En la gestión de alquileres, los problemas surgen con mayor frecuencia en la inspección de la entrega de las llaves al desocupar. No es raro que las opiniones del propietario y del inquilino difieran sobre quién debe asumir los costes de restauración, llegando incluso a un litigio judicial.
Este artículo explica desde una perspectiva práctica los tipos de problemas más frecuentes en la inspección de salida, el alcance de lo que el propietario puede y no puede reclamar, las reglas de oro para evitarlos y una lista de comprobación por estancias.
Tres reclamaciones frecuentes en la inspección de salida
① Reclamaciones por los costes de restauración
El principio es que el desgaste por uso normal y el deterioro por el paso del tiempo no son a cargo del inquilino. Comprenda correctamente la «Guía y casos de conflicto sobre la restauración del estado original» del Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón para tomar decisiones adecuadas.
② Reclamaciones sobre cláusulas especiales (tokuyaku)
Aunque se incluya una cláusula especial que cargue al inquilino con la limpieza profesional, para imputar al inquilino el desgaste normal se necesitan pruebas como fotografías que demuestren que el estado supera dicho desgaste.
③ Reclamaciones sobre la obligación de explicación
Si el inquilino no ha entendido y aceptado suficientemente el contenido de la cláusula especial, esta puede ser declarada nula. Es imprescindible obtener su firma en un documento que acredite que recibió la explicación.
Alcance de lo que el propietario puede y no puede reclamar
Daños imputables al inquilino (incumplimiento del deber de cuidado)
- Arañazos en el papel de pared o en columnas durante la mudanza
- Garabatos infantiles
- Amarilleo y olores por la nicotina del tabaco
- Arañazos y olores por mascotas
- Decoloración del tatami o del suelo de madera por dejar la condensación sin atender
- Agujeros o marcas por la instalación de aparatos de iluminación
- Pérdida o rotura de llaves
- Maleza por falta de mantenimiento del jardín
Daños no imputables (desgaste normal / deterioro por el paso del tiempo)
- Marcas o hundimientos por la colocación de muebles
- Ennegrecimiento de la pared por el uso de electrodomésticos
- Decoloración natural de tatami, suelo de madera o papel de pared
- Agujeros de chinchetas
- Agujeros de tornillos para instalar el aire acondicionado
- Coste del cambio de cerradura al entrar
- Daños por desastres naturales
- Averías de equipamiento por el paso del tiempo
※ Es posible fijar reglas propias del alcance de las reparaciones mediante cláusulas especiales, pero los contenidos que perjudiquen indebidamente al inquilino no son admitidos por el Código Civil.
Cinco reglas de oro para evitar los conflictos de salida
① Definir con claridad las reglas de restauración del estado original
El art. 616-5 del Código Civil establece expresamente que la reparación del desgaste normal y del deterioro por el tiempo no es obligación del inquilino. Antes de firmar el contrato, defina con claridad los límites entre lo que asume el propietario y lo que asume el inquilino, y póngalo por escrito.
② Definir el tratamiento de la fianza
El art. 622-2 del Código Civil reformado limita el uso de la fianza a alquileres impagados, indemnizaciones y costes de reparación, y obliga a devolver el sobrante al inquilino.
③ Fijar un importe máximo (kyokugaku) al avalista
El art. 465 del Código Civil reformado prohíbe imponer al avalista cargas superiores a un importe determinado. Indique el importe máximo expresamente en el contrato.
④ Registrar el estado del inmueble en la entrada
En la entrada, propietario e inquilino deben acudir conjuntamente y realizar fotografías y firmar un acta del estado. En salidas tras una estancia prolongada, no se puede recordar el estado inicial; estos registros son la prueba más valiosa.
⑤ Realizar la inspección de salida sin enseres
Para no pasar por alto daños o suciedad ocultos por los muebles, realice la inspección una vez finalizada la mudanza, con el inmueble vacío.
Lista de comprobación por zonas para la inspección de salida
Zonas húmedas (cocina, baño, lavabo, inodoro)
- □ ¿Hay daños en grifos o llaves de paso? (compruébelo abriendo el agua)
- □ ¿Hay fugas, cal o moho?
- □ Suciedad de grasa alrededor de la cocina y en el extractor
- □ Estado de la bañera, el desagüe y el cabezal de ducha
- □ ¿Se ha cambiado el cabezal de ducha por uno distinto al de la entrada?
- □ Anomalías en el inodoro, asiento y cisterna
- □ Estado de los armarios de almacenamiento
Estancias (salón, dormitorios, cuarto japonés)
- □ Daños o suciedad en paredes, suelo y techo (marcas de clavos, manchas de nicotina, moho)
- □ Suciedad fácil de pasar por alto en la parte alta de las puertas o el zócalo del papel de pared
- □ Comprobación del funcionamiento del aire acondicionado, el detector de incendios y los aparatos de iluminación
- □ Estado de cristales, mosquiteras y marcos (sash)
- □ En el cuarto japonés: estado de tatami, fusuma y shoji
Entrada (genkan)
- □ Daños en la puerta o en el pomo (cuidado, suelen quedar en sombra)
- □ Funcionamiento de la apertura/cierre (relacionado con la seguridad)
- □ Existencia de los estantes interiores del zapatero
- □ Comprobar la devolución de llaves y duplicados
- □ Comprobar el funcionamiento del interfono y de la cadena de seguridad
Exterior
- □ Estado de la separación de basuras
- □ ¿Se han abandonado residuos voluminosos? (comprobar pegatinas de retirada)
- □ Objetos olvidados en balcones o terrazas
- □ Daños en instalaciones exteriores
Tres formas de actuar si el inquilino se niega a pagar
① Estudiar la aplicación del seguro de responsabilidad del arrendatario
Es una cláusula incluida en el seguro de incendios, mediante la cual se paga al propietario la indemnización por daños ocasionados por accidentes imprevistos. Es especialmente útil cuando los costes de reparación son elevados.
② Reclamar al avalista solidario
El avalista solidario tiene la misma obligación de pago que el inquilino. Sin embargo, también es necesaria la flexibilidad para aceptar pagos a plazos según su situación económica.
③ Encargar la inspección a una empresa administradora
Las administradoras con experiencia poseen conocimiento de la guía y el saber hacer para evitar conflictos. En muchos casos, completan desde la inspección hasta las obras de restauración en unos 10 días, lo que también ayuda a acortar la vacancia.
Conclusión
La mayoría de los conflictos en las inspecciones de salida derivan de la falta de registros en la entrada, del desconocimiento de la guía y de la falta de documentación escrita. Con la realización de fotografías y el acta del estado al entrar, una clara delimitación de costes basada en la guía, y el uso de listas de comprobación por estancias al salir, la mayor parte de los conflictos puede prevenirse.
INA&Associates, S.A. ofrece un servicio integral de gestión de alquileres que cubre desde la inspección de salida hasta las obras de restauración. Si desea conseguir un proceso de salida fluido y sin conflictos, no dude en consultarnos.
