여러분은 '하자 물건'이라는 말을 들어본 적이 있으신가요?
'사고 물건'이라고 표현하는 편이 더 이해하기 쉬울 수도 있습니다.
부동산을 매매하려면 하자 물건에 대한 이해를 깊이 할 필요가 있습니다.
또한 분쟁이 발생했을 때의 대처 방법을 알고 있으면 안심할 수 있습니다.
그래서 이번 기사에서는 하자 물건이 도대체 무엇을 의미하는지, 기준이 있는지, 분쟁으로 이어지지 않으려면 어떻게 해야 하는지 등의 궁금증에 답해 드립니다.
하자 물건이란 무엇인가?
하자 물건이란 물건이 본래 갖추어야 할 품질·성능·상태에 어떤 결함이 있어, 매수인이 기대하는 효과를 충분히 얻을 수 없는 경우에 사용하는 말입니다.
외관상으로는 특별히 문제가 없어 보이는 경우가 대부분이므로, 매수인이 모르는 채로 계약을 체결하는 경우도 있습니다.
하자 물건인 줄 모르고 계약했더라도, 나중에 예기치 못한 문제가 발생하여 큰 문제로 이어지는 경우도 있으므로 주의가 필요합니다.
빗물 누수나 주요 부위(지붕이나 기둥 등)의 부식, 바닥 아래·토대 등의 흰개미 피해, 급배수관 고장과 같은 문제가 있는 경우 하자 물건이라고 부릅니다.
또한, 토양 오염이나 내진 강도 부족도 하자로 인정될 가능성이 높습니다.
하자 물건을 판매하거나 임대하는 경우에는 분쟁을 미연에 방지하기 위해 상대방에게 고지할 필요가 있습니다.
고지를 게을리하면 손해 배상을 청구당하거나 계약이 해제될 가능성이 생기므로, 매도인이나 임대인에게 큰 손실이 될 수 있습니다.
미연에 방지하기 위해서도 하자 물건이라는 사실을 확실히 고지하시기 바랍니다.
하자 물건에도 종류가 있다!?
하자 물건으로 일괄 취급되는 경우가 많지만, 실은 종류가 있습니다.
이어서 하자 물건의 종류에 대해 살펴보겠습니다.
심리적 하자
심리적 하자란, 건물 내부 또는 근처에서 자살이나 살인, 사고사 등이 있었던 물건에 거주하는 사람이 심리적 거부감을 느낄 위험이 있는 상태입니다.
소음·악취·진동 등의 원인이 되는 시설, 폭력단과 같은 반사회 세력의 거점, 묘지 등 기피되기 쉬운 건물이나 시설이 있는 경우도 심리적 하자에 해당합니다.
사람마다 불쾌하게 느끼는 정도가 다르기 때문에, 사전에 고지를 했더라도 분쟁으로 이어지는 경우도 있습니다.
생활 거점이 되는 장소에서의 심리적 하자는 큰 스트레스가 됩니다.
「이렇게 될 줄 알았으면 계약하지 않았을 텐데」라고 생각하는 사람도 있을 것입니다.
계약 후에 「그런 이야기는 듣지 못했다」는 말을 듣지 않으려면, 어떤 물건인지 충분히 고지하는 것이 중요합니다.
물리적 하자
물리적 하자란, 토지나 건물을 사용하는 데 있어 중대한 영향을 미치는 결함이 있는 것을 의미합니다.
흰개미 피해, 빗물 누수나 물 누출, 구조적 결함, 건물 자체의 기울어짐 등이 예로 들 수 있습니다.
평소에 거의 확인하지 않는 천장 내부 등의 빗물 누수는, 계약 단계에서 매도인이 인지하지 못한 경우도 많습니다.
흰개미 피해도 확대될 때까지 눈치채지 못하는 경우가 있어, 나중에 분쟁이 되는 경우가 많이 보입니다.
기울어짐에 관해서도, 웬만큼 기울지 않으면 알아채기 어렵습니다.
그러나 이러한 것들은 부동산을 사용하는 데 있어 중대한 결함이 될 수 있습니다.
나중에 하자를 알고 손해 배상이나 계약 해제를 요구당하면 쌍방에게 불이익만 되므로, 하자의 존재를 밝혀 두십시오.
법률적 하자
법률적 하자란, 법적인 문제를 갖고 있는 물건을 의미합니다.
건축 기준법이나 소방법, 도시 계획법 등에 저촉되는 물건을 가리키는 경우가 많이 보입니다.
건축 기준법의 안전 기준이나 도로 접속 의무 등의 기준을 만족하지 않는 것, 소방법의 방화 설비 설치 기준을 만족하지 않거나 설비가 오래된 것, 도시 계획법의 시가화 조정 구역에 건설된 것 등이 법률적 하자에 해당합니다.
하町에 있는 건축 불가 물건도 법률적 하자에 해당합니다.
법률적 하자의 유무는, 물건이 있는 지자체의 담당 창구에 문의하여 확인할 필요가 있습니다.
명확한 기준은 없다!? 심리적 하자에 해당하는 것은?
심리적 하자는 거기에 생활하는 사람에게 스트레스를 줄 가능성이 있지만, 명확한 기준은 정해져 있지 않습니다.
그렇다면, 어떤 경우에 심리적 하자가 해당되는 것일까요?
살인 사건
살인 사건이 있었던 물건은 심리적 하자 물건이 됩니다.
「5년 전에 이 집에서 살인 사건이 있었다」고 들으면, 가까이 가고 싶지 않다고 느끼는 것이 일반적입니다.
경시청 통계에 따르면, 1년에 약 900~1,000건의 살인 사건이 발생한다고 합니다.
살인 사건에 대해서는, 고지하지 않아도 인터넷으로 조사하면 정보가 나오는 경우도 있습니다.
하자 물건인 줄 알지 못했는데 사실을 알게 되었을 때의 충격은 이루 말할 수 없습니다.
자살
자살이 있었던 물건도 심리적 하자 물건이 됩니다.
누군가 자살한 집에 살고 싶다고 생각하는 사람은 거의 없을 것입니다.
자살자가 나온 물건도 심리적 하자 물건으로서 고지 의무가 있습니다.
사고사
하자 물건에는 사고사가 있었던 물건도 포함됩니다.
우발적인 사고이지만, 실내에서 사망자가 나왔다는 사실은 변하지 않습니다.
사망자가 나왔다는 사실에 어쩐지 불편함을 느끼는 사람도 많습니다.
화재
화재가 있었던 물건도 심리적 하자 물건으로 간주됩니다.
화재 사고로 사망자가 나온 경우에는 심리적 하자 물건이 됩니다.
반사회 세력의 사무소 주변
물건 주변에 반사회 세력의 사무소가 있는 경우도 심리적 하자 물건이 됩니다.
폭력단 사무소가 가까이에 있으면 은행의 담보 가치나 자산 가치도 떨어집니다.
하수 처리장이나 쓰레기 소각로 등의 주변
기피 시설이 가까이에 있는 경우도 심리적 하자 물건에 포함됩니다.
기피 시설이란 쓰레기 소각로, 하수 처리장, 장의사, 화장터, 원자력 발전소, 풍속 영업점, 가스 탱크 등 기피되기 쉬운 시설입니다.
매수인은 하자 물건에 대해 어떻게 조사하고 있는가?
하자 물건은 매도인이 알리지 않으면 매수인이 알 수 없는 것은 아닙니다.
아파트를 찾는 중에 조사하고 나서 결정하려는 사람도 많이 보입니다.
그렇다면, 어떻게 하자 물건에 대해 조사하고 있는지 알아봅시다.
부동산 회사에 문의
부동산 회사에 문의하는 것이 가장 간단하게 할 수 있는 방법입니다.
부동산 회사에서 「사고 물건은 취급하고 있나요?」라고 물으면, 기본적으로는 알려줍니다.
부동산 회사로부터 의심받지 않으려면, 첫 번째 설문이 끝나고 찾고 있는 물건에 대해 질문받을 때 대답하는 것이 이상적입니다.
인터넷으로 검색하기
인터넷으로 하자 물건을 찾을 수도 있습니다.
부동산 포털 사이트에서 「고지 사항」이나 「심리적 하자」라는 키워드로 검색해 보세요.
인터넷에서 사고 물건을 찾을 때 자주 사용되는 사이트가 있습니다.
그것이 바로 「오시마 테루」입니다.
오시마 테루는 사고 물건 정보 공유 사이트로, 일본 내뿐만 아니라 세계 각지의 물건을 다루고 있습니다.
특별 모집 주택 확인하기
독립행정법인 도시재생기구가 관리하는 공적 임대 주택·UR 임대 주택은, 입주자가 사망한 경우에 특별 모집 주택이라는 이름으로 정보를 공개하고 있습니다.
특별 모집 주택은 1~2년에 걸쳐 임대료가 할인됩니다.
사고 물건 전용 부동산 회사에서 조사하기
최근에는 사고 물건 전용 부동산 회사도 있습니다.
사고 물건 전용 부동산 회사는 개인용 물건뿐만 아니라 투자자용 물건도 취급하고 있습니다.
심리적 하자에는 어떻게 대응해야 하는가?
사실을 알면 부동산 거래에 망설임이 생기는 심리적 하자에는 고지 의무가 있습니다.
심리적 하자에는 고지 의무가 있다
범죄에 사용되었거나 사람이 사망한 방에 스스로 살고 싶다고 생각하는 사람은 없을 것입니다.
이것은 임대뿐만 아니라 매각하는 경우에도 마찬가지로 고지 의무가 발생합니다.
만약 고지 의무를 게을리한 경우, 나중에 매수인이나 임차인으로부터 손해 배상 청구나 계약 해제를 요구받을 가능성도 있습니다.
설명 의무가 발생하는 내용
심리적 하자에서는 어디서부터 고지 의무가 발생하는지 판단이 매우 어렵습니다.
실내에서 자살한 경우나 살인 사건, 의문사, 변사, 소사 등은 고지 의무가 발생하는 사례로 판단할 수 있으며, 옆방에서 사건이나 사고가 발생한 경우도 마찬가지입니다.
한편으로, 실내에서 자살 미수를 하고 그 후 이송된 병원에서 사망한 경우나, 맨션 옥상 등 실내 이외에서 투신 자살한 경우에는 고지 의무가 발생하지 않는다고 여겨집니다.
단, 법률로 명확한 기준이 정해져 있는 것은 아니므로, 사례에 따라서는 과거의 판례를 참고로 개별적으로 검토해야 합니다.
필요한 고지 기간
고지가 필요한 기간에는 두 가지 생각이 있습니다.
첫 번째는 발생 이후 경과 연수입니다.
예를 들어, 실내에서 자살한 경우 발생 이후 임대라면 3년 정도, 매매라면 6년 정도 될 때까지는 고지 의무가 필요하다고 여겨지고 있습니다.
두 번째는 입주자 변경이나 재판매입니다.
일정 기간의 판단 기준은 임대인지 매각인지에 따라서도 다른 것처럼, 어디까지나 기준일 뿐입니다.
자연사라면 고지 의무는 발생하지 않는다
국토교통성의 가이드라인에 따르면 자연사의 경우에는 원칙적으로 발생하지 않는다고 여겨집니다.
단, 특별히 사건성이 없더라도 사망한 후 오랜 시간이 경과하고 나서 발견된 경우 등에는, 고지 의무가 필요하다고 판단된 사례도 있습니다.
하자 고지 없음은 분쟁의 씨앗!? 그 원인은?
심리적 하자 물건의 고지 의무는 법률로 정해진 것이 아니므로 규정이 모호한 부분도 많습니다.
그러나 고지를 하지 않아 분쟁으로 이어지는 경우도 적지 않습니다.
고지 규정의 모호함
병사나 일상생활에서 사망한 경우에는 고지 의무의 대상이 되지 않습니다.
대책 부족으로 인식된다
물건에서 그러한 일이 발생한 경우, 관리 측은 아무런 대책도 하지 않았냐는 대책 부족으로 인식되어 입주자 이탈로 이어질 우려가 있습니다.
그러한 사태를 피하기 위해, 평소부터 되도록 소통하거나 만일에 대비해 긴급 연락처를 받아 두는 등 가족과 연락할 수 있는 환경을 갖추는 것이 중요합니다.
고지 의무 위반으로 따져 묻는 경우도
고지 의무 위반으로 따져 묻는 경우, 임차인이나 매수인으로부터 보수 청구·감액 청구·손해 배상 청구 외에, 계약 해제를 요구받을 가능성이 있습니다.
하자 물건을 그대로 인도하면 어떻게 되나?
심리적 하자나 물리적, 법률적, 환경적 하자 등 어떤 하자이든 임대나 매각 시에는 임차인이나 매수인에게 고지해야 합니다.
고지 의무를 게을리하고 그대로 하자 물건을 인도한 경우 계약 부적합 책임을 질 필요가 생깁니다.
계약 부적합 책임을 질 필요가 있다
계약 부적합 책임이란 일반 소비자를 보호하기 위한 제도로, 매매한 물건이 계약 내용에 적합하지 않은 상태에 있을 때는 매도인이 매수인에 대해 책임을 져야 한다는 것입니다.
하자 담보 책임과의 차이는
하자 담보 책임이란 매매 물건에 외부로부터 쉽게 발견할 수 없는 결함, 즉 숨겨진 하자가 있는 경우 매도인은 매수인에 대해 그 책임을 지는 것을 말합니다.
그러나 하자 담보 책임은 숨겨진 하자가 있는 경우에만이었으므로, 2020년 민법 개정 시 새롭게 계약 부적합 책임이 만들어진 것입니다.
계약 부적합 책임으로 매도인이 추궁당하는 것은?
수리비
물리적 하자 물건에서는 발생한 불량의 수리, 또는 수리에 드는 비용이나 손해를 매도인에게 청구할 수 있습니다.
계약 해제
보수 청구나 감액 청구 등 매수인 측의 요구에 응하지 않는 경우 계약을 해제당할 가능성이 높습니다.
손해 배상
고지 의무 위반으로 계약이 해제된 경우, 매수인이 매매 계약을 체결하기 위해 지불한 제반 비용의 손해 배상 청구를 주장할 수 있습니다.
심리적 하자에 의한 스트레스나 정신적 고통을 받은 경우에는 위자료 청구도 주장할 수 있습니다.
또한, 손해 배상 청구는 매도인뿐만 아니라 중개한 부동산 회사도 책임이 따져 묻습니다.
하자 물건을 팔려면 매입 업체에게! 그 장점은?
하자 물건을 일반인에게 매각하는 경우 계약 부적합 책임을 따져 묻힐 가능성이 있어 리스크도 큽니다.
그러므로 매각하려면 매입 업체를 추천합니다.
정신적 고통을 느끼지 않아도 된다
부동산 매매의 프로인 매입 업체와의 거래라면 계약 부적합 책임이 면책될 가능성이 높아, 하자 물건 매각 시에 생기는 「매수인으로부터 고지 의무 위반으로 소송당하면 어쩌지」라는 불안에서 해방됩니다.
가격 협상이 쉽다
매입 업체에 의뢰하는 방법은 적극적으로 가격 협상할 수 있다는 장점이 있습니다.
주위에 알려지지 않아도 된다
매입 업체에 매각할 때는 직접 협상을 진행하므로 매각하려고 한다는 사실이 인근 주민을 비롯한 주변 사람들에게 알려질 걱정이 없습니다.
정리
여기까지 하자 물건의 종류와 판별 방법에 더하여 심리적 하자 물건에 대한 대응 방법을 중심으로 해설했습니다.
하자 물건에는 심리적 하자·물리적 하자·법률적 하자·환경적 하자의 4종류가 있습니다.
어떤 종류이든 하자 있는 물건은 매각 시에 문제점을 확실히 상대방에게 전해야 하는 고지 의무가 발생합니다.
고지 의무를 게을리한 경우, 고지 의무 위반으로 따져 묻혀 계약 해제나 손해 배상을 청구받을 우려가 있습니다.
매각에 고민하고 있다면, 매입 업체에 의뢰하는 것도 추천합니다.
하자 물건에 관한 자주 묻는 질문
Q1. 하자 물건의 고지 의무는 언제까지 계속되나요?
국토교통성의 가이드라인에서는 임대의 경우 사안 발생으로부터 대략 3년간의 고지 의무가 있습니다. 매매의 경우에는 기한의 정함이 없습니다.
Q2. 하자 물건을 구입해 버린 경우의 대처법은?
계약 부적합 책임에 기반하여 매도인에 대해 보수 청구·대금 감액 청구·손해 배상 청구·계약 해제 중 어느 것을 요구할 수 있습니다.
Q3. 하자 물건은 시세보다 얼마나 싸나요?
심리적 하자의 경우, 시세의 2~5할 정도 싼 경우가 일반적입니다. 물리적 하자는 수선 비용을 고려한 가격 설정이 됩니다.
