Na locação residencial japonesa, o processo de restauração no momento da saída do inquilino — o genjō-kaifuku (原状回復, literalmente “restauração ao estado original”) — é um dos pontos de maior atrito entre proprietários e inquilinos. É um sistema genuinamente japonês, sem equivalente direto no Brasil: aqui não existe uma tabela oficial detalhada, item a item, separando desgaste natural de dano do inquilino — o mais comum é a retenção total ou parcial da caução, com pouca discriminação por item. A maioria dos conflitos no acerto de saída não nasce de discordância sobre as regras, mas da falta de registros desde a entrada do inquilino. Compreender as diretrizes do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo (国土交通省, MLIT) e adotar as medidas certas desde o primeiro dia permite que proprietários e inquilinos cheguem a um acerto que ambos considerem justo.
Este artigo percorre o genjō-kaifuku do início ao fim: o que ele significa na prática japonesa, a linha de responsabilidade entre proprietário e inquilino, o cálculo por vida útil, até que ponto uma cláusula especial (特約, tokuyaku) pode transferir ao inquilino custos de desgaste normal, e as medidas concretas que evitam conflitos. Para quem vem de um mercado onde a caução é simplesmente retida ou devolvida em bloco, este é um sistema específico do Japão que vale entender antes de comprar ou administrar um imóvel aqui.
O que é o genjō-kaifuku? Os fundamentos das diretrizes do MLIT
Genjō-kaifuku (原状回復) é a obrigação do inquilino de devolver o imóvel “ao estado em que estava na entrada” — o que não significa devolvê-lo como novo, e é exatamente aí que muitos conflitos começam. Um proprietário e um inquilino que chegam ao acerto final com premissas diferentes sobre o que é “restauração” já estão a meio caminho de um desentendimento.
A diretriz oficial do MLIT, as “Diretrizes sobre Disputas Relativas à Restauração ao Estado Original” (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン), define o genjō-kaifuku como “restaurar a queda no valor do imóvel causada por dolo, culpa, descumprimento do dever de cuidado do inquilino, ou uso que excede o uso ordinário” — não simplesmente reverter o efeito do tempo. Na prática, a linha de responsabilidade se divide em duas categorias:
- Desgaste normal e deterioração natural (通常損耗・経年劣化): o desgaste que ocorre naturalmente com o uso cotidiano é responsabilidade do proprietário
- Dano por dolo ou culpa: o dano causado por descuido ou ato intencional do inquilino é responsabilidade do inquilino
A lógica é que o custo de reparar o desgaste normal já está embutido no aluguel mensal. Por isso, em regra, não se cobra do inquilino a deterioração ocorrida dentro do uso razoável — um princípio sem equivalente direto na lógica brasileira de caução, em que o proprietário costuma reter valores por “estado do imóvel” de forma mais genérica, sem essa distinção formal. Para um investidor internacional, isso significa orçar o desgaste normal como custo já embutido na rentabilidade, e não como algo recuperável do inquilino na saída.
Exemplos concretos da linha de responsabilidade
A definição abstrata deixa margem para divergência, por isso ajuda trabalhar com exemplos concretos. Usar uma tabela como a abaixo como vocabulário comum na conversa com o inquilino torna a explicação mais fluida e menos conflituosa.
| Item | Responsabilidade do proprietário (desgaste normal) | Responsabilidade do inquilino (descumprimento do dever de cuidado etc.) |
|---|---|---|
| Papel de parede | Descoloração pela luz do sol, furos de percevejo | Manchas de nicotina por fumo, arranhões de animais, pichações |
| Piso (flooring) | Amassados por móveis, desbotamento pelo sol | Manchas de bebida derramada, riscos de rodízios, apodrecimento por vazamento negligenciado |
| Tatami (畳, esteira tradicional japonesa de junco) | Descoloração pela luz do sol | Manchas de comida e bebida, mofo por ventilação insuficiente |
| Instalações e equipamentos | Falha por envelhecimento, uso além da vida útil | Dano por uso inadequado, sujeira por falta de limpeza |
| Esquadrias e fechaduras | Folga no encaixe por envelhecimento | Perda de chaves, porta danificada |
O mesmo defeito pode recair sobre um lado ou outro dependendo da causa. A descoloração do papel de parede pelo sol é custo do proprietário; a mesma descoloração por nicotina do fumo é custo do inquilino. Conseguir demonstrar objetivamente a causa é o que decide o acerto — por isso as práticas de documentação a seguir importam tanto.
As regras de restauração esclarecidas pela reforma do Código Civil de 2020
O Código Civil japonês (民法, Minpō), revisado em abril de 2020, transformou em lei regras que antes existiam apenas em jurisprudência e nas diretrizes do MLIT. Diferente de sistemas em que as obrigações entre locador e locatário são definidas sobretudo por contrato e precedente, o Japão optou por positivar essas proteções diretamente na lei — o efeito prático no dia a dia foi significativo.
O alcance da obrigação de restauração
O artigo 621 do Código Civil revisado estabelece que o inquilino assume a obrigação de restauração “excetuando o desgaste decorrente do uso ordinário e a deterioração do imóvel pela passagem do tempo”. Isso trouxe para o texto da lei a distinção entre proprietário e inquilino que já constava das diretrizes: o desgaste normal fica, por lei, fora do que pode ser cobrado do inquilino.
A formalização do dever de devolver o depósito de garantia
O artigo 622-2 estabelece que, encerrada a locação, o proprietário deve restituir o depósito de garantia (敷金, shikikin) — o equivalente à caução brasileira —, descontado eventual aluguel em atraso. Diferente da caução no Brasil, frequentemente tratada com uma simples lista de descontos ao final do contrato, o shikikin vinha sendo tratado com menos transparência na prática; esse dispositivo confirma em lei que o depósito é garantia, não “dinheiro que o proprietário pode simplesmente ficar”. Desde essa reforma, o dever de detalhar o acerto do depósito tornou-se mais rigoroso.
Cinco medidas para prevenir conflitos de restauração
A maior alavanca para evitar um conflito não está na saída — está na entrada do inquilino. Por mais preciso que seja o cálculo na saída, se não for possível comprovar o estado do imóvel antes da entrada, a divisão de responsabilidade tende a virar “palavra contra palavra”. Recomendo transformar as cinco medidas abaixo em hábito desde o primeiro dia.
- Registrar o estado do imóvel na entrada: documentar o ambiente com fotos e vídeos datados, e compartilhar o registro com o inquilino
- Usar uma lista de verificação (checklist): registrar o estado de paredes, pisos e instalações item por item, com assinatura de ambas as partes
- Deixar as cláusulas especiais claras: especificar no contrato, com valor em ienes, encargos como limpeza geral ou de ar-condicionado — por exemplo, uma taxa fixa de ¥30.000 (aprox. R$ 1.150, a 26 JPY/BRL), em vez de uma referência vaga a “custos de limpeza”
- Realizar vistorias periódicas: acompanhar o estado dos equipamentos durante a locação e manter os registros
- Fazer a vistoria de saída (退去立会い): sempre vistoriar o imóvel com o inquilino, com confirmação e assinatura de ambos
Na INA&Associates, não tratamos esses registros como mera burocracia. Um registro preciso é, ao mesmo tempo, prova que protege o inquilino na saída e prova que protege o proprietário — esse é o ponto. Para quem leva a sério a confiança como proprietário, um registro que funciona igualmente bem para os dois lados é a melhor ferramenta de prevenção de conflitos que existe.
Dicas práticas para o registro na entrada
O que importa não é o volume, mas a possibilidade de verificação posterior. Mantenha fotos amplas do ambiente e fotos de perto de arranhões ou manchas. Dedique atenção aos quatro cantos de cada parede, às juntas do piso, às instalações hidráulicas e a qualquer dano pré-existente. Um vídeo em plano-sequência do ambiente, com data e hora registradas no arquivo, reforça a credibilidade do material como prova.
Como conduzir a vistoria de saída e o que checar no dia
A vistoria de saída (退去立会い, taikyo-tachiai) é a oportunidade de confirmar pessoalmente a divisão de responsabilidade e eliminar qualquer divergência de percepção — uma etapa que muitos mercados de locação no exterior não incorporam como prática padrão, onde o acerto do depósito costuma ser resolvido por correspondência. Pontos difíceis de transmitir só por documento são aceitos com mais naturalidade quando as duas partes olham o imóvel juntas.
O fluxo básico do dia da vistoria
- Inquilino e proprietário (ou a administradora) percorrem o imóvel juntos, cômodo por cômodo
- Cada ponto de desgaste é comparado com os registros da entrada, para confirmar a causa e a responsabilidade
- Para os itens atribuídos ao inquilino, o motivo é explicado com cuidado
- O resultado é registrado por escrito e assinado por ambas as partes
- As chaves são devolvidas e uma estimativa geral do acerto é compartilhada
A postura que importa na explicação
O conflito na vistoria costuma nascer mais da sensação do inquilino de que “isso foi decidido unilateralmente” do que do valor em si. Explicar com calma por que determinado custo recai sobre o inquilino — apoiando-se nas diretrizes, e não apenas no julgamento do proprietário — é o que mais previne o confronto emocional. Na minha experiência, ser honesto até sobre informações que jogam contra o proprietário é o que, no fim, produz um acerto que ambos os lados aceitam.
Até onde uma cláusula especial é realmente válida?
Alguns contratos incluem uma cláusula especial (特約, tokuyaku) que transfere ao inquilino o custo do desgaste normal, mas ela só é válida se cumprir requisitos específicos. Escrever a cláusula no contrato não dá ao proprietário liberdade para cobrar o inquilino por qualquer coisa.
- A cláusula precisa ser necessária, e o conteúdo específico e claro — por exemplo, um valor fixo em ienes para a limpeza (¥30.000, cerca de R$ 1.150), e não uma menção vaga a “custos de limpeza”
- O inquilino precisa reconhecer que a cláusula o obriga a arcar com o desgaste normal, e concordar com isso de forma expressa
- A cláusula não pode prejudicar unilateralmente os interesses do consumidor, nos termos do artigo 10 da Lei de Contratos de Consumo (消費者契約法, Shōhisha Keiyaku Hō)
A jurisprudência japonesa já considerou inválidas cláusulas vagas que não cumprem esses requisitos, ou excessivamente desfavoráveis ao inquilino. Uma cláusula especial não deve ser entendida como ferramenta para empurrar um ônus ao inquilino, mas como acordo que esclarece antecipadamente a responsabilidade de cada parte, para evitar disputas futuras.
Como pensar a cláusula de limpeza geral (house cleaning)
É comum uma cláusula que atribui ao inquilino o custo da limpeza geral na saída, mas ela só é válida se o valor e o escopo tiverem sido informados na assinatura e aceitos pelo inquilino. Misturar “limpeza de rotina” com “limpeza de sujeira excepcional” e cobrar as duas coisas é uma prática a evitar; manter o escopo explícito é a forma honesta de operar essa cláusula.
Como se calcula a vida útil na depreciação por desgaste natural?
Ao calcular o custo de restauração, a abordagem padrão reduz a parcela do inquilino com base na vida útil (耐用年数, taiyō-nensū, literalmente “anos de vida útil”) do item envolvido. Para itens cujo valor cai com o tempo, a parcela do inquilino é proporcional ao valor residual no momento da saída — um sistema sem equivalente real na lógica brasileira de retenção de caução, em que a idade do item praticamente não entra no cálculo.
| Item | Vida útil aproximada |
|---|---|
| Papel de parede (revestimento tipo “cloth”) | 6 anos |
| Carpete | 6 anos |
| Piso vinílico (cushion floor) | 6 anos |
| Piso de madeira (flooring) | Segue a vida útil do prédio (reparos pontuais podem não considerar os anos decorridos) |
| Superfície do tatami (omote) | Tratada quase como item de consumo (os anos decorridos podem não ser considerados) |
| Ar-condicionado | 6 anos |
| Aquecedor de água | Referência de longo prazo (varia conforme fabricante e modelo) |
Os valores acima são apenas referência; a determinação real depende das diretrizes, das cláusulas do contrato e do estado do equipamento. O correto é examinar cada caso individualmente, e não fechar o acerto com base em um valor fixo presumido.
Um exemplo de cálculo da proporção de responsabilidade
Suponha um papel de parede com vida útil de seis anos, manchado por culpa do inquilino após quatro anos de locação. Nesse caso, o valor residual é de cerca de 33% (equivalente aos dois anos restantes), e a parcela do inquilino gira em torno de 33% do custo de substituição. Quanto maior o tempo de permanência, menor a parcela de responsabilidade, e, esgotada a vida útil, em regra o inquilino não é cobrado pelo custo de substituição.
| Anos de locação (papel de parede com vida útil de 6 anos) | Parcela aproximada do inquilino |
|---|---|
| 1 ano | aprox. 83% |
| 3 anos | aprox. 50% |
| 4 anos | aprox. 33% |
| 6 anos ou mais | Em regra, nenhum custo (excluindo a mão de obra de remoção e reinstalação) |
Ainda assim, mesmo quando o valor residual já caiu a apenas ¥1 (aprox. R$ 0,04), se o dano foi causado intencionalmente, o inquilino pode ser chamado a arcar com parte do trabalho de remoção ou da obra envolvida. Valor residual zero não equivale a “nenhuma responsabilidade, em hipótese alguma”.
Onde buscar orientação e como se resolve um conflito
Mesmo com cuidado, proprietário e inquilino às vezes não chegam a um acordo sobre a divisão de responsabilidade ou o valor final. Nesses casos, não é preciso partir direto para a via judicial. Conhecer as opções em etapas permite reagir com calma, em vez de escalar o desentendimento sem necessidade.
- Comece com uma negociação por escrito: apresente sua argumentação por escrito, citando o trecho correspondente das diretrizes junto com seus registros
- Utilize um canal público de atendimento: os centros de defesa do consumidor (消費生活センター) de cada município, ou os balcões de atendimento das associações do setor imobiliário
- Ação de pequenas causas ou mediação: uma opção quando o valor é relativamente baixo e as partes não conseguem resolver diretamente
O mais importante não é sair atrás de provas depois que o conflito já começou, mas construir o registro desde o dia da entrada. Com um bom histórico documentado, a maioria dos casos se resolve ainda na fase de negociação.
A visão da INA&Associates: o genjō-kaifuku como “acerto de confiança”
Não entendemos o genjō-kaifuku como um simples acerto de custos. Vemos nele o momento em que a relação de confiança construída com o inquilino, do início ao fim da locação, finalmente se torna visível. É por isso que insistimos em explicar a divisão de responsabilidade de forma transparente, manter registros que sirvam às duas partes, e ser honestos até sobre informações que jogam contra nós.
No curto prazo, cobrar mais do inquilino pode parecer que aumenta o retorno do proprietário. Mas uma cobrança injusta se espalha por comentários e avaliações on-line, e corrói a demanda por locação no longo prazo. Sob uma perspectiva de longo prazo, é o acerto justo que reduz o risco de vacância e sustenta uma gestão estável. Um processo de saída que deixa todos satisfeitos é o que protege o valor patrimonial do imóvel — e, para quem investe no Japão a partir do exterior, é esse tipo de disciplina operacional que separa um ativo durável de um ativo que perde valor por conflitos e vacância. Para quem quiser se aprofundar na prática de restauração no Japão, nosso arquivo de colunas é um bom próximo passo.
Perguntas frequentes
Existem casos em que o custo de restauração não pode ser descontado do depósito de garantia?
Tudo o que se enquadra como desgaste normal ou deterioração natural pelo tempo não pode ser descontado do depósito de garantia (敷金, shikikin). A reforma do Código Civil de 2020 tornou mais claros tanto o dever de devolução do depósito quanto o alcance da restauração. O que pode ser descontado se limita ao custo de reparo de danos causados por dolo ou culpa do inquilino, ou a dívidas como aluguel em atraso.
O que acontece com o custo de restauração se o inquilino tinha um animal de estimação?
Arranhões ou odor causados por um animal de estimação não se enquadram como desgaste normal, portanto, em regra, são cobrados do inquilino. Para um imóvel que aceita animais, vale incluir no contrato uma cláusula específica de restauração e compartilhar de antemão com o inquilino o escopo de responsabilidade esperado — isso evita boa parte dos conflitos futuros.
O que fazer se o inquilino recusar participar da vistoria de saída?
A vistoria não é uma exigência legal, mas é fortemente recomendada como medida de prevenção de conflitos. Se o inquilino recusar, o caminho eficaz é documentar o estado do imóvel com fotos e vídeos datados, e depois notificar por escrito o conteúdo do acerto, solicitando confirmação. Avançar de forma transparente, com a argumentação claramente exposta em vez de decisões unilaterais, é o que constrói confiança nessa situação.
Se o inquilino danificar um equipamento já além da vida útil, sua responsabilidade é zero?
Do ponto de vista do valor residual, a parcela se aproxima de zero. Mas, se o dano foi causado por dolo ou culpa, o inquilino ainda pode ser chamado a arcar com parte da mão de obra ou do custo de obra envolvido na remoção ou substituição. Valor residual zero não significa automaticamente “nenhuma responsabilidade, em qualquer circunstância” — esse é um mal-entendido comum que vale a pena corrigir.
