您是否曾听过「瑕疵物件」这个词？
或许用「事故物件」来表达会更容易理解。
如果要进行不动产买卖，就必须深入了解瑕疵物件。
此外，了解发生纠纷时的应对措施也能让人更加安心。
因此，本文将针对瑕疵物件究竟是什么意思、是否有判断基准、如何避免演变成纠纷等疑问进行解答。
什么是瑕疵物件？
瑕疵物件，是指物件在应有的品质、性能、状态上存在某种缺陷，导致买方无法充分获得预期效果时所使用的词汇。
大多数情况下，外观上看起来并无明显问题，因此买方有时会在不知情的情况下签约。
即使在不知道是瑕疵物件的情况下签约，事后也可能发生意想不到的纠纷而造成重大问题，需要特别注意。
若存在漏水、主要结构（屋顶、柱子等）腐蚀、地板下及基础的白蚁危害、给排水管故障等问题，则称为瑕疵物件。
此外，土壤污染和耐震强度不足也很可能被认定为瑕疵。
在贩售或出租瑕疵物件时，为了防患于未然，必须向对方进行告知。
若疏于告知，可能面临损害赔偿请求或合约解除，对卖方或出租方而言可能造成重大损失。
为了防患于未然，务必确实告知物件为瑕疵物件的事实。
瑕疵物件也有分类！？
瑕疵物件常被一概而论，但实际上有不同种类。
接下来，让我们来了解瑕疵物件的种类。
心理瑕疵
心理瑕疵，是指居住在建筑物内或邻近地区曾发生自杀、杀人、意外死亡等事件的物件，存在让居住者产生心理抗拒风险的状态。
若附近有容易引起噪音、异味、振动的设施，或暴力团等反社会势力的据点、墓地等令人敬而远之的建筑或设施，也属于心理瑕疵的范畴。
由于每个人对不舒适感的界定标准不同，即使事先告知，有时仍会演变成纠纷。
生活据点所在地的心理瑕疵会造成极大的心理压力。
也有人会认为「早知道这样就不签约了」。
为了避免事后被说「这件事我没有听说过」，确实告知物件的相关情况是非常重要的。
物理瑕疵
物理瑕疵，是指在使用土地或建筑物时，存在会造成重大影响的缺陷。
例如有白蚁危害、漏水或渗水、存在结构性缺陷、建筑物本身倾斜等。
平时几乎不会去检查的天花板内侧漏水，在签约阶段卖方未察觉的情况也很多。
白蚁危害也可能在扩大之前未被发现，因此事后演变成纠纷的案例屡见不鲜。
关于倾斜问题，若非严重倾斜，也很难察觉。
然而这些都可能成为使用不动产时的重大缺陷。
若知道存在瑕疵，部分买方或租方可能就不会签约。
即使要签约，通常也会要求折扣。
若事后才知道瑕疵而被要求损害赔偿或解除合约，对双方而言都只有弊端，因此应当明确告知瑕疵的存在。
法律瑕疵
法律瑕疵，是指具有法律问题的物件。
多指违反建筑基准法、消防法、都市计划法等法规的物件。
未符合建筑基准法中安全标准或邻路义务等基准、未符合消防法中防火设备设置标准或设备老旧、依都市计划法建设于市街化调整区域内等物件，均属于法律瑕疵，请务必记住。
位于旧市区的禁建物件也属于法律瑕疵。
法律瑕疵的有无，需要向物件所在地的地方政府主管窗口查询确认。
没有明确基准！？什么情况属于心理瑕疵？
心理瑕疵可能对居住者造成压力，但目前并未制定明确的判断基准。
那么，在哪些情况下属于心理瑕疵呢？
杀人事件
发生过杀人事件的物件，属于心理瑕疵物件。
若听说「5年前这栋房子发生过杀人案」，自然会让人不想靠近。
根据警视厅的统计，一年内大约发生900至1,000件杀人事件。
其中也可能包含您正打算出售的物件。
杀人事件中，不乏灭门惨案或连环杀人等残酷凶恶的案件。
在这种情况下，虽然会在室内清洁和装修后再出售，但想到「这里曾有人被杀」，产生抗拒感是理所当然的。
关于杀人事件，即使未告知，有时透过网路搜寻也能找到相关资讯。
在不知道是瑕疵物件的情况下，事后才发现的震惊程度可想而知。
自杀
发生过自杀事件的物件，也属于心理瑕疵物件。
几乎没有人会想住进有人自杀过的房子。
视自杀方式而定，地板等处可能残留血迹或体液的痕迹。
虽然出售前会进行装修，外观上可能看不出来，但若被告知曾有这样的事实，还能积极考虑购买吗？
实际上几乎没有这样的人，曾有自杀者的物件同样具有告知义务，属于心理瑕疵物件。
意外死亡
瑕疵物件也包括发生过意外死亡的物件。
在室内跌倒身亡、在浴室溺死等情况，也会成为瑕疵物件。
虽然是意外事故，但室内发生过死亡事件的事实并无二致。
许多人对曾有人死亡的地方会感到莫名不舒服。
因此，无论死亡原因为何，想要避开室内曾有死亡事件物件的人相当多。
火灾
发生过火灾的物件，也被视为心理瑕疵物件。
规模较小的小火通常不会被视为问题。
但是，若火灾事故中有人死亡，则属于心理瑕疵物件。
若听说「2年前这个房间发生火灾，有一名女性死亡」，自然会想着「尽量不要住在这里」。
火灾事故往往会成为新闻，搜寻后很可能找到相关资讯。
如果从周围听到这样的消息，也有人会在签约前先搜寻确认资讯的可信度。
反社会势力事务所周边
若物件周边有反社会势力的事务所，也属于心理瑕疵物件。
听说「隔壁是暴力团的事务所」，有多少人还能积极想要住在那里呢？
几乎没有人会感到高兴，大多数人都会感到排斥。
暴力团成员在生活圈内，会让人担忧不知何时会卷入纠纷，累积不安感。
这种压力可能让人对待在家中的时间感到痛苦。
暴力团事务所在附近，也会导致银行担保价值和资产价值下降，这也是缺点之一。
对有小孩的家庭而言，这尤其是想要回避的物件，确保入住者的难度也相对较高。
污水处理场或垃圾焚烧炉等周边
附近有嫌恶设施的情况，也包含在心理瑕疵物件之中。
嫌恶设施是指垃圾焚烧炉、污水处理场、殡仪馆、火葬场、核能发电厂、风俗营业店、瓦斯储槽等令人敬而远之的设施。
也包括小学和中学。
这些设施周边很可能引发恶臭、噪音、空气污染、土壤污染等问题。
尽管存在风险，若卖方未告知而买方事后才知道，也可能演变成纠纷。
买方如何调查瑕疵物件？
瑕疵物件并非卖方不告知，买方就不会知道。
在寻找公寓或大厦时，也有许多人会先调查再决定。
那么，让我们来看看人们是如何调查瑕疵物件的。
向不动产公司询问
向不动产公司询问，是最简单的方法。
向不动产公司询问「有在处理事故物件吗？」，基本上都能获得答复。
但也有人可能认为只是随口问问而不提供资讯，因此询问的时机非常重要。
为了不让不动产公司起疑，最理想的时机是在完成初次问卷、被询问想找什么样的物件时提出。
另外，也有些情况是不直接说「事故物件」或「瑕疵物件」，而是告知想要「低价物件」，不动产公司就会介绍有某些问题的物件。
在网路上搜寻
也可以在网路上搜寻瑕疵物件。
请在不动产入口网站上，用「告知事项」或「心理瑕疵」等关键字搜寻看看。
用这些关键字搜寻，就会出现需要告知的物件。
需要告知的物件，很大机率就是瑕疵物件。
但是，不只是有心理瑕疵的事故物件，也有因其他缺陷而有告知时效的情况，因此不一定都是如此。
在网路上搜寻事故物件时，有个常被使用的网站，那就是「大岛辉」。
大岛辉是事故物件资讯共享网站，不只处理日本国内，也涵盖世界各地的物件。
住户因自杀、杀人、火灾等死亡时，相关资讯就会被刊载。
网站上不只记载对象物件，还记载到房间号码，因此能获取具体资讯。
可免费浏览，任何人都可以存取。
即将搬家的人，或想调查现居地区是否有事故物件的人，使用此网站的情况较多。
大岛辉每日的存取数量非常多，由此可知对事故物件感兴趣的人也相当多。
加上以事故物件为题材的电影引发热议，有兴趣的人也比以前增加了。
查看特别募集住宅
由独立行政法人都市再生机构管理的公共出租住宅・UR出租住宅，在入住者死亡时，会以「特别募集住宅」的名义公开资讯。
特别募集住宅可享有1至2年的租金优惠等实惠条件。
想要即使物件有些问题，也能以低廉租金入住出租住宅的人，通常会查看特别募集住宅。
件数本身并不算多，但也有地方物件刊载其中，若想在广泛地区寻找，不妨查看看看。
UR出租住宅给许多人的印象较像老旧社区，光是这样就让人敬而远之的人也有。
确实，以前的实际情况也是如此。
但最近，经过翻新而拥有漂亮内装的UR出租住宅也越来越多。
住UR出租住宅并不会感到不便，且逐渐受到欢迎。
在事故物件专门的不动产公司调查
最近也出现了专门处理事故物件的不动产公司。
事故物件专门的不动产公司，不只处理个人用物件，也处理投资者用物件。
处理的件数并不算多，由于有几家这样的不动产公司，也可以比较看看。
其中特别有名的是「成佛不动产」。
成佛不动产以「让事故物件成为值得骄傲的选择」为理念，进行物件的收购与超度。
不只为故人及祖先，若也希望为土地和建筑物进行超度，也可以提出申请。
进行超度后会发行「成佛认定书」，以成佛物件的名义进行销售等，使其更容易找到买家。
被称为事故物件的瑕疵物件，难免给人负面印象。
但透过正确评估物件本身的价值，并加上附加价值，使其更容易找到买家。
除了物件买卖之外，也从事特殊清洁和遗物整理等业务。
可以说，收购事故物件后，有完整的全方位支援体制。
面对心理瑕疵应如何应对？
知道事实后可能让不动产交易产生犹豫的心理瑕疵，具有告知义务。
本节将详细说明心理瑕疵中产生说明义务的内容，以及必要的告知期间等。
同时也介绍不产生告知义务的情况，请作为参考。
心理瑕疵具有告知义务
应该没有人愿意主动住在曾被用于犯罪或有人死亡的房间吧。
因此，出租方需要向下一位租用者告知「以何种原因造成人员死亡」等心理瑕疵物件的来龙去脉。
这称为告知义务，一般会记载于重要事项说明书中，留下已说明的记录，视情况也可能记载于租赁契约书中。
这不只适用于租赁，在出售时同样产生告知义务。
若疏于告知义务，事后可能被买方或租借人提出损害赔偿请求或要求解除合约。
产生说明义务的内容
心理瑕疵中，从哪里开始产生告知义务是非常困难的判断。
室内自杀、杀人事件、不明原因死亡、变死或烧死等，可判断为产生告知义务的案例，隔壁房间发生事件或事故时也同样。
另一方面，在室内自杀未遂后，在送往的医院死亡的情况，或从大楼屋顶等室外以外的地点跳楼自杀的情况，被认为不产生告知义务。
但由于法律并未明确规定标准，因此视案例情况，有时必须参考过去的判例个别研讨。
必要的告知期间
关于需要告知的期间，有两种思考方式。
第一种是从发生起的经过年数。
例如，室内自杀的情况，从发生起至租赁约3年、买卖约6年为止，被认为具有告知义务。
第二种是入住者的变更或转卖。
告知了心理瑕疵物件的租借人退租后，被认为告知义务随之消失，购买事故物件的情况也同样。
其后转卖时，被认为告知义务已消失。
如此这般，心理瑕疵物件在经过一定期间后，告知义务即告消失。
但是，一定期间的判断基准，正如租赁与出售有所不同，充其量只是一个参考标准。
并非过了这段期间就绝对没问题，也有人无论经过多少时间都仍在意。
若想防患于未然，尽量诚实告知会比较放心。
自然死亡不产生告知义务
室内发生杀人事件或自杀等情况时产生告知义务，但根据国土交通省的指引，自然死亡原则上被认为不产生告知义务。
因此，从楼梯跌落或入浴时跌倒等在日常生活中发生的事故死亡案例，以及在送往医院后死亡的情况，或在室外发生事故死亡的情况，均被认为不产生告知义务。
但是，即使没有特别案件性质，若在死亡后长时间才被发现，也有被判断需要告知义务的案例。
虽然「长期间」指的是多长时间并无明确标准，但发现时遗体已腐烂，需要进行特殊清洁的情况等，会被判断需要告知。
不告知瑕疵是纠纷的根源！？其原因是？
心理瑕疵物件的告知义务并非法律规定，因此规定较为模糊，告知到什么程度因不动产公司而异。
但是，因未告知而演变成纠纷的案例也不在少数。
本节将说明演变成纠纷的原因。
告知规定的模糊性
宅建业法并未明示需要告知的事故范围及必要期间的规则。
因此，杀人事件或自杀等死亡被判断属于心理瑕疵，但自然死亡或病死通常不在其对象之列。
也就是说，病死或在日常生活中死亡的情况，不属于告知义务的对象。
即使同样是在室内死亡，告知是否必要也因死亡方式而不同。
此外，事故或事件刚发生的物件会告知，但经过一段时间后，往往就不告知了。
也有些情况是为了避免因未告知而引发纠纷，即使是自然死亡也会确实告知。
但是，知道事实后往往会遭人嫌弃，加上详细规定并不明确，因此如何应对也因不动产公司而异。
被认为对策不足
在高龄化社会持续进展的当今，入住者也随之高龄化，孤独死的可能性也非零。
即使说自然死亡不具告知义务，若长时间未被发现，导致遗体腐烂、需要特殊清洁，则产生告知义务。
若物件发生这样的情况，管理方可能被认为没有采取任何对策而对策不足，并导致入住者流失的隐忧。
为了避免这种情况，平时应尽量保持联络沟通，并事先询问紧急联络人，整备能够与家人取得联系的环境，是非常重要的。
最近，各地方政府也为了防止孤独，推行各种措施和服务。
民间企业也提供各种看护服务，善用这些服务并采取对策是非常重要的。
也可能被追究告知义务违反
在不动产租赁或出售时，若有瑕疵，必须确实告知并说明。
若未告知瑕疵，事后被对方得知，可能演变成「若有告知就不会签约」的纠纷。
在这种情况下，可能以告知义务违反为由，被租借人或买方提出修缮请求、减额请求、损害赔偿请求，甚至要求解除合约。
直接交付瑕疵物件会怎样？
无论是心理瑕疵、物理瑕疵、法律瑕疵还是环境瑕疵，在出租或出售时，都必须向租借人或买方告知相关情况。
若疏于告知义务，直接交付瑕疵物件，就需要承担契约不适合责任。
本节将说明契约不适合责任及瑕疵担保责任。
必须承担契约不适合责任
契约不适合责任，是一种保护一般消费者的制度，指当买卖的物件不符合契约内容时，卖方必须对买方负责。
例如，若隐瞒了买卖物件有白蚁危害或漏水的情况，或事后才发现，则很可能被要求提出修缮费用请求或解除买卖契约。
此外，若因告知义务违反而导致合约解除，也可能被提出损害赔偿请求，要求赔偿买方为了签约所支付的印花税、登记费用、搬家费用及慰抚金。
透过不动产公司向一般人出租或出售时，若有任何问题，必然会被追究契约不适合责任。
但是，若对方是不动产公司，有时会以非保护对象为由而免责，因此若想避免与买方发生纠纷，委托不动产公司而非一般人，也是一个方法。
与瑕疵担保责任的差异
瑕疵担保责任，是指买卖物件存在从外部难以容易发现的缺陷，即隐藏瑕疵时，卖方需对买方承担责任。
也就是说，若存在隐藏瑕疵，买方可对卖方主张解除合约或损害赔偿请求。
但是，由于瑕疵担保责任仅限于存在隐藏瑕疵的情况，因此在2020年民法修正时，新设了契约不适合责任。
契约不适合责任正如上文所述，是指「当买卖的物件不符合契约内容时，卖方必须对买方负责」。
与瑕疵担保责任不同，只要存在瑕疵，就可以毫无疑问地追究责任。
一旦发生纠纷，往往会被严格追究责任，采取严厉的对抗措施，因此向一般人出售瑕疵物件的风险变得更大了。
依契约不适合责任，卖方会被追究什么？
若疏于告知义务，被追究契约不适合责任，卖方可能面临合约解除或损害赔偿请求。
本节将详细说明被追究的内容。
修缮费
在物理瑕疵物件中，可以向卖方请求发生的问题的修缮，或修缮所需的费用及损害赔偿。
合约解除
合约解除，顾名思义就是解除买卖合约。
若不回应买方的修缮请求或减额请求等要求，很可能被要求解除合约。
损害赔偿
若因告知义务违反而导致合约解除，买方可主张损害赔偿请求，要求赔偿为缔结买卖合约所支付的各项费用。
此外，若因心理瑕疵而遭受压力或精神痛苦，也可主张慰抚金请求，实际上也有支付的案例。
另外，损害赔偿请求不只针对卖方，仲介的不动产公司也会被追究责任。
因此，若违反告知义务，除了买方之外，也可能被不动产公司提出损害赔偿请求，需要特别注意。
要卖瑕疵物件的话，就找收购业者！其优点是？
将瑕疵物件出售给一般人时，可能面临契约不适合责任的追究，风险也较大。
因此，若要出售，建议选择收购业者。
无需承受精神压力
与不动产买卖专业人士——收购业者进行交易，契约不适合责任免责的可能性较高，因此可从出售瑕疵物件时产生的「若被买方以告知义务违反提告怎么办」等不安中解脱。
此外，若是过去曾处理过许多瑕疵物件的不动产公司，对物件翻新或改装的知识也相当丰富。
可以期待对方在发挥物件优点的同时，为其创造新的魅力，因此交易也能愉快地进行。
容易进行价格谈判
一般委托不动产公司仲介的方式较为被动，相较之下，委托收购业者的方式具有可积极进行价格谈判的优点。
特别是考虑将瑕疵物件翻新后销售的不动产公司，对方通常也对收购持积极态度，价格谈判也较为积极。
可以对过去令人苦恼的瑕疵物件出售价格偏低的问题，抱有多少能有所改善的希望。
不会让周围的人知道
一般出售物件时，通常会刊登在地区不动产网站等，容易被人注意到。
但是，委托收购业者出售时，由于是直接进行谈判，不必担心出售意图被邻居等周围人士得知。
特别是曾发生自杀或杀人事件的物件，往往成为邻近居民关注的焦点，为了避免更加引人注目、防止不良传言蔓延，利用收购业者低调出售，事情会进行得更顺利。
总结
以上说明了瑕疵物件的种类和判断方法，以及以心理瑕疵物件的应对方式为中心的各项内容。
瑕疵物件分为心理瑕疵、物理瑕疵、法律瑕疵、环境瑕疵共4种。
无论是哪种类型，有瑕疵的物件在出售时，都必须确实向对方告知问题所在，即所谓的告知义务。
若疏于告知义务，将被追究告知义务违反，面临合约解除或损害赔偿请求的风险。
此外，视瑕疵物件的情况，也有可能因被认为承受了精神痛苦或压力而面临慰抚金请求，需要特别注意。
也许会担心若告知，物件就卖不出去，或找不到租客。
但是，为了避免事后演变成纠纷的可能性，确实履行告知义务是非常重要的。
若对出售感到困扰，也推荐委托收购业者。
关于瑕疵物件的常见问题
Q1. 瑕疵物件的告知义务持续到什么时候？
根据国土交通省的指引，租赁情况下，从事案发生起约有3年的告知义务。出售的情况则没有期限限制。
Q2. 购买了瑕疵物件时的应对方式？
依据契约不适合责任，可向卖方提出修缮请求、价金减额请求、损害赔偿请求、合约解除之一。
Q3. 瑕疵物件比行情价便宜多少？
心理瑕疵的情况，一般比行情价便宜约2至5成。物理瑕疵则会考量修缮费用后进行定价。
