Avez-vous déjà entendu le terme « bien immobilier défectueux » ?
Peut-être que l'expression « bien accidenté » vous est plus familière.
Si vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier, il est important d'approfondir votre compréhension des biens défectueux.
Il est également rassurant de savoir quelles mesures prendre en cas de litige.
C'est pourquoi nous répondons dans cet article aux questions fondamentales sur ce qu'est un bien défectueux, s'il existe des critères clairs et comment éviter les conflits.
Qu'est-ce qu'un bien immobilier défectueux ?
Un bien immobilier défectueux est un terme utilisé lorsqu'un bien présente une défaillance dans sa qualité, ses performances ou son état attendus, empêchant l'acheteur d'obtenir pleinement l'effet escompté.
Dans la plupart des cas, le bien semble extérieurement sans problème, ce qui peut amener l'acheteur à signer un contrat sans le savoir.
Même si quelqu'un signe un contrat sans savoir qu'il s'agit d'un bien défectueux, des problèmes inattendus peuvent survenir par la suite et entraîner de graves difficultés.
Si des problèmes tels que des fuites de toiture, la corrosion des parties principales (toit, colonnes, etc.), des dommages causés par les termites dans le sous-sol ou des pannes de canalisations sont présents, le bien est qualifié de défectueux.
La contamination des sols et l'insuffisance de la résistance aux séismes sont également susceptibles d'être considérées comme des défauts.
Lors de la vente ou de la location d'un bien défectueux, il est nécessaire d'en informer l'autre partie pour prévenir tout litige.
Si l'obligation de divulgation n'est pas respectée, des demandes de dommages et intérêts ou d'annulation du contrat peuvent survenir, entraînant une perte importante pour le vendeur ou le bailleur.
Pour éviter tout problème, assurez-vous de communiquer clairement le fait qu'il s'agit d'un bien défectueux.
Les biens défectueux se déclinent en plusieurs types !
Les biens défectueux sont souvent regroupés en une seule catégorie, mais il en existe en réalité plusieurs types.
Voyons les différents types de biens défectueux.
Défauts psychologiques
Les défauts psychologiques désignent les situations où les résidents d'un bien peuvent ressentir une résistance psychologique parce qu'un suicide, un meurtre ou un décès accidentel a eu lieu dans le bâtiment ou à proximité.
Les installations causant du bruit, des odeurs désagréables ou des vibrations, les bases de groupes criminels organisés comme les yakuzas ou les cimetières à proximité constituent également des défauts psychologiques.
Comme chacun a ses propres limites quant à ce qu'il juge déplaisant, des litiges peuvent survenir même après une divulgation préalable.
Les défauts psychologiques sur un lieu de vie peuvent être source de stress considérable.
Certaines personnes pourraient penser : « Si j'avais su, je n'aurais pas signé le contrat. »
Il est important d'informer clairement sur la nature du bien, pour que personne ne puisse dire : « On ne m'a pas dit cela. »
Défauts physiques
Les défauts physiques signifient qu'il existe des déficiences importantes affectant gravement l'utilisation du terrain ou du bâtiment.
Les exemples incluent des dommages causés par les termites, des fuites de toiture ou d'eau, des défauts structurels ou une inclinaison du bâtiment.
Les fuites dans les combles, rarement vérifiées, sont souvent non remarquées par le vendeur au moment du contrat.
Les dommages causés par les termites sont souvent découverts seulement après une propagation importante, entraînant fréquemment des litiges.
Les inclinaisons sont difficiles à remarquer sauf si elles sont extrêmes.
Cependant, celles-ci peuvent devenir des défauts importants pour l'utilisation immobilière.
Comme la révélation ultérieure de défauts peut entraîner des demandes de dommages et intérêts ou d'annulation du contrat, ce qui est préjudiciable pour les deux parties, il est préférable de divulguer les défauts.
Défauts juridiques
Les défauts juridiques désignent des biens présentant des problèmes légaux.
Cela concerne souvent les biens qui contreviennent au Code de la construction, à la loi sur la prévention des incendies, à la loi d'urbanisme et à d'autres lois.
Les défauts juridiques incluent notamment : des violations des normes de sécurité ou des obligations d'accès aux voies publiques du Code de la construction, le non-respect des exigences en matière de protection incendie ou des équipements obsolètes selon la loi sur les incendies, ou des bâtiments construits dans des zones d'urbanisation contrôlée selon la loi d'urbanisme.
Les terrains non constructibles dans les quartiers anciens constituent également des défauts juridiques.
La présence de défauts juridiques doit être vérifiée auprès des services compétents de la municipalité où se trouve le bien.
Pas de critères clairs !? Quand parle-t-on de défaut psychologique ?
Les défauts psychologiques peuvent causer du stress aux personnes y vivant, mais il n'existe pas de critères clairs.
Dans quels cas les défauts psychologiques s'appliquent-ils ?
Meurtre
Les biens où un meurtre a eu lieu deviennent des biens à défaut psychologique.
Apprendre que « il y a 5 ans, un meurtre a eu lieu dans cette maison » amènerait la plupart des gens à vouloir s'en éloigner.
Selon les statistiques de la police, environ 900 à 1 000 meurtres sont commis chaque année.
Parmi ceux-ci, il pourrait y avoir un bien que vous envisagez de vendre.
Dans les affaires de meurtre, des informations peuvent être trouvées sur Internet même sans divulgation par le vendeur.
Le choc de découvrir après l'achat qu'il s'agissait d'un bien défectueux est incommensurable.
Suicide
Les biens où un suicide a eu lieu sont également des biens à défaut psychologique.
Rares sont ceux qui voudraient habiter dans une maison où quelqu'un s'est suicidé.
Les biens avec des victimes de suicide sont également soumis à l'obligation de divulgation en tant que biens à défaut psychologique.
Décès accidentel
Les biens défectueux incluent également ceux où un décès accidentel a eu lieu.
Une chute fatale dans la pièce ou une noyade accidentelle dans la baignoire font également du bien un bien défectueux.
Même s'il s'agit d'un accident imprévu, le fait qu'une personne soit décédée dans la pièce reste inchangé.
Beaucoup de personnes ressentent un malaise à l'idée de décès dans un logement.
Incendie
Les biens où un incendie a eu lieu sont également considérés comme des biens à défaut psychologique.
Si des personnes sont décédées dans un accident d'incendie, le bien devient un bien à défaut psychologique.
Environs d'un bureau yakuza
Si un bureau de crime organisé se trouve à proximité d'un bien, cela constitue également un défaut psychologique.
La présence d'un bureau yakuza à proximité réduit la valeur bancaire en garantie et la valeur patrimoniale du bien.
Environs de stations d'épuration et d'incinérateurs
La présence d'installations indésirables à proximité constitue également un défaut psychologique.
Les installations indésirables comprennent les incinérateurs, les stations d'épuration, les pompes funèbres, les crématoriums, les centrales nucléaires, les établissements de divertissement pour adultes et les réservoirs de gaz.
Les écoles primaires et les collèges y sont également inclus.
Comment les acheteurs se renseignent-ils sur les biens défectueux ?
Les biens défectueux ne sont pas nécessairement connus de l'acheteur uniquement si le vendeur en informe.
Beaucoup de personnes cherchent à se renseigner avant de choisir un appartement.
Voyons comment elles s'informent sur les biens défectueux.
Demande auprès d'une agence immobilière
La méthode la plus simple est de s'adresser à une agence immobilière.
En demandant : « Avez-vous des biens accidentés ? », vous obtiendrez généralement une réponse.
Pour ne pas paraître suspect, il est idéal de poser cette question après le premier questionnaire, lorsqu'on vous demande quel type de bien vous recherchez.
Recherche sur Internet
Vous pouvez également rechercher des biens défectueux sur Internet.
Recherchez sur les portails immobiliers avec des mots clés tels que « obligation de divulgation » ou « défaut psychologique ».
Il existe un site souvent utilisé pour rechercher des biens accidentés sur Internet : « Oshima Teru ».
Oshima Teru est un site de partage d'informations sur les biens accidentés, couvrant non seulement le Japon mais aussi les emplacements dans le monde entier.
Vérification des logements à offre spéciale
Les logements sociaux et les logements UR gérés par l'Urban Renaissance Agency publient des informations sous le nom de « logements à offre spéciale » lorsqu'un résident est décédé.
Ces logements bénéficient de loyers réduits pendant 1 à 2 ans.
Recherche auprès d'agences immobilières spécialisées dans les biens accidentés
Il existe aujourd'hui des agences immobilières spécialisées dans les biens accidentés.
Elles proposent non seulement des biens pour les particuliers, mais aussi pour les investisseurs.
Comment gérer les défauts psychologiques ?
Les défauts psychologiques, pour lesquels la connaissance des faits peut influencer la transaction immobilière, sont soumis à une obligation de divulgation.
Obligation de divulgation pour les défauts psychologiques
Peu de personnes voudraient volontairement habiter dans une pièce ayant servi de scène de crime ou où quelqu'un est décédé.
L'obligation de divulgation s'applique non seulement à la location, mais aussi à la vente.
Si l'obligation de divulgation est violée, l'acheteur ou le locataire peut demander ultérieurement des dommages et intérêts ou l'annulation du contrat.
Contenu de l'obligation d'information
Pour les défauts psychologiques, il est très difficile de déterminer à partir de quand l'obligation de divulgation prend effet.
Les suicides, meurtres, morts suspectes dans le logement sont des cas donnant lieu à l'obligation de divulgation.
En revanche, l'obligation de divulgation ne s'applique pas en cas de tentative de suicide dans le logement avec décès survenu à l'hôpital, ou de saut depuis un toit ou un autre espace extérieur au logement.
Durée de divulgation requise
Il existe deux façons de concevoir la durée de divulgation requise.
La première concerne les années écoulées depuis l'événement.
Pour un suicide dans le logement, la durée de l'obligation de divulgation est d'environ 3 ans pour la location et d'environ 6 ans pour la vente.
La seconde concerne le changement de locataire ou la revente.
Les critères pour la période définie ne sont que des repères, différant selon qu'il s'agit d'une location ou d'une vente.
Pas d'obligation de divulgation pour une mort naturelle
Selon les directives du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, il n'y a en principe pas d'obligation de divulgation pour une mort naturelle.
Cependant, dans les cas où le décès a été découvert longtemps après, une obligation de divulgation peut être jugée nécessaire.
L'absence de divulgation entraîne des litiges !
Comme l'obligation de divulgation pour les biens à défaut psychologique n'est pas légalement définie, les réglementations sont souvent floues.
Cependant, l'absence de divulgation conduit souvent à des litiges.
Imprécision des réglementations de divulgation
En cas de mort naturelle ou de maladie, l'obligation de divulgation ne s'applique généralement pas.
Perçu comme un manque de mesures préventives
Si un tel événement se produit dans un bien immobilier et qu'un nettoyage spécial est nécessaire en raison d'une longue période sans découverte, une obligation de divulgation naît.
De tels événements peuvent conduire au départ des locataires. Pour éviter cela, les propriétaires doivent communiquer régulièrement et recueillir les coordonnées d'urgence.
Violation de l'obligation de divulgation possible
En cas de violation de l'obligation de divulgation, le locataire ou l'acheteur peut demander des réparations, une réduction de prix, des dommages et intérêts ou l'annulation du contrat.
Que se passe-t-il si un bien défectueux est remis sans divulgation ?
Quelle que soit la nature du défaut – psychologique, physique, juridique ou environnemental – le locataire ou l'acheteur doit en être informé.
Si l'obligation de divulgation est violée et que le bien défectueux est remis, la responsabilité pour non-conformité contractuelle s'applique.
Responsabilité pour non-conformité contractuelle
La responsabilité pour non-conformité contractuelle est un mécanisme de protection des consommateurs : lorsqu'un bien vendu n'est pas conforme au contenu du contrat, le vendeur doit en assumer la responsabilité envers l'acheteur.
Différence avec la garantie des vices cachés
La garantie des vices cachés signifiait qu'en cas de défaut caché non détectable de l'extérieur, le vendeur devait en assumer la responsabilité envers l'acheteur.
Comme cette responsabilité ne s'appliquait qu'aux « vices cachés », lors de la réforme du Code civil en 2020, une nouvelle responsabilité pour non-conformité contractuelle a été créée.
Que peut-il arriver au vendeur en raison de la responsabilité pour non-conformité contractuelle ?
Frais de réparation
Pour les biens à défaut physique, l'acheteur peut demander des réparations ou leur coût au vendeur.
Annulation du contrat
Si le vendeur ne répond pas aux demandes de l'acheteur comme les réparations ou la réduction de prix, l'annulation du contrat est probable.
Dommages et intérêts
En cas de violation de l'obligation de divulgation, l'acheteur peut demander le remboursement des frais engagés pour conclure le contrat.
Pour les défauts psychologiques, une indemnisation pour souffrances psychologiques et stress peut également être réclamée.
Également, l'agence immobilière ayant servi d'intermédiaire peut être tenue responsable.
Pour vendre un bien défectueux : optez pour un acheteur professionnel !
La vente d'un bien défectueux à des particuliers comporte le risque de la responsabilité pour non-conformité contractuelle.
C'est pourquoi nous recommandons la vente à des acheteurs professionnels.
Pas de pression psychologique
Lors de transactions avec des acheteurs professionnels, la possibilité d'exclure la responsabilité pour non-conformité contractuelle est élevée, ce qui libère de l'inquiétude d'être poursuivi pour violation de l'obligation de divulgation.
Négociation de prix plus facile
L'avantage de faire appel à un acheteur professionnel est que des négociations actives sur le prix sont possibles.
Discrétion assurée
Lors de la vente à un acheteur professionnel, des négociations directes sont menées, de sorte que les voisins et autres personnes de l'entourage ne sauront pas que le bien est en vente.
Résumé
Nous avons expliqué les types de biens défectueux, comment les identifier et les mesures à prendre pour les biens à défaut psychologique.
Les biens défectueux comprennent quatre types : psychologique, physique, juridique et environnemental.
Pour chaque type, une obligation de divulgation s'applique lors de la vente, et sa violation peut entraîner des demandes d'annulation du contrat ou de dommages et intérêts.
Si vous avez du mal à vendre, nous recommandons de faire appel à un acheteur professionnel.
Questions fréquentes sur les biens défectueux
Q1. Combien de temps dure l'obligation de divulgation pour les biens défectueux ?
Selon les directives du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, l'obligation de divulgation est d'environ 3 ans à compter de l'événement pour la location. Pour la vente, il n'y a pas de délai fixé.
Q2. Que faire si l'on a acheté involontairement un bien défectueux ?
Sur la base de la responsabilité pour non-conformité contractuelle, vous pouvez demander au vendeur des réparations, une réduction de prix, des dommages et intérêts ou l'annulation du contrat.
Q3. Dans quelle mesure les biens défectueux sont-ils moins chers que le prix du marché ?
Pour les défauts psychologiques, il est courant que les biens soient 20 à 50 % moins chers que le prix du marché. Pour les défauts physiques, le prix est fixé en tenant compte des frais de réparation.
