¿Alguna vez ha oído hablar del término "propiedad con defectos" (瑕疵物件/kashibutsuken)?
Quizás resulte más fácil de entender si se habla de "propiedad accidentada".
Si va a comprar o vender inmuebles, es necesario profundizar en la comprensión de las propiedades con defectos.
También es más tranquilizador conocer las medidas en caso de que surja un problema.
Por eso, en esta ocasión, respondemos a dudas como qué significan fundamentalmente las propiedades con defectos, si existen criterios, y qué hacer para evitar que se conviertan en disputas.
¿Qué es una propiedad con defectos?
Una propiedad con defectos es una expresión que se utiliza cuando la propiedad tiene alguna deficiencia en la calidad, el rendimiento o el estado que debería tener originalmente, y el comprador no puede obtener satisfactoriamente el efecto que espera.
En la mayoría de los casos, externamente no parece haber ningún problema particular, por lo que en ocasiones el comprador firma el contrato sin saberlo.
Aunque se firme el contrato sin saber que es una propiedad con defectos, hay que tener cuidado porque también puede ocurrir que surjan problemas inesperados más adelante y se conviertan en un problema grave.
Cuando existen problemas como goteras, corrosión de las partes principales (tejado, pilares, etc.), daños por termitas en el subsuelo o la base, o fallos en las tuberías de agua y desagüe, se denominan propiedades con defectos.
Además, la contaminación del suelo y la insuficiencia de resistencia sísmica también tienen una alta probabilidad de ser consideradas como defectos.
Cuando se vende o alquila una propiedad con defectos, es necesario notificarlo a la otra parte para prevenir disputas.
Si se omite la notificación, puede surgir la posibilidad de que se reclamen daños y perjuicios o se rescinda el contrato, lo que puede suponer una gran pérdida para el vendedor o el arrendador.
Para prevenir problemas, asegúrese de notificar debidamente el hecho de que es una propiedad con defectos.
¡Las propiedades con defectos también tienen tipos!?
Aunque suele englobarse bajo el término de "propiedad con defectos", en realidad existen tipos diferentes.
A continuación, veamos los tipos de propiedades con defectos.
Defecto psicológico (心理的瑕疵)
El defecto psicológico es un estado en que existe el riesgo de que las personas que viven en la propiedad sientan resistencia psicológica ante una propiedad en la que dentro del edificio o en las inmediaciones ha habido suicidio, asesinato, muerte accidental, etc.
También se incluye en los defectos psicológicos cuando hay instalaciones o edificios que se tienden a evitar, como instalaciones que causan ruido, malos olores o vibraciones, bases de fuerzas antisociales como la yakuza, o cementerios.
Dado que el límite de hasta qué punto resulta desagradable varía según la persona, en ocasiones se producen disputas incluso después de haber notificado de antemano.
Los defectos psicológicos en el lugar que sirve de base de vida pueden convertirse en un gran estrés.
Puede haber personas que piensen "si hubiera sabido esto, no habría firmado el contrato".
Para que no se diga después de firmar el contrato "no se me informó de esto", notificar debidamente qué tipo de propiedad es resulta un punto importante.
Defecto físico (物理的瑕疵)
El defecto físico significa que existe una deficiencia que afecta gravemente al uso del terreno o del edificio.
Se pueden citar ejemplos como daños por termitas, goteras o filtraciones de agua, defectos estructurales o que el propio edificio esté inclinado.
Las goteras en el techo, que normalmente casi nunca se comprueban, en muchos casos el vendedor no las descubre en la fase del contrato.
Los daños por termitas también pueden pasar desapercibidos hasta que se extienden, por lo que son frecuentes los casos en que se convierten en disputas más adelante.
En cuanto a la inclinación, también resulta difícil darse cuenta a menos que sea considerable.
Sin embargo, todos estos pueden convertirse en deficiencias graves a la hora de usar el inmueble.
Si conocieran la existencia del defecto, habría compradores e inquilinos que no habrían firmado el contrato.
Incluso si se firma el contrato, generalmente se aplica un descuento.
Si se conoce el defecto más adelante y se solicita daños y perjuicios o rescisión del contrato, solo quedan desventajas para ambas partes, así que haga pública la existencia del defecto.
Defecto legal (法律的瑕疵)
El defecto legal significa una propiedad que tiene un problema legal.
En muchos casos se refiere a propiedades que contravienen la Ley de Estándares de Construcción, la Ley de Prevención de Incendios o la Ley de Planificación Urbana.
Recuerde que son propiedades con defecto legal: las que no cumplen los estándares de seguridad o las normas de acceso vial establecidas por la Ley de Estándares de Construcción; las que no cumplen los estándares de instalación de equipos contra incendios de la Ley de Prevención de Incendios, o cuyos equipos son antiguos; las construidas en zonas de control de urbanización según la Ley de Planificación Urbana, etc.
Las propiedades en barrios históricos donde no se puede construir también se incluyen en los defectos legales.
La presencia o ausencia de defectos legales debe confirmarse consultando con la ventanilla responsable del municipio donde se encuentra la propiedad.
¡No existe un criterio claro!? ¿Cuándo corresponde defecto psicológico?
El defecto psicológico puede causar estrés a quienes viven allí, pero no hay un criterio claro establecido.
Entonces, ¿en qué casos corresponde el defecto psicológico?
Caso de asesinato
Una propiedad en la que ocurrió un asesinato se convierte en una propiedad con defecto psicológico.
Si se nos dice "hace 5 años ocurrió un asesinato en esta casa", es natural que uno no quiera acercarse.
Según las estadísticas de la Agencia Nacional de Policía, se dice que ocurren entre 900 y 1,000 casos de asesinato al año.
Entre ellos, puede haber alguna propiedad que se esté pensando en vender.
Entre los casos de asesinato, hay muchos especialmente brutales y graves, como el asesinato de toda una familia o asesinatos en serie.
En tales casos, se vende después de limpiar o reformar el interior, pero es natural sentir resistencia al pensar "aquí fue asesinada una persona".
En cuanto a los asesinatos, en algunos casos la información aparece si se busca en Internet incluso sin notificación.
El impacto de descubrir que era así sin haber sido informado de que era una propiedad con defectos es incalculable.
Suicidio
Una propiedad en la que ocurrió un suicidio también se convierte en una propiedad con defecto psicológico.
Básicamente no habrá nadie que quiera vivir en una casa donde alguien se suicidó.
Dependiendo del método de suicidio, puede haber manchas de sangre o fluidos corporales en el suelo.
Como se reforma antes de vender, quizás no sea evidente a simple vista, pero si se le informa de esa situación, ¿podría considerar positivamente la compra?
En la práctica son muy pocas las personas que lo encontrarían bien, y las propiedades en que ha habido suicidios también tienen obligación de notificación como propiedades con defecto psicológico.
Muerte accidental
Las propiedades con defectos también incluyen aquellas en que ha ocurrido una muerte accidental.
Los casos de fallecimiento por caída dentro de la propiedad o ahogamiento en el baño también constituyen propiedades con defectos.
Aunque son accidentes fortuitos, el hecho de que haya habido un fallecimiento dentro de la propiedad no cambia.
Son muchas las personas que sienten una sensación desagradable cuando ha habido un fallecido.
Por ello, son muchas las personas que quieren evitar propiedades en las que ha habido fallecidos, independientemente de la causa de la muerte.
Incendio
Las propiedades en las que ha habido un incendio también se consideran propiedades con defecto psicológico.
Un incendio de pequeña escala como un amago raramente se convierte en problema.
Sin embargo, si hay fallecidos por accidente de incendio, se convierte en una propiedad con defecto psicológico.
Es natural pensar "preferiblemente no querría vivir aquí" cuando se escucha algo como "hace 2 años hubo un incendio en esta habitación y una mujer falleció".
Los incidentes de incendio a menudo se convierten en noticias, por lo que hay una alta probabilidad de encontrar información si se busca.
Si se escucha ese tipo de historia de los alrededores, puede haber personas que investiguen antes de firmar el contrato para verificar la credibilidad de la información.
Alrededores de oficinas de fuerzas antisociales
Cuando hay una oficina de fuerzas antisociales en los alrededores de la propiedad, también se convierte en una propiedad con defecto psicológico.
¿Cuántas personas podrían pensar en querer vivir activamente si se les dijera "la casa de al lado es la oficina de la yakuza"?
Básicamente nadie lo encontraría agradable y la mayoría lo encontraría desagradable.
Si hay miembros de la yakuza en el entorno de vida, se acumula la ansiedad de no saber en qué momento se podría uno involucrar en un problema.
Eso genera estrés, y también puede darse el caso de que el tiempo en casa resulte agotador.
Que haya una oficina de la yakuza cerca también tiene como desventaja que el valor de garantía bancaria y el valor del activo disminuyen.
Para las familias con hijos es especialmente una propiedad a evitar, por lo que también existe una alta posibilidad de que la captación de inquilinos resulte difícil.
Alrededores de plantas de tratamiento de aguas residuales, incineradoras, etc.
Cuando hay instalaciones poco deseables en las cercanías, también se incluye en las propiedades con defecto psicológico.
Las instalaciones poco deseables son instalaciones que se tienden a evitar, como incineradoras de basura, plantas de tratamiento de aguas residuales, funerarias, crematorios, centrales nucleares, establecimientos de entretenimiento para adultos y depósitos de gas.
También se incluyen escuelas de primaria y secundaria.
El entorno alrededor de estas instalaciones tiene una alta probabilidad de causar malos olores, ruido, contaminación del aire o contaminación del suelo.
Si el vendedor no lo comunicó a pesar de existir riesgos, y el comprador lo descubrió más adelante, puede convertirse en una disputa.
¿Cómo investigan los compradores sobre las propiedades con defectos?
Las propiedades con defectos no son algo que solo se conoce si el vendedor lo comunica.
Mientras buscan apartamentos o condominios, son muchas las personas que investigan antes de decidir.
Veamos entonces cómo se investiga sobre las propiedades con defectos.
Consulta a la empresa inmobiliaria
Consultar a la empresa inmobiliaria es la forma más sencilla de hacerlo.
Si se pregunta a la empresa inmobiliaria "¿gestionan propiedades accidentadas?", básicamente se le informará.
Sin embargo, en algunos casos se piensa que es una broma y no se proporciona información, por lo que el momento en que se haga la pregunta resulta importante.
Para no despertar sospechas en la empresa inmobiliaria, lo ideal es responder cuando se hayan terminado las encuestas iniciales y se pregunten sobre la propiedad que se está buscando.
También se puede dar el caso de que, sin decir directamente "propiedad accidentada" o "propiedad con defectos", a alguien que dice "quiero una propiedad económica" se le presente alguna propiedad con algún problema.
Búsqueda en Internet
También se pueden buscar propiedades con defectos en Internet.
En los portales inmobiliarios, intente buscar con palabras clave como "hechos a notificar" (告知事項) o "defecto psicológico" (心理的瑕疵).
Al buscar con esas palabras clave, aparecen propiedades que requieren algún tipo de notificación.
Las propiedades que requieren notificación tienen una probabilidad muy alta de ser propiedades con defectos.
Sin embargo, no necesariamente es así, ya que puede haber casos en que la notificación sea necesaria por otro defecto, no solo por ser propiedades accidentadas con defecto psicológico.
Existe un sitio que se usa frecuentemente para buscar propiedades accidentadas en Internet.
Es "Oshima Teru".
Oshima Teru es un sitio de intercambio de información sobre propiedades accidentadas y gestiona propiedades no solo en Japón sino en todo el mundo.
La información se publica cuando un residente ha fallecido por suicidio, asesinato, incendio, etc.
En el sitio no solo se indica la propiedad afectada sino también el número de habitación, por lo que se puede obtener información específica.
Es de acceso gratuito, por lo que cualquiera puede consultarlo.
Lo utilizan frecuentemente personas que están pensando en mudarse o que quieren investigar si hay propiedades accidentadas en el área donde viven actualmente.
Dado que el número de accesos diarios a Oshima Teru es muy alto, se puede ver que también hay muchas personas interesadas en las propiedades accidentadas.
Como también se hizo popular una película basada en propiedades accidentadas, se considera que hay más personas interesadas que antes.
Verificar las viviendas de solicitud especial
Las viviendas de alquiler público y UR administradas por la Corporación de Regeneración Urbana, una corporación gubernamental independiente, publican la información bajo el nombre de "viviendas de solicitud especial" cuando el residente ha fallecido.
Las viviendas de solicitud especial tienen descuento en el alquiler durante 1 o 2 años, por lo que resultan ventajosas para vivir.
Quienes quieren vivir en una vivienda de alquiler con un alquiler razonable, aunque sea una propiedad en la que haya ocurrido algún problema, en muchos casos verifican las viviendas de solicitud especial.
El número de casos no es tan alto, pero también se publican propiedades en regiones, por lo que si se puede buscar en un amplio rango de áreas, vale la pena comprobarlo.
Para muchas personas, el alquiler UR tiene la fuerte imagen de comunidad de viviendas (danchi), por lo que solo por eso algunas personas lo evitan.
En realidad, antes la imagen era así.
Sin embargo, recientemente también hay cada vez más alquileres UR renovados con interiores bonitos.
Sin sentir incomodidad por ser un alquiler UR, su popularidad está aumentando gradualmente.
Investigar en empresas inmobiliarias especializadas en propiedades accidentadas
Recientemente también existen empresas inmobiliarias especializadas en propiedades accidentadas.
Las empresas inmobiliarias especializadas en propiedades accidentadas gestionan no solo propiedades para particulares sino también propiedades para inversores.
El número de casos gestionados no es tan alto, y como existen varias de esas empresas inmobiliarias, también puede ser interesante compararlas.
Entre ellas, la más conocida es Jōbutsu Fudōsan (成仏不動産, literalmente "Bienes Raíces de la Paz Eterna").
Jōbutsu Fudōsan realiza la compra de propiedades y ceremonias de oración bajo el concepto de "convertir las propiedades accidentadas en una opción de la que poder estar orgulloso".
También es posible solicitar ceremonias de oración no solo para el fallecido y los antepasados, sino también para el terreno y el edificio.
A los artículos que han pasado por la ceremonia se les emite un certificado de paz espiritual (Jōbutsu Nintei-sho), lo que facilita la venta como "propiedad de paz espiritual".
Las propiedades con defectos llamadas propiedades accidentadas inevitablemente tienen una imagen negativa.
Sin embargo, al evaluar correctamente el valor intrínseco de la propiedad y añadir valor añadido, se facilita encontrar compradores.
Además de la compraventa de propiedades, también realizan negocios relacionados con la limpieza especial y la gestión de objetos personales del fallecido.
Puede decirse que disponen de un sistema para brindar apoyo integral cuando se adquiere una propiedad accidentada.
¿Cómo se debe responder ante los defectos psicológicos?
Los defectos psicológicos que generan dudas en la transacción inmobiliaria al conocer los hechos tienen obligación de notificación.
Aquí explicamos en detalle el contenido que genera la obligación de explicación como defecto psicológico y el período de notificación necesario.
También presentamos casos en que la obligación de notificación no surge, así que utilícelo como referencia.
Los defectos psicológicos tienen obligación de notificación
No habrá personas que quieran voluntariamente vivir en una habitación que ha sido utilizada para un crimen o en la que alguien ha fallecido.
Por eso, quien alquila la habitación debe notificar al siguiente inquilino los antecedentes de haberse convertido en propiedad con defecto psicológico, como "la razón por la que alguien falleció".
Esto se llama obligación de notificación, y generalmente se registra en el documento de explicación de puntos importantes, además de en algunos casos también en el contrato de arrendamiento.
Esto genera obligación de notificación tanto en el alquiler como en la venta.
Si se incumple la obligación de notificación, también existe la posibilidad de que el comprador o inquilino reclame daños y perjuicios o rescinda el contrato más adelante.
Contenido que genera la obligación de explicación
En los defectos psicológicos, es muy difícil determinar desde dónde surge la obligación de notificación.
Los casos de suicidio dentro de la propiedad, asesinato, muerte sospechosa, muerte inusual o muerte por quemadura, entre otros, pueden determinarse como ejemplos que generan obligación de notificación, y lo mismo ocurre cuando ocurre un incidente o accidente en la habitación contigua.
Por otro lado, se considera que no surge la obligación de notificación en casos como el de una persona que intentó suicidarse dentro de la propiedad y posteriormente falleció en el hospital al que fue trasladada, o en el caso de una caída suicida desde la azotea del condominio u otro lugar que no sea el interior.
Sin embargo, dado que la ley no establece criterios claros, dependiendo del caso puede ser necesario considerar individualmente con referencia a precedentes judiciales del pasado.
Período de notificación necesario
Existen dos formas de pensar sobre el período durante el cual es necesaria la notificación.
La primera es el número de años transcurridos desde que ocurrió.
Por ejemplo, en el caso de suicidio dentro de la propiedad, se considera que la obligación de notificación es necesaria hasta que hayan transcurrido aproximadamente 3 años desde que ocurrió en el caso de alquiler, y aproximadamente 6 años en el caso de compraventa.
La segunda es el cambio de inquilino o la reventa.
Se considera que una vez que el inquilino al que se notificó que era una propiedad con defecto psicológico se marcha, la obligación de notificación desaparece, y lo mismo ocurre cuando se compra una propiedad accidentada.
Al revenderla después, se considera que la obligación de notificación desaparece.
Así, una vez que ha pasado un cierto período, la obligación de notificación de las propiedades con defecto psicológico desaparece.
Sin embargo, el criterio para ese cierto período varía según sea alquiler o venta, siendo solo una referencia.
No es algo que sea absolutamente seguro porque ha pasado ese período, y dependiendo de la persona hay no pocos casos en que les preocupa sin importar cuánto tiempo haya pasado.
Si se quiere prevenir disputas, lo más tranquilizador es comunicarlo con la mayor honestidad posible.
Si es muerte natural, no surge la obligación de notificación
La obligación de notificación surge cuando ocurre un asesinato o suicidio dentro de la propiedad, pero según las directrices del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, se considera que en principio no surge en el caso de muerte natural.
Por eso, en casos como el fallecimiento por un accidente ocurrido durante la vida cotidiana como caída desde las escaleras o caída mientras se tomaba un baño, así como el fallecimiento en el hospital al que fue trasladado, o el fallecimiento por un accidente en el exterior, se establece que la obligación de notificación no surge.
Sin embargo, también hay casos en que se ha determinado que la obligación de notificación es necesaria cuando, aunque no haya carácter de crimen, se descubrió al fallecido mucho tiempo después de su muerte.
Aunque no hay un criterio claro sobre a cuánto tiempo se refiere "largo período", los casos en que el cuerpo está en estado de descomposición cuando se descubre y es necesaria una limpieza especial se determinan como casos que requieren notificación.
¡No notificar el defecto es fuente de disputas!? ¿Cuál es la causa?
Dado que la obligación de notificación de propiedades con defecto psicológico no está establecida por ley, hay muchas partes ambiguas en las normas, y hasta dónde se notifica varía según la empresa inmobiliaria.
Sin embargo, no son pocos los casos en que no notificar lleva a disputas.
Aquí explicamos las causas por las que se desarrollan disputas.
Ambigüedad de las normas de notificación
La Ley de Agentes Inmobiliarios no especifica el alcance de los accidentes que requieren notificación ni las normas sobre el período necesario.
Por eso, aunque se determina que casos como asesinato o muerte por suicidio corresponden a defecto psicológico, la muerte natural o por enfermedad se considera frecuentemente que no es objeto de ello.
Es decir, la muerte por enfermedad o el fallecimiento durante la vida cotidiana no son objeto de la obligación de notificación.
Aunque se haya fallecido en el mismo interior, si la obligación de notificación es necesaria o no varía según la forma de morir.
Además, aunque se notifique en propiedades en las que acaba de ocurrir un accidente o incidente, en muchos casos no se notifica después de que ha pasado cierto tiempo.
Hay casos en que, pensando en evitar disputas por no haber comunicado, se comunica debidamente incluso en el caso de muerte natural.
Sin embargo, como muchos también lo rechazan cuando se conocen los hechos, y los detalles no están claramente establecidos, cómo se responde también varía según la empresa inmobiliaria.
Se percibe como falta de medidas preventivas
En la actualidad, con el avance del envejecimiento de la sociedad, no es imposible que los inquilinos envejezcan y mueran solos.
Aunque se diga que la muerte natural no genera obligación de notificación, si no se pudo descubrir durante un largo período y el cuerpo se descompuso requiriendo limpieza especial, surge la obligación de notificación.
Si ocurre algo así en la propiedad, es posible que la parte gestora sea percibida como con falta de medidas preventivas por no haber tomado ninguna medida, lo que puede llevar a que los inquilinos se alejen.
Para evitar esa situación, es importante mantener la comunicación en la medida de lo posible en el día a día, preguntar el contacto de emergencia por si acaso, y preparar un entorno donde se pueda contactar con la familia.
Recientemente, también los municipios están realizando diversas iniciativas y servicios para prevenir la soledad.
También existen empresas privadas que ofrecen servicios de vigilancia, por lo que es importante tomar medidas aprovechando bien estos servicios.
También puede ser cuestionado por incumplimiento de la obligación de notificación
En el alquiler o la venta de inmuebles, si hay defectos, es necesario comunicarlos y explicarlos debidamente.
Si no se comunica la existencia del defecto y la otra parte lo descubre más adelante, puede desarrollarse en una disputa con "si me hubieran notificado, no habría firmado el contrato".
En ese caso, existe la posibilidad de que el inquilino o el comprador reclame por incumplimiento de la obligación de notificación reparaciones, reducción del precio, daños y perjuicios, o rescisión del contrato.
¿Qué ocurre si se entrega una propiedad con defectos tal cual?
Sea cual sea el tipo de defecto, como defecto psicológico, físico, legal o ambiental, al ponerlo en alquiler o venta es necesario notificarlo al inquilino o al comprador.
Si se incumple la obligación de notificación y se entrega la propiedad con defectos tal cual, es posible que sea necesario asumir la responsabilidad por incumplimiento del contrato (契約不適合責任).
Aquí explicamos la responsabilidad por incumplimiento del contrato y la responsabilidad por defectos ocultos.
Es necesario asumir la responsabilidad por incumplimiento del contrato
La responsabilidad por incumplimiento del contrato es un sistema para proteger a los consumidores en general; establece que cuando la propiedad comprada y vendida se encuentra en un estado que no se ajusta al contenido del contrato, el vendedor debe asumir la responsabilidad ante el comprador.
Por ejemplo, si se ocultó o se descubrió más tarde que la propiedad de compraventa tenía daños por termitas o goteras, existe una alta probabilidad de que se soliciten reparaciones para reclamar el costo de los defectos o daños, o rescisión del contrato de compraventa.
Además, si el contrato se rescinde por incumplimiento de la obligación de notificación, también pueden interponerse reclamaciones de daños y perjuicios por parte del comprador reclamando el impuesto del timbre, los gastos de registro, los gastos de mudanza y la indemnización por daños morales que asumió para el contrato.
Cuando se alquila o vende a una persona normal a través de una empresa inmobiliaria, si ocurre algo, la responsabilidad por incumplimiento del contrato se cuestionará sin duda.
Sin embargo, cuando la otra parte es una empresa inmobiliaria, en algunos casos queda exento de responsabilidad al no ser objeto de protección, por lo que si se quiere evitar disputas con el comprador, una opción es encargar a una empresa inmobiliaria en lugar de a una persona normal.
¿Cuál es la diferencia con la responsabilidad por defectos ocultos?
La responsabilidad por defectos ocultos significa que cuando la propiedad de compraventa tiene un defecto que no se puede descubrir fácilmente desde el exterior, es decir, un defecto oculto, el vendedor debe asumir la responsabilidad ante el comprador.
Es decir, cuando había un defecto oculto, el comprador podía reclamar al vendedor la rescisión del contrato o daños y perjuicios.
Sin embargo, dado que la responsabilidad por defectos ocultos solo se aplicaba cuando había un defecto oculto, se creó una nueva responsabilidad por incumplimiento del contrato en la reforma del Código Civil de 2020.
La responsabilidad por incumplimiento del contrato, como también se explicó anteriormente, es que "cuando la propiedad comprada y vendida se encuentra en un estado que no se ajusta al contenido del contrato, el vendedor debe asumir la responsabilidad ante el comprador".
A diferencia de la responsabilidad por defectos ocultos, cuando hay un defecto, es posible cuestionar la responsabilidad sin admitir réplica.
Una vez que surge una disputa, la responsabilidad se persigue severamente y a menudo se toman contramedidas graves, por lo que vender propiedades con defectos a personas normales se ha vuelto de mayor riesgo.
¿Qué se persigue del vendedor por la responsabilidad por incumplimiento del contrato?
Si se incumple la obligación de notificación, se puede cuestionar la responsabilidad por incumplimiento del contrato y el vendedor corre el riesgo de que se le reclame la rescisión del contrato o daños y perjuicios.
Aquí explicamos en detalle el contenido que se persigue.
Gastos de reparación
En las propiedades con defecto físico, se pueden reclamar al vendedor los gastos de reparación de los defectos ocurridos, o los gastos e indemnización por reparación.
Rescisión del contrato
La rescisión del contrato es, como su nombre indica, rescindir el contrato de compraventa.
Si no se accede a las solicitudes del comprador como las de reparación o reducción del precio, existe una alta probabilidad de que el contrato se rescinda.
Daños y perjuicios
Si el contrato se rescinde por incumplimiento de la obligación de notificación, el comprador puede reclamar daños y perjuicios por los gastos varios pagados para celebrar el contrato de compraventa.
Además, si se ha sufrido estrés o sufrimiento psicológico por el defecto psicológico, también se puede reclamar indemnización por daños morales, y de hecho existen casos en que se ha pagado.
Además, la reclamación de daños y perjuicios no solo cuestiona la responsabilidad del vendedor, sino también de la empresa inmobiliaria que intermedió.
Por lo tanto, si se incumple la obligación de notificación, existe el riesgo de que también se reclamen daños y perjuicios por parte de la empresa inmobiliaria además del comprador, así que hay que tener cuidado.
Si va a vender una propiedad con defectos, ¡recurra a una empresa compradora! ¿Cuáles son sus ventajas?
Al vender una propiedad con defectos a una persona normal, existe la posibilidad de que se cuestione la responsabilidad por incumplimiento del contrato y el riesgo también es grande.
Por eso, si va a vender, se recomienda una empresa compradora.
Sin sufrimiento psicológico
Si se trata de una transacción con una empresa compradora, que es un profesional de la compraventa inmobiliaria, existe una alta probabilidad de que la responsabilidad por incumplimiento del contrato quede exenta, por lo que se libera de la ansiedad de "qué pasaría si el comprador me demanda por incumplimiento de la obligación de notificación" que surge al vender una propiedad con defectos.
Además, si es una empresa inmobiliaria que ha realizado muchas transacciones de propiedades con defectos hasta ahora, también tiene muchos conocimientos sobre la reforma y renovación de propiedades.
Se puede tener la esperanza de que, aprovechando las virtudes de la propiedad, se extraiga un nuevo atractivo, por lo que también se puede avanzar en la transacción con buen ánimo.
Facilidad para negociar el precio
Básicamente, cuando se encarga la intermediación a una empresa inmobiliaria la respuesta es pasiva, pero el método de encargar a una empresa compradora tiene la ventaja de poder negociar el precio activamente.
En particular, en el caso de empresas inmobiliarias que están pensando en reformar o renovar propiedades con defectos para venderlas, la otra parte también suele pensar positivamente en la compra, y la negociación del precio también es activa.
Se puede tener la esperanza de que el bajo precio de venta, que era el problema al vender propiedades con defectos, se pueda compensar en cierta medida.
Sin que lo sepan los demás
Generalmente, al vender una propiedad, se publica en sitios inmobiliarios del área y muchas personas la ven.
Sin embargo, al vender a una empresa compradora, como se negocia directamente, no hay que preocuparse de que los vecinos y demás personas alrededor se enteren de que se está intentando vender.
En particular, las propiedades con suicidio o asesinato atraen la atención de los vecinos, por lo que para evitar que se hable más del tema y no aumentar los rumores negativos, también sería más fluido vender sin que nadie lo sepa utilizando una empresa compradora.
Conclusión
Hasta aquí hemos explicado principalmente los tipos de propiedades con defectos, cómo identificarlas y cómo responder ante las propiedades con defecto psicológico.
Las propiedades con defectos tienen cuatro tipos: defecto psicológico, defecto físico, defecto legal y defecto ambiental.
Y para cualquier tipo, las propiedades con defectos tienen la obligación de notificación al venderlas, comunicando debidamente los problemas a la otra parte.
Si se incumple la obligación de notificación, se puede cuestionar el incumplimiento de la misma y existe el riesgo de que se reclame la rescisión del contrato o daños y perjuicios.
Además, dependiendo de la propiedad con defectos, existe la posibilidad de que se reclame una indemnización por daños morales alegando sufrimiento psicológico y estrés, así que hay que tener cuidado.
Quizás se piense que si se notifica, la propiedad no se venderá o no habrá inquilinos.
Sin embargo, para evitar la posibilidad de que surja una disputa más adelante, es importante cumplir debidamente con la obligación de notificación.
Si tiene dudas sobre la venta, también se recomienda encargar a una empresa compradora.
Preguntas frecuentes sobre propiedades con defectos
P1. ¿Hasta cuándo dura la obligación de notificación de las propiedades con defectos?
Según las directrices del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, en el caso de alquiler existe la obligación de notificación durante aproximadamente 3 años desde que ocurrió el incidente. En el caso de compraventa no hay plazo establecido.
P2. ¿Cuál es la solución si se ha comprado una propiedad con defectos?
Con base en la responsabilidad por incumplimiento del contrato, se puede reclamar al vendedor cualquiera de estas opciones: solicitud de reparación, solicitud de reducción del precio, reclamación de daños y perjuicios o rescisión del contrato.
P3. ¿Cuánto más económicas son las propiedades con defectos respecto al precio de mercado?
En el caso de defecto psicológico, generalmente el precio es del 20 al 50% más bajo que el de mercado. En el caso de defecto físico, el precio se establece teniendo en cuenta los costos de reparación.
