임대 경영에서 가장 트러블이 발생하기 쉬운 것이 퇴거 시의 입회입니다. 원상회복 비용의 부담을 둘러싸고 오너와 입주자의 의견이 어긋나, 재판으로까지 발전하는 케이스도 드물지 않습니다.
본 글에서는 퇴거 입회에서 일어나기 쉬운 트러블의 종류, 오너가 청구할 수 있는 범위와 청구할 수 없는 범위, 트러블을 방지하기 위한 철칙, 장소별 체크리스트까지 실무 관점에서 해설합니다.
퇴거 입회에서 많은 3가지 클레임
① 원상회복 비용에 대한 클레임
통상 손모·경년 열화에 의한 마모는 차주의 부담이 되지 않는 것이 원칙입니다. 국토교통성의 「원상회복을 둘러싼 트러블과 가이드라인」을 올바르게 이해하고, 적절한 판단이 가능하도록 해 둡시다.
② 특약에 관한 클레임
하우스 클리닝 비용을 차주 부담으로 하는 특약을 포함시켜도, 통상 손모의 범위까지 차주에게 부담시키려면, 그 상태를 넘었음을 증명하는 사진 등의 증거가 필요합니다.
③ 설명 책임에 관한 클레임
특약의 내용을 차주가 충분히 이해·승낙하지 않았다면, 그 특약은 무효라고 판단될 가능성이 있습니다. 설명을 받았다는 취지의 서면에 서명을 받는 것이 불가결합니다.
오너가 추가 청구할 수 있는 범위·없는 범위
차주에게 청구할 수 있는 손상(차주의 주의의무 위반)
- 이사 작업으로 생긴 벽지나 기둥의 긁힘
- 아이의 낙서
- 담배의 진에 의한 누런 변색·냄새
- 애완동물에 의한 긁힘·냄새
- 결로 방치에 의한 다다미·플로어링의 변색
- 조명 기구 설치 시의 구멍·흔적
- 열쇠의 분실·파손
- 정원의 손질 부족에 의한 잡초의 번성
청구할 수 없는 손상(통상 손모·경년 열화)
- 가구 설치에 의한 움푹 패임·흔적
- 가전 사용에 의한 벽의 검게 변함
- 다다미·플로어링·벽지의 자연스런 변색
- 압정의 구멍
- 에어컨 설치용의 비스 구멍
- 입주 시의 열쇠 교환 비용
- 자연재해에 의한 파손
- 설비의 경년 고장
※ 수선 범위는 특약으로 독자 룰을 정할 수 있지만, 차주에게 부당하게 불리한 내용은 민법상 인정되지 않습니다.
퇴거 트러블을 방지하는 5가지 철칙
① 원상회복 룰을 명확히 해 둔다
민법 제616조의5에 의해, 통상 손모·경년 열화의 수선은 차주의 의무가 아니라고 명기되어 있습니다. 계약 전에 오너 부담과 차주 부담의 선긋기를 명확히 하고, 서면화합시다.
② 보증금의 취급을 정의한다
개정 민법 제622조의2에 의해, 보증금의 사용처는 미납 임대료·손해배상금·수선 비용에 한정되며, 잉여분은 차주에게 반환할 의무가 있습니다.
③ 보증인에 대한 극도액을 설정한다
개정 민법 제465조에 의해, 보증인에게 일정액 이상의 부담을 지울 수 없습니다. 극도액을 계약서에 명기해 주십시오.
④ 입주 시에 물건의 상태를 기록한다
입주 시에 오너와 차주의 쌍방이 입회하여, 사진 촬영과 상태확인서에의 서명을 행합시다. 장기 입주 후의 퇴거에서는 입주 시의 상태를 알 수 없게 되기 때문에, 이 기록이 최대의 증거가 됩니다.
⑤ 퇴거 시에는 가재도구가 없는 상태에서 입회한다
가구로 가려진 흠집이나 더러움을 놓치지 않도록, 이사 완료 후의 아무것도 없는 상태에서 입회를 행합시다.
퇴거 입회｜장소별 체크리스트
물 주변(주방·욕실·세면대·화장실)
- □ 수도꼭지·수전의 파손은 없는가(실제로 물을 틀어 확인)
- □ 누수·물때·곰팡이의 발생은 없는가
- □ 가스레인지 주변·환기팬 내의 기름때
- □ 욕조·배수구·샤워헤드의 상태
- □ 샤워헤드가 입주 시와 다른 부품으로 교환되어 있지는 않은가
- □ 변기·변기 시트·물탱크의 이상
- □ 수납선반의 상태
거실(거실·침실·일본식 방)
- □ 벽·바닥·천장의 흠집·더러움(못 자국, 진 얼룩, 곰팡이)
- □ 문 상부나 바닥 가장자리의 벽지의 놓치기 쉬운 더러움
- □ 에어컨·화재경보기·조명기구의 동작 확인
- □ 창유리·방충망·새시의 상태
- □ 일본식 방의 경우: 다다미·후스마·쇼지의 상태
현관
- □ 문·문 손잡이의 흠집·파손(그늘이 지기 쉬우므로 주의)
- □ 문의 개폐 상태(보안에 직결)
- □ 신발장의 가운데 판의 유무
- □ 열쇠·여벌 열쇠의 반환 확인
- □ 인터폰·도어체인의 동작 확인
외부 주변
- □ 쓰레기의 분리 상황
- □ 대형 쓰레기의 방치는 없는가(수거 스티커의 확인)
- □ 베란다·발코니의 잊은 물건
- □ 실외 설비의 파손
지불을 거부당했을 경우의 3가지 대처법
① 차가인 배상보험의 적용을 검토
화재보험에 포함되는 특약으로, 불의의 사고에 의한 손상에 대해 오너에게 보험금이 지불되는 제도입니다. 수선비가 고액이 되는 케이스에서 특히 유효합니다.
② 연대 보증인에게 청구
연대 보증인은 차주와 같은 지불 의무를 집니다. 단, 경제 상황에 따라 분할 지불에 응하는 유연성도 필요합니다.
③ 관리회사에 퇴거 입회를 위탁
실적 있는 관리회사는 가이드라인의 지식과 트러블 회피의 노하우를 가지고 있습니다. 입회부터 원상회복 공사까지 약 10일에 완료하는 케이스가 많으며, 공실 기간의 단축에도 이어집니다.
정리
퇴거 입회 트러블의 대부분은, 입주 시의 기록 부족·가이드라인의 이해 부족·서면화의 미비로부터 발생합니다. 입주 시의 사진 촬영과 상태확인서의 교환, 가이드라인에 준거한 비용 부담 룰의 명확화, 퇴거 시의 장소별 체크리스트의 활용으로, 트러블의 대부분은 미연에 방지할 수 있습니다.
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