Was im Mietgeschäft am häufigsten zu Streit führt, ist die Übergabebesichtigung beim Auszug. Es ist nicht selten, dass Eigentümer und Mieter über die Tragung der Wiederherstellungskosten unterschiedlicher Meinung sind und der Streit sogar vor Gericht endet.
Dieser Beitrag erläutert aus der Praxisperspektive die häufigen Streitarten bei der Auszugsbesichtigung, den Umfang dessen, was Eigentümer einfordern können und was nicht, die eisernen Regeln zur Vermeidung von Streit sowie eine Checkliste pro Bereich.
Drei häufige Beschwerden bei der Auszugsbesichtigung
① Beschwerden zu den Wiederherstellungskosten
Grundsätzlich gehen normale Abnutzung und altersbedingter Verschleiß nicht zulasten des Mieters. Verstehen Sie die „Richtlinie und Streitfälle zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands" des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus richtig, um angemessene Entscheidungen treffen zu können.
② Beschwerden zu Sondervereinbarungen (Tokuyaku)
Selbst wenn eine Sonderklausel die Reinigungskosten dem Mieter auferlegt, sind Fotos oder andere Beweise erforderlich, die belegen, dass der Zustand über die normale Abnutzung hinausgeht, wenn der Mieter dafür herangezogen werden soll.
③ Beschwerden zur Aufklärungspflicht
Wenn der Mieter den Inhalt einer Sondervereinbarung nicht ausreichend verstanden und ihm zugestimmt hat, kann diese Klausel als unwirksam beurteilt werden. Es ist unverzichtbar, eine Bestätigung mit Unterschrift einzuholen, dass die Erläuterung erfolgt ist.
Was der Eigentümer zusätzlich einfordern kann – und was nicht
Schäden, die dem Mieter berechnet werden können (Verletzung der Sorgfaltspflicht)
- Kratzer an Tapeten oder Säulen, die beim Umzug entstanden sind
- Kinderkritzeleien
- Vergilbung und Geruch durch Zigarettenteer
- Kratzer und Geruch durch Haustiere
- Verfärbung von Tatami oder Holzboden durch unbeachtetes Schwitzwasser
- Löcher und Spuren von der Montage von Leuchten
- Verlust oder Beschädigung von Schlüsseln
- Wildwuchs durch fehlende Gartenpflege
Schäden, die nicht berechnet werden können (normale Abnutzung / altersbedingt)
- Druckstellen oder Spuren durch aufgestellte Möbel
- Schwarzfärbung der Wand durch Hausgeräte
- Natürliche Verfärbung von Tatami, Holzboden oder Tapete
- Reißnagel-Löcher
- Schraubenlöcher zur Klimaanlagenmontage
- Schloss-Austauschkosten beim Einzug
- Schäden durch Naturkatastrophen
- Altersbedingte Defekte der Ausstattung
※ Der Reparaturumfang kann durch Sondervereinbarungen individuell geregelt werden, doch Inhalte, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind zivilrechtlich nicht zulässig.
Fünf eiserne Regeln zur Vermeidung von Auszugsstreit
① Klare Wiederherstellungsregeln festlegen
Nach Art. 616-5 des Zivilgesetzbuchs gilt klar: Reparaturen wegen normaler Abnutzung und altersbedingten Verschleißes sind nicht Pflicht des Mieters. Ziehen Sie vor Vertragsabschluss klare Linien zwischen Eigentümer- und Mieterlast und halten Sie diese schriftlich fest.
② Behandlung der Kaution definieren
Nach Art. 622-2 des reformierten Zivilgesetzbuchs ist die Verwendung der Kaution auf nicht gezahlte Mieten, Schadensersatz und Reparaturkosten beschränkt; der Überschuss muss an den Mieter zurückerstattet werden.
③ Höchstbetrag (Kyokugaku) für Bürgen festlegen
Nach Art. 465 des reformierten Zivilgesetzbuchs darf einem Bürgen keine über einen bestimmten Betrag hinausgehende Last auferlegt werden. Geben Sie den Höchstbetrag im Vertrag ausdrücklich an.
④ Zustand des Objekts beim Einzug dokumentieren
Beim Einzug sollten Eigentümer und Mieter gemeinsam vor Ort sein und Fotos machen sowie das Zustandsprotokoll unterzeichnen. Bei Auszügen nach langer Mietdauer lässt sich der Ursprungszustand sonst kaum noch nachvollziehen; diese Dokumente sind das wichtigste Beweismittel.
⑤ Auszugsbesichtigung im leeren Zustand durchführen
Damit Schäden oder Verschmutzungen, die von Möbeln verdeckt waren, nicht übersehen werden, sollte die Besichtigung nach abgeschlossenem Umzug im völlig leeren Zustand erfolgen.
Auszugsbesichtigung | Checkliste pro Bereich
Nasszellen (Küche / Bad / Waschtisch / Toilette)
- □ Sind Wasserhähne / Armaturen unbeschädigt? (durch Aufdrehen prüfen)
- □ Wassertropfen, Kalk oder Schimmel?
- □ Fettverschmutzung um den Herd und in der Abluft?
- □ Zustand von Wanne, Abfluss und Duschkopf
- □ Wurde der Duschkopf gegen ein anderes Teil als beim Einzug ausgetauscht?
- □ Auffälligkeiten an Toilettenschüssel, Sitz und Spülkasten
- □ Zustand der Stauräume
Wohnräume (Wohn-, Schlaf-, Tatami-Zimmer)
- □ Schäden / Verschmutzungen an Wänden, Boden, Decke (Nagelspuren, Teer, Schimmel)
- □ Leicht zu übersehende Verschmutzungen oben an Türen oder am Bodenrand der Tapete
- □ Funktionskontrolle von Klimaanlage, Rauchmelder, Leuchten
- □ Zustand von Fensterglas, Fliegengitter, Rahmen
- □ Bei Tatami-Zimmern: Zustand von Tatami, Fusuma, Shoji
Eingangsbereich
- □ Schäden an Tür / Türgriff (oft im Schatten — sorgfältig prüfen)
- □ Tür-Bedienkomfort (sicherheitsrelevant)
- □ Vorhandensein der Einlegeböden im Schuhschrank
- □ Rückgabekontrolle von Schlüsseln und Ersatzschlüsseln
- □ Funktionskontrolle von Gegensprechanlage und Türkette
Außenbereich
- □ Mülltrennung
- □ Liegt Sperrmüll herum? (Aufkleberkontrolle)
- □ Vergessene Gegenstände auf Veranda / Balkon
- □ Schäden an Außeneinrichtungen
Drei Vorgehensweisen bei verweigerter Zahlung
① Anwendung der Mieterhaftpflichtversicherung prüfen
Eine Zusatzklausel der Feuerversicherung, bei der Versicherungsleistungen für Schäden durch unvorhergesehene Unfälle an den Eigentümer ausgezahlt werden. Besonders wirksam, wenn die Reparaturkosten hoch sind.
② Forderung an den Bürgen
Der Bürge trägt die gleiche Zahlungspflicht wie der Mieter. Es ist jedoch auch Flexibilität gefragt, je nach finanzieller Lage Ratenzahlungen zu akzeptieren.
③ Auszugsbesichtigung an die Hausverwaltung übertragen
Erfahrene Hausverwaltungen verfügen über das Wissen zu den Richtlinien und das Know-how zur Streitvermeidung. In vielen Fällen werden Besichtigung und Wiederherstellungsarbeiten in etwa 10 Tagen abgeschlossen, was auch die Leerstandszeit verkürzt.
Fazit
Der Großteil der Auszugsstreitigkeiten entsteht aus mangelhafter Dokumentation beim Einzug, unzureichendem Verständnis der Richtlinie und fehlender schriftlicher Fixierung. Mit Fotos und unterschriebenem Zustandsprotokoll beim Einzug, klaren, an die Richtlinie angelehnten Kostenregeln und der Nutzung bereichsbezogener Checklisten beim Auszug lässt sich der größte Teil der Streitigkeiten im Vorfeld vermeiden.
Die INA&Associates Co., Ltd. bietet einen Mietverwaltungs-Service, der von der Auszugsbesichtigung bis zu den Wiederherstellungsarbeiten alles aus einer Hand abdeckt. Eigentümer, die einen reibungslosen, streitfreien Auszugsprozess realisieren möchten, dürfen sich gerne mit uns in Verbindung setzen.
