Haben Sie schon einmal den Begriff „Mängelobjekt" gehört?
Vielleicht ist der Begriff „Unfallobjekt" geläufiger.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, sollten Sie sich mit dem Thema Mängelobjekte vertraut machen.
Außerdem ist es beruhigend zu wissen, wie man im Falle von Streitigkeiten vorgehen soll.
Deshalb beantworten wir in diesem Artikel grundlegende Fragen dazu, was ein Mängelobjekt ist, ob es klare Kriterien gibt und wie man Konflikte vermeiden kann.
Was ist ein Mängelobjekt?
Ein Mängelobjekt ist ein Begriff, der verwendet wird, wenn eine Immobilie einen Mangel in ihrer ursprünglich erwarteten Qualität, Leistung oder ihrem Zustand aufweist und der Käufer die erwartete Wirkung nicht vollständig erzielen kann.
In den meisten Fällen sieht die Immobilie äußerlich unauffällig aus, sodass der Käufer unwissentlich einen Vertrag abschließen kann.
Selbst wenn jemand unwissentlich einen Vertrag für ein Mängelobjekt abschließt, können später unerwartete Probleme auftreten, die zu ernsthaften Schwierigkeiten führen.
Wenn Probleme wie undichte Dächer, Korrosion an tragenden Teilen (Dach, Säulen usw.), Termitenschäden im Untergeschoss oder Störungen an Wasserleitungen vorliegen, wird dies als Mängelobjekt bezeichnet.
Auch Bodenverschmutzung und unzureichende Erdbebenresistenz gelten wahrscheinlich als Mängel.
Beim Verkauf oder Vermieten eines Mängelobjekts muss die andere Partei informiert werden, um Streitigkeiten von vornherein zu vermeiden.
Wenn die Offenbarungspflicht vernachlässigt wird, besteht die Möglichkeit, dass Schadensersatz gefordert oder der Vertrag aufgelöst wird, was für den Verkäufer oder Vermieter zu einem erheblichen Verlust führen kann.
Um Probleme zu vermeiden, sollten Sie die Tatsache, dass es sich um ein Mängelobjekt handelt, klar kommunizieren.
Mängelobjekte haben verschiedene Arten!
Mängelobjekte werden oft als eine einheitliche Kategorie behandelt, aber es gibt tatsächlich verschiedene Typen.
Schauen wir uns die verschiedenen Arten von Mängelobjekten an.
Psychische Mängel
Psychische Mängel bezeichnen Zustände, bei denen Bewohner einer Immobilie psychischen Widerstand empfinden könnten, weil dort oder in der Nähe ein Suizid, ein Mord oder ein Unfalltod stattgefunden hat.
Einrichtungen, die Lärm, unangenehme Gerüche oder Vibrationen verursachen, Stützpunkte von organisierten Verbrechern wie der Yakuza oder Friedhöfe in der Nähe zählen ebenfalls zu psychischen Mängeln.
Da verschiedene Menschen unterschiedliche Grenzen haben, wie unangenehm sie etwas empfinden, kann es auch dann zu Streitigkeiten kommen, wenn eine vorherige Offenbarung erfolgte.
Psychische Mängel am Wohnort können zu erheblichem Stress führen.
Manche Menschen würden denken: „Wenn ich das gewusst hätte, hätte ich keinen Vertrag abgeschlossen."
Es ist wichtig, klar über die Natur der Immobilie zu informieren, damit niemand sagen kann: „Das wurde mir nicht gesagt."
Physische Mängel
Physische Mängel bedeuten, dass erhebliche Defekte vorhanden sind, die die Nutzung von Grundstück oder Gebäude ernsthaft beeinträchtigen.
Beispiele hierfür sind Termitenschäden, undichte Dächer oder Wasserlecks, strukturelle Defekte oder eine Neigung des Gebäudes.
Undichte Dächer im Dachraum, die normalerweise kaum überprüft werden, werden oft zum Zeitpunkt des Vertrags vom Verkäufer nicht bemerkt.
Termitenschäden werden häufig erst nach einer erheblichen Ausbreitung festgestellt, was oft zu späteren Streitigkeiten führt.
Neigungen sind schwer zu erkennen, es sei denn, die Neigung ist extrem stark.
Dennoch können diese zu erheblichen Mängeln für die Immobiliennutzung werden.
Käufer oder Mieter, die von den Mängeln gewusst hätten, hätten möglicherweise keinen Vertrag abgeschlossen.
Selbst wenn ein Vertrag abgeschlossen wird, ist es üblich, einen Rabatt zu geben.
Da nachträgliche Kenntnis von Mängeln, die zu Schadensersatz oder Vertragsauflösung führt, für beide Seiten nur Nachteile bringt, sollten Sie die Mängel offenlegen.
Rechtliche Mängel
Rechtliche Mängel bezeichnen Immobilien, die rechtliche Probleme aufweisen.
Dies bezieht sich häufig auf Immobilien, die gegen das Baurecht, das Brandschutzgesetz, das Stadtplanungsgesetz und ähnliche Gesetze verstoßen.
Zu den rechtlichen Mängeln zählen unter anderem: Verstöße gegen Sicherheitsstandards oder Straßenzugangspflichten des Baugesetzbuchs, Nichterfüllung der Brandschutzanforderungen oder veraltete Ausrüstung nach dem Brandschutzgesetz, oder Gebäude, die in Stadtentwicklungszonen nach dem Stadtplanungsgesetz gebaut wurden.
Nicht bebaubare Grundstücke in der Altstadt fallen ebenfalls unter rechtliche Mängel.
Das Vorhandensein rechtlicher Mängel muss beim zuständigen Amt der Gemeinde erfragt werden.
Keine klaren Kriterien!? Was fällt unter psychische Mängel?
Psychische Mängel können für die dort lebenden Menschen Stress verursachen, aber es gibt keine klaren Kriterien.
Wann gelten psychische Mängel als zutreffend?
Mordfall
Immobilien, in denen ein Mord stattgefunden hat, werden zu psychischen Mängelobjekten.
„Vor 5 Jahren gab es in diesem Haus einen Mord" – das ist etwas, das die meisten Menschen dazu bringt, sich fernhalten zu wollen.
Laut Statistiken der Polizeibehörde gibt es jährlich rund 900–1.000 Mordfälle.
Darunter könnte auch eine Immobilie sein, die Sie verkaufen möchten.
Unter den Mordfällen gibt es viele grausame und schwere Verbrechen wie Massenmorde oder Serienmorde.
In solchen Fällen wird die Immobilie gereinigt und renoviert, bevor sie verkauft wird, aber der Gedanke „Hier wurde jemand ermordet" löst natürlich Widerstand aus.
Bei Mordfällen können Informationen auch im Internet gefunden werden, selbst ohne Offenbarung durch den Verkäufer.
Der Schock, wenn man nach dem Kauf erfährt, dass es sich um ein Mängelobjekt handelt, ist unermesslich.
Suizid
Auch Immobilien, in denen ein Suizid stattgefunden hat, gelten als psychische Mängelobjekte.
Kaum jemand möchte in einem Haus wohnen, in dem jemand Suizid begangen hat.
Je nach Methode kann es sein, dass Blutspuren oder andere Körperspuren auf dem Boden zurückgeblieben sind.
Vor dem Verkauf wird ein Umbau durchgeführt, sodass man äußerlich nichts erkennen kann – aber wer würde einen Kauf positiv erwägen, wenn er von solchen Fakten erfährt?
In der Praxis gibt es kaum solche Personen, und auch Immobilien mit Suizidopfern unterliegen der Offenbarungspflicht als psychische Mängelobjekte.
Unfalltod
Zu den Mängelobjekten gehören auch solche, in denen ein Unfalltod stattgefunden hat.
Ein Sturz in der Wohnung mit Todesfolge oder ein Ertrinkungsunfall in der Badewanne machen eine Immobilie ebenfalls zum Mängelobjekt.
Auch wenn es ein unvorhergesehener Unfall war, ändert sich nichts daran, dass jemand in der Wohnung gestorben ist.
Viele Menschen empfinden ein eigenartiges Unbehagen bei Todesfällen in der Wohnung.
Daher möchten viele Menschen eine Immobilie meiden, in der jemand gestorben ist, unabhängig von der Todesursache.
Brandfall
Auch Immobilien, in denen ein Brand stattgefunden hat, gelten als psychische Mängelobjekte.
Ein kleiner Brand wird meistens nicht als Problem angesehen.
Aber wenn bei einem Brandunfall Menschen gestorben sind, wird es zum psychischen Mängelobjekt.
„Vor 2 Jahren gab es hier ein Feuer, bei dem eine Frau ums Leben kam" – wer hört das schon gerne und möchte trotzdem einziehen?
Brandfälle werden oft in den Nachrichten berichtet, sodass Informationen leicht gefunden werden können.
Umgebung einer Yakuza-Organisation
Auch wenn sich in der Nähe einer Immobilie ein Büro einer organisierten Verbrecherbande befindet, gilt das als psychisches Mängelobjekt.
Wer möchte schon aktiv in einer Immobilie wohnen, in der das Nachbarhaus ein Yakuza-Büro ist?
Die meisten Menschen würden sich unwohl fühlen.
Die Anwesenheit von Yakuza-Mitgliedern im Wohnumfeld verursacht die ständige Angst, in Probleme verwickelt zu werden.
Das kann zu Stress führen und die Zeit zu Hause unangenehm machen.
Ein nahe gelegenes Yakuza-Büro verringert auch den Sicherheitswert für Banken und den Vermögenswert der Immobilie.
Besonders für Familien mit Kindern ist solch eine Immobilie sehr unerwünscht.
Umgebung von Kläranlagen und Müllverbrennungsanlagen
Auch wenn sich störende Einrichtungen in der Nähe befinden, zählt dies zu den psychischen Mängelobjekten.
Störende Einrichtungen sind Müllverbrennungsanlagen, Kläranlagen, Bestattungsunternehmen, Krematorien, Kernkraftwerke, Rotlichtbetriebe und Gastanks.
Auch Grundschulen und Mittelschulen gehören dazu.
Diese Einrichtungen können Gerüche, Lärm, Luftverschmutzung und Bodenverschmutzung in der Umgebung verursachen.
Wie informieren sich Käufer über Mängelobjekte?
Mängelobjekte müssen dem Käufer nicht unbedingt vom Verkäufer mitgeteilt werden.
Viele Menschen möchten sich informieren, bevor sie sich für ein Apartement oder eine Wohnung entscheiden.
Schauen wir uns an, wie sie nach Informationen suchen.
Anfrage bei einem Immobilienunternehmen
Die einfachste Methode ist eine Anfrage beim Immobilienunternehmen.
Wenn Sie fragen: „Haben Sie Unfallobjekte?", bekommen Sie in der Regel eine Antwort.
Es gibt jedoch Fälle, in denen keine Informationen gegeben werden, weil die Frage als Scherz angesehen wird.
Um nicht verdächtig zu wirken, ist es ideal, diese Frage nach dem ersten Fragebogen zu stellen, wenn Sie nach Ihrer Wunschimmobilie gefragt werden.
Manchmal werden Immobilien mit Problemen auch Personen angeboten, die ohne direkte Erwähnung von Unfallobjekten nach „günstigen Immobilien" fragen.
Suche im Internet
Sie können Mängelobjekte auch im Internet suchen.
Suchen Sie auf Immobilienportalen mit Schlüsselwörtern wie „Offenbarungspflicht" oder „psychischer Mangel".
Bei diesen Schlüsselwörtern erscheinen Immobilien, für die eine Offenbarung erforderlich ist.
Solche Immobilien sind sehr wahrscheinlich Mängelobjekte.
Aber es können auch nicht nur psychische Mängelobjekte, sondern auch Immobilien mit anderen Mängeln mit Offenbarungspflicht erscheinen.
Es gibt eine Website, die oft zur Suche nach Unfallobjekten im Internet genutzt wird: „Oshima Teru".
Oshima Teru ist eine Website zur gemeinsamen Nutzung von Informationen über Unfallobjekte und deckt nicht nur Japan, sondern auch Standorte weltweit ab.
Informationen werden veröffentlicht, wenn Bewohner durch Suizid, Mord, Brand usw. gestorben sind.
Die Website gibt nicht nur das betreffende Objekt, sondern auch die Wohnungsnummer an.
Sie wird oft von Personen genutzt, die bald umziehen möchten oder prüfen wollen, ob es Unfallobjekte in ihrer Wohngegend gibt.
Überprüfung von Sonderausstattungen für öffentliche Wohnungen
Öffentliche Mietwohnungen und UR-Mietwohnungen, die von der Urban Renaissance Agency verwaltet werden, veröffentlichen Informationen unter dem Namen „Sondervermittlungswohnungen", wenn ein Bewohner verstorben ist.
Sondervermittlungswohnungen bieten ermäßigte Mieten für 1–2 Jahre.
Wer in einer erschwinglichen Mietwohnung wohnen möchte, auch wenn es dort Probleme gegeben hat, prüft oft solche Wohnungen.
Suche bei spezialisierten Immobilienunternehmen für Unfallobjekte
In letzter Zeit gibt es auch spezialisierte Immobilienunternehmen für Unfallobjekte.
Diese bieten nicht nur Immobilien für Privatpersonen, sondern auch für Investoren an.
Die Anzahl der verfügbaren Immobilien ist nicht sehr groß, aber es lohnt sich, verschiedene solcher Unternehmen zu vergleichen.
Besonders bekannt ist Jobutsu Fudosan (Jobutsu Real Estate).
Sie haben das Konzept, „Unfallobjekte zu einer rühmlichen Option zu machen", und bieten Immobilienkauf und Segensrituale an.
Wie sollte man mit psychischen Mängeln umgehen?
Psychische Mängel, bei denen die Kenntnis der Fakten den Immobilientransakt beeinflussen kann, unterliegen der Offenbarungspflicht.
Hier erklären wir ausführlich, was unter die Erklärungspflicht fällt und welche Offenbarungsfristen erforderlich sind.
Offenbarungspflicht bei psychischen Mängeln
Kaum jemand möchte freiwillig in einem Zimmer wohnen, das als Tatort diente oder in dem jemand gestorben ist.
Deshalb muss die Person, die das Zimmer vermietet, dem nächsten Mieter mitteilen, warum dort jemand gestorben ist.
Dies wird als Offenbarungspflicht bezeichnet und wird in der Regel im wichtigen Erläuterungsdokument vermerkt.
Dies gilt nicht nur für Mietverhältnisse, sondern auch für den Verkauf.
Wenn die Offenbarungspflicht verletzt wird, kann der Käufer oder Mieter später Schadensersatz oder Vertragsauflösung verlangen.
Inhalte der Erklärungspflicht
Bei psychischen Mängeln ist es sehr schwierig zu bestimmen, ab wann die Offenbarungspflicht entsteht.
Suizide, Morde, verdächtige Tode und Brandtode in der Wohnung gelten als offenbarungspflichtige Fälle, ebenso wie Vorfälle im Nachbarzimmer.
Andererseits entsteht keine Offenbarungspflicht bei einem Suizidversuch in der Wohnung, wenn die Person ins Krankenhaus gebracht wurde und dort starb, oder bei einem Sprung von einem Dach oder einem anderen Bereich außerhalb der Wohnung.
Da es keine klaren gesetzlichen Kriterien gibt, müssen Fälle manchmal anhand früherer Urteile individuell bewertet werden.
Erforderliche Offenbarungsdauer
Es gibt zwei Gedanken zur erforderlichen Offenbarungsdauer.
Der erste betrifft die vergangene Zeit seit dem Ereignis.
Zum Beispiel wird angenommen, dass bei einem Suizid in der Wohnung die Offenbarungspflicht etwa 3 Jahre bei Mietverhältnissen und etwa 6 Jahre beim Kauf dauert.
Der zweite betrifft den Mieterwechsel oder Weiterverkauf.
Es wird angenommen, dass die Offenbarungspflicht erlischt, nachdem der informierte Mieter ausgezogen ist, oder beim Weiterverkauf.
Die Kriterien für den bestimmten Zeitraum sind nur Richtwerte und unterscheiden sich je nach Mietverhältnis oder Verkauf.
Auch wenn dieser Zeitraum verstrichen ist, gibt es Menschen, denen das immer noch wichtig ist.
Wenn Sie Streitigkeiten vermeiden möchten, ist es am besten, ehrlich zu informieren.
Bei natürlichem Tod keine Offenbarungspflicht
Während Morde und Suizide in der Wohnung eine Offenbarungspflicht erzeugen, besteht nach dem Leitfaden des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus grundsätzlich keine Offenbarungspflicht bei natürlichem Tod.
Dazu gehören auch Stürze auf der Treppe, Unfälle in der Badewanne und andere alltägliche Unfälle.
Wenn jedoch keine besondere kriminelle Natur vorliegt, aber der Verstorbene lange Zeit nach dem Tod gefunden wurde, kann in einigen Fällen eine Offenbarungspflicht entstehen.
Fehlende Offenbarung führt zu Streitigkeiten!
Da die Offenbarungspflicht für psychische Mängelobjekte nicht gesetzlich festgelegt ist, sind die Vorschriften oft unklar, und wie weit die Offenbarung reicht, unterscheidet sich je nach Immobilienunternehmen.
Dennoch führt die Nichtoffenbarung oft zu Streitigkeiten.
Hier erklären wir die Ursachen für solche Streitigkeiten.
Unklarheit der Offenbarungsvorschriften
Das Immobilienmaklergesetz legt keine klaren Regeln für den Umfang der offenbarungspflichtigen Vorfälle und die erforderliche Dauer fest.
Daher gilt bei natürlichem Tod oder Krankheitstod oft keine Offenbarungspflicht.
Auch wenn jemand in der Wohnung gestorben ist, hängt die Offenbarungspflicht von der Todesart ab.
Wenn die Offenbarungspflicht verletzt wird, kann es zu Streitigkeiten kommen.
Als unzureichende Maßnahmen angesehen
In der heutigen alternden Gesellschaft ist die Möglichkeit, dass ältere Mieter allein sterben, nicht null.
Wenn so etwas in einer Immobilie passiert und aufgrund langer Nichtentdeckung eine Sonderreinigung erforderlich ist, entsteht eine Offenbarungspflicht.
Solche Ereignisse können dazu führen, dass Mieter ausziehen. Um das zu vermeiden, sollten Vermieter regelmäßig kommunizieren und Notfallkontakte bereitstellen.
Auch Verstöße gegen die Offenbarungspflicht möglich
Bei Immobilienvermietungen und -verkäufen müssen Mängel klar kommuniziert werden.
Wenn ein Verstoß gegen die Offenbarungspflicht festgestellt wird, kann der Mieter oder Käufer Reparaturen, Preisreduzierungen, Schadensersatz oder Vertragsauflösung verlangen.
Was passiert, wenn ein Mängelobjekt ohne Offenbarung übergeben wird?
Bei jeder Art von Mangel – psychisch, physisch, rechtlich oder umweltbezogen – muss der Mieter oder Käufer informiert werden.
Wenn die Offenbarungspflicht verletzt und das Mängelobjekt übergeben wird, entsteht die Haftung für Vertragswidrigkeit.
Haftung für Vertragswidrigkeit
Die Haftung für Vertragswidrigkeit ist ein Schutzmechanismus für allgemeine Verbraucher: Wenn eine verkaufte Immobilie nicht dem Vertragsinhalt entspricht, muss der Verkäufer dem Käufer gegenüber Verantwortung übernehmen.
Wenn zum Beispiel Termitenschäden oder undichte Dächer versteckt wurden, kann der Käufer Reparaturen, Preisminderung, Schadensersatz oder Vertragsauflösung verlangen.
Unterschied zur Mängelgewährleistungshaftung
Die Mängelgewährleistungshaftung bedeutete, dass bei verborgenem Mangel, der von außen nicht erkennbar war, der Verkäufer dem Käufer gegenüber haften musste.
Da diese Haftung jedoch nur für „verborgene Mängel" galt, wurde 2020 bei der Reform des Bürgerlichen Gesetzbuchs die neue Haftung für Vertragswidrigkeit eingeführt.
Dies bedeutet ein größeres Risiko beim Verkauf von Mängelobjekten an Privatpersonen.
Was kann dem Verkäufer durch die Haftung für Vertragswidrigkeit passieren?
Wenn die Offenbarungspflicht verletzt wird, kann der Verkäufer auf Vertragsauflösung und Schadensersatz verklagt werden.
Hier erklären wir die möglichen Ansprüche im Detail.
Reparaturkosten
Bei physischen Mängelobjekten kann der Käufer Reparaturen oder die Reparaturkosten vom Verkäufer verlangen.
Vertragsauflösung
Die Vertragsauflösung bedeutet, den Kaufvertrag zu stornieren.
Wenn der Verkäufer den Forderungen des Käufers wie Reparatur oder Preisminderung nicht nachkommt, ist eine Vertragsauflösung wahrscheinlich.
Schadensersatz
Bei Verletzung der Offenbarungspflicht kann der Käufer den Ersatz der für den Vertragsabschluss entstandenen Kosten verlangen.
Bei psychischen Mängeln kann auch Entschädigung für seelischen Schmerz und Stress gefordert werden.
Auch der vermittelnde Immobilienmakler kann zur Verantwortung gezogen werden, sodass Verkäufer auch vom Makler auf Schadensersatz verklagt werden können.
Für den Verkauf von Mängelobjekten: Aufkäufer empfehlenswert!
Der Verkauf von Mängelobjekten an Privatpersonen birgt das Risiko der Haftung für Vertragswidrigkeit.
Deshalb empfehlen wir den Verkauf an Aufkäufer.
Kein seelischer Druck
Bei Transaktionen mit professionellen Aufkäufern besteht die Möglichkeit, dass die Haftung für Vertragswidrigkeit ausgeschlossen wird, was die Angst vor Klagen wegen Verletzung der Offenbarungspflicht beseitigt.
Außerdem haben Immobilienunternehmen mit viel Erfahrung mit Mängelobjekten umfangreiche Kenntnisse über Renovierungen und können die Vorzüge der Immobilie hervorheben.
Leichtere Preisverhandlungen
Während bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers eine passive Rolle übernommen wird, hat die Beauftragung eines Aufkäufers den Vorteil, dass aktive Preisverhandlungen möglich sind.
Besonders Immobilienunternehmen, die Mängelobjekte renovieren und weiterverkaufen möchten, sind oft bereit zu kaufen, sodass Preisverhandlungen aktiv geführt werden können.
Diskretion gewährleistet
Beim Verkauf an Aufkäufer werden direkte Verhandlungen geführt, sodass Nachbarn und andere Personen in der Umgebung nichts von dem Verkauf erfahren.
Besonders für Immobilien mit Suizid oder Mord ist es ratsam, diskret über Aufkäufer zu verkaufen.
Zusammenfassung
Wir haben die Arten von Mängelobjekten und deren Erkennung sowie die Maßnahmen für psychische Mängelobjekte erläutert.
Mängelobjekte umfassen vier Arten: psychische, physische, rechtliche und umweltbezogene Mängel.
Bei jeder Art besteht eine Offenbarungspflicht, und deren Verletzung kann zu Forderungen nach Vertragsauflösung oder Schadensersatz führen.
Wenn Sie Schwierigkeiten beim Verkauf haben, empfehlen wir die Beauftragung eines Aufkäufers.
Häufig gestellte Fragen zu Mängelobjekten
F1. Wie lange gilt die Offenbarungspflicht für Mängelobjekte?
Laut dem Leitfaden des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus gilt bei Mietverhältnissen eine Offenbarungspflicht von etwa 3 Jahren ab dem Ereignis. Beim Kauf gibt es keine festgelegte Frist.
F2. Was tun, wenn man unwissentlich ein Mängelobjekt gekauft hat?
Basierend auf der Haftung für Vertragswidrigkeit können Sie vom Verkäufer Reparaturen, Preisminderung, Schadensersatz oder Vertragsauflösung verlangen.
F3. Wie viel günstiger sind Mängelobjekte im Vergleich zum Marktpreis?
Bei psychischen Mängeln sind Immobilien in der Regel 20–50 % günstiger als der Marktpreis. Bei physischen Mängeln wird der Preis unter Berücksichtigung der Reparaturkosten festgelegt.
