In der Vermietung von Wohnimmobilien ist die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beim Auszug — auf Japanisch genjō-kaifuku (原状回復), wörtlich „Rückführung in den Ausgangszustand" — einer der konfliktträchtigsten Momente überhaupt. Für Leserinnen und Leser im deutschsprachigen Raum ist das ein originär japanisches Regelungsfeld: Es entspricht nicht eins zu eins den deutschen „Schönheitsreparaturen" und auch nicht der österreichischen oder schweizerischen Rückgabepraxis, sondern folgt einer eigenen, staatlich kodifizierten Systematik. Ich habe über die Jahre die Verwaltung zahlreicher Mietobjekte begleitet und dabei gelernt: Die meisten emotionalen Auseinandersetzungen rund um die Endabrechnung entstehen nicht aus dem Geld selbst, sondern aus fehlender vorheriger Information und lückenhafter Dokumentation. Wer die Richtlinie des japanischen Bau- und Verkehrsministeriums richtig versteht und bereits beim Einzug angemessene Vorkehrungen trifft, kann ein Auszugsverfahren gestalten, mit dem Eigentümer und Mieter gleichermaßen leben können.
Dieser Beitrag erklärt systematisch die Grundgedanken der Wiederherstellung, die Kriterien für die Kostenverteilung, die auf Nutzungsdauern gestützte Kostenberechnung, die Wirksamkeit von Sondervereinbarungen sowie konkrete Maßnahmen, mit denen sich Streit in der Praxis vermeiden lässt. Für eine langfristig stabile Vermietung führt an einem sauberen Umgang mit dem Auszug kein Weg vorbei — das gilt in Tokio ebenso wie in Wien, Zürich oder München, auch wenn die rechtlichen Rahmen unterschiedlich sind.
Was bedeutet genjō-kaifuku? Die Grundlagen der Ministeriumsrichtlinie
Genjō-kaifuku (原状回復, Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands) bezeichnet die Rückführung der gemieteten Wohnung „in den Zustand bei Einzug", wenn der Mieter auszieht. Es besteht jedoch keineswegs die Pflicht, alles in einen fabrikneuen Zustand zu versetzen. Wer mit diesem Missverständnis in die Abrechnung geht, provoziert eine Diskrepanz in der Wahrnehmung beider Seiten — und damit den Keim für Streit. Zum Vergleich: Anders als im deutschen Mietrecht, wo der Bundesgerichtshof zahlreiche formularmäßige „Schönheitsreparatur"-Klauseln für unwirksam erklärt hat und die vertragsgemäße Abnutzung ohnehin nicht auf den Mieter abgewälzt werden darf, ist die japanische Grenzziehung nicht durch eine lange Rechtsprechungskette, sondern durch eine einheitliche ministerielle Richtlinie geprägt.
In der Richtlinie „Probleme rund um die Wiederherstellung und Leitlinien" (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン) des Kokudo-kōtsū-shō (国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT) wird genjō-kaifuku definiert als „die Beseitigung derjenigen Wertminderung des Gebäudes, die durch Bewohnung und Nutzung des Mieters entstanden ist, soweit sie auf Vorsatz oder Fahrlässigkeit des Mieters, auf einer Verletzung der Sorgfaltspflicht eines ordentlichen Verwalters oder auf einer über den normalen Gebrauch hinausgehenden Nutzung beruht". Die Grenze der Kostentragung lässt sich damit grob in zwei Kategorien einteilen.
- Normale Abnutzung und altersbedingter Verschleiß: Verschleiß, der im täglichen Leben von selbst entsteht, trägt der Eigentümer
- Schäden durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit: Schäden durch Unachtsamkeit oder Absicht des Mieters trägt der Mieter
Hintergrund dieser Aufteilung ist der Gedanke, dass die Kosten für die Beseitigung der normalen Abnutzung bereits in der Miete enthalten sind. Genau deshalb ist es grundsätzlich unzulässig, dem Mieter auch noch die im Rahmen der üblichen Nutzung entstandene Abnutzung aufzubürden. Für deutschsprachige Investoren ist das eine vertraute Logik: Auch hierzulande gilt vertragsgemäße Abnutzung als mit der Miete abgegolten — Japan hat diesen Grundsatz jedoch in einer amtlichen Richtlinie ausbuchstabiert statt ihn primär den Gerichten zu überlassen.
Konkrete Beispiele für die Kostenverteilung
Da abstrakte Definitionen in der Praxis oft Zweifelsfälle offenlassen, ordnen wir die typischen Konstellationen. In der Praxis dient eine solche Übersicht als gemeinsame Sprache im Gespräch mit dem Mieter und macht die Erklärung deutlich flüssiger.
| Position | Eigentümer (normale Abnutzung) | Mieter (Verletzung der Sorgfaltspflicht u. Ä.) |
|---|---|---|
| Tapete | Verfärbung durch Sonnenlicht, Löcher von Reißnägeln | Nikotinverfärbung durch Rauchen, Kratzspuren von Haustieren, Bemalungen |
| Parkett | Dellen durch aufgestellte Möbel, Ausbleichen durch Sonne | Flecken durch verschüttete Getränke, Rollen-Kratzer, Fäulnis durch unbeachteten Wasserschaden |
| Tatami (畳, geflochtene Reismatten als Bodenbelag) | Verfärbung durch Sonnenlicht | Verschmutzung durch Speisen und Getränke, Schimmel (durch mangelndes Lüften) |
| Ausstattung | Defekt durch Alterung, Überschreiten der Nutzungsdauer | Beschädigung durch unsachgemäßen Gebrauch, Verschmutzung durch unterlassene Reinigung |
| Türen und Schlösser | Altersbedingtes Lockern der Passung | Verlust des Schlüssels, Beschädigung der Tür |
Entscheidend ist: Selbst an derselben Stelle wechselt der Kostenträger je nach „Ursache". Auch bei einer verfärbten Tapete trägt die Kosten der Eigentümer, wenn es sich um eine natürliche Veränderung durch Sonnenlicht handelt — bei Nikotinverfärbung durch Rauchen dagegen der Mieter. Ob sich die Ursache objektiv nachweisen lässt, entscheidet über Erfolg oder Misserfolg der Abrechnung.
Die durch die Zivilrechtsreform 2020 klargestellten Regeln
Mit dem im April 2020 in Kraft getretenen reformierten Zivilgesetzbuch — dem japanischen minpō (民法, Bürgerliches Gesetzbuch Japans) — wurden die zuvor der Rechtsprechung und der Richtlinie überlassenen Fragen der Wiederherstellung und der Kaution erstmals im Gesetzestext ausdrücklich geregelt. Die Wirkung auf die Praxis ist nicht gering. Für DACH-Leser ist bemerkenswert, dass Japan damit einen Schritt tat, den das deutsche BGB in dieser Detailtiefe der Rechtsprechung überlässt.
Der Umfang der Wiederherstellungspflicht
Artikel 621 des reformierten minpō bestimmt, dass der Mieter zur Wiederherstellung verpflichtet ist, „ausgenommen jedoch die durch normalen Gebrauch und Ertragsziehung entstandene Abnutzung der Mietsache sowie deren altersbedingte Veränderung". Damit wurde auch auf Gesetzesebene klargestellt, dass normale Abnutzung und altersbedingter Verschleiß nicht zulasten des Mieters gehen. Der Grundgedanke der Richtlinie wurde damit unverändert in den Gesetzestext übernommen.
Die gesetzliche Verankerung der Kautionsrückgabe
Artikel 622-2 regelt, dass der Eigentümer nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Immobilie verpflichtet ist, vom erhaltenen shikikin (敷金, Mietkaution) den Betrag ausstehender Mietschulden und sonstiger Verbindlichkeiten abzuziehen und den Restbetrag zurückzuzahlen. Damit hat der Gesetzestext den Grundsatz bestätigt, dass die Kaution eine „Sicherheit" ist und kein „Geld, das man nicht zurückgeben muss". Das ähnelt der deutschen Mietkaution (Kaution), die maximal drei Nettokaltmieten betragen darf und dem Mieter verzinst zurückzuzahlen ist — die japanische shikikin folgt jedoch eigenen Grenzen. Seit dieser Reform ist die Rechenschaftspflicht bei der Kautionsabrechnung noch gewichtiger geworden.
Fünf Maßnahmen zur Vermeidung von Streit um die Wiederherstellung
Der größte Schlüssel zur Vermeidung von Streit liegt „beim Einzug". Wie präzise man beim Auszug auch rechnet — wenn sich der Zustand vor dem Einzug nicht belegen lässt, verkommt die Diskussion um die Kostenverteilung leicht zum Wortgefecht ohne Beweis. Ich empfehle, die folgenden fünf Maßnahmen bereits ab dem Zeitpunkt des Einzugs zur Gewohnheit zu machen. Anders als in vielen deutschsprachigen Mietverhältnissen, wo ein knappes Übergabeprotokoll genügt, ist in Japan die lückenlose Beweisführung branchenüblicher Standard.
- Dokumentation des Wohnungszustands beim Einzug: den Zustand der Wohnung per Foto und Video datierbar und detailliert festhalten und mit dem Mieter teilen
- Nutzung einer Checkliste: den Zustand von Wänden, Böden und Ausstattung positionsweise festhalten und beidseitig unterschreiben
- Klarstellung der Sondervereinbarung: die Kostentragung für Endreinigung und Klimaanlagenreinigung bei Vertragsschluss mit Betrag ausweisen
- Regelmäßige Ausstattungsprüfung: während der Mietzeit den Verschleißzustand der Ausstattung durch turnusmäßige Prüfung erfassen und dokumentieren
- Durchführung einer Auszugsbegehung: beim Auszug stets eine gemeinsame Begehung durchführen und die Abnutzung beidseitig bestätigen und unterschreiben
Wir bei der INA&Associates K.K. betrachten diese Aufzeichnungen nicht als bloße Büroarbeit. Denn eine genaue Dokumentation ist beim Auszug zugleich ein Beweismittel, das den Mieter schützt, und ein Beweismittel, das den Eigentümer schützt. Wer Vertrauen und Ehrlichkeit hochhält, findet in einer für beide Seiten gleichermaßen wirkenden Dokumentation die beste Streitvorbeugung.
Praktische Tipps für die Einzugsdokumentation
Bei der Dokumentation zählt weniger die „Menge" als die Frage, „ob sie sich später überprüfen lässt". Halten Sie sowohl Übersichtsaufnahmen fest, die das Gesamtbild zeigen, als auch Nahaufnahmen, auf denen Kratzer und Verschmutzungen erkennbar sind. Die vier Zimmerecken, die Fugen des Bodens, die Nassbereiche und bereits vorhandene Schäden verdienen besondere Sorgfalt. Filmen Sie die Wohnung einmal im Rundgang und sichern Sie die Metadaten mit Aufnahmedatum und -uhrzeit — das erhöht die Verlässlichkeit als Beweismittel erheblich.
Ablauf der Auszugsbegehung und Prüfpunkte am Tag selbst
Die Auszugsbegehung — auf Japanisch tachiai (立会い, gemeinsame Begehung von Mieter und Vermieter) — ist eine wichtige Gelegenheit, die Kostenverteilung der Wiederherstellung an Ort und Stelle zu bestätigen und Wahrnehmungsunterschiede auszuräumen. Was sich rein schriftlich schwer vermitteln lässt, wird bei gemeinsamer Prüfung vor Ort leichter nachvollziehbar. Im deutschsprachigen Raum entspricht dem am ehesten die Wohnungsübergabe mit Übergabeprotokoll; in Japan ist sie jedoch stärker auf die einvernehmliche Ursachenklärung ausgerichtet.
Der grundlegende Ablauf am Tag der Begehung
- im Beisein von Mieter und Eigentümer (oder Verwaltungsgesellschaft) die Wohnung der Reihe nach prüfen
- im Abgleich mit der Einzugsdokumentation Ursache und Kostenverteilung der abgenutzten Stellen bestätigen
- für die Stellen, die der Mieter trägt, den Grund sorgfältig erläutern
- das Prüfergebnis schriftlich festhalten und beidseitig unterschreiben
- die Schlüsselrückgabe und einen groben Ausblick auf die Abrechnung teilen
Die Haltung, auf die es bei der Erklärung ankommt
Konflikte bei der Begehung entstehen nicht selten weniger durch den Betrag selbst als durch das Gefühl, „einseitig übergangen worden zu sein". Vielmehr verhindert es emotionale Auseinandersetzungen, wenn man entlang der Richtlinie sorgfältig erklärt, warum eine bestimmte Kostentragung entsteht. Ich bin überzeugt, dass eine Haltung, die auch nachteilige Informationen ehrlich mitteilt, im Ergebnis zu einer einvernehmlichen Abrechnung führt.
Wie weit sind Sondervereinbarungen wirksam?
Es kommt vor, dass eine Sondervereinbarung — tokuyaku (特約, gesonderte Vertragsklausel) — im Mietvertrag dem Mieter die Kosten der normalen Abnutzung auferlegt; damit sie wirksam ist, müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Es ist keineswegs so, dass man dem Mieter mit einer Sondervereinbarung beliebig alles aufbürden könnte. Deutschsprachige Leser werden hier eine Parallele zur BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln erkennen: Auch dort scheitern zu weit gefasste oder benachteiligende Klauseln an der Inhaltskontrolle.
- Es besteht eine Notwendigkeit für die Sondervereinbarung und ihr Inhalt ist konkret und klar (etwa die Angabe eines Betrags wie „Reinigungskosten pauschal ○ mal 10.000 JPY", also z. B. 30.000 JPY / ca. 176 €)
- Der Mieter erkennt, dass er durch die Sondervereinbarung die normale Abnutzung trägt, und stimmt dem ausdrücklich zu
- Sie beeinträchtigt die Interessen des Verbrauchers nicht einseitig (Artikel 10 des japanischen Verbrauchervertragsgesetzes)
Auch in der bisherigen Rechtsprechung wurden vage Sondervereinbarungen, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, oder übermäßig zum Nachteil des Mieters gestaltete Inhalte teils für unwirksam erklärt. Eine Sondervereinbarung ist kein „Werkzeug, um dem Mieter Nachteile aufzuzwingen", sondern sollte als Abrede verstanden werden, mit der beide Seiten den Kostenrahmen vorab klären und späteren Streit vermeiden.
Der Umgang mit der Endreinigungsklausel
Eine Sondervereinbarung, die dem Mieter die Kosten der Endreinigung beim Auszug auferlegt, ist weit verbreitet; auch hier ist Voraussetzung, dass Betrag und Umfang bei Vertragsschluss ausgewiesen sind und der Mieter zugestimmt hat. Ein redlicher Umgang stellt sicher, dass „normale Reinigung" und „Beseitigung besonderer Verschmutzungen" nicht vermengt und doppelt in Rechnung gestellt werden, indem der Umfang klar abgegrenzt wird. Anders als der im deutschsprachigen Raum verbreitete Rückgabestandard „besenrein" ist die japanische Endreinigung häufig eine kostenpflichtige, professionell erbrachte Leistung.
Wie berechnet man die Nutzungsdauer beim altersbedingten Verschleiß?
Bei der Ermittlung der Wiederherstellungskosten ist es üblich, den Kostenanteil des Mieters anhand der Nutzungsdauer von Ausstattung und Innenausbau zu mindern. Für Dinge, deren Wert mit der Zeit sinkt, wird die Kostentragung anhand des Restwerts zum Auszugszeitpunkt anteilig verteilt. Diese Abschreibungslogik dürfte deutschsprachigen Investoren aus der steuerlichen Absetzung für Abnutzung (AfA) vertraut sein — im japanischen Auszugskontext dient sie jedoch unmittelbar der Minderung der Mieterlast.
| Position | Richtwert der Nutzungsdauer |
|---|---|
| Tapete (Wandbelag) | 6 Jahre |
| Teppichboden | 6 Jahre |
| PVC-Bodenbelag (cushion floor) | 6 Jahre |
| Parkett | richtet sich nach der Nutzungsdauer des Gebäudes (bei Teilreparatur wird die verstrichene Zeit teils nicht berücksichtigt) |
| Tatami-Oberfläche (畳表) | eher wie ein Verbrauchsartikel behandelt (verstrichene Zeit teils nicht berücksichtigt) |
| Klimaanlage | 6 Jahre |
| Warmwasserbereiter | Richtwert eher langfristig (je nach Hersteller und Modell) |
Die obigen Werte sind lediglich Richtwerte; die tatsächliche Beurteilung ändert sich je nach Richtlinie, Vertragsinhalt und Zustand der Ausstattung. Wichtig ist eine Haltung, die nicht von einem definitiven Betrag ausgeht, sondern im Einzelfall entlang der Grundsätze prüft.
Ein Rechenbeispiel für den Kostenanteil
Den Gedanken der Nutzungsdauer veranschaulichen wir an einem konkreten Beispiel. Angenommen, eine Tapete mit sechs Jahren Nutzungsdauer wird nach vier Jahren Mietzeit durch Fahrlässigkeit des Mieters verschmutzt. In diesem Fall beträgt der Restwert etwa 33 % (die verbleibenden zwei Jahre), und der Mieteranteil liegt als Richtwert bei etwa 33 % der Kosten für die Neutapezierung. Je länger die Mietzeit, desto niedriger der Kostenanteil des Mieters; ist die Nutzungsdauer überschritten, kann grundsätzlich keine Tragung der Neutapezierungskosten selbst verlangt werden.
| Mietdauer (Tapete mit 6 Jahren Nutzungsdauer) | Richtwert des Mieteranteils |
|---|---|
| 1 Jahr | ca. 83 % |
| 3 Jahre | ca. 50 % |
| 4 Jahre | ca. 33 % |
| ab 6 Jahren | grundsätzlich keine Kostentragung (ausgenommen der Aufwand für Ausbau und Verarbeitung) |
Allerdings kann es Fälle geben, in denen der Mieter selbst dann, wenn die Nutzungsdauer abgelaufen und der Restwert auf 1 JPY (ca. 0,006 €, also praktisch null — der symbolische Restwert nach japanischer Abschreibungskonvention) gesunken ist, bei vorsätzlicher Beschädigung einen Teil des Aufwands für Ausbau und Arbeiten trägt. Vorsicht ist geboten, dies nicht zu „Restwert null = überhaupt keine Tragung" zu vereinfachen.
Anlaufstellen und Lösungswege im Streitfall
Auch bei sorgfältigem Vorgehen kommt es vor, dass über Kostenverteilung oder Betrag keine Einigung erzielt wird. In solchen Fällen muss man nicht sogleich zu rechtlichen Mitteln greifen. Wer die abgestuften Lösungsoptionen kennt, kann besonnen reagieren.
- Zunächst die schriftliche Erörterung: unter Verweis auf die einschlägige Stelle der Richtlinie und die Dokumentation die Grundlagen schriftlich ordnen und vorlegen
- Nutzung öffentlicher Beratungsstellen: die Verbraucherzentren der jeweiligen Gebietskörperschaft oder Beratungsstellen etwa der Immobilienmaklerverbände in Anspruch nehmen
- Bagatellklage oder Schlichtung: eine Option, wenn der Betrag vergleichsweise gering ist und eine Einigung zwischen den Parteien schwierig bleibt
Wichtig ist, nicht erst nach Entstehen des Konflikts nach Beweisen zu suchen, sondern bereits ab dem Einzug Dokumentation anzuhäufen. Mit guter Dokumentation lösen sich viele Fälle bereits im Stadium der Erörterung.
Die Sicht von INA&Associates: Wiederherstellung ist eine „Abrechnung des Vertrauens"
Wir verstehen die Wiederherstellung nicht als bloße Kostenabrechnung. Sie ist der Moment, in dem sich das über die Zeit vom Einzug bis zum Auszug aufgebaute Vertrauensverhältnis zum Mieter am Ende zeigt. Genau deshalb halten wir konsequent daran fest, die Kostenverteilung transparent zu erläutern, die Dokumentation für beide Seiten zu führen und auch Nachteile ehrlich zu benennen.
Kurzfristig mag es scheinen, als steige der Nettoertrag des Eigentümers, wenn man den Mieteranteil hoch ansetzt. Doch unbillige Forderungen schädigen über Bewertungen und Ruf die langfristige Mietnachfrage. Aus langfristiger Perspektive ist gerade die faire Abrechnung das, was das Leerstandsrisiko dämpft und eine stabile Vermietung trägt. Ein Auszugsverfahren, mit dem alle Beteiligten leben können, schützt im Ergebnis den Vermögenswert des Eigentümers. Wer sich vertieft mit der Wiederherstellung befassen möchte, findet auch in der Kolumnen-Übersicht weiterführende Beiträge.
Häufig gestellte Fragen
Gibt es Fälle, in denen die Wiederherstellungskosten nicht von der Kaution abgezogen werden dürfen?
Teile, die unter normale Abnutzung oder altersbedingten Verschleiß fallen, dürfen nicht von der shikikin (敷金, Mietkaution) abgezogen werden. Durch die Zivilrechtsreform 2020 wurden die Rückgabepflicht der Kaution und der Umfang der Wiederherstellung klarer gefasst. Abziehbar sind nur die Kosten zur Beseitigung von Schäden durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit des Mieters sowie Verbindlichkeiten wie ausstehende Miete.
Wie verhält es sich mit den Wiederherstellungskosten, wenn der Mieter Haustiere gehalten hat?
Da Kratzer und Gerüche durch Haustiere nicht unter normale Abnutzung fallen, trägt sie grundsätzlich der Mieter. Bei haustierfreundlichen Objekten ist es zur Vermeidung späteren Streits wirksam, bei Vertragsschluss eine Sondervereinbarung zur Wiederherstellung bei Haustierhaltung zu treffen und den voraussichtlichen Kostenrahmen vorab zu teilen. Das entspricht der in deutschsprachigen Mietverhältnissen oft strittigen Frage nach Tierhaltung und Rückgabezustand — in Japan wird sie regelmäßig vorab per tokuyaku geregelt.
Was tun, wenn der Mieter die Auszugsbegehung verweigert?
Die Begehung ist keine gesetzliche Pflicht, wird jedoch zur Streitvorbeugung dringend empfohlen. Wird sie verweigert, ist es wirksam, den Zustand der Wohnung per Foto und Video datierbar und detailliert festzuhalten, den Abrechnungsinhalt schriftlich mitzuteilen und um Bestätigung zu bitten. Nicht einseitig vorzugehen, sondern die Grundlagen sorgfältig darzulegen, führt zu Vertrauen.
Ist die Mieterlast null, wenn eine Ausstattung nach Ablauf der Nutzungsdauer zerstört wird?
Aus Sicht des Restwerts nähert sich der Kostenanteil nahezu null; bei vorsätzlicher oder fahrlässiger Beschädigung kann der Mieter jedoch einen Teil des Aufwands für Ausbau oder Austausch sowie der Arbeitskosten tragen. Vorsicht ist geboten: Ein Restwert von null bedeutet nicht unmittelbar „überhaupt keine Tragung".
