2025年，團塊世代（1947至1949年出生）已全數進入75歲以上的後期高齡階段。對於這個人口結構轉折點將對日本住宅市場帶來多麼嚴重的影響，各位不動產持有者是否已經做出準確判斷？空屋問題如今正進入一個「結構性的新階段」，再加上法制持續強化，不採取行動已經不再是可以容許的選項。
為什麼到了2026年，空屋問題會進入新的階段？
根據總務省《令和5年住宅與土地統計調查》，截至2023年，日本全國空屋數量已達到900.2萬戶，空屋率為13.8%。也就是說，大約每7戶住宅中就有1戶處於空置狀態。與2018年調查相比，增加了51.3萬戶，僅從這個數字也許就足以看出問題的嚴重性。然而，問題的本質在於，這一趨勢「接下來還會全面加速」。
以2025年為起點，年滿75歲以上的團塊世代因入住照護機構或過世而放棄自住房的速度，將以遠超過去的程度加快。即使這些住宅被繼承，其中相當一部分也不會被有效利用，而是被吸收到全國的空屋存量之中。正是這一機制，使得2026年以後成為真正意義上的「空屋激增時代」。
如果與各位地主與不動產持有者所持有物件相鄰的空屋不斷增加，也會直接影響區域資產價值。此外，無論您是將要繼承的一方，還是未來被繼承的一方，都不可能與這個問題毫無關係。因此，正因如此，現在就需要準確掌握現況，並準備具體可行的應對方案。
數據揭示的空屋激增現實是什麼？
令和5年調查所顯示的「900萬戶」衝擊
總務省於2024年公布的《令和5年住宅與土地統計調查》結果，再次讓人切實感受到這些數字的分量。從900.2萬戶空屋的構成來看，用於出租、出售等以市場流通為前提的空屋約為460萬戶，而所謂「其他空屋」（即腐朽、放置型、再利用前景較低的房屋）則已超過385萬戶。真正威脅周邊治安、景觀與資產價值的，正是這類「其他空屋」。
即使只看東京都，空屋也已經是嚴峻課題。不過，都市地區因為仍然有需求，處理選項相對還更多。問題最為嚴峻的是，在地方與郊區，空屋率已超過20%的區域正開始接連出現。
面向2040年代的推估：空屋率達到25%的未來
民間智庫的推估顯示出更為嚴峻的未來圖景。野村綜合研究所（2024年6月公布）預測，到2043年，日本整體空屋率將達到約25%。也就是說，將出現每4戶住宅中就有1戶空置的社會。
根據日本綜合研究所（2025年3月公布）的試算，「其他空屋」（腐朽、放置型）到2043年將達到約600萬戶，超過當前水準的1.5倍。支撐這些預測的依據，是死亡人數的增加。從2024年至2040年代，團塊世代將迎來大規模繼承潮，父母一代的自住房將移轉給子女一代，但許多子女一代已經擁有自己的住房。地方與郊區的老家，將作為「無人接手的住宅」長期滯留在市場之中。
為什麼「2026年以後」會成為分水嶺：團塊世代後期高齡化與住宅問題
由團塊世代推動的住宅市場
據稱，團塊世代總人口約為800萬人，而這一代人的特徵在於自住房擁有率較高。他們是在日本高度經濟成長期至泡沫經濟時期取得住房的一代，無論是獨棟住宅還是公寓，自有住房比例都很高。
一旦進入75歲以上階段，因身體因素或家庭意向而考慮入住照護機構的案例會迅速增加。同時，這一年齡層的年度死亡人數也會進入上升階段。根據內閣府《令和7年版高齡社會白皮書》，截至2025年，日本65歲以上人口約為3,619萬人，高齡化率達到29.4%，刷新歷史最高水準。自2025年團塊世代全數完成向後期高齡階段移轉之後，其對住宅市場的影響將逐年累積擴大。
繼承與「空屋連鎖」機制
問題的核心在於，即使發生繼承，空屋也不會因此消失。子女一代大多已經在都市擁有自己的住房，因此即使繼承了地方或郊區父母的房子，也難以加以利用。想賣卻賣不出價格，想出租卻沒有需求，想拆除又需要承擔費用。正是這種「沒有出口的三重困境」，使因繼承而產生的空屋在全國不斷累積。
自2024年4月起施行的繼承登記義務化，與這個問題直接相關。正如法務省《關於繼承登記申請義務化》所示，自繼承發生起3年內如未申請登記，將可能被處以10萬日圓以下罰鍰。不履行登記，還會帶來演變為「所有人不明土地」的風險，最終甚至可能導致行政代執行或被認定為特定空家。對於繼承人而言，也已經不是一個能以「我不知道」為理由帶過的時代。
法制強化：如果放置空屋不管，會發生什麼事？
2023年修訂《空家等對策特別措置法》的重點
國土交通省於2023年修訂了《推進空家等對策特別措置法》（令和5年法律第50號），並新設了「管理不全空家」這一類別。也就是說，除了原有的「特定空家」（存在危險、倒塌風險）之外，行政也可以將那些「若繼續放任不管，未來將產生問題」的空屋認定為「管理不全空家」。
一旦被作出此項認定，固定資產稅的住宅用地特例（將土地固定資產稅最多減輕至六分之一的措施）就會被取消。也就是說，固定資產稅實際上可能上升到最高相當於原來的6倍。對於過去認為「即使放著不管也不會產生成本」的屋主來說，這將是一項重大的誤判。
繼承登記義務化對空屋持有者的影響
隨著繼承登記義務化施行，「從父母那裡繼承了房子，但既不打算居住，也不打算出售」這種被動持有空屋的方式，已經帶上了法律風險。不登記不僅可能被處以罰鍰；如果登記名義上的所有人不明確、房屋又長期放置不管，市區町村在擬對其發出特定空家或管理不全空家勸告時，甚至可能無法確認對象，導致問題長期化。最終一旦發展為行政代執行，也可能出現相關費用向繼承人追償的情況。
從空屋活用與投資的角度來看，也存在其他可能性。不過，即便要考慮活用，首先正確整理登記仍然是最基本的前提。
區域差異的現實：都市與地方、郊區所面對的是不同情境嗎？
空屋問題並不是「全國一體適用」的。屋主有必要認識到，不同地區的情境差異很大。
在都市地區（東京、大阪、名古屋等主要城市中心區域），人口流入仍在持續，住宅需求得以維持。即使出現空屋，也較有可能透過出租或出售實現流動化，若能進行適當管理與翻修，也更容易維持資產價值。
另一方面，地方與郊區則是完全不同的狀況。在人口減少與高齡化的雙重壓力下，租賃需求低迷，出售價格也呈下滑趨勢。即使想出售繼承來的老家，也找不到買家；即使整成空地，土地本身也未必有需求。這類地區的空屋，面臨著只會持續產生管理成本的「負資產」風險。
準確掌握自己所持有物件所在區域的特性，並據此及早制定相應策略，是守住資產的第一步。
屋主現在應採取的行動
行動①：確認持有物件的現況
首先要著手的，是確認目前持有或未來將繼承的物件，是否存在被認定為「管理不全空家」的風險。請檢查是否定期巡查、清掃與修繕，是否出現雜草叢生、外牆破損、信箱中廣告單堆積等外觀劣化現象。等到收到行政勸告時往往已經太晚，甚至還可能出現固定資產稅特例取消被追溯適用的情況。
行動②：提前推進繼承規劃
對於父母仍在世且屬於團塊世代的人士，我們建議現在就開始整理繼承規劃。為了因應繼承登記義務化，也有必要在生前明確由誰繼承哪一處不動產。無論是遺囑製作、家族信託運用，還是生前贈與的評估，都有多種選項。盡早與專業人士，如司法書士、稅理士與律師展開合作，能夠大幅降低後續成本與糾紛。
行動③：及早判斷是活用還是出售
「先放著再說」的延後策略，在空屋問題的脈絡下，是風險最高的選擇。管理成本會不斷累積，建築會持續老化，稅負也可能增加。相反地，及早判斷是活用（出租、翻修）還是出售，並開始行動，才更有利於長期資產保全。在市場行情仍然不錯的當下，果斷決定出售也是一項有力的選擇。
行動④：與專業人士及管理公司協作
對於持有遠方老家或多處物件的屋主而言，與值得信賴的管理公司合作，是控制空屋風險的務實做法。管理公司不僅承擔定期巡查與建物維護管理，還會提出出租活用與出售方案。我們建議不要獨自承擔，而應及早建立起專業人士與管理公司的協作網絡。
我的看法：把「2026年」正面地視為轉折點
面對空屋激增這項課題，我感受到的既是「危機」，也是「重整的機會」。日本住宅存量所承受的低效率問題——在沒有需求的地區供給過剩，而在有需求的地區優質住宅又不足——正在同步發生，修正這種結構性扭曲的必要性，已成為各方共識。
正因如此，現在採取行動的屋主將擁有先行優勢。在被認定為管理不全之前就決定出售或活用的屋主，更有機會以合理價格採取行動。反之，如果遲遲不動，等到市場上房源大量湧出之後再行動，可選擇空間就會縮小。
作為INA，我們能提供的不只是單純的管理業務，而是「以長期視角守護屋主資產的陪伴式支持」。從繼承規劃到出租活用，再到出售判斷，我們已建立起能夠依據屋主具體情況提供務實建議的體制。所謂「2026年問題」，實際上也是重新審視長期資產形成的絕佳時機。希望各位能把握當下，把現在視為邁出這一步的時刻。
總結
- 2025年，團塊世代已全數完成向後期高齡者（75歲以上）的移轉，2026年以後進入因繼承而產生的空屋加速增加階段
- 截至2023年，空屋達900.2萬戶，空屋率為13.8%（總務省《令和5年住宅與土地統計調查》）。野村綜合研究所預測2043年空屋率約為25%
- 2023年修訂《空家等對策特別措置法》後，新設「管理不全空家」認定制度，住宅用地固定資產稅特例被取消的風險已經現實化
- 隨著2024年4月施行繼承登記義務化，自繼承起3年內申請登記已成為義務，放置不管將伴隨罰鍰及演變為所有人不明土地的風險
- 都市與地方、郊區之間，空屋問題的嚴重程度與應對措施差異很大。必須依據持有區域的特性制定相應策略
- 「放著不動」是最大的風險。及早判斷活用、出售與繼承規劃，並與專業人士協作，是守住資產的最佳方式
常見問題（FAQ）
Q1. 如果被認定為「管理不全空家」，具體會增加多少稅負？
住宅用地適用固定資產稅課稅標準減輕特例，其中小規模住宅用地可減至六分之一，一般住宅用地可減至三分之一。一旦被認定為「管理不全空家」並收到勸告，這項特例就會被取消。例如，原本在特例適用下每年為10萬日圓的固定資產稅，最高可能增至相當於60萬日圓。實際金額會因土地面積與評估價值而異，因此建議向市區町村窗口或稅理士確認。
Q2. 繼承登記義務化是否也適用於已經發生繼承的房產？
適用。即使是在2024年4月施行之前已經發生繼承的房產，也需要在2027年3月31日前完成繼承登記（過渡措施期間）。過去長期未登記而放置的房產也屬於對象，因此建議儘快確認並推進手續。詳情請參考法務省網站或洽詢司法書士。
Q3. 我計畫繼承地方老家，但如果賣不出去該怎麼辦？
即使「難以出售」，也仍有幾種選擇。包括：①登記到地方政府的空屋銀行（面向有意移居者出售或出租）；②透過翻修改為出租，同時評估利用面向人口減少地區的補助金；③拋棄繼承（但這也意味著放棄其他財產，因此需要審慎判斷）；④捐贈給市區町村，或委託給空屋管理組織等。各種方案各有利弊，最適解會因房屋狀態、區位以及繼承人情況而不同。建議首先從諮詢專業人士開始。
Q4. 我持有的公寓附近空屋正在增多，會帶來哪些影響？
周邊空屋增加，會對整個區域的資產價值與租金水準形成下行壓力。尤其是外觀荒廢的空屋，會削弱租客對「這是一個想居住的區域」的感受。另一方面，空屋較多的區域也更容易成為地區活化補助金的對象，並有可能啟動與地方政府及行政機關合作的再生計畫。與其被動等待局勢變化，不如持續與管理公司及行政部門合作，主動蒐集資訊，這一點更為重要。
引用與參考資料
- 總務省《令和5年住宅與土地統計調查 調查結果》
- 總務省《令和5年住宅與土地統計調查 速報彙總結果（新聞發布）》
- 內閣府《令和7年版高齡社會白皮書（高齡化現況與未來圖像）》
- 國土交通省《關於〈推進空家等對策特別措置法〉部分修訂（令和5年法律第50號）》
- 野村綜合研究所《2040年度新建住宅開工戶數將減少至58萬戶，2043年空屋率預計將上升至約25%》（2024年6月13日）
- 日本綜合研究所《2040年代全國及都道府縣空屋數量與空屋率推估》（2025年3月28日）
- 法務省《關於繼承登記申請義務化》https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
