Em 2025, todos os integrantes da geração baby boomer japonesa (nascidos entre 1947 e 1949) passaram a integrar a população idosa avançada, com 75 anos ou mais. Os proprietários de imóveis estão avaliando com precisão o quão grave esse ponto de inflexão demográfico poderá impactar o mercado residencial japonês? O problema das casas vagas entrou agora em uma nova fase estrutural e, somado ao endurecimento do marco legal, chegamos a uma situação em que deixar de agir já não é uma opção aceitável.
Por que, em 2026, o problema das casas vagas entra em uma nova fase?
Segundo a “Pesquisa de Habitação e Terras do Ano Reiwa 5” do Ministério de Assuntos Internos e Comunicações, em 2023 o número de casas vagas em todo o Japão chegou a 9,002 milhões de unidades, e a taxa de vacância atingiu 13,8%. Isso significa que cerca de 1 em cada 7 moradias está vaga. Em comparação com a pesquisa de 2018, houve um aumento de 513 mil unidades, e esse número por si só já transmite a gravidade da situação. No entanto, a essência do problema está no fato de que isso “ainda vai se intensificar de forma plena”.
Tendo 2025 como ponto de partida, o ritmo com que os boomers japoneses com 75 anos ou mais deixam suas casas próprias devido à entrada em instituições ou ao falecimento vai acelerar em um nível incomparavelmente maior do que no passado. Mesmo quando esses imóveis são herdados, muitos não são aproveitados e acabam sendo absorvidos pelo estoque de casas vagas em todo o país. É esse mecanismo que transforma o período posterior a 2026 na verdadeira “era da rápida expansão das casas vagas”.
Se aumentarem as casas vagas vizinhas aos imóveis que proprietários de terras e donos de imóveis possuem, isso afetará diretamente o valor dos ativos da região. Além disso, seja como quem herdará, seja como quem deixará herança, ninguém está totalmente alheio a esse problema. Por isso, neste momento é essencial ter uma compreensão precisa da situação atual e medidas concretas de resposta.
O que os dados mostram sobre a realidade do aumento acelerado das casas vagas?
O impacto de “9 milhões de unidades” revelado pela pesquisa do Ano Reiwa 5
Os resultados da “Pesquisa de Habitação e Terras do Ano Reiwa 5”, divulgados pelo Ministério de Assuntos Internos e Comunicações em 2024, fazem com que se reconheça novamente o peso desses números. Ao observar a composição das 9,002 milhões de casas vagas, cerca de 4,6 milhões correspondem a imóveis voltados para circulação de mercado, como locação ou venda, enquanto as chamadas “outras casas vagas” (imóveis deteriorados ou abandonados, com baixa perspectiva de aproveitamento) já ultrapassam 3,85 milhões. São justamente essas “outras casas vagas” que ameaçam a segurança, a paisagem urbana e o valor patrimonial das áreas vizinhas.
Mesmo olhando apenas para Tóquio, as casas vagas já representam um problema grave.No entanto, como as áreas urbanas ainda têm demanda, continuam existindo mais opções de resposta. Onde a situação se torna mais séria é nas regiões do interior e suburbanas, nas quais começam a surgir sucessivamente áreas com taxa de vacância já superior a 20%.
Estimativas para a década de 2040: um futuro com taxa de vacância de 25%
As estimativas de think tanks privados apontam um cenário futuro ainda mais severo. O Nomura Research Institute (divulgação em junho de 2024) projeta que, em 2043, a taxa de vacância no Japão como um todo chegará a cerca de 25%. Trata-se de uma sociedade em que 1 em cada 4 moradias estará vaga.
Segundo cálculos do Japan Research Institute (divulgação em março de 2025), as “outras casas vagas” (deterioradas ou abandonadas) chegarão a cerca de 6 milhões de unidades em 2043, superando em mais de 1,5 vez o nível atual. O fundamento dessas projeções é o aumento do número de óbitos. Entre 2024 e a década de 2040, ocorrerá uma sucessão em massa envolvendo a geração baby boomer, e as casas próprias da geração dos pais serão transferidas para a geração dos filhos. Porém, muitos integrantes da geração dos filhos já possuem a própria moradia. As casas de família no interior e nas áreas suburbanas permanecerão no mercado como “imóveis sem quem os assuma”.
Por que “o período após 2026” é a linha divisória: o envelhecimento avançado da geração baby boomer e a moradia
O mercado residencial movido pela geração baby boomer
Diz-se que a população total da geração baby boomer japonesa é de cerca de 8 milhões de pessoas, e uma característica desse grupo é a alta taxa de propriedade da casa própria. Trata-se de uma geração que adquiriu moradia entre o período de alto crescimento econômico e a era da bolha, com alta proporção de proprietários, tanto de casas quanto de apartamentos.
Ao ultrapassar os 75 anos, cresce rapidamente o número de casos em que, por motivos físicos ou por decisão familiar, se passa a considerar a entrada em instituições. Além disso, nessa faixa etária, o número anual de falecimentos também entra em trajetória de aumento. Segundo o “Livro Branco sobre a Sociedade Envelhecida, edição Reiwa 7” do Gabinete do Japão, a população com 65 anos ou mais em 2025 é de cerca de 36,19 milhões de pessoas, e a taxa de envelhecimento atingiu 29,4%, renovando o recorde histórico. Após 2025, quando se concluiu a migração de toda a geração baby boomer para a faixa idosa avançada, o impacto sobre o mercado residencial continuará a se ampliar de forma acumulativa ano após ano.
O mecanismo da herança e da “cadeia de casas vagas”
O núcleo do problema está no mecanismo pelo qual, mesmo quando ocorre uma sucessão, a casa vaga não é eliminada. Como a geração dos filhos já possui residência nas áreas urbanas, mesmo herdando a casa dos pais no interior ou nos subúrbios, muitas vezes não consegue utilizá-la. Mesmo querendo vender, não se obtém preço; mesmo querendo alugar, não há demanda; e demolir também exige custo. É essa “tripla dificuldade sem saída” que faz com que as casas herdadas e vagas se acumulem por todo o país.
A obrigatoriedade do registro sucessório, em vigor desde abril de 2024, tem relação direta com esse problema. Como indica o Ministério da Justiça em “Sobre a obrigatoriedade do pedido de registro sucessório”, quem não solicitar o registro em até 3 anos após a ocorrência da sucessão pode estar sujeito a multa administrativa de até 100 mil ienes. Deixar de registrar também cria o risco de transformar o imóvel em “terra com proprietário desconhecido”, o que, no futuro, pode levar à execução administrativa compulsória ou à designação como casa vaga específica. Também para quem herda, já não é uma época em que se possa dizer “eu não sabia”.
Fortalecimento do marco legal: o que acontece se uma casa vaga for deixada sem cuidado?
Pontos principais da revisão de 2023 da Lei Especial de Medidas contra Casas Vagas
Em 2023, o Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo revisou a “Lei Especial sobre a Promoção de Medidas contra Casas Vagas” (Lei nº 50 do Ano Reiwa 5) e criou uma nova categoria chamada “casa vaga com gestão inadequada”. Isso tornou possível designar como “casa vaga com gestão inadequada” um imóvel que, embora ainda não se enquadre como a tradicional “casa vaga específica” (com risco de perigo ou desabamento), seja considerado pela administração pública como algo que, se permanecer como está, causará problemas no futuro.
Ao receber essa designação, a regra especial do imposto sobre ativo fixo para terrenos residenciais (medida que reduz em até 1/6 o imposto sobre ativo fixo do terreno) é retirada. Em termos práticos, isso significa que o imposto sobre ativo fixo pode subir para um equivalente de até 6 vezes. Para proprietários que acreditavam que “deixar parado não gera custo”, isso representa um grande erro de cálculo.
O impacto da obrigatoriedade do registro sucessório para proprietários de casas vagas
Com a entrada em vigor da obrigatoriedade do registro sucessório, a posse passiva de uma casa vaga, como no caso de “herdei dos meus pais, mas não pretendo morar nem vender”, passou a envolver risco jurídico. Não registrar não apenas pode gerar multa administrativa; se o imóvel permanecer abandonado com o proprietário registral indefinido, o município poderá não conseguir identificar o responsável ao tentar emitir recomendação relativa a casa vaga específica ou casa vaga com gestão inadequada, prolongando o problema. Se ao final houver execução administrativa compulsória, há casos em que esse custo é cobrado dos herdeiros.
Sob a ótica do aproveitamento e do investimento em casas vagas, também se abrem outras possibilidades.No entanto, para considerar qualquer forma de aproveitamento, o pressuposto indispensável é primeiro organizar corretamente o registro.
A realidade das disparidades regionais: quais são os diferentes cenários entre áreas urbanas e regiões do interior e suburbanas?
O problema das casas vagas não é “uniforme em todo o país”. Os proprietários precisam reconhecer que o cenário varia amplamente conforme a região.
Nas áreas urbanas (zonas centrais de grandes cidades como Tóquio, Osaka e Nagoya), o fluxo populacional continua e a demanda habitacional se mantém. Mesmo quando surge uma casa vaga, há alta probabilidade de que ela possa ser colocada em circulação por meio de locação ou venda, e é um ambiente em que, com gestão e reforma adequadas, tende a ser mais fácil preservar o valor do ativo.
Por outro lado, nas regiões do interior e suburbanas, a situação é completamente diferente. Sob a dupla pressão da redução populacional e do envelhecimento, a demanda por locação é baixa e os preços de venda seguem tendência de queda. A realidade já mostra situações em que a casa de família herdada não encontra comprador, e mesmo transformar o terreno em lote vazio não gera demanda. As casas vagas dessas áreas carregam o risco de se tornar “ativos negativos”, nos quais apenas os custos de manutenção continuam a surgir.
Compreender com precisão as características da área em que o proprietário mantém seus imóveis e formular rapidamente uma estratégia compatível com esse contexto é o primeiro passo para proteger o patrimônio.
Ações que os proprietários devem tomar agora
Ação 1: verificar a situação atual dos imóveis mantidos
O primeiro ponto a ser tratado é verificar se os imóveis atualmente mantidos ou que se pretende herdar apresentam risco de se enquadrar como “casa vaga com gestão inadequada”. Confirme se há inspeções periódicas, limpeza e reparos, e verifique se não há avanço de deterioração visível, como crescimento de mato, danos na fachada ou acúmulo de panfletos na caixa de correio. Quando a recomendação do poder público chega, já é tarde, e há casos em que o cancelamento da regra especial do imposto predial é aplicado retroativamente.
Ação 2: antecipar o planejamento sucessório
Para quem tem pais da geração baby boomer ainda vivos, recomendamos organizar desde já o planejamento da sucessão. Também para se adequar à obrigatoriedade do registro sucessório, é importante definir em vida quem herdará qual imóvel. Há várias alternativas, como elaboração de testamento, uso de truste familiar e análise de doação em vida. Iniciar cedo a articulação com especialistas, como escrivães judiciais, contadores tributários e advogados, reduz de forma significativa custos e problemas futuros.
Ação 3: decidir cedo entre aproveitar ou vender
A estratégia de adiar dizendo “por enquanto vou manter” é, no contexto das casas vagas, a escolha de maior risco. Os custos de gestão se acumulam, o imóvel envelhece e a carga tributária pode aumentar. Pelo contrário, decidir cedo entre aproveitamento (locação ou renovação) e venda, e começar a agir, é o que leva à preservação patrimonial no longo prazo. Em um momento de mercado favorável, decidir vender desde já também é uma das opções mais relevantes.
Ação 4: atuar em conjunto com especialistas e empresas de gestão
Para proprietários que lidam com a casa de família distante ou com vários imóveis, trabalhar com uma empresa de gestão confiável é uma forma prática de reduzir o risco relacionado às casas vagas. As empresas de gestão não apenas realizam inspeções periódicas e cuidam da manutenção do imóvel, mas também apresentam propostas de locação e venda. Recomendamos não assumir tudo sozinho e estruturar desde cedo uma rede de especialistas e empresas de gestão.
Minha visão: encarar “2026” de forma positiva como um ponto de inflexão
Diante do desafio do rápido aumento das casas vagas, o que sinto é ao mesmo tempo “crise” e “oportunidade de reorganização”. A ineficiência do estoque habitacional japonês — excesso de oferta em regiões sem demanda e falta de moradias de qualidade em regiões com demanda — avança simultaneamente, e todos reconhecem a necessidade de corrigir essa distorção estrutural.
Por isso mesmo, os proprietários que agirem agora terão vantagem de pioneirismo. Quem decidir vender ou aproveitar o imóvel antes que ele entre em condição de gestão inadequada poderá agir a preços adequados. Em contrapartida, quem se atrasar só passará a agir quando o mercado já estiver inundado de imóveis, e as opções se reduzirão.
Como INA, o que podemos oferecer vai além de uma simples operação de gestão: trata-se de um “apoio próximo para proteger os ativos do proprietário com visão de longo prazo”. Estamos preparados para oferecer orientação concreta de acordo com a situação de cada proprietário, desde o planejamento sucessório até o aproveitamento por locação e a decisão de venda. O “problema de 2026” também é, na prática, um excelente momento para rever a formação patrimonial de longo prazo. Esperamos que você encare o presente como a hora de dar esse primeiro passo.
Resumo
- Em 2025, toda a geração baby boomer japonesa concluiu a transição para a população idosa avançada (75 anos ou mais), e a partir de 2026 iniciou-se uma fase de aumento acelerado das casas herdadas e vagas
- Em 2023, havia 9,002 milhões de casas vagas e taxa de vacância de 13,8% (Ministério de Assuntos Internos e Comunicações, “Pesquisa de Habitação e Terras do Ano Reiwa 5”). O Nomura Research Institute projeta taxa de vacância de cerca de 25% em 2043
- Com a revisão de 2023 da Lei Especial de Medidas contra Casas Vagas, foi criado o sistema de designação de “casa vaga com gestão inadequada”, tornando real o risco de cancelamento da regra especial do imposto sobre terrenos residenciais
- Com a obrigatoriedade do registro sucessório, em vigor desde abril de 2024, passou a ser obrigatório requerer o registro em até 3 anos após a sucessão, e o abandono envolve risco de multa administrativa e de transformação em terra com proprietário desconhecido
- Entre áreas urbanas e regiões do interior e suburbanas, a gravidade do problema das casas vagas e as medidas de resposta diferem amplamente. É necessária uma estratégia adequada às características da área onde o imóvel é mantido
- “Deixar parado” é o maior risco. Decidir cedo sobre aproveitamento, venda e planejamento sucessório, além de atuar com especialistas, é a melhor forma de proteger os ativos
Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Se um imóvel for designado como “casa vaga com gestão inadequada”, de quanto aumenta, na prática, a carga tributária?
Para terrenos residenciais, aplica-se uma regra especial que reduz a base de cálculo do imposto sobre ativo fixo para 1/6 no caso de pequeno terreno residencial e para 1/3 no caso de terreno residencial em geral. Se o imóvel for designado como “casa vaga com gestão inadequada” e receber recomendação, essa regra especial é retirada. Por exemplo, um imposto sobre ativo fixo que era de 100 mil ienes por ano com a aplicação da regra especial pode chegar a um equivalente de 600 mil ienes. O valor real varia conforme a área do terreno e o valor de avaliação, por isso recomendamos confirmar junto ao município ou a um contador tributário.
Q2. A obrigatoriedade do registro sucessório também se aplica a imóveis cuja sucessão já ocorreu?
Sim, aplica-se. Mesmo para imóveis cuja sucessão ocorreu antes da entrada em vigor, em abril de 2024, será necessário realizar o registro sucessório até 31 de março de 2027 (período de transição). Isso também abrange imóveis que permaneceram sem registro por muito tempo. Recomendamos verificar e iniciar os procedimentos o quanto antes. Para mais detalhes, consulte o site do Ministério da Justiça ou um escrivão judicial.
Q3. Pretendo herdar a casa da minha família no interior, mas o que devo fazer se não conseguir vendê-la?
Mesmo quando “a venda é difícil”, existem algumas alternativas. Entre elas estão: 1) registrar o imóvel no banco municipal de casas vagas (para venda ou locação a interessados em migração regional); 2) convertê-lo em locação por meio de renovação, inclusive avaliando o uso de subsídios para áreas despovoadas; 3) renunciar à herança (embora isso também implique renunciar a outros bens, exigindo decisão cuidadosa); e 4) doar ao município ou delegar a gestão a uma associação de administração de casas vagas. Todas têm vantagens e limitações, e a melhor solução depende do estado do imóvel, da localização e da situação dos herdeiros. Recomendamos começar consultando um especialista.
Q4. Estão aumentando as casas vagas perto do prédio de apartamentos que possuo. Que tipo de impacto isso pode trazer?
O aumento de casas vagas no entorno pode pressionar para baixo o valor patrimonial e o nível de aluguel de toda a área. Em especial, casas vagas com aparência deteriorada prejudicam a percepção de “área desejável para morar” por parte dos inquilinos. Por outro lado, áreas com muitas casas vagas tendem a ser elegíveis para subsídios de revitalização regional, e há casos em que começam projetos de regeneração em cooperação com municípios e órgãos públicos. Mais importante do que apenas esperar a situação evoluir é continuar coletando informações em parceria com a administradora e com o poder público.
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Fontes e materiais de referência
- Ministério de Assuntos Internos e Comunicações: “Pesquisa de Habitação e Terras do Ano Reiwa 5 - Resultados da pesquisa”
- Ministério de Assuntos Internos e Comunicações: “Pesquisa de Habitação e Terras do Ano Reiwa 5 - Resultados preliminares consolidados (comunicado à imprensa)”
- Gabinete do Japão: “Livro Branco sobre a Sociedade Envelhecida, edição Reiwa 7 (situação atual e perspectivas futuras do envelhecimento)”
- Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo: “Sobre a revisão parcial da Lei Especial sobre a Promoção de Medidas contra Casas Vagas (Lei nº 50 do Ano Reiwa 5)”
- Nomura Research Institute: “As novas construções residenciais no ano fiscal de 2040 cairão para 580 mil unidades, e a taxa de vacância em 2043 deverá subir para cerca de 25%” (13 de junho de 2024)
- Japan Research Institute: “Estimativa do número de casas vagas e da taxa de vacância por todo o país e por província na década de 2040” (28 de março de 2025)
- Ministério da Justiça: “Sobre a obrigatoriedade do pedido de registro sucessório” https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
