Die Leerstandskrise 2026: Warum Eigentümer jetzt handeln sollten

Im Jahr 2025 wurden alle Angehörigen der Dankai-Generation, die zwischen 1947 und 1949 geboren wurden, zu Hochbetagten im Alter von 75 Jahren oder älter. Haben Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer genau erfasst, wie gravierend sich dieser demografische Wendepunkt auf den japanischen Wohnungsmarkt auswirkt? Das Problem leerstehender Häuser tritt gerade in eine „neue strukturelle Phase“ ein, und mit der Verschärfung der gesetzlichen Rahmenbedingungen ist Nichtstun keine vertretbare Option mehr.

Warum tritt das Problem leerstehender Häuser im Jahr 2026 in eine neue Phase ein?

Laut der „Wohnungs- und Bodenerhebung Reiwa 5“ des Ministeriums für Innere Angelegenheiten und Kommunikation lag die Zahl der leerstehenden Häuser in ganz Japan im Jahr 2023 bei9,002 Millionen Einheiten, und die Leerstandsquote betrug13,8 %. Das entspricht etwa einem leerstehenden Haus auf sieben Wohnungen beziehungsweise Häuser. Gegenüber der Erhebung von 2018 ist das ein Anstieg um 513.000 Einheiten, und schon diese Zahl vermittelt die Schwere der Lage. Der Kern des Problems liegt jedoch darin, dass sich diese Entwicklung „von jetzt an erst richtig beschleunigen wird“.

Ausgehend vom Jahr 2025 wird sich das Tempo, in dem Angehörige der Dankai-Generation im Alter von 75 Jahren oder mehr ihr Eigenheim wegen eines Umzugs in eine Pflegeeinrichtung oder aufgrund von Todesfällen aufgeben, in einem bislang nicht vergleichbaren Ausmaß beschleunigen. Viele dieser Häuser werden zwar vererbt, aber nicht genutzt und gehen stattdessen in den landesweiten Bestand leerstehender Immobilien über. Genau dieser Mechanismus macht die Zeit ab 2026 zur eigentlichen „Ära des sprunghaften Anstiegs leerstehender Häuser“.

Wenn die Zahl leerstehender Häuser neben den Grundstücken und Immobilien steigt, die Grundbesitzerinnen, Grundbesitzer und Immobilieneigentümer halten, wirkt sich das unmittelbar auf die regionalen Vermögenswerte aus. Auch als erbende oder vererbende Seite können Sie sich dieser Problematik nicht entziehen. Gerade deshalb ist es jetzt erforderlich, die aktuelle Lage präzise zu verstehen und konkrete Gegenmaßnahmen zu haben.

Welche Realität des starken Anstiegs leerstehender Häuser zeigen die Daten?

Der Schock von „9 Millionen Wohnungen“, den die Reiwa-5-Erhebung zeigt

Die Ergebnisse der „Wohnungs- und Bodenerhebung Reiwa 5“, die das Ministerium für Innere Angelegenheiten und Kommunikation 2024 veröffentlicht hat, verdeutlichen erneut das Gewicht dieser Zahlen. Von den 9,002 Millionen leerstehenden Häusern entfallen rund 4,6 Millionen auf Objekte für Vermietung, Verkauf oder andere Vermarktung, während die sogenannten „sonstigen leerstehenden Häuser“ mit geringer Aussicht auf Nutzung wegen Verfall oder Vernachlässigung 3,85 Millionen übersteigen. Gerade diese „sonstigen leerstehenden Häuser“ bedrohen die Sicherheit in der Nachbarschaft, das Stadtbild und den Vermögenswert.

Selbst wenn man nur auf Tokio blickt, sind leerstehende Häuser ein ernstes Problem.In Ballungsräumen gibt es wegen der vorhandenen Nachfrage jedoch noch mehr Handlungsoptionen. Am gravierendsten ist die Lage dort, wo in ländlichen Gebieten und Vororten bereits in immer mehr Regionen Leerstandsquoten von über 20 % auftreten.

Schätzungen für die 2040er Jahre: eine Zukunft mit 25 % Leerstandsquote

Schätzungen privater Thinktanks zeichnen ein noch härteres Zukunftsbild. Das Nomura Research Institute prognostizierte in seiner Veröffentlichung vom Juni 2024, dass die Leerstandsquote in ganz Japan im Jahr 2043rund 25 %erreichen wird. Dann wäre jedes vierte Haus leerstehend.

Nach Berechnungen des Japan Research Institute, veröffentlicht im März 2025, werden die „sonstigen leerstehenden Häuser“ vom Typ Verfall und Vernachlässigung im Jahr 2043rund 6 Millionen Einheitenerreichen und damit mehr als das 1,5-Fache des heutigen Niveaus ausmachen. Grundlage dieser Prognosen ist der Anstieg der Todesfälle. Von 2024 bis in die 2040er Jahre wird es zu einer großen Welle von Erbfällen in der Dankai-Generation kommen, bei der die Eigenheime der Elterngeneration auf die Kindergeneration übergehen. Viele Angehörige der Kindergeneration besitzen jedoch bereits selbst Wohneigentum. Die Elternhäuser in ländlichen Gebieten und Vororten bleiben daher als „Wohnungen ohne Abnehmer“ im Markt liegen.

Warum ist „die Zeit nach 2026“ die entscheidende Wegscheide? Die Hochaltrigkeit der Dankai-Generation und Wohneigentum

Der von der Dankai-Generation bewegte Wohnungsmarkt

Die Gesamtbevölkerung der Dankai-Generation wird auf rund 8 Millionen Menschen geschätzt, und ein Merkmal dieser Generation ist die hohe Wohneigentumsquote. Es handelt sich um die Generation, die vom Hochwachstumszeitalter bis zur Blasenwirtschaft Wohnraum erworben hat und sowohl bei Einfamilienhäusern als auch bei Eigentumswohnungen einen hohen Eigentümeranteil aufweist.

Ab dem Alter von 75 Jahren steigt die Zahl der Fälle stark an, in denen aus gesundheitlichen Gründen oder auf Wunsch der Familie der Umzug in eine Pflegeeinrichtung geprüft wird. Auch die jährliche Zahl der Todesfälle in dieser Altersgruppe nimmt zu. Laut dem „Weißbuch zur alternden Gesellschaft Reiwa 7“ des Kabinettsamts lag die Zahl der Menschen ab 65 Jahren im Jahr 2025 bei rund 36,19 Millionen, und die Alterungsquote erreichte mit 29,4 % einen neuen Höchststand. Seit 2025, als alle Angehörigen der Dankai-Generation in die Gruppe der Hochbetagten übergegangen sind, wachsen die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt Jahr für Jahr kumulativ.

Wie Vererbung und die „Kette leerstehender Häuser“ funktionieren

Im Kern des Problems steht der Mechanismus, dass ein Erbfall das Leerstandsproblem nicht auflöst. Die Kindergeneration besitzt in den Ballungsräumen bereits eigene Wohnungen oder Häuser und kann das Elternhaus in ländlichen Gebieten oder Vororten selbst dann nicht nutzen, wenn sie es erbt. Man kann es oft nicht zu einem angemessenen Preis verkaufen, nicht vermieten, weil die Nachfrage fehlt, und auch ein Abriss ist kostenintensiv. Dieses „dreifache Dilemma ohne Ausweg“ sorgt dafür, dass sich vererbte leerstehende Häuser landesweit aufstapeln.

Die im April 2024 in Kraft getretenePflicht zur Erbregistrierunghängt unmittelbar mit diesem Problem zusammen. Wie das Justizministerium in „Zur Pflicht zur Beantragung der Erbregistrierung“ darlegt, droht bei unterlassener Registrierung innerhalb von drei Jahren nach Eintritt des Erbfalls ein Bußgeld von bis zu 100.000 Yen. Wird die Registrierung vernachlässigt, entsteht zudem das Risiko, dass das Objekt zu „Land mit unbekanntem Eigentümer“ wird und am Ende zu Verwaltungsvollstreckung oder zur Einstufung als besonders problematisches leerstehendes Haus führt. Auch Erbinnen und Erben können sich nicht mehr mit „Das wusste ich nicht“ entschuldigen.

Verschärfung der gesetzlichen Rahmenbedingungen: Was passiert, wenn ein leerstehendes Haus sich selbst überlassen wird?

Wichtige Punkte der 2023 reformierten Sondermaßnahme gegen leerstehende Häuser

Das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus änderte 2023 das „Sondergesetz zur Förderung von Maßnahmen gegen leerstehende Häuser“ (Gesetz Reiwa 5 Nr. 50) und führte die neue Kategorie„unzureichend verwaltetes leerstehendes Haus“ein. Damit kann eine leerstehende Immobilie bereits in einem früheren Stadium als bisher, also noch vor dem klassischen „besonders problematischen leerstehenden Haus“ mit Einsturz- oder Gefahrenrisiko, als „unzureichend verwaltetes leerstehendes Haus“ ausgewiesen werden, wenn die Verwaltung urteilt, dass sie bei weiterem Leerstand künftig Probleme verursachen wird.

Mit einer solchen Einstufung entfällt die steuerliche Sonderregelung für Wohnbauland bei der Grundsteuer, die die Steuerlast auf Grundstücke auf maximal ein Sechstel reduziert. Praktisch bedeutet das, dass die Grundsteuer auf das bis zu Sechsfache steigen kann. Für Eigentümerinnen und Eigentümer, die davon ausgegangen sind, dass Leerstand keine Kosten verursacht, ist das eine erhebliche Fehleinschätzung.

Auswirkungen der Pflicht zur Erbregistrierung auf Eigentümer leerstehender Häuser

Mit der Einführung der Pflicht zur Erbregistrierung ist ein passiver Besitz leerstehender Häuser nach dem Muster „Ich habe es von meinen Eltern geerbt, will dort aber weder wohnen noch verkaufen“ mit rechtlichen Risiken verbunden. Wer nicht registriert, riskiert nicht nur ein Bußgeld. Bleibt eine Immobilie mit unklarem Eigentümer im Register ungenutzt, kann die Kommune selbst dann den Adressaten nicht eindeutig bestimmen, wenn sie eine Empfehlung zu einem besonders problematischen oder unzureichend verwalteten leerstehenden Haus aussprechen will, und das Problem zieht sich in die Länge. Kommt es am Ende zu einer Verwaltungsvollstreckung, können die Kosten auch den Erbinnen und Erben in Rechnung gestellt werden.

Unter dem Gesichtspunkt der Nutzung oder Investition in leerstehende Häuser eröffnen sich auch andere Möglichkeiten.Wer eine Nutzung prüfen will, muss jedoch zunächst das Eigentumsregister korrekt ordnen.

Die Realität regionaler Unterschiede: Welche Szenarien unterscheiden sich zwischen Ballungsräumen sowie ländlichen Gebieten und Vororten?

Das Problem leerstehender Häuser ist nicht „landesweit einheitlich“. Eigentümerinnen und Eigentümer müssen verstehen, dass sich die Szenarien je nach Region stark unterscheiden.

Ballungsräume (Zentren großer Städte wie Tokio, Osaka und Nagoya)verzeichnen weiterhin Zuzug, und die Wohnungsnachfrage bleibt erhalten. Selbst wenn Leerstand entsteht, ist die Chance hoch, dass sich die Immobilie entweder vermieten oder verkaufen lässt. Bei angemessener Verwaltung und Renovierung lässt sich der Vermögenswert eher bewahren.

Dagegen sindländliche Gebiete und Vorortein einer völlig anderen Lage. Unter dem doppelten Druck von Bevölkerungsrückgang und Alterung ist die Mietnachfrage schwach, und auch die Verkaufspreise stehen unter Abwärtsdruck. Selbst wenn man das geerbte Elternhaus verkaufen möchte, findet sich oft kein Käufer, und auch nach einem Abriss besteht keine Nachfrage nach dem Grundstück. Leerstehende Häuser in solchen Regionen bergen das Risiko, zu „negativen Vermögenswerten“ zu werden, die nur laufende Verwaltungskosten verursachen.

Der erste Schritt zum Schutz des Vermögens besteht darin, die Eigenschaften der Region, in der sich die eigenen Immobilien befinden, genau zu erfassen und frühzeitig eine darauf abgestimmte Strategie zu entwickeln.

Welche Maßnahmen Eigentümerinnen und Eigentümer jetzt ergreifen sollten

Maßnahme 1: Den aktuellen Zustand der Bestandsobjekte prüfen

Zuerst sollte geprüft werden, ob aktuell gehaltene oder künftig zu erbende Immobilien das Risiko bergen, als „unzureichend verwaltete leerstehende Häuser“ eingestuft zu werden. Prüfen Sie, ob regelmäßige Kontrollen, Reinigungen und Reparaturen stattfinden und ob sichtbare Verschlechterungen wie überwucherndes Unkraut, beschädigte Außenwände oder aufgestapelte Werbezettel im Briefkasten vorliegen. Wenn eine behördliche Empfehlung erst einmal eingetroffen ist, ist es zu spät, und in manchen Fällen wird der Wegfall der steuerlichen Sonderregelung rückwirkend angewendet.

Maßnahme 2: Nachfolge- und Erbplanung vorziehen

Wenn Ihre Eltern aus der Dankai-Generation noch leben, empfiehlt es sich, die Erbplanung schon jetzt zu ordnen. Auch zur Einhaltung der Pflicht zur Erbregistrierung ist es wichtig, schon zu Lebzeiten klar festzulegen, wer welche Immobilie übernimmt. Es gibt mehrere Optionen, etwa ein Testament, die Nutzung eines Familientrusts oder die Prüfung einer vorweggenommenen Schenkung. Eine frühzeitige Zusammenarbeit mit Fachleuten wie Justizschreibern, Steuerberaterinnen und Steuerberatern sowie Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten reduziert spätere Kosten und Konflikte deutlich.

Maßnahme 3: Frühzeitig entscheiden, ob Nutzung oder Verkauf sinnvoller ist

Die Aufschubstrategie nach dem Motto „Wir behalten es erst einmal“ ist im Kontext des Leerstandsproblems die riskanteste Wahl. Verwaltungskosten steigen an, Gebäude altern, und die Steuerlast kann zunehmen. Sinnvoller ist es, früh zu entscheiden, ob eine Nutzung durch Vermietung oder Renovierung oder ein Verkauf der bessere Weg ist, und dann in Bewegung zu kommen. Auch eine Verkaufsentscheidung, solange die Marktlage noch günstig ist, kann eine sehr wirksame Option sein.

Maßnahme 4: Zusammenarbeit mit Fachleuten und Verwaltungsunternehmen

Für Eigentümerinnen und Eigentümer mit einem weit entfernten Elternhaus oder mehreren Immobilien istdie Zusammenarbeit mit einem verlässlichen Verwaltungsunternehmeneine praktische Möglichkeit, das Risiko leerstehender Häuser zu begrenzen. Verwaltungsunternehmen übernehmen nicht nur regelmäßige Kontrollen und die Instandhaltung des Gebäudes, sondern unterbreiten auch Vorschläge zur Vermietung oder zum Verkauf. Wir empfehlen, die Last nicht allein zu tragen, sondern frühzeitig ein Netzwerk aus Fachleuten und Verwaltungsunternehmen aufzubauen.

Meine Sicht: „2026“ als positiven Wendepunkt verstehen

Angesichts der Herausforderung eines sprunghaften Anstiegs leerstehender Häuser empfinde ich zugleich „Krise“ und „Chance zur Neuordnung“. Die Ineffizienz im japanischen Wohnungsbestand, also ein Überangebot in Regionen ohne Nachfrage und zugleich ein Mangel an guten Wohnungen in Regionen mit Nachfrage, schreitet parallel voran, und die Notwendigkeit, diese strukturelle Schieflage zu korrigieren, wird allgemein erkannt.

Gerade deshalb entsteht für Eigentümerinnen und Eigentümer, die jetzt handeln, ein Vorsprung. Wer vor einer Einstufung als unzureichend verwaltet verkauft oder eine Nutzung entscheidet, kann zu angemessenen Preisen handeln. Wer hingegen zu spät reagiert, muss erst aktiv werden, wenn der Markt bereits mit Immobilien überschwemmt ist und die Optionen enger geworden sind.

Was wir bei INA anbieten können, ist nicht nur klassische Verwaltung, sondern eine „begleitende Unterstützung, die das Vermögen von Eigentümerinnen und Eigentümern mit langfristiger Perspektive schützt“. Von der Nachfolgeplanung über die Vermietungsstrategie bis zur Verkaufsentscheidung haben wir ein System aufgebaut, das situationsgerechte und konkrete Beratung ermöglicht. Das „2026-Problem“ ist in Wahrheit auch ein idealer Zeitpunkt, um die langfristige Vermögensbildung neu zu überdenken. Ich möchte Sie daher bitten, die Gegenwart als den richtigen Moment für diesen ersten Schritt zu begreifen.

Zusammenfassung

• 2025 war der Übergang der gesamten Dankai-Generation in die Gruppe der Hochbetagten ab 75 Jahren abgeschlossen, und ab 2026 begann eine Phase, in der vererbte leerstehende Häuser beschleunigt zunehmen
• Im Jahr 2023 gab es 9,002 Millionen leerstehende Häuser und eine Leerstandsquote von 13,8 % (Ministerium für Innere Angelegenheiten und Kommunikation, „Wohnungs- und Bodenerhebung Reiwa 5“). Das Nomura Research Institute prognostiziert für 2043 eine Leerstandsquote von rund 25 %
• Mit der Reform des Sondergesetzes gegen leerstehende Häuser im Jahr 2023 wurde die Einstufung als „unzureichend verwaltetes leerstehendes Haus“ neu eingeführt, wodurch das Risiko real wurde, dass die steuerliche Sonderregelung für Wohnbauland entfällt
• Durch die seit April 2024 geltende Pflicht zur Erbregistrierung ist die Beantragung der Registrierung innerhalb von drei Jahren nach dem Erbfall verpflichtend, und Untätigkeit birgt das Risiko von Bußgeldern und Grundstücken mit unbekanntem Eigentümer
• Zwischen Ballungsräumen sowie ländlichen Gebieten und Vororten unterscheiden sich sowohl die Schwere des Leerstandsproblems als auch die Gegenmaßnahmen erheblich. Deshalb ist eine Strategie erforderlich, die den Eigenschaften der jeweiligen Region entspricht
• „Stilllegen und liegen lassen“ ist das größte Risiko. Eine frühe Entscheidung über Nutzung, Verkauf und Nachfolgeplanung sowie die Zusammenarbeit mit Fachleuten ist der beste Weg, Vermögen zu schützen

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F1. Wenn ein Objekt als „unzureichend verwaltetes leerstehendes Haus“ eingestuft wird, um wie viel steigt die Steuerlast konkret?

Für Wohnbauland gilt eine Sonderregelung, die die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer bei kleinen Wohngrundstücken auf ein Sechstel und bei allgemeinen Wohngrundstücken auf ein Drittel reduziert. Wird ein Objekt als „unzureichend verwaltetes leerstehendes Haus“ eingestuft und erhält eine entsprechende Empfehlung, entfällt diese Sonderregelung. So kann eine Grundsteuer, die mit Sonderregelung bei 100.000 Yen pro Jahr lag, auf bis zu 600.000 Yen ansteigen. Der tatsächliche Betrag hängt von der Grundstücksfläche und dem Bewertungswert ab. Daher empfehlen wir eine Rücksprache mit der Kommune oder einer Steuerberaterin beziehungsweise einem Steuerberater.

F2. Gilt die Pflicht zur Erbregistrierung auch für Immobilien, bei denen der Erbfall bereits eingetreten ist?

Ja, sie gilt. Auch bei Immobilien, bei denen der Erbfall bereits vor Inkrafttreten im April 2024 eingetreten ist, muss die Erbregistrierung bis zum 31. März 2027 erfolgen; dafür gilt eine Übergangsfrist. Betroffen sind auch Immobilien, die in der Vergangenheit ohne Registrierung belassen wurden. Deshalb empfehlen wir, die Lage umgehend zu prüfen und die Verfahren einzuleiten. Weitere Einzelheiten finden Sie auf der Website des Justizministeriums oder bei einer Justizschreiberin beziehungsweise einem Justizschreiber.

F3. Ich werde das Elternhaus auf dem Land erben. Was sollte ich tun, wenn es sich nicht verkaufen lässt?

Auch wenn „ein Verkauf schwierig ist“, gibt es mehrere Optionen. Dazu gehören 1) die Eintragung in eine kommunale Leerstandsbörse für Verkauf oder Vermietung an Zuzugsinteressierte, 2) die Umwandlung in Mietraum durch Renovierung, gegebenenfalls unter Nutzung von Fördermitteln für entvölkerte Gebiete, 3) die Ausschlagung der Erbschaft, wobei Vorsicht geboten ist, da damit auch auf andere Vermögenswerte verzichtet wird, und 4) eine Schenkung an die Kommune oder die Beauftragung einer Leerstandsverwaltungsorganisation. Alle Optionen haben Vor- und Nachteile, und die beste Lösung hängt vom Zustand des Objekts, seiner Lage und der Situation der Erbinnen und Erben ab. Am besten beginnen Sie mit einer Beratung durch Fachleute.

F4. In der Nähe des Apartmenthauses, das ich besitze, nehmen leerstehende Häuser zu. Welche Auswirkungen hat das?

Mehr leerstehende Häuser in der Umgebung setzen den Vermögenswert und das Mietniveau des gesamten Gebiets unter Abwärtsdruck. Vor allem äußerlich verfallene leerstehende Häuser mindern für Mietinteressenten das Gefühl, in einer attraktiven Gegend wohnen zu wollen. Andererseits kommen Gebiete mit vielen leerstehenden Häusern eher für Förderprogramme zur regionalen Belebung infrage, und in manchen Fällen beginnen Sanierungsprojekte in Zusammenarbeit mit Kommunen und Behörden. Wichtiger als abzuwarten ist es, gemeinsam mit Verwaltungsunternehmen und Behörden fortlaufend Informationen zu sammeln.

Quellen und Referenzmaterialien

• Ministerium für Innere Angelegenheiten und Kommunikation „Ergebnisse der Wohnungs- und Bodenerhebung Reiwa 5“
• Ministerium für Innere Angelegenheiten und Kommunikation „Vorläufige Ergebnisse der Wohnungs- und Bodenerhebung Reiwa 5 (Pressemitteilung)“
• Kabinettamt „Weißbuch zur alternden Gesellschaft Reiwa 7 (Aktueller Stand und Zukunftsbild der Alterung)“
• Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus „Teilweise Änderung des Sondergesetzes zur Förderung von Maßnahmen gegen leerstehende Häuser (Gesetz Reiwa 5 Nr. 50)“
• Nomura Research Institute „Die Zahl der neu begonnenen Wohnbauten im Fiskaljahr 2040 sinkt auf 580.000 Einheiten, und die Leerstandsquote steigt im Jahr 2043 voraussichtlich auf rund 25 %“ (13. Juni 2024)
• Japan Research Institute „Schätzungen der Zahl leerstehender Häuser und der Leerstandsquote landesweit sowie nach Präfekturen in den 2040er Jahren“ (28. März 2025)
• Justizministerium „Zur Pflicht zur Beantragung der Erbregistrierung“https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html