租賃經營中最容易發生糾紛的就是退租時的現場檢查。圍繞原狀恢復費用的負擔，業主與租客意見分歧，甚至發展成訴訟的案例也不少見。
本文將從實務角度解說退租現場檢查中容易發生的糾紛類型、業主可請求與不可請求的範圍、防止糾紛的鐵則、以及各區域的檢查清單。
退租現場檢查中常見的3種投訴
①原狀恢復費用的投訴
原則上，正常損耗及年久老化造成的磨損不應由租客負擔。應正確理解國土交通省的「原狀恢復糾紛指南」，以便做出適當判斷。
②特別約定的投訴
即使合約中包含由租客負擔房屋清潔費用的特別約定，要讓租客負擔正常損耗範圍的費用，也需要提供照片等證據證明損壞程度超出正常狀態。
③說明責任的投訴
如果租客未充分理解並同意特別約定的內容，該約定可能會被判定無效。必須讓租客在已接受說明的書面文件上簽名。
業主可追加請求與不可請求的範圍
可向租客請求的損壞（租客違反注意義務）
- 搬家作業造成的牆紙或柱子刮痕
- 兒童塗鴉
- 香菸焦油造成的發黃及異味
- 寵物造成的抓痕及異味
- 因忽視結露導致的榻榻米、地板褪色
- 安裝照明器具時產生的孔洞及痕跡
- 鑰匙遺失或損壞
- 因庭院維護不足導致的雜草叢生
不可請求的損壞（正常損耗及年久老化）
- 放置家具造成的凹陷及痕跡
- 使用家電造成的牆壁變黑
- 榻榻米、地板、牆紙的自然褪色
- 圖釘孔
- 安裝冷氣用的螺絲孔
- 入住時的鎖匙更換費用
- 自然災害造成的損壞
- 設備的年久故障
※修繕範圍可透過特別約定制定獨立規則，但對租客不當不利的內容在民法上不被認可。
防止退租糾紛的5條鐵則
①明確訂定原狀恢復規則
根據民法第616條之5，正常損耗及年久老化的修繕並非租客義務。應在簽約前明確劃分業主負擔與租客負擔的界線，並書面化。
②定義押金的處理方式
根據修正民法第622條之2，押金的用途僅限於未付租金、損害賠償金及修繕費用，剩餘部分有義務返還租客。
③設定保證人的極度額
根據修正民法第465條，不得向保證人課以超過一定金額的負擔。請在合約書中明記極度額。
④入住時記錄物件狀態
入住時應由業主與租客雙方共同出席，進行拍照及狀態確認書簽名。因長期入住後退租時難以得知入住時的狀態，此記錄將成為最重要的證據。
⑤退租時在無家具狀態下進行檢查
為避免遺漏被家具遮蔽的傷痕或污漬，應在搬家完成後的空屋狀態下進行現場檢查。
退租現場檢查｜各區域檢查清單
用水區域（廚房・浴室・洗手台・廁所）
- □ 水龍頭・水栓是否損壞（實際放水確認）
- □ 是否有漏水、水垢、發霉
- □ 爐灶周圍及抽油煙機內的油污
- □ 浴缸、排水口、蓮蓬頭的狀態
- □ 蓮蓬頭是否更換為與入住時不同的零件
- □ 馬桶、馬桶座、水箱是否異常
- □ 收納櫃的狀態
居室（客廳・臥室・和室）
- □ 牆壁、地板、天花板的傷痕及污漬（釘痕、焦油污漬、發霉）
- □ 門上方及地板邊緣容易忽略的壁紙污漬
- □ 冷氣、火災警報器、照明器具的運作確認
- □ 窗戶玻璃、紗窗、窗框的狀態
- □ 和室的情況：榻榻米、拉門、障子門的狀態
玄關
- □ 門、門把的傷痕及損壞（注意容易形成陰影處）
- □ 門的開關順暢度（直接關係到安全性）
- □ 鞋櫃隔板是否齊全
- □ 鑰匙及備用鑰匙的返還確認
- □ 對講機、門鏈的運作確認
外部區域
- □ 垃圾分類狀況
- □ 是否有遺留大型垃圾（確認回收貼紙）
- □ 陽台、露台的遺留物品
- □ 室外設備的損壞
遭拒付時的3種應對方法
①考慮適用租客賠償保險
這是火災保險中包含的特別約定，針對意外事故造成的損壞向業主支付保險金的制度。在修繕費用高昂的情況下特別有效。
②向連帶保證人請求
連帶保證人負有與租客相同的支付義務。但也需要根據經濟狀況靈活同意分期付款。
③委託管理公司進行退租現場檢查
有實績的管理公司具備指南知識及避免糾紛的專業技能。從現場檢查到原狀恢復工程約10天即可完成的案例很多，也有助於縮短空屋期。
總結
退租現場檢查糾紛的大多數源於入住時記錄不足、對指南理解不足、書面化不完善。透過入住時的拍照及狀態確認書的簽署、明確符合指南的費用負擔規則、活用退租時的各區域檢查清單，可事先防止大部分糾紛。
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