En 2025, todos los integrantes de la generación dan̄kai (nacidos entre 1947 y 1949) pasaron a ser personas mayores de 75 años. ¿Los propietarios inmobiliarios comprenden con precisión hasta qué punto este punto de inflexión demográfico puede tener un impacto grave en el mercado de la vivienda en Japón? El problema de las viviendas vacías está entrando ahora mismo en una «nueva fase estructural», y con el endurecimiento de los marcos legales, ya no es aceptable optar por no actuar.
¿Por qué en 2026 el problema de las viviendas vacías entra en una nueva fase?
Según la «Encuesta de Vivienda y Suelo 2023 (Reiwa 5)» del Ministerio del Interior y Comunicaciones, en 2023 el número de viviendas vacías en todo Japón alcanzó las 9.002.000 unidades, y la tasa de viviendas vacías llegó al 13,8%. Esto equivale a aproximadamente 1 de cada 7 viviendas. Frente a la encuesta de 2018, hubo un aumento de 513.000 unidades, y solo ese dato ya transmite la gravedad de la situación. Sin embargo, la esencia del problema es que esto «se intensificará de verdad a partir de ahora».
Tomando 2025 como punto de partida, el ritmo al que los miembros de la generación dan̄kai, ya mayores de 75 años, dejan sus viviendas en propiedad por ingreso en residencias o fallecimiento se acelerará de una forma incomparable con el pasado. Muchas de esas viviendas, incluso cuando se hereden, no se utilizarán y serán absorbidas por el stock nacional de viviendas vacías. Este mecanismo es el que convertirá el periodo posterior a 2026 en la verdadera «era del fuerte aumento de viviendas vacías».
Si aumentan las viviendas vacías contiguas a los inmuebles que poseen los propietarios de terrenos e inmuebles, ello afectará directamente al valor de los activos de la zona. Además, tanto si ustedes heredan como si van a dejar bienes en herencia, este problema no les es ajeno. Por eso, en este momento se exige contar con una comprensión precisa de la situación actual y con medidas concretas de respuesta.
¿Qué realidad muestra el rápido aumento de viviendas vacías según los datos?
El impacto de los «9 millones de viviendas» que revela la encuesta Reiwa 5
Los resultados de la «Encuesta de Vivienda y Suelo 2023 (Reiwa 5)», publicados por el Ministerio del Interior y Comunicaciones en 2024, nos obligan a confirmar de nuevo el peso de las cifras. Dentro de las 9.002.000 viviendas vacías, alrededor de 4,6 millones corresponden a inmuebles destinados a alquiler o venta, es decir, viviendas vacías previstas para circular en el mercado. En cambio, las llamadas «otras viviendas vacías» (aquellas deterioradas o abandonadas, con escasas perspectivas de aprovechamiento) superan los 3,85 millones. Estas «otras viviendas vacías» son precisamente el tipo que amenaza la seguridad, el paisaje urbano y el valor patrimonial del entorno.
Incluso si miramos solo a Tokio, las viviendas vacías ya constituyen un problema grave. Sin embargo, en las áreas urbanas todavía existen más opciones de respuesta porque la demanda sigue presente. Donde el problema es más grave es en las regiones y suburbios, donde ya empiezan a multiplicarse las zonas con tasas de viviendas vacías superiores al 20%.
Estimaciones hacia la década de 2040: un futuro con una tasa de viviendas vacías del 25%
Las estimaciones de los think tanks privados dibujan un panorama futuro aún más severo. Nomura Research Institute (publicado en junio de 2024) prevé que en 2043 la tasa de viviendas vacías de Japón alcance aproximadamente el 25%. Es una sociedad en la que 1 de cada 4 viviendas estará vacía.
Según los cálculos de The Japan Research Institute (publicados en marzo de 2025), las «otras viviendas vacías» (deterioradas o abandonadas) alcanzarán aproximadamente 6 millones de unidades en 2043, es decir, más de 1,5 veces el nivel actual. La base de estas previsiones es el aumento del número de fallecimientos. Entre 2024 y la década de 2040 se producirá una herencia masiva por parte de la generación dan̄kai, y las viviendas en propiedad de la generación de los padres pasarán a la generación de los hijos. Sin embargo, muchos de esos herederos ya tienen su propia vivienda. Las casas familiares en regiones y suburbios permanecerán en el mercado como «viviendas sin quien las reciba».
¿Por qué «después de 2026» es la línea divisoria? La entrada de la generación dan̄kai en la vejez avanzada y la vivienda
La generación dan̄kai mueve el mercado de la vivienda
Se dice que la población total de la generación dan̄kai es de unos 8 millones de personas, y una de sus características es la elevada tasa de propiedad de vivienda. Es una generación que adquirió vivienda desde el periodo de alto crecimiento económico hasta la era de la burbuja, y presenta una alta proporción de propietarios tanto de casas unifamiliares como de apartamentos.
A partir de los 75 años, se incrementan de forma notable los casos en los que se considera el ingreso en residencias por motivos físicos o por decisión familiar. Además, en este grupo de edad también entra en una fase de aumento el número anual de fallecimientos. Según el «Libro Blanco de la Sociedad Envejecida, edición Reiwa 7» de la Oficina del Gabinete, en 2025 la población de 65 años o más es de aproximadamente 36,19 millones, y la tasa de envejecimiento ha alcanzado un máximo histórico del 29,4%. Tras completarse en 2025 la transición de toda la generación dan̄kai a la vejez avanzada, el impacto sobre el mercado residencial se ampliará acumulativamente cada año.
La sucesión hereditaria y el mecanismo de la «cadena de viviendas vacías»
El núcleo del problema está en el mecanismo por el cual las viviendas vacías no desaparecen aunque se produzca la herencia. Como la generación de los hijos ya tiene vivienda en áreas urbanas, no puede aprovechar la casa de sus padres en regiones o suburbios aunque la herede. Aunque quieran venderla, no obtienen precio; aunque quieran alquilarla, no hay demanda; y demolerla también cuesta dinero. Por esta «triple carga sin salida», las viviendas vacías heredadas se van acumulando por todo el país.
La obligatoriedad del registro sucesorio, que entró en vigor en abril de 2024, está directamente relacionada con este problema. Tal como indica el Ministerio de Justicia en «Sobre la obligatoriedad de solicitar el registro sucesorio», si no se presenta la solicitud de registro dentro de los 3 años posteriores a la herencia, puede imponerse una multa administrativa de hasta 100.000 yenes. Si se omite el registro, también surge el riesgo de que el inmueble pase a ser «terreno de propietario desconocido», lo que eventualmente puede conducir a una ejecución administrativa o a la designación como vivienda vacía específica. Hemos entrado en una era en la que quien hereda ya no puede escudarse en «no lo sabía».
Refuerzo del marco legal: ¿qué ocurre si se deja una vivienda vacía sin atender?
Puntos clave de la revisión de 2023 de la Ley Especial de Medidas contra Viviendas Vacías
En 2023, el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo revisó la «Ley Especial de Medidas para la Promoción de las Medidas contra las Viviendas Vacías» (Ley n.º 50 de Reiwa 5) y creó una nueva categoría llamada «vivienda vacía con gestión deficiente». Es decir, se hizo posible que la administración designe como «vivienda vacía con gestión deficiente» una vivienda vacía que se encuentre en una etapa previa a la «vivienda vacía específica» convencional (con riesgo de peligro o derrumbe), esto es, una vivienda que, si se deja como está, podría convertirse en un problema en el futuro.
Si se recibe esta designación, se elimina la medida especial aplicable al suelo residencial en el impuesto sobre activos fijos (que reduce el impuesto sobre el suelo hasta una sexta parte). En términos prácticos, esto significa que existe la posibilidad de que el impuesto sobre activos fijos aumente hasta el equivalente a seis veces. Para los propietarios que pensaban que «aunque se deje sin atender no genera costes», esto supone un error de cálculo importante.
El impacto de la obligatoriedad del registro sucesorio en los propietarios de viviendas vacías
Con la entrada en vigor de la obligatoriedad del registro sucesorio, la tenencia pasiva de una vivienda vacía, bajo la idea de «la heredé de mis padres, pero no pienso vivir en ella ni venderla», ha pasado a conllevar un riesgo legal. Si no se registra, no solo se expone a multa administrativa, sino que si el inmueble permanece abandonado con un propietario registral indeterminado, aunque el municipio quiera emitir una recomendación sobre una vivienda vacía específica o una vivienda vacía con gestión deficiente, no podrá identificar a la parte responsable, y el problema se prolongará. Si finalmente se llega a una ejecución administrativa, hay casos en los que esos costes se reclaman a los herederos.
Desde la perspectiva del aprovechamiento e inversión en viviendas vacías, también se abren otras posibilidades. Sin embargo, incluso para estudiar su aprovechamiento, el punto de partida indispensable es ordenar correctamente el registro.
La realidad de las disparidades regionales: ¿qué escenarios difieren entre las áreas urbanas y las regiones o suburbios?
El problema de las viviendas vacías no es «uniforme en todo el país». Los propietarios necesitan reconocer que el escenario varía considerablemente según la región.
En las áreas urbanas (centros de grandes ciudades como Tokio, Osaka y Nagoya), la entrada de población continúa y la demanda de vivienda se mantiene. Incluso si surge una vivienda vacía, existe una alta probabilidad de poder darle salida mediante alquiler o venta, y es un entorno en el que, con una gestión y reforma adecuadas, resulta más fácil mantener el valor patrimonial.
En cambio, las regiones y zonas suburbanas presentan una situación completamente distinta. Bajo la doble presión de la disminución de la población y el envejecimiento, la demanda de alquiler es baja y los precios de venta tienden a caer. Se está haciendo realidad la situación en la que, aunque se quiera vender la casa familiar heredada, no aparecen compradores, y aunque se deje el terreno vacío, tampoco existe demanda de suelo. Las viviendas vacías de estas zonas corren el riesgo de convertirse en «activos negativos» que solo siguen generando costes de mantenimiento.
Comprender con precisión las características del área donde se ubican los activos del propietario y diseñar con prontitud una estrategia acorde a ellas es el primer paso para proteger el patrimonio.
Acciones que los propietarios deben tomar ahora
Acción 1: comprobar la situación actual de los inmuebles en cartera
Lo primero que debe abordarse es confirmar si los inmuebles actualmente poseídos o previstos para herencia corren riesgo de encajar en la categoría de «vivienda vacía con gestión deficiente». Verifique si se realizan rondas, limpieza y reparaciones periódicas, y si no avanza el deterioro visible, como proliferación de maleza, daños en paredes exteriores o acumulación de folletos en el buzón. Esperar a que llegue una recomendación de la administración es demasiado tarde, y hay casos en los que la eliminación de la medida especial del impuesto sobre activos fijos se aplica con efecto retroactivo.
Acción 2: adelantar la planificación sucesoria
A quienes tienen padres de la generación dan̄kai aún con vida, les recomendamos ordenar desde ahora la planificación sucesoria. También para responder a la obligatoriedad del registro sucesorio, es importante dejar claro en vida quién heredará qué inmueble. Existen varias opciones, como redactar un testamento, utilizar un fideicomiso familiar o considerar donaciones en vida. Empezar pronto la coordinación con especialistas (notarios judiciales, asesores fiscales y abogados) reduce de forma significativa los costes y problemas posteriores.
Acción 3: decidir pronto entre aprovechar o vender
La estrategia de aplazar la decisión bajo la idea de «por ahora lo conservamos» es la opción de mayor riesgo en el contexto del problema de las viviendas vacías. Los costes de mantenimiento se acumulan, el edificio envejece y la carga fiscal puede aumentar. Más bien, decidir pronto entre el aprovechamiento (alquiler o renovación) y la venta, y comenzar a actuar, conduce a la preservación patrimonial a largo plazo. Decidir vender ahora que el mercado es favorable también es una de las opciones más sólidas.
Acción 4: colaborar con especialistas y empresas gestoras
Para los propietarios que tienen la casa familiar lejos o varios inmuebles, colaborar con una empresa gestora de confianza es un método realista para reducir el riesgo asociado a las viviendas vacías. La empresa gestora no solo se encarga de las rondas periódicas y del mantenimiento del edificio, sino que también propone opciones de alquiler o venta. Recomendamos no cargar con todo en solitario y construir cuanto antes una red de especialistas y empresas gestoras.
Mi visión: entender «2026» en clave positiva como punto de inflexión
Ante el desafío del fuerte aumento de viviendas vacías, lo que siento es «crisis», pero al mismo tiempo «oportunidad de reorganización». La ineficiencia que arrastra el stock residencial de Japón, es decir, el exceso de oferta en zonas sin demanda y la escasez de viviendas de calidad en zonas con demanda, avanza al mismo tiempo, y todos reconocen la necesidad de corregir esta distorsión estructural.
Precisamente por eso, los propietarios que actúan ahora obtienen ventaja de pionero. Quienes deciden vender o aprovechar el inmueble antes de que la gestión se deteriore pueden moverse a precios adecuados. En cambio, si reaccionan tarde, tendrán que actuar cuando el mercado ya esté inundado de propiedades y sus opciones serán menores.
Lo que podemos ofrecer en INA no se limita a una simple gestión, sino a un «acompañamiento para proteger los activos del propietario con una visión de largo plazo». Contamos con una estructura capaz de ofrecer asesoramiento concreto acorde con la situación de cada propietario, desde la planificación sucesoria hasta el aprovechamiento en alquiler y la decisión de venta. El «problema de 2026» es, en realidad, un momento excelente para revisar la formación patrimonial a largo plazo. Espero que lo consideren como el momento de dar ese primer paso.
Resumen
- En 2025, toda la generación dan̄kai completó su transición a la vejez avanzada (75 años o más), y a partir de 2026 comenzó una fase en la que las viviendas vacías heredadas aumentarán de forma acelerada
- En 2023 había 9.002.000 viviendas vacías y una tasa del 13,8% (Ministerio del Interior y Comunicaciones, «Encuesta de Vivienda y Suelo 2023 (Reiwa 5)»). Nomura Research Institute prevé una tasa cercana al 25% en 2043
- La revisión de 2023 de la Ley Especial de Medidas contra Viviendas Vacías creó el sistema de designación de «vivienda vacía con gestión deficiente», materializando el riesgo de perder la medida especial del impuesto sobre activos fijos para suelo residencial
- Con la obligatoriedad del registro sucesorio, en vigor desde abril de 2024, el registro dentro de los 3 años posteriores a la herencia se convirtió en obligatorio, y dejarlo sin hacer implica riesgos de multa administrativa y de que el terreno pase a ser de propietario desconocido
- La gravedad del problema de las viviendas vacías y las respuestas necesarias difieren considerablemente entre áreas urbanas y regiones o suburbios. Se requiere una estrategia adaptada a las características de cada zona en cartera
- «Dejarlo inmovilizado» es el mayor riesgo. La mejor forma de proteger el patrimonio es decidir pronto sobre aprovechamiento, venta y planificación sucesoria, y trabajar con especialistas
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q1. Si una vivienda es designada como «vivienda vacía con gestión deficiente», ¿cuánto aumenta concretamente la carga fiscal?
En el suelo residencial se aplica una medida especial que reduce la base imponible del impuesto sobre activos fijos a una sexta parte para pequeñas parcelas residenciales y a un tercio para parcelas residenciales generales. Si una vivienda es designada como «vivienda vacía con gestión deficiente» y recibe una recomendación, esta medida especial se elimina. Por ejemplo, un impuesto sobre activos fijos que era de 100.000 yenes anuales con la medida especial aplicada podría llegar a equivaler a 600.000 yenes. El importe real varía según la superficie y el valor de tasación del terreno, por lo que recomendamos confirmarlo con la oficina municipal o con un asesor fiscal.
Q2. ¿La obligatoriedad del registro sucesorio también se aplica a inmuebles cuya sucesión ya se produjo?
Sí, se aplica. También en el caso de inmuebles cuya sucesión se produjo antes de la entrada en vigor de abril de 2024, es necesario realizar el registro sucesorio antes del 31 de marzo de 2027 (periodo transitorio). Esto incluye inmuebles que se dejaron sin registrar en el pasado, por lo que recomendamos verificarlo y avanzar en los trámites cuanto antes. Para más detalles, consulte el sitio web del Ministerio de Justicia o a un notario judicial.
Q3. Tengo previsto heredar la casa familiar en una zona rural. Si no se puede vender, ¿qué debería hacer?
Incluso cuando «la venta es difícil», existen varias opciones. 1) registrarla en el banco de viviendas vacías del municipio (venta o alquiler a personas que desean trasladarse), 2) convertirla en alquiler mediante renovación (incluyendo la posibilidad de aprovechar subvenciones para zonas despobladas), 3) renunciar a la herencia (aunque ello implica renunciar también a otros bienes, por lo que se requiere una decisión prudente), 4) donarla al municipio o encomendarla a una asociación de gestión de viviendas vacías. Todas tienen ventajas y desventajas, y la mejor solución depende del estado del inmueble, de su ubicación y de la situación de los herederos. Recomendamos empezar consultando a un especialista.
Q4. Están aumentando las viviendas vacías cerca del edificio de apartamentos que poseo. ¿Qué efectos puede tener?
El aumento de viviendas vacías en el entorno puede ejercer una presión a la baja sobre el valor de los activos y el nivel de rentas de toda la zona. En particular, una vivienda vacía con un aspecto deteriorado perjudica la percepción de «zona donde apetece vivir» para los inquilinos. Por otro lado, las áreas con muchas viviendas vacías tienen más probabilidades de ser objeto de subvenciones para revitalización regional, y en algunos casos comienzan a ponerse en marcha proyectos de regeneración en colaboración con municipios y administraciones. Más que esperar a ver qué ocurre, es importante seguir recopilando información en coordinación con la empresa gestora y la administración.
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Fuentes y referencias
- Ministerio del Interior y Comunicaciones: «Encuesta de Vivienda y Suelo 2023 (Reiwa 5): resultados de la encuesta»
- Ministerio del Interior y Comunicaciones: «Encuesta de Vivienda y Suelo 2023 (Reiwa 5), resultados preliminares (comunicado de prensa)»
- Oficina del Gabinete: «Libro Blanco de la Sociedad Envejecida, edición Reiwa 7 (situación actual y perspectivas futuras del envejecimiento)»
- Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo: «Sobre la revisión parcial de la Ley Especial de Medidas para la Promoción de las Medidas contra las Viviendas Vacías (Ley n.º 50 de Reiwa 5)»
- Nomura Research Institute: «El número de nuevas viviendas iniciadas en el ejercicio 2040 disminuirá a 580.000 unidades, y se prevé que la tasa de viviendas vacías en 2043 suba hasta aproximadamente el 25%» (13 de junio de 2024)
- The Japan Research Institute: «Estimación del número y la tasa de viviendas vacías por todo el país y por prefectura en la década de 2040» (28 de marzo de 2025)
- Ministerio de Justicia: «Sobre la obligatoriedad de solicitar el registro sucesorio» https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
