هل سبق لك أن سمعت مصطلح "العقار المعيب"؟
ربما يكون مصطلح "العقار المتضرر" أكثر وضوحاً.
إذا كنت ترغب في شراء أو بيع عقار، فمن المهم أن تعمّق فهمك للعقارات المعيبة.
كما أن معرفة كيفية التصرف في حال نشوء نزاع أمر مطمئن.
لذا، نجيب في هذا المقال على الأسئلة الجوهرية حول ماهية العقار المعيب، وما إذا كانت هناك معايير واضحة، وكيفية تجنب النزاعات.
ما هو العقار المعيب؟
العقار المعيب هو مصطلح يُستخدم عندما يكون للعقار خلل في الجودة أو الأداء أو الحالة المتوقعة، مما يمنع المشتري من الحصول على التأثير المأمول بشكل كامل.
في معظم الحالات، يبدو العقار خالياً من المشاكل ظاهرياً، مما قد يجعل المشتري يوقّع العقد دون علم.
حتى لو أبرم أحدهم عقداً دون أن يعلم أن العقار معيب، قد تظهر مشاكل غير متوقعة لاحقاً وتتحول إلى قضايا خطيرة.
إذا وجدت مشاكل مثل تسرب مياه الأمطار، أو تآكل الأجزاء الرئيسية (السقف والأعمدة وغيرها)، أو تلف النمل الأبيض في الطابق السفلي، أو أعطال في أنابيب الصرف الصحي، فإن العقار يُوصف بالمعيب.
كما يُحتمل أن يُعدّ التلوث الكيميائي للتربة وعدم كفاية المقاومة الزلزالية عيوباً أيضاً.
عند بيع أو تأجير عقار معيب، يجب إبلاغ الطرف الآخر لتفادي أي نزاع.
إذا أُهملت التزامات الإفصاح، فقد يُطالب البائع بالتعويض أو يُفسخ العقد، مما قد يمثّل خسارة فادحة للبائع أو المؤجر.
لذا احرص على إبلاغ الطرف الآخر بوضوح بحقيقة أن العقار معيب.
للعقارات المعيبة أنواع متعددة!
كثيراً ما تُدرج العقارات المعيبة في فئة واحدة، لكن هناك في الواقع أنواع مختلفة.
لنستعرض أنواع العقارات المعيبة.
العيوب النفسية
العيوب النفسية هي الحالات التي قد يشعر فيها سكان العقار بمقاومة نفسية بسبب وقوع انتحار أو جريمة قتل أو وفاة حادثية داخل المبنى أو بالقرب منه.
المرافق المسببة للضوضاء أو الروائح الكريهة أو الاهتزازات، أو مقارّ العصابات الإجرامية كالياكوزا، أو المقابر القريبة، تُعدّ أيضاً من العيوب النفسية.
نظراً لاختلاف كل شخص في حدود شعوره بعدم الارتياح، قد تنشأ نزاعات حتى بعد الإفصاح المسبق.
العيوب النفسية في مكان السكن قد تكون مصدراً لضغط نفسي كبير.
قد يفكر بعضهم: "لو كنت أعلم لما أبرمت العقد."
لذا من المهم الإبلاغ الصريح عن طبيعة العقار، حتى لا يقال لاحقاً: "لم يُخبرني أحد بذلك."
العيوب الجسدية
العيوب الجسدية تعني وجود عيوب جوهرية تؤثر تأثيراً خطيراً على استخدام الأرض أو المبنى.
ومن الأمثلة على ذلك: تلف النمل الأبيض، أو تسرب مياه الأمطار أو المياه، أو العيوب الهيكلية، أو ميل المبنى نفسه.
تسريبات الأسقف في المناطق النادراً ما تُفحص كالمساحات الداخلية للسقف كثيراً ما يغفل عنها البائع وقت إبرام العقد.
نظراً لأن اكتشاف العيوب لاحقاً قد يؤدي إلى المطالبة بالتعويض أو فسخ العقد مما يضر الطرفين، يُستحسن الإفصاح عن العيوب.
العيوب القانونية
العيوب القانونية تشير إلى العقارات التي تعاني من مشكلات قانونية.
وكثيراً ما تشمل العقارات التي تخالف قانون البناء أو قانون الحماية من الحرائق أو قانون التخطيط العمراني وغيرها.
ومن أمثلتها: عدم استيفاء معايير السلامة أو التزامات الوصول إلى الطريق وفق قانون البناء، أو عدم الامتثال لمتطلبات الحماية من الحرائق أو المعدات القديمة، أو المباني المشيّدة في مناطق التطوير العمراني المقيّد.
يجب التحقق من وجود عيوب قانونية عن طريق الاستفسار من النافذة المعنية بالبلدية التي يقع فيها العقار.
لا توجد معايير واضحة!؟ ما الذي يندرج ضمن العيوب النفسية؟
قد تسبب العيوب النفسية ضغطاً على من يسكن المكان، لكن لا توجد معايير واضحة.
إذن، في أي الحالات تنطبق العيوب النفسية؟
جريمة القتل
العقارات التي شهدت جريمة قتل تُصبح عقارات ذات عيوب نفسية.
سماع عبارة "منذ 5 سنوات وقعت جريمة قتل في هذا المنزل" يجعل معظم الناس يرغبون في الابتعاد.
في حالات جرائم القتل، قد تُوجد معلومات على الإنترنت حتى دون إفصاح من البائع.
الانتحار
العقارات التي وقع فيها انتحار تُعدّ أيضاً عقارات ذات عيوب نفسية.
تخضع العقارات التي شهدت وفاة بالانتحار أيضاً للالتزام بالإفصاح باعتبارها عقارات ذات عيوب نفسية.
الوفاة الحادثية
تشمل العقارات المعيبة أيضاً تلك التي وقعت فيها وفاة حادثية.
حتى وإن كان حادثاً غير متوقع، فإن وقوع وفاة داخل الغرفة لا يتغير.
الحريق
تُعدّ العقارات التي شهدت حريقاً أيضاً عقارات ذات عيوب نفسية.
في حال وقوع وفيات في حادثة حريق، يُصبح العقار ذا عيب نفسي.
محيط مكاتب العصابات
وجود مكتب عصابة جريمة منظمة بالقرب من العقار يُعدّ أيضاً عيباً نفسياً.
وجود مكتب ياكوزا قريباً يُقلل من قيمة الضمان البنكي والقيمة الأصولية للعقار.
محيط محطات معالجة الصرف الصحي ومحارق النفايات
وجود منشآت مزعجة في القرب يُعدّ أيضاً من العيوب النفسية.
المنشآت المزعجة هي محارق النفايات، ومحطات معالجة الصرف الصحي، ودور الدفن، والمحارق، والمفاعلات النووية، ومحلات الترفيه البالغين، وخزانات الغاز.
كيف يستقصي المشترون معلومات عن العقارات المعيبة؟
ليس بالضرورة أن يعلم المشتري بالعقارات المعيبة فقط إذا أبلغه البائع.
كثير من الناس يبحثون قبل اتخاذ قرارهم بشأن استئجار شقة.
لنرَ كيف يستقصون معلومات العقارات المعيبة.
الاستفسار من شركة عقارات
الاستفسار من شركة عقارية هو أسهل طريقة.
سؤال شركة عقارية "هل تتعاملون مع عقارات متضررة؟" سيحظى عادةً بإجابة.
لتجنب الشك، يُستحسن طرح هذا السؤال بعد انتهاء الاستبيان الأول عندما يُسأل عن نوع العقار الذي تبحث عنه.
البحث عبر الإنترنت
يمكن أيضاً البحث عن العقارات المعيبة عبر الإنترنت.
ابحث في بوابات العقارات باستخدام كلمات مفتاحية مثل "متطلبات الإفصاح" أو "العيب النفسي".
هناك موقع يُستخدم كثيراً للبحث عن العقارات المتضررة عبر الإنترنت: "أوشيما تيرو".
أوشيما تيرو هو موقع لتبادل معلومات العقارات المتضررة، ويغطي ليس فقط اليابان بل مواقع حول العالم.
مراجعة المساكن ذات العروض الخاصة
تنشر المساكن الإيجارية العامة ومساكن UR التي تديرها مؤسسة التجديد العمراني معلومات تحت اسم "المساكن ذات العروض الخاصة" عند وفاة ساكن.
توفر هذه المساكن إيجارات مخفضة لمدة سنة إلى سنتين.
البحث عبر شركات عقارية متخصصة في العقارات المتضررة
يوجد مؤخراً شركات عقارية متخصصة في العقارات المتضررة.
تتعامل هذه الشركات ليس فقط مع العقارات للأفراد بل أيضاً للمستثمرين.
كيف ينبغي التعامل مع العيوب النفسية؟
العيوب النفسية التي قد تؤثر على معاملة العقارات عند معرفة الحقائق تخضع للالتزام بالإفصاح.
يوجد التزام إفصاح في العيوب النفسية
لا أحد يريد السكن طوعاً في غرفة استُخدمت في جريمة أو توفي فيها أحد.
هذا ينطبق ليس فقط على الإيجار بل أيضاً على البيع.
إذا أُهمل الالتزام بالإفصاح، فقد يطالب المشتري أو المستأجر لاحقاً بالتعويض أو فسخ العقد.
محتوى التزام الشرح
في العيوب النفسية، يصعب جداً تحديد متى ينشأ الالتزام بالإفصاح.
حالات الانتحار داخل الغرفة أو جرائم القتل أو الوفيات المشبوهة تُعدّ حالات تنشأ فيها الالتزامات بالإفصاح.
في المقابل، لا ينشأ الالتزام بالإفصاح في حال محاولة انتحار داخل الغرفة انتهت بالوفاة في المستشفى، أو القفز من السطح أو خارج الغرفة.
مدة الإفصاح المطلوبة
هناك مفهومان حول مدة الإفصاح المطلوبة.
الأول يتعلق بعدد السنوات المنقضية منذ الحادثة.
على سبيل المثال، في حالة الانتحار داخل الغرفة، يُعتقد أن الالتزام بالإفصاح يمتد نحو 3 سنوات للإيجار ونحو 6 سنوات للبيع.
الثاني يتعلق بتغيير المستأجر أو إعادة البيع.
معايير تحديد المدة هي مجرد توجيهية وتختلف بين الإيجار والبيع.
لا التزام إفصاح في الوفاة الطبيعية
وفقاً لإرشادات وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، لا يوجد بشكل مبدئي التزام إفصاح في حالة الوفاة الطبيعية.
غير أنه حتى في غياب طابع جنائي واضح، ثمة حالات اعتُبر فيها الإفصاح ضرورياً عند اكتشاف الوفاة بعد وقت طويل.
غياب الإفصاح يُفضي إلى نزاعات!
نظراً لأن الالتزام بالإفصاح عن العقارات ذات العيوب النفسية غير محدد قانونياً، فإن اللوائح غالباً ما تكون ضبابية.
غير أن غياب الإفصاح كثيراً ما يُفضي إلى نزاعات.
غموض لوائح الإفصاح
في حالات الوفاة الطبيعية أو المرضية، لا يسري الالتزام بالإفصاح عادةً.
يُعدّ قصوراً في الإجراءات الوقائية
إذا وقع مثل هذا الحدث في عقار واستوجب تنظيفاً خاصاً بسبب التأخر في الاكتشاف، ينشأ التزام بالإفصاح.
قد تؤدي مثل هذه الأحداث إلى رحيل المستأجرين. لتفادي ذلك، يجب على الملاك التواصل بانتظام والحصول على معلومات الاتصال في حالات الطوارئ.
قد يُعدّ انتهاكاً للالتزام بالإفصاح
في حال انتهاك الالتزام بالإفصاح، يجوز للمستأجر أو المشتري المطالبة بالإصلاح أو خفض السعر أو التعويض أو فسخ العقد.
ماذا يحدث إذا تم تسليم عقار معيب دون إفصاح؟
بغض النظر عن نوع العيب - نفسياً كان أم جسدياً أم قانونياً أم بيئياً - يجب إبلاغ المستأجر أو المشتري.
إذا أُهمل الالتزام بالإفصاح وسُلّم العقار المعيب، تنشأ مسؤولية عدم المطابقة التعاقدية.
الحاجة إلى تحمّل مسؤولية عدم المطابقة التعاقدية
مسؤولية عدم المطابقة التعاقدية هي نظام حماية للمستهلك العام: عندما لا يتوافق العقار المبيع مع محتوى العقد، يجب على البائع تحمّل المسؤولية تجاه المشتري.
الفرق عن ضمان العيوب الخفية
ضمان العيوب الخفية يعني أنه في حال وجود عيب خفي لا يمكن اكتشافه من الخارج، يجب على البائع تحمّل المسؤولية تجاه المشتري.
غير أن هذه المسؤولية اقتصرت على "العيوب الخفية" فقط، لذا عند إصلاح القانون المدني عام 2020، أُنشئت مسؤولية عدم المطابقة التعاقدية الجديدة.
ما الذي يمكن أن يواجهه البائع بسبب مسؤولية عدم المطابقة التعاقدية؟
تكاليف الإصلاح
في العقارات ذات العيوب الجسدية، يمكن للمشتري المطالبة بالإصلاح أو تكاليفه من البائع.
فسخ العقد
إذا لم يُلبِّ البائع مطالب المشتري كالإصلاح أو خفض السعر، فمن المرجح فسخ العقد.
التعويض
في حالة انتهاك الالتزام بالإفصاح وفسخ العقد، يجوز للمشتري المطالبة بتعويض النفقات المترتبة على إبرام عقد البيع.
في العيوب النفسية، يمكن أيضاً المطالبة بتعويض عن الضيق النفسي والإجهاد.
كذلك، قد تُحمَّل الشركة العقارية الوسيطة المسؤولية أيضاً.
لبيع العقار المعيب: يُوصى بالمشتري المحترف!
بيع العقار المعيب للعامة ينطوي على خطر مسؤولية عدم المطابقة التعاقدية.
لذا يُوصى بالبيع للمشترين المحترفين.
لا ضغط نفسي
في التعاملات مع المشترين المحترفين، يرتفع احتمال إعفاء مسؤولية عدم المطابقة التعاقدية، مما يُحرّر من القلق بشأن رفع دعوى قضائية بانتهاك الالتزام بالإفصاح.
تفاوض سهل على السعر
ميزة الاستعانة بمشترٍ محترف هي إمكانية التفاوض النشط على السعر.
ضمان السرية
عند البيع للمشتري المحترف تجري المفاوضات مباشرةً، مما يُبعد القلق من اطّلاع الجيران والمحيطين على قرار البيع.
خلاصة
تناولنا في هذا المقال أنواع العقارات المعيبة وكيفية التعرف عليها، مع التركيز على كيفية التعامل مع العقارات ذات العيوب النفسية.
تشمل العقارات المعيبة أربعة أنواع: العيوب النفسية والجسدية والقانونية والبيئية.
وفي كل الأنواع تنشأ التزامات إفصاح عند بيع عقار معيب، والإخلال بها قد يُفضي إلى مطالبات بفسخ العقد أو التعويض.
إذا كنت تجد صعوبة في البيع، فيُوصى بالاستعانة بمشترٍ محترف.
أسئلة شائعة حول العقارات المعيبة
س1. ما مدة سريان الالتزام بالإفصاح عن العقار المعيب؟
وفقاً لإرشادات وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، يوجد التزام إفصاح لمدة نحو 3 سنوات من وقوع الحادثة في حالة الإيجار. أما في البيع، فلا توجد مدة محددة.
س2. ما الحل إذا اشترى الشخص عقاراً معيباً دون علم؟
استناداً إلى مسؤولية عدم المطابقة التعاقدية، يمكن المطالبة من البائع بالإصلاح أو خفض الثمن أو التعويض أو فسخ العقد.
س3. بكم يكون العقار المعيب أرخص من سعر السوق؟
في العيوب النفسية، يكون العقار في العادة أرخص بنسبة 20 إلى 50٪ من سعر السوق. أما في العيوب الجسدية، فيُحدد السعر مع الأخذ بعين الاعتبار تكاليف الإصلاح.
