O momento em que mais ocorrem conflitos na administração de imóveis para aluguel é durante a vistoria de saída. Não é incomum que as opiniões do proprietário e do inquilino sobre a responsabilidade pelos custos de restauração ao estado original divirjam, chegando a casos judiciais.
Neste artigo, explicamos do ponto de vista prático os tipos de conflitos mais comuns na vistoria de saída, o escopo de cobranças que o proprietário pode e não pode fazer, as regras essenciais para prevenir conflitos e o checklist por localização.
3 reclamações frequentes na vistoria de saída
① Reclamação sobre custo de restauração ao estado original
Como princípio, o desgaste normal de uso e a deterioração por idade não são de responsabilidade do inquilino. Compreenda corretamente o "Guia sobre Conflitos de Restauração ao Estado Original" do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo para fazer julgamentos adequados.
② Reclamação sobre cláusulas especiais
Mesmo que haja cláusula tornando o inquilino responsável pelos custos de limpeza doméstica, para cobrar do inquilino além do desgaste normal, são necessárias evidências como fotos que provem que o estado excedeu esse nível.
③ Reclamação sobre responsabilidade de explicação
Se o inquilino não compreendeu e concordou suficientemente com o conteúdo das cláusulas especiais, essas cláusulas podem ser consideradas inválidas. É indispensável obter assinatura em documento afirmando que a explicação foi recebida.
Escopo de cobranças adicionais que o proprietário pode e não pode fazer
Danos cobráveis ao inquilino (violação do dever de cuidado do inquilino)
- Arranhões no papel de parede ou pilares causados pela mudança
- Pichações de crianças
- Manchas amarelas e odores causados pela nicotina de cigarros
- Arranhões e odores causados por animais de estimação
- Descoloração de tatami e piso laminado por condensação não tratada
- Furos e marcas de instalação de luminárias
- Perda ou dano de chaves
- Proliferação de ervas daninhas por falta de manutenção do jardim
Danos não cobráveis (desgaste normal e deterioração por idade)
- Amassados e marcas de móveis
- Manchas escuras na parede por uso de eletrodomésticos
- Descoloração natural de tatami, piso laminado e papel de parede
- Furos de percevejo
- Furos de parafuso para instalação de ar-condicionado
- Custo de troca de chave na entrada
- Danos por desastres naturais
- Falhas de equipamentos por idade
※É possível estabelecer regras próprias para o escopo de reparo com cláusulas especiais, mas conteúdo injustamente desfavorável ao inquilino não é reconhecido pelo Código Civil.
5 regras essenciais para evitar conflitos na saída
① Definir claramente as regras de restauração ao estado original
O Artigo 616-5 do Código Civil estabelece que o reparo por desgaste normal e deterioração por idade não é obrigação do inquilino. Antes do contrato, defina claramente a divisão entre responsabilidade do proprietário e do inquilino e formalize por escrito.
② Definir o tratamento do depósito de segurança
Pelo Artigo 622-2 do Código Civil revisado, o uso do depósito de segurança é limitado a aluguel em atraso, indenização por danos e custos de reparo, e há obrigação de devolver o excedente ao inquilino.
③ Estabelecer o valor máximo para o fiador
Pelo Artigo 465 do Código Civil revisado, não é possível impor ao fiador uma carga superior a determinado valor. Registre o valor máximo explicitamente no contrato.
④ Registrar o estado do imóvel na entrada
Na entrada, o proprietário e o inquilino devem comparecer juntos para tirar fotos e assinar o formulário de verificação de estado. Como o estado na entrada fica desconhecido após longa permanência, esse registro se torna a maior evidência.
⑤ Realizar a vistoria com o imóvel sem móveis
Para não perder arranhões ou sujeiras escondidas pelos móveis, realize a vistoria no estado vazio após a conclusão da mudança.
Vistoria de saída | Checklist por localização
Áreas molhadas (cozinha, banheiro, pia, vaso sanitário)
- □ Há danos na torneira (verificar abrindo a torneira)
- □ Há vazamentos, marcas de água ou mofo
- □ Manchas de gordura ao redor do fogão e na exaustão
- □ Estado da banheira, ralo e chuveiro
- □ O chuveiro foi trocado por peças diferentes das da entrada
- □ Anomalias no vaso, tampa e caixa de descarga
- □ Estado das prateleiras de armazenamento
Cômodos (sala de estar, quarto, quarto com tatami)
- □ Arranhões e sujeiras em paredes, piso e teto (marcas de prego, manchas de nicotina, mofo)
- □ Sujeiras difíceis de ver no papel de parede acima das portas e na base das paredes
- □ Verificação do funcionamento de ar-condicionado, detector de fumaça e luminárias
- □ Estado de vidros, telas de proteção e esquadrias
- □ No caso de quarto com tatami: estado do tatami, porta corrediça e biombo de papel
Entrada
- □ Arranhões e danos na porta e maçaneta (atenção às áreas nas sombras)
- □ Funcionamento da porta (diretamente relacionado à segurança)
- □ Presença das prateleiras internas do armário de sapatos
- □ Confirmação da devolução de chaves e cópias
- □ Funcionamento do interfone e corrente de segurança
Área externa
- □ Estado da separação do lixo
- □ Nenhum resíduo volumoso abandonado (verificar adesivo de coleta)
- □ Nenhum objeto esquecido na varanda
- □ Danos em equipamentos externos
3 formas de agir quando o pagamento é recusado
① Considerar a aplicação do seguro de responsabilidade civil do inquilino
É uma cláusula especial incluída no seguro contra incêndio, onde o proprietário recebe indenização por danos causados por acidentes imprevistos. Especialmente eficaz em casos de custos de reparo elevados.
② Cobrar do fiador solidário
O fiador solidário tem a mesma obrigação de pagamento que o inquilino. No entanto, também é necessária flexibilidade para aceitar parcelamento conforme a situação financeira.
③ Delegar a vistoria de saída à administradora
Administradoras experientes têm conhecimento do guia e know-how para evitar conflitos. Em muitos casos, da vistoria aos reparos de restauração ao estado original em cerca de 10 dias, o que também ajuda a reduzir o período de vacância.
Conclusão
A maioria dos conflitos na vistoria de saída surge por falta de registros na entrada, falta de compreensão do guia e formalização insuficiente por escrito. Com o registro fotográfico na entrada, o intercâmbio do formulário de verificação de estado, a definição clara das regras de responsabilidade de custos conforme o guia e a utilização do checklist por localização na saída, a maioria dos conflitos pode ser evitada de antemão.
A INA&Associates Co., Ltd. oferece serviços de administração de imóveis que atendem em uma só etapa desde a vistoria de saída até os reparos de restauração ao estado original. Proprietários que desejam realizar um processo de saída tranquilo e sem conflitos, entre em contato conosco.
