您是否曾聽過「瑕疵物件」這個詞？
或許用「事故物件」來表達會更容易理解。
如果要進行不動產買賣，就必須深入了解瑕疵物件。
此外，了解發生糾紛時的應對措施也能讓人更加安心。
因此，本文將針對瑕疵物件究竟是什麼意思、是否有判斷基準、如何避免演變成糾紛等疑問進行解答。
什麼是瑕疵物件？
瑕疵物件，是指物件在應有的品質、性能、狀態上存在某種缺陷，導致買方無法充分獲得預期效果時所使用的詞彙。
大多數情況下，外觀上看起來並無明顯問題，因此買方有時會在不知情的情況下簽約。
即使在不知道是瑕疵物件的情況下簽約，事後也可能發生意想不到的糾紛而造成重大問題，需要特別注意。
若存在漏水、主要結構（屋頂、柱子等）腐蝕、地板下及基礎的白蟻危害、給排水管故障等問題，則稱為瑕疵物件。
此外，土壤污染和耐震強度不足也很可能被認定為瑕疵。
在販售或出租瑕疵物件時，為了防患於未然，必須向對方進行告知。
若疏於告知，可能面臨損害賠償請求或合約解除，對賣方或出租方而言可能造成重大損失。
為了防患於未然，務必確實告知物件為瑕疵物件的事實。
瑕疵物件也有分類！？
瑕疵物件常被一概而論，但實際上有不同種類。
接下來，讓我們來了解瑕疵物件的種類。
心理瑕疵
心理瑕疵，是指居住在建築物內或鄰近地區曾發生自殺、殺人、意外死亡等事件的物件，存在讓居住者產生心理抗拒風險的狀態。
若附近有容易引起噪音、異味、振動的設施，或暴力團等反社會勢力的據點、墓地等令人敬而遠之的建築或設施，也屬於心理瑕疵的範疇。
由於每個人對不舒適感的界定標準不同，即使事先告知，有時仍會演變成糾紛。
生活據點所在地的心理瑕疵會造成極大的心理壓力。
也有人會認為「早知道這樣就不簽約了」。
為了避免事後被說「這件事我沒有聽說過」，確實告知物件的相關情況是非常重要的。
物理瑕疵
物理瑕疵，是指在使用土地或建築物時，存在會造成重大影響的缺陷。
例如有白蟻危害、漏水或滲水、存在結構性缺陷、建築物本身傾斜等。
平時幾乎不會去檢查的天花板內側漏水，在簽約階段賣方未察覺的情況也很多。
白蟻危害也可能在擴大之前未被發現，因此事後演變成糾紛的案例屢見不鮮。
關於傾斜問題，若非嚴重傾斜，也很難察覺。
然而這些都可能成為使用不動產時的重大缺陷。
若知道存在瑕疵，部分買方或租方可能就不會簽約。
即使要簽約，通常也會要求折扣。
若事後才知道瑕疵而被要求損害賠償或解除合約，對雙方而言都只有弊端，因此應當明確告知瑕疵的存在。
法律瑕疵
法律瑕疵，是指具有法律問題的物件。
多指違反建築基準法、消防法、都市計畫法等法規的物件。
未符合建築基準法中安全標準或鄰路義務等基準、未符合消防法中防火設備設置標準或設備老舊、依都市計畫法建設於市街化調整區域內等物件，均屬於法律瑕疵，請務必記住。
位於舊市區的禁建物件也屬於法律瑕疵。
法律瑕疵的有無，需要向物件所在地的地方政府主管窗口查詢確認。
沒有明確基準！？什麼情況屬於心理瑕疵？
心理瑕疵可能對居住者造成壓力，但目前並未制定明確的判斷基準。
那麼，在哪些情況下屬於心理瑕疵呢？
殺人事件
發生過殺人事件的物件，屬於心理瑕疵物件。
若聽說「5年前這棟房子發生過殺人案」，自然會讓人不想靠近。
根據警視廳的統計，一年內大約發生900至1,000件殺人事件。
其中也可能包含您正打算出售的物件。
殺人事件中，不乏滅門慘案或連環殺人等殘酷兇惡的案件。
在這種情況下，雖然會在室內清潔和裝修後再出售，但想到「這裡曾有人被殺」，產生抗拒感是理所當然的。
關於殺人事件，即使未告知，有時透過網路搜尋也能找到相關資訊。
在不知道是瑕疵物件的情況下，事後才發現的震驚程度可想而知。
自殺
發生過自殺事件的物件，也屬於心理瑕疵物件。
幾乎沒有人會想住進有人自殺過的房子。
視自殺方式而定，地板等處可能殘留血跡或體液的痕跡。
雖然出售前會進行裝修，外觀上可能看不出來，但若被告知曾有這樣的事實，還能積極考慮購買嗎？
實際上幾乎沒有這樣的人，曾有自殺者的物件同樣具有告知義務，屬於心理瑕疵物件。
意外死亡
瑕疵物件也包括發生過意外死亡的物件。
在室內跌倒身亡、在浴室溺死等情況，也會成為瑕疵物件。
雖然是意外事故，但室內發生過死亡事件的事實並無二致。
許多人對曾有人死亡的地方會感到莫名不舒服。
因此，無論死亡原因為何，想要避開室內曾有死亡事件物件的人相當多。
火災
發生過火災的物件，也被視為心理瑕疵物件。
規模較小的小火通常不會被視為問題。
但是，若火災事故中有人死亡，則屬於心理瑕疵物件。
若聽說「2年前這個房間發生火災，有一名女性死亡」，自然會想著「盡量不要住在這裡」。
火災事故往往會成為新聞，搜尋後很可能找到相關資訊。
如果從周圍聽到這樣的消息，也有人會在簽約前先搜尋確認資訊的可信度。
反社會勢力事務所周邊
若物件周邊有反社會勢力的事務所，也屬於心理瑕疵物件。
聽說「隔壁是暴力團的事務所」，有多少人還能積極想要住在那裡呢？
幾乎沒有人會感到高興，大多數人都會感到排斥。
暴力團成員在生活圈內，會讓人擔憂不知何時會捲入糾紛，累積不安感。
這種壓力可能讓人對待在家中的時間感到痛苦。
暴力團事務所在附近，也會導致銀行擔保價值和資產價值下降，這也是缺點之一。
對有小孩的家庭而言，這尤其是想要迴避的物件，確保入住者的難度也相對較高。
污水處理場或垃圾焚燒爐等周邊
附近有嫌惡設施的情況，也包含在心理瑕疵物件之中。
嫌惡設施是指垃圾焚燒爐、污水處理場、殯儀館、火葬場、核能發電廠、風俗營業店、瓦斯儲槽等令人敬而遠之的設施。
也包括小學和中學。
這些設施周邊很可能引發惡臭、噪音、空氣污染、土壤污染等問題。
儘管存在風險，若賣方未告知而買方事後才知道，也可能演變成糾紛。
買方如何調查瑕疵物件？
瑕疵物件並非賣方不告知，買方就不會知道。
在尋找公寓或大廈時，也有許多人會先調查再決定。
那麼，讓我們來看看人們是如何調查瑕疵物件的。
向不動產公司詢問
向不動產公司詢問，是最簡單的方法。
向不動產公司詢問「有在處理事故物件嗎？」，基本上都能獲得答覆。
但也有人可能認為只是隨口問問而不提供資訊，因此詢問的時機非常重要。
為了不讓不動產公司起疑，最理想的時機是在完成初次問卷、被詢問想找什麼樣的物件時提出。
另外，也有些情況是不直接說「事故物件」或「瑕疵物件」，而是告知想要「低價物件」，不動產公司就會介紹有某些問題的物件。
在網路上搜尋
也可以在網路上搜尋瑕疵物件。
請在不動產入口網站上，用「告知事項」或「心理瑕疵」等關鍵字搜尋看看。
用這些關鍵字搜尋，就會出現需要告知的物件。
需要告知的物件，很大機率就是瑕疵物件。
但是，不只是有心理瑕疵的事故物件，也有因其他缺陷而有告知時效的情況，因此不一定都是如此。
在網路上搜尋事故物件時，有個常被使用的網站，那就是「大島輝」。
大島輝是事故物件資訊共享網站，不只處理日本國內，也涵蓋世界各地的物件。
住戶因自殺、殺人、火災等死亡時，相關資訊就會被刊載。
網站上不只記載對象物件，還記載到房間號碼，因此能獲取具體資訊。
可免費瀏覽，任何人都可以存取。
即將搬家的人，或想調查現居地區是否有事故物件的人，使用此網站的情況較多。
大島輝每日的存取數量非常多，由此可知對事故物件感興趣的人也相當多。
加上以事故物件為題材的電影引發熱議，有興趣的人也比以前增加了。
查看特別募集住宅
由獨立行政法人都市再生機構管理的公共出租住宅・UR出租住宅，在入住者死亡時，會以「特別募集住宅」的名義公開資訊。
特別募集住宅可享有1至2年的租金優惠等實惠條件。
想要即使物件有些問題，也能以低廉租金入住出租住宅的人，通常會查看特別募集住宅。
件數本身並不算多，但也有地方物件刊載其中，若想在廣泛地區尋找，不妨查看看看。
UR出租住宅給許多人的印象較像老舊社區，光是這樣就讓人敬而遠之的人也有。
確實，以前的實際情況也是如此。
但最近，經過翻新而擁有漂亮內裝的UR出租住宅也越來越多。
住UR出租住宅並不會感到不便，且逐漸受到歡迎。
在事故物件專門的不動產公司調查
最近也出現了專門處理事故物件的不動產公司。
事故物件專門的不動產公司，不只處理個人用物件，也處理投資者用物件。
處理的件數並不算多，由於有幾家這樣的不動產公司，也可以比較看看。
其中特別有名的是「成佛不動產」。
成佛不動產以「讓事故物件成為值得驕傲的選擇」為理念，進行物件的收購與超度。
不只為故人及祖先，若也希望為土地和建築物進行超度，也可以提出申請。
進行超度後會發行「成佛認定書」，以成佛物件的名義進行銷售等，使其更容易找到買家。
被稱為事故物件的瑕疵物件，難免給人負面印象。
但透過正確評估物件本身的價值，並加上附加價值，使其更容易找到買家。
除了物件買賣之外，也從事特殊清潔和遺物整理等業務。
可以說，收購事故物件後，有完整的全方位支援體制。
面對心理瑕疵應如何應對？
知道事實後可能讓不動產交易產生猶豫的心理瑕疵，具有告知義務。
本節將詳細說明心理瑕疵中產生說明義務的內容，以及必要的告知期間等。
同時也介紹不產生告知義務的情況，請作為參考。
心理瑕疵具有告知義務
應該沒有人願意主動住在曾被用於犯罪或有人死亡的房間吧。
因此，出租方需要向下一位租用者告知「以何種原因造成人員死亡」等心理瑕疵物件的來龍去脈。
這稱為告知義務，一般會記載於重要事項說明書中，留下已說明的記錄，視情況也可能記載於租賃契約書中。
這不只適用於租賃，在出售時同樣產生告知義務。
若疏於告知義務，事後可能被買方或租借人提出損害賠償請求或要求解除合約。
產生說明義務的內容
心理瑕疵中，從哪裡開始產生告知義務是非常困難的判斷。
室內自殺、殺人事件、不明原因死亡、變死或燒死等，可判斷為產生告知義務的案例，隔壁房間發生事件或事故時也同樣。
另一方面，在室內自殺未遂後，在送往的醫院死亡的情況，或從大樓屋頂等室外以外的地點跳樓自殺的情況，被認為不產生告知義務。
但由於法律並未明確規定標準，因此視案例情況，有時必須參考過去的判例個別研討。
必要的告知期間
關於需要告知的期間，有兩種思考方式。
第一種是從發生起的經過年數。
例如，室內自殺的情況，從發生起至租賃約3年、買賣約6年為止，被認為具有告知義務。
第二種是入住者的變更或轉賣。
告知了心理瑕疵物件的租借人退租後，被認為告知義務隨之消失，購買事故物件的情況也同樣。
其後轉賣時，被認為告知義務已消失。
如此這般，心理瑕疵物件在經過一定期間後，告知義務即告消失。
但是，一定期間的判斷基準，正如租賃與出售有所不同，充其量只是一個參考標準。
並非過了這段期間就絕對沒問題，也有人無論經過多少時間都仍在意。
若想防患於未然，盡量誠實告知會比較放心。
自然死亡不產生告知義務
室內發生殺人事件或自殺等情況時產生告知義務，但根據國土交通省的指引，自然死亡原則上被認為不產生告知義務。
因此，從樓梯跌落或入浴時跌倒等在日常生活中發生的事故死亡案例，以及在送往醫院後死亡的情況，或在室外發生事故死亡的情況，均被認為不產生告知義務。
但是，即使沒有特別案件性質，若在死亡後長時間才被發現，也有被判斷需要告知義務的案例。
雖然「長期間」指的是多長時間並無明確標準，但發現時遺體已腐爛，需要進行特殊清潔的情況等，會被判斷需要告知。
不告知瑕疵是糾紛的根源！？其原因是？
心理瑕疵物件的告知義務並非法律規定，因此規定較為模糊，告知到什麼程度因不動產公司而異。
但是，因未告知而演變成糾紛的案例也不在少數。
本節將說明演變成糾紛的原因。
告知規定的模糊性
宅建業法並未明示需要告知的事故範圍及必要期間的規則。
因此，殺人事件或自殺等死亡被判斷屬於心理瑕疵，但自然死亡或病死通常不在其對象之列。
也就是說，病死或在日常生活中死亡的情況，不屬於告知義務的對象。
即使同樣是在室內死亡，告知是否必要也因死亡方式而不同。
此外，事故或事件剛發生的物件會告知，但經過一段時間後，往往就不告知了。
也有些情況是為了避免因未告知而引發糾紛，即使是自然死亡也會確實告知。
但是，知道事實後往往會遭人嫌棄，加上詳細規定並不明確，因此如何應對也因不動產公司而異。
被認為對策不足
在高齡化社會持續進展的當今，入住者也隨之高齡化，孤獨死的可能性也非零。
即使說自然死亡不具告知義務，若長時間未被發現，導致遺體腐爛、需要特殊清潔，則產生告知義務。
若物件發生這樣的情況，管理方可能被認為沒有採取任何對策而對策不足，並導致入住者流失的隱憂。
為了避免這種情況，平時應盡量保持聯絡溝通，並事先詢問緊急聯絡人，整備能夠與家人取得聯繫的環境，是非常重要的。
最近，各地方政府也為了防止孤獨，推行各種措施和服務。
民間企業也提供各種看護服務，善用這些服務並採取對策是非常重要的。
也可能被追究告知義務違反
在不動產租賃或出售時，若有瑕疵，必須確實告知並說明。
若未告知瑕疵，事後被對方得知，可能演變成「若有告知就不會簽約」的糾紛。
在這種情況下，可能以告知義務違反為由，被租借人或買方提出修繕請求、減額請求、損害賠償請求，甚至要求解除合約。
直接交付瑕疵物件會怎樣？
無論是心理瑕疵、物理瑕疵、法律瑕疵還是環境瑕疵，在出租或出售時，都必須向租借人或買方告知相關情況。
若疏於告知義務，直接交付瑕疵物件，就需要承擔契約不適合責任。
本節將說明契約不適合責任及瑕疵擔保責任。
必須承擔契約不適合責任
契約不適合責任，是一種保護一般消費者的制度，指當買賣的物件不符合契約內容時，賣方必須對買方負責。
例如，若隱瞞了買賣物件有白蟻危害或漏水的情況，或事後才發現，則很可能被要求提出修繕費用請求或解除買賣契約。
此外，若因告知義務違反而導致合約解除，也可能被提出損害賠償請求，要求賠償買方為了簽約所支付的印花稅、登記費用、搬家費用及慰撫金。
透過不動產公司向一般人出租或出售時，若有任何問題，必然會被追究契約不適合責任。
但是，若對方是不動產公司，有時會以非保護對象為由而免責，因此若想避免與買方發生糾紛，委託不動產公司而非一般人，也是一個方法。
與瑕疵擔保責任的差異
瑕疵擔保責任，是指買賣物件存在從外部難以容易發現的缺陷，即隱藏瑕疵時，賣方需對買方承擔責任。
也就是說，若存在隱藏瑕疵，買方可對賣方主張解除合約或損害賠償請求。
但是，由於瑕疵擔保責任僅限於存在隱藏瑕疵的情況，因此在2020年民法修正時，新設了契約不適合責任。
契約不適合責任正如上文所述，是指「當買賣的物件不符合契約內容時，賣方必須對買方負責」。
與瑕疵擔保責任不同，只要存在瑕疵，就可以毫無疑問地追究責任。
一旦發生糾紛，往往會被嚴格追究責任，採取嚴厲的對抗措施，因此向一般人出售瑕疵物件的風險變得更大了。
依契約不適合責任，賣方會被追究什麼？
若疏於告知義務，被追究契約不適合責任，賣方可能面臨合約解除或損害賠償請求。
本節將詳細說明被追究的內容。
修繕費
在物理瑕疵物件中，可以向賣方請求發生的問題的修繕，或修繕所需的費用及損害賠償。
合約解除
合約解除，顧名思義就是解除買賣合約。
若不回應買方的修繕請求或減額請求等要求，很可能被要求解除合約。
損害賠償
若因告知義務違反而導致合約解除，買方可主張損害賠償請求，要求賠償為締結買賣合約所支付的各項費用。
此外，若因心理瑕疵而遭受壓力或精神痛苦，也可主張慰撫金請求，實際上也有支付的案例。
另外，損害賠償請求不只針對賣方，仲介的不動產公司也會被追究責任。
因此，若違反告知義務，除了買方之外，也可能被不動產公司提出損害賠償請求，需要特別注意。
要賣瑕疵物件的話，就找收購業者！其優點是？
將瑕疵物件出售給一般人時，可能面臨契約不適合責任的追究，風險也較大。
因此，若要出售，建議選擇收購業者。
無需承受精神壓力
與不動產買賣專業人士——收購業者進行交易，契約不適合責任免責的可能性較高，因此可從出售瑕疵物件時產生的「若被買方以告知義務違反提告怎麼辦」等不安中解脫。
此外，若是過去曾處理過許多瑕疵物件的不動產公司，對物件翻新或改裝的知識也相當豐富。
可以期待對方在發揮物件優點的同時，為其創造新的魅力，因此交易也能愉快地進行。
容易進行價格談判
一般委託不動產公司仲介的方式較為被動，相較之下，委託收購業者的方式具有可積極進行價格談判的優點。
特別是考慮將瑕疵物件翻新後銷售的不動產公司，對方通常也對收購持積極態度，價格談判也較為積極。
可以對過去令人苦惱的瑕疵物件出售價格偏低的問題，抱有多少能有所改善的希望。
不會讓周圍的人知道
一般出售物件時，通常會刊登在地區不動產網站等，容易被人注意到。
但是，委託收購業者出售時，由於是直接進行談判，不必擔心出售意圖被鄰居等周圍人士得知。
特別是曾發生自殺或殺人事件的物件，往往成為鄰近居民關注的焦點，為了避免更加引人注目、防止不良傳言蔓延，利用收購業者低調出售，事情會進行得更順利。
總結
以上說明了瑕疵物件的種類和判斷方法，以及以心理瑕疵物件的應對方式為中心的各項內容。
瑕疵物件分為心理瑕疵、物理瑕疵、法律瑕疵、環境瑕疵共4種。
無論是哪種類型，有瑕疵的物件在出售時，都必須確實向對方告知問題所在，即所謂的告知義務。
若疏於告知義務，將被追究告知義務違反，面臨合約解除或損害賠償請求的風險。
此外，視瑕疵物件的情況，也有可能因被認為承受了精神痛苦或壓力而面臨慰撫金請求，需要特別注意。
也許會擔心若告知，物件就賣不出去，或找不到租客。
但是，為了避免事後演變成糾紛的可能性，確實履行告知義務是非常重要的。
若對出售感到困擾，也推薦委託收購業者。
關於瑕疵物件的常見問題
Q1. 瑕疵物件的告知義務持續到什麼時候？
根據國土交通省的指引，租賃情況下，從事案發生起約有3年的告知義務。出售的情況則沒有期限限制。
Q2. 購買了瑕疵物件時的應對方式？
依據契約不適合責任，可向賣方提出修繕請求、價金減額請求、損害賠償請求、合約解除之一。
Q3. 瑕疵物件比行情價便宜多少？
心理瑕疵的情況，一般比行情價便宜約2至5成。物理瑕疵則會考量修繕費用後進行定價。
