2025年，团块世代（1947至1949年出生）已全部进入75岁以上的后期高龄阶段。对于这一人口结构转折点将给日本住宅市场带来多么严重的影响，各位不动产持有者是否已经做出准确判断？空置房问题如今正进入一个“结构性的新阶段”，再加上法制的持续强化，不采取行动已经不再是可以容许的选项。
为什么到了2026年，空置房问题会进入新的阶段？
根据总务省《令和5年住宅与土地统计调查》，截至2023年，日本全国空置房数量已达到900.2万套，空置率为13.8%。也就是说，大约每7套住宅中就有1套处于空置状态。与2018年调查相比，增加了51.3万套，仅从这一数字也许就足以看出问题的严重性。然而，问题的本质在于，这一趋势“今后还将全面加速”。
以2025年为起点，年满75岁以上的团块世代因入住养老机构或去世而放弃自住房的速度，将以与过去无法相比的程度加快。即便这些住宅被继承，其中相当一部分也不会被有效利用，而是被吸收到全国的空置房存量之中。正是这一机制，使得2026年以后成为真正意义上的“空置房激增时代”。
如果与各位地主和不动产持有者所拥有物业相邻的空置房不断增加，也会直接影响区域资产价值。此外，无论您是将要继承的一方，还是未来被继承的一方，都不可能与这一问题毫无关系。因此，正因为如此，现在就需要准确把握现状，并准备具体可行的应对方案。
数据揭示的空置房激增现实是什么？
令和5年调查所显示的“900万套”冲击
总务省于2024年公布的《令和5年住宅与土地统计调查》结果，再次让人切实感受到这些数字的分量。从900.2万套空置房的构成来看，用于出租、出售等以市场流通为前提的空置房约为460万套，而所谓“其他空置房”（即腐朽、放置型、再利用前景较低的房屋）则已超过385万套。真正威胁周边治安、景观和资产价值的，正是这类“其他空置房”。
即使只看东京都，空置房也已经是一个严峻课题。不过，城市地区由于仍然有需求，处理选项相对还更多。问题最为严峻的是，在地方和郊区，空置率已超过20%的区域正开始接连出现。
面向2040年代的推算：空置率达到25%的未来
民间智库的推算显示出更为严峻的未来图景。野村综合研究所（2024年6月公布）预测，到2043年，日本整体空置率将达到约25%。也就是说，将出现每4套住宅中就有1套空置的社会。
根据日本综合研究所（2025年3月公布）的测算，“其他空置房”（腐朽、放置型）到2043年将达到约600万套，超过当前水平的1.5倍。支撑这些预测的依据，是死亡人数的增加。从2024年至2040年代，团块世代将迎来大规模继承潮，父母一代的自住房将转移给子女一代，但许多子女一代已经拥有自己的住房。地方和郊区的老家，将作为“无人接手的住宅”长期滞留在市场之中。
为什么“2026年以后”会成为分水岭：团块世代后期高龄化与住宅问题
由团块世代推动的住宅市场
据称，团块世代总人口约为800万人，而这一代人的特点在于自住房拥有率较高。他们是在日本高度经济增长期至泡沫经济时期取得住房的一代，无论是独栋住宅还是公寓，自有住房比例都很高。
一旦进入75岁以上阶段，因身体原因或家庭意向而考虑入住养老机构的案例会迅速增加。同时，这一年龄层的年度死亡人数也会进入上升阶段。根据内阁府《令和7年版高龄社会白皮书》，截至2025年，日本65岁以上人口约为3619万人，高龄化率达到29.4%，刷新历史最高水平。自2025年团块世代全部完成向后期高龄阶段转移之后，其对住宅市场的影响将逐年累积扩大。
继承与“空置房连锁”机制
问题的核心在于，即便发生继承，空置房也不会因此消失。子女一代大多已经在城市拥有自己的住房，因此即使继承了地方或郊区父母的房子，也难以加以利用。想卖却卖不出价格，想出租却没有需求，想拆除又需要承担费用。正是这种“没有出口的三重困境”，使继承产生的空置房在全国不断累积。
自2024年4月起施行的继承登记义务化，与这一问题直接相关。正如法务省《有关继承登记申请义务化》所示，自继承发生起3年内如未申请登记，将可能被处以10万日元以下罚款。不履行登记，还会带来演变为“所有者不明土地”的风险，最终甚至可能导致行政代执行或被认定为特定空家。对于继承人而言，也已经不是一个能够以“我不知道”为理由搪塞的时代。
法制强化：如果放置空置房不管，会发生什么？
2023年修订《空家等对策特别措置法》的要点
国土交通省于2023年修订了《推进空家等对策特别措置法》（令和5年法律第50号），并新设了“管理不全空家”这一类别。也就是说，除了原有的“特定空家”（存在危险、倒塌风险）之外，行政还可以将那些“如果继续放任不管，未来将产生问题”的空置房认定为“管理不全空家”。
一旦被作出这一认定，固定资产税的住宅用地特例（将土地固定资产税最多减轻至六分之一的措施）就会被取消。也就是说，固定资产税实际上可能上升到最高相当于原来的6倍。对于过去认为“即使放着不管也不会产生什么成本”的业主来说，这将是一个重大的误判。
继承登记义务化对空置房持有者的影响
随着继承登记义务化的施行，“从父母那里继承了房子，但既不打算居住，也不打算出售”这种被动持有空置房的方式，已经带上了法律风险。不登记不仅可能被处以罚款；如果登记名义上的所有人不明确、房屋又长期放置不管，市区町村在拟对其发出特定空家或管理不全空家劝告时，甚至可能无法确认对象，导致问题长期化。最终一旦发展为行政代执行，也可能出现相关费用向继承人追偿的情况。
从空置房活用和投资的角度来看，也存在其他可能性。不过，即便要考虑活用，首先正确整理登记仍然是最基本的前提。
区域差异的现实：城市与地方、郊区所面对的是不同情境吗？
空置房问题并不是“全国一刀切”的。业主有必要认识到，不同地区的情景差异很大。
在城市地区（东京、大阪、名古屋等主要城市中心区域），人口流入仍在持续，住宅需求得以维持。即使出现空置房，也较有可能通过出租或出售实现流动化，若能进行适当管理与翻修，也更容易维持资产价值。
另一方面，地方和郊区则是完全不同的状况。在人口减少与高龄化的双重压力下，租赁需求低迷，出售价格也呈下降趋势。即便想出售继承来的老家，也找不到买家；即使拆成空地，土地本身也未必有需求。此类地区的空置房，面临着只会持续产生管理成本的“负资产”风险。
准确把握自己所持有物业所在区域的特性，并据此尽早制定相应策略，是守住资产的第一步。
业主现在应采取的行动
行动①：确认持有物业的现状
首先要着手的，是确认当前持有或未来将继承的物业，是否存在被认定为“管理不全空家”的风险。请检查是否定期巡查、清扫和修缮，是否出现杂草丛生、外墙破损、信箱中宣传单堆积等外观劣化现象。等到收到行政劝告时往往已经太晚，甚至还可能出现固定资产税特例取消被追溯适用的情况。
行动②：提前推进继承规划
对于父母仍在世、且属于团块世代的人士，我们建议现在就开始整理继承规划。为了应对继承登记义务化，也有必要在生前明确由谁继承哪一处不动产。无论是遗嘱制作、家族信托运用，还是生前赠与的研究，都有多种选项。尽早与专业人士，如司法书士、税理士和律师展开合作，能够大幅降低后续成本与纠纷。
行动③：尽早判断是活用还是出售
“先放着再说”的拖延策略，在空置房问题的语境下，是风险最高的选择。管理成本会不断累积，建筑会持续老化，税负也可能增加。相反，尽早判断是活用（出租、翻新）还是出售，并开始行动，才更有利于长期资产保全。在市场行情仍较好的当下，果断决定出售也是一个有力的选择。
行动④：与专业人士和管理公司协作
对于持有远方老家或多处物业的业主而言，与值得信赖的管理公司协作，是控制空置房风险的现实做法。管理公司不仅承担定期巡查和建筑维护管理，还会提出出租活用和出售方案。我们建议不要独自承担，而应尽早建立起专业人士与管理公司的协作网络。
我的看法：把“2026年”积极地视为转折点
面对空置房激增这一课题，我感受到的既是“危机”，也是“重组的机会”。日本住宅存量所承受的低效率问题——在没有需求的地区供给过剩，而在有需求的地区优质住宅又不足——正在同步发生，纠正这种结构性扭曲的必要性，已成为各方的共识。
正因为如此，现在采取行动的业主将拥有先发优势。在被认定为管理不全之前就决定出售或活用的业主，更有机会以合理价格行动。反之，如果迟迟不动，等到市场上房源大量涌出之后再行动，可选择空间就会收窄。
作为INA，我们能够提供的不只是单纯的管理业务，而是“以长期视角守护业主资产的陪伴式支持”。从继承规划到出租活用，再到出售判断，我们已经建立起能够根据业主具体情况提供切实建议的体制。所谓“2026年问题”，实际上也是重新审视长期资产形成的绝佳时机。希望各位能够把握当下，把现在看作迈出这一步的时刻。
总结
- 2025年，团块世代已全部完成向后期高龄者（75岁以上）的转移，2026年以后进入继承型空置房加速增加的阶段
- 截至2023年，空置房达900.2万套，空置率为13.8%（总务省《令和5年住宅与土地统计调查》）。野村综合研究所预测2043年空置率约为25%
- 2023年修订《空家等对策特别措置法》后，新设“管理不全空家”认定制度，住宅用地固定资产税特例被取消的风险已经现实化
- 随着2024年4月施行继承登记义务化，自继承起3年内申请登记已成为义务，放置不管将伴随罚款及演变为所有者不明土地的风险
- 城市与地方、郊区之间，空置房问题的严重程度和应对措施差异很大。必须根据持有区域的特性制定相应策略
- “放着不动”是最大的风险。尽早判断活用、出售与继承规划，并与专业人士协作，是守住资产的最佳方式
常见问题（FAQ）
Q1. 如果被认定为“管理不全空家”，具体会增加多少税负？
住宅用地适用固定资产税课税标准减轻特例，其中小规模住宅用地可减至六分之一，一般住宅用地可减至三分之一。一旦被认定为“管理不全空家”并收到劝告，这一特例就会被取消。例如，原本在特例适用下每年为10万日元的固定资产税，最高可能增至相当于60万日元。实际金额会因土地面积和评估价值而异，因此建议向市区町村窗口或税理士确认。
Q2. 继承登记义务化是否也适用于已经发生继承的房产？
适用。即便是在2024年4月施行之前已经发生继承的房产，也需要在2027年3月31日前完成继承登记（过渡措施期间）。过去长期未登记而放置的房产也属于对象，因此建议尽快确认并推进手续。详情请参考法务省网站或咨询司法书士。
Q3. 我计划继承地方老家，但如果卖不出去该怎么办？
即使“难以出售”，也仍有几种选择。包括：①登记到地方政府的空置房银行（面向有意移居者出售或出租）；②通过翻新改为出租，同时考虑利用面向人口减少地区的补助金；③放弃继承（但这也意味着放弃其他财产，因此需要慎重判断）；④捐赠给市区町村，或委托给空置房管理组织等。各种方案各有利弊，最优解会因房屋状态、区位以及继承人情况而不同。建议首先从咨询专业人士开始。
Q4. 我持有的公寓附近空置房正在增多，会带来哪些影响？
周边空置房增加，会对整个区域的资产价值和租金水平形成下行压力。尤其是外观荒废的空置房，会削弱租户对“这是一个想居住的区域”的感受。另一方面，空置房较多的区域也更容易成为地区活性化补助金的对象，并有可能启动与地方政府和行政部门合作的再生项目。与其被动等待形势变化，不如持续与管理公司和行政部门合作，主动收集信息，这一点更为重要。
引用与参考资料
- 总务省《令和5年住宅与土地统计调查 调查结果》
- 总务省《令和5年住宅与土地统计调查 速报汇总结果（新闻发布）》
- 内阁府《令和7年版高龄社会白皮书（高龄化现状与未来图景）》
- 国土交通省《有关〈推进空家等对策特别措置法〉部分修订（令和5年法律第50号）》
- 野村综合研究所《2040年度新建住宅开工户数将减少至58万户，2043年空置率预计将上升至约25%》（2024年6月13日）
- 日本综合研究所《2040年代全国及都道府县空置房数量与空置率推算》（2025年3月28日）
- 法务省《有关继承登记申请义务化》https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
