في عام 2025، أصبح جميع أفراد جيل دانكاي، المولودين بين عامي 1947 و1949، من كبار السن المتأخرين بعمر 75 عاماً أو أكثر. فهل يدرك مالكو العقارات بدقة مدى خطورة نقطة التحول الديموغرافي هذه على سوق الإسكان في اليابان؟ إن مشكلة المنازل الشاغرة تدخل الآن بالفعل «مرحلة هيكلية جديدة»، ومع تشديد الأطر القانونية أيضاً، لم يعد خيار عدم التحرك مقبولاً.
ما سبب دخول مشكلة المنازل الشاغرة مرحلة جديدة في عام 2026؟
وفقاً لـ«مسح الإسكان والأراضي لعام ريوا 5» الصادر عن وزارة الشؤون الداخلية والاتصالات، بلغ عدد المنازل الشاغرة في أنحاء اليابان كافة حتى عام 20239.002 مليون منزلووصلت نسبة الشغور إلى13.8%. وهذا يعني أن منزلاً واحداً تقريباً من كل سبعة منازل شاغر. كما ارتفع العدد بمقدار 513 ألف منزل مقارنة بمسح عام 2018، وقد تنقل هذه الأرقام وحدها حجم خطورة الوضع. غير أن جوهر المشكلة يكمن في أن هذا الاتجاه «سيتسارع على نحو كامل من الآن فصاعداً».
وانطلاقاً من عام 2025، سيتسارع، بصورة لا تقارن بما كان عليه سابقاً، معدل تخلي أفراد جيل دانكاي الذين تجاوزوا الخامسة والسبعين عن منازلهم المملوكة بسبب الانتقال إلى مرافق الرعاية أو الوفاة. وحتى عندما تُورث كثير من هذه المساكن، فإنها لا تُستثمر وتُمتص في المخزون الوطني من المنازل الشاغرة. هذه الآلية هي ما سيجعل الفترة التي تبدأ بعد عام 2026 العصر الحقيقي «للزيادة الحادة في المنازل الشاغرة».
إذا ازداد عدد المنازل الشاغرة المجاورة للعقارات التي يملكها ملاك الأراضي وأصحاب العقارات، فسوف يؤثر ذلك مباشرة في قيمة الأصول المحلية. كما أنكم، سواء كنتم في موقع الوارث أو الموروث عنه، لا يمكنكم البقاء بمنأى عن هذه المشكلة. لذلك تحديداً، تبرز الحاجة الآن إلى امتلاك فهم دقيق للواقع وإجراءات عملية ملموسة.
ما الواقع الذي تكشفه البيانات بشأن الزيادة الحادة في المنازل الشاغرة؟
صدمة «9 ملايين منزل» التي أظهرها مسح ريوا 5
تؤكد نتائج «مسح الإسكان والأراضي لعام ريوا 5» التي نشرتها وزارة الشؤون الداخلية والاتصالات في عام 2024 مجدداً ثقل هذه الأرقام. فمن بين 9.002 مليون منزل شاغر، يوجد نحو 4.6 مليون منزل شاغر مخصص للتأجير أو البيع أو للتداول، في حين يتجاوز عدد ما يسمى «المنازل الشاغرة الأخرى» 3.85 مليون منزل، وهي المنازل المتداعية أو المتروكة ذات فرص الاستخدام المحدودة. وهذا النوع من «المنازل الشاغرة الأخرى» هو تحديداً ما يهدد الأمن المحلي والمشهد العمراني وقيمة الأصول.
حتى عند النظر إلى طوكيو وحدها، تبقى المنازل الشاغرة قضية خطيرة.لكن المدن الكبرى ما زالت تملك خيارات أكثر للتعامل مع المشكلة بفضل وجود الطلب. أما الجانب الأكثر خطورة فيكمن في أن المناطق الريفية والضواحي بدأت تشهد تباعاً مناطق تتجاوز فيها نسبة المنازل الشاغرة 20% بالفعل.
تقديرات متجهة إلى أربعينيات هذا القرن: مستقبل تبلغ فيه نسبة الشغور 25%
تعرض تقديرات مراكز الفكر الخاصة صورة مستقبلية أشد قسوة. فقد توقع معهد نومورا للأبحاث، في إعلانه الصادر في يونيو 2024، أن تبلغ نسبة المنازل الشاغرة في اليابان كلها بحلول عام 2043 نحوحوالي 25%. وهذا يعني مجتمعاً يكون فيه منزل واحد من كل أربعة منازل شاغراً.
ووفق تقدير المعهد الياباني للأبحاث، المعلن في مارس 2025، فإن «المنازل الشاغرة الأخرى» من النوع المتداعي أو المتروك ستصل في عام 2043 إلىحوالي 6 ملايين منزل، أي إلى مستوى يتجاوز مرة ونصف المستوى الحالي. ويستند هذا التوقع إلى ازدياد عدد الوفيات. فمنذ عام 2024 وحتى أربعينيات هذا القرن، ستحدث موجة واسعة من الميراث المرتبط بجيل دانكاي، وستنتقل منازل جيل الآباء إلى جيل الأبناء، إلا أن كثيراً من الأبناء يملكون بالفعل مساكنهم الخاصة. وهكذا ستبقى منازل الأسرة في الريف والضواحي راكدة في السوق بوصفها «مساكن بلا متلقين».
لماذا تُعد «الفترة بعد 2026» خطاً فاصلاً؟ شيخوخة جيل دانكاي المتأخرة والإسكان
سوق الإسكان الذي يحركه جيل دانكاي
يُقال إن إجمالي عدد أفراد جيل دانكاي يبلغ نحو 8 ملايين نسمة، وتمتاز هذه الفئة بارتفاع معدل امتلاكها للمساكن. فهي الجيل الذي اقتنى المساكن من فترة النمو الاقتصادي السريع حتى فترة الفقاعة، وتُعد من الفئات ذات النسبة المرتفعة في تملك المساكن سواء كانت منازل منفصلة أو شققاً سكنية.
عند تجاوز سن الخامسة والسبعين، تتزايد بسرعة الحالات التي يُنظر فيها إلى الانتقال إلى مرافق الرعاية لأسباب بدنية أو وفقاً لرغبة الأسرة. كما أن عدد الوفيات السنوي في هذه الفئة العمرية يدخل مرحلة تصاعدية. ووفقاً لـ«الكتاب الأبيض للمجتمع المتقدم في السن لعام ريوا 7» الصادر عن مكتب مجلس الوزراء، بلغ عدد السكان الذين تبلغ أعمارهم 65 عاماً فأكثر في عام 2025 نحو 36.19 مليون نسمة، وبلغت نسبة الشيخوخة 29.4%، وهو أعلى مستوى مسجل. وبعد اكتمال انتقال جميع أفراد جيل دانكاي إلى فئة كبار السن المتأخرين في عام 2025، سيستمر تأثير ذلك في سوق الإسكان بالتراكم عاماً بعد عام.
آلية الميراث و«سلسلة المنازل الشاغرة»
يكمن جوهر المشكلة في وجود آلية لا تؤدي فيها حالات الميراث إلى حل مشكلة المنزل الشاغر. فجيل الأبناء يملك بالفعل منازل في المدن الكبرى، ولذلك لا يستطيع الاستفادة من منزل الوالدين في الريف أو الضواحي حتى لو ورثه. وقد لا يجد سعراً مناسباً للبيع، ولا طلباً كافياً للتأجير، كما أن الهدم مكلف. وهذه «المعاناة الثلاثية بلا مخرج» هي ما يراكم المنازل الشاغرة الموروثة في أنحاء البلاد.
الذي دخل حيز التنفيذ في أبريل 2024إلزامية تسجيل الميراث العقاريله صلة مباشرة بهذه المشكلة. وكما توضح وزارة العدل في «بشأن إلزامية تقديم طلب تسجيل الميراث»، فإن عدم تقديم طلب التسجيل خلال ثلاث سنوات من وقوع الميراث قد يعرّض الشخص لغرامة إدارية لا تتجاوز 100 ألف ين. كما أن إهمال التسجيل يخلق خطر تحول العقار إلى «أرض مجهولة المالك»، وقد يقود في نهاية المطاف إلى التنفيذ الإداري أو تصنيفه ضمن المساكن الخطرة المحددة. وقد أصبح من غير الممكن أيضاً للوارث أن يكتفي بالقول «لم أكن أعلم».
تشديد الأطر القانونية: ماذا يحدث إذا تُرك المنزل الشاغر من دون معالجة؟
أهم نقاط تعديل عام 2023 على القانون الخاص بتدابير المنازل الشاغرة
عدلت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة في عام 2023 «القانون الخاص بتعزيز تدابير المنازل الشاغرة» (قانون ريوا 5 رقم 50)، وأقرت فئة جديدة هي«منزل شاغر مُدار بشكل غير كافٍ». وبات بالإمكان، في مرحلة تسبق «المنزل الشاغر المحدد» التقليدي الذي ينطوي على خطر الانهيار أو الخطورة، أي عندما ترى الجهة الإدارية أن المنزل إذا تُرك على حاله سيصبح مشكلة مستقبلاً، تصنيفه «منزلاً شاغراً مُداراً بشكل غير كافٍ».
وعند تلقي هذا التصنيف، تُلغى المعاملة الخاصة بالأراضي السكنية في ضريبة الأصول الثابتة، وهي المعاملة التي تخفض الضريبة على الأرض إلى حد أقصى يبلغ السدس. وهذا يعني أن ضريبة الأصول الثابتة قد ترتفع فعلياً إلى ما يعادل ستة أضعاف كحد أقصى. وبالنسبة إلى الملاك الذين كانوا يظنون أن ترك العقار من دون استخدام لا يترتب عليه كلفة، فإن ذلك يمثل تقديراً خاطئاً كبيراً.
أثر إلزامية تسجيل الميراث على مالكي المنازل الشاغرة
أدى تطبيق إلزامية تسجيل الميراث إلى جعل امتلاك منزل شاغر بشكل سلبي، من قبيل «ورثته عن والدي لكنني لا أنوي السكن فيه ولا بيعه»، أمراً ينطوي على مخاطر قانونية. فعدم التسجيل لا يعني فقط التعرض لغرامة، بل إن ترك العقار من دون تحديد مالكه في السجل يجعل من الصعب على البلدية تحديد الجهة المعنية حتى لو أرادت إصدار توصية بشأن منزل شاغر محدد أو منزل مُدار بشكل غير كافٍ، ما يطيل أمد المشكلة. وإذا انتهى الأمر إلى تنفيذ إداري، فقد تُطالب الورثة أيضاً بتكاليفه.
ومن منظور استخدام المنازل الشاغرة أو الاستثمار فيها، تبرز إمكانات أخرى أيضاً.غير أن النظر في الاستفادة منها يفترض أولاً وقبل كل شيء تنظيم التسجيل العقاري على نحو صحيح.
واقع الفوارق الإقليمية: ما السيناريو المختلف بين المدن الكبرى والريف والضواحي؟
ليست مشكلة المنازل الشاغرة «موحدة على مستوى البلاد». وعلى المالكين أن يدركوا أن السيناريو يختلف كثيراً باختلاف المنطقة.
المناطق الحضرية (المراكز الرئيسية لمدن مثل طوكيو وأوساكا وناغويا)ما زالت تشهد تدفقاً سكانياً مستمراً، وبالتالي يستمر الطلب على السكن. وحتى إذا ظهر منزل شاغر، فهناك احتمال مرتفع لتحريكه عبر التأجير أو البيع، كما أن الإدارة المناسبة وأعمال التجديد تساعدان على الحفاظ على قيمة الأصل.
أماالمناطق الريفية والضواحيفهي في وضع مختلف تماماً. إذ تواجه ضغطاً مزدوجاً من تراجع عدد السكان والشيخوخة، ويظل الطلب الإيجاري منخفضاً، كما تميل أسعار البيع إلى الانخفاض. وقد أصبح من الواقعي ألا يجد منزل الأسرة الموروث مشترياً حتى لو عُرض للبيع، وألا يكون للأرض طلب حتى بعد إخلائها. وتحمل المنازل الشاغرة في هذه المناطق خطر أن تتحول إلى «أصول سلبية» لا تنتج إلا تكاليف الإدارة المستمرة.
إن فهم خصائص المنطقة التي يملك فيها المالك أصوله بدقة، ووضع استراتيجية مبكرة وفقاً لذلك، هو الخطوة الأولى لحماية الأصول.
الإجراءات التي ينبغي على المالك اتخاذها الآن
الإجراء 1: التحقق من الوضع الحالي للعقارات المملوكة
أول ما ينبغي البدء به هو التأكد مما إذا كانت العقارات المملوكة حالياً أو المتوقع وراثتها تنطوي على خطر أن تُصنف ضمن «المنازل الشاغرة المُدارة بشكل غير كافٍ». ويرجى التحقق مما إذا كانت أعمال التفقد والتنظيف والصيانة تُجرى بانتظام، وما إذا كان التدهور الظاهري، مثل نمو الأعشاب الضارة أو تلف الجدران الخارجية أو تراكم المنشورات في صندوق البريد، يتفاقم. فالتحرك بعد وصول توصية من الجهة الإدارية يكون متأخراً، وهناك حالات يُطبق فيها إلغاء المعاملة الضريبية الخاصة بأثر رجعي.
الإجراء 2: تقديم خطة الميراث إلى وقت أبكر
إذا كان والداكم من جيل دانكاي ما زالا على قيد الحياة، فنوصي بترتيب خطة الميراث من الآن. ومن المهم، أيضاً من أجل الامتثال لإلزامية تسجيل الميراث، تحديد من سيرث أي عقار قبل الوفاة بوضوح. وهناك خيارات متعددة، منها إعداد الوصية، واستخدام الائتمان العائلي، ودراسة الهبة قبل الوفاة. إن بدء التعاون مبكراً مع المختصين، مثل كتّاب العدل القضائيين، والمحاسبين الضريبيين، والمحامين، من شأنه أن يخفض كثيراً التكاليف والمشكلات اللاحقة.
الإجراء 3: الحسم المبكر بين الاستفادة أو البيع
إن استراتيجية التأجيل تحت شعار «لنحتفظ به مؤقتاً» هي، في سياق مشكلة المنازل الشاغرة، الخيار الأعلى من حيث المخاطر. فتكاليف الإدارة تتراكم، والمبنى يشيخ، وقد يزداد العبء الضريبي. بل إن الحسم المبكر بين الاستفادة منه عبر التأجير أو التجديد وبين بيعه، ثم بدء التحرك، هو ما يرتبط بحفظ الأصول على المدى الطويل. وقد يكون اتخاذ قرار البيع الآن، ما دام وضع السوق جيداً، أحد الخيارات القوية.
الإجراء 4: التعاون مع الخبراء وشركات الإدارة
وبالنسبة إلى الملاك الذين لديهم منزل عائلي بعيد أو عدة عقارات، فإنالتعاون مع شركة إدارة موثوقةيعد وسيلة عملية للحد من مخاطر المنازل الشاغرة. فشركات الإدارة لا تتولى فقط الجولات الدورية وصيانة المباني، بل تقدم أيضاً مقترحات للاستفادة بالتأجير أو للبيع. ونوصي بألا تتحملوا العبء بمفردكم، بل بأن تبنوا في مرحلة مبكرة شبكة من الخبراء وشركات الإدارة.
رأيي: النظر إلى «عام 2026» بوصفه نقطة تحول إيجابية
أمام تحدي الزيادة الحادة في المنازل الشاغرة، ما أشعر به هو وجود «أزمة» وفي الوقت نفسه «فرصة لإعادة التنظيم». فعدم الكفاءة الذي يحمله المخزون السكني في اليابان، أي فائض العرض في المناطق التي لا طلب فيها ونقص المساكن الجيدة في المناطق التي يوجد فيها طلب، يتقدمان معاً في الوقت نفسه، والجميع يدرك ضرورة تصحيح هذا الاختلال الهيكلي.
ولهذا تحديداً، تنشأ أفضلية السبق للمالكين الذين يتحركون الآن. فالمالكون الذين قرروا البيع أو الاستفادة قبل الوصول إلى حالة الإدارة غير الكافية يستطيعون التحرك بسعر مناسب. أما إذا جاء التحرك متأخراً، فسيحدث بعد أن تمتلئ السوق بالعقارات، وعندها تضيق الخيارات.
إن ما يمكننا تقديمه في INA لا يقتصر على أعمال الإدارة التقليدية، بل يتمثل في «دعم مرافق يحمي أصول المالكين بمنظور طويل الأجل». وقد أعددنا منظومة قادرة على تقديم مشورة عملية محددة وفقاً لوضع كل مالك، بدءاً من تخطيط الميراث، مروراً بالاستفادة التأجيرية، ووصولاً إلى اتخاذ قرار البيع. إن «مشكلة 2026» هي في الواقع أيضاً توقيت ممتاز لإعادة النظر في بناء الأصول على المدى الطويل. وأود أن تنظروا إلى اللحظة الحالية بوصفها الوقت المناسب لاتخاذ تلك الخطوة الأولى.
الخلاصة
- في عام 2025 اكتمل انتقال جميع أفراد جيل دانكاي إلى فئة كبار السن المتأخرين بعمر 75 عاماً أو أكثر، ودخلت الفترة بعد 2026 مرحلة يتزايد فيها عدد المنازل الشاغرة الموروثة بوتيرة متسارعة
- حتى عام 2023 بلغ عدد المنازل الشاغرة 9.002 مليون منزل وبلغت نسبة الشغور 13.8% (وزارة الشؤون الداخلية والاتصالات، «مسح الإسكان والأراضي لعام ريوا 5»). ويتوقع معهد نومورا للأبحاث أن تبلغ نسبة الشغور نحو 25% في عام 2043
- أدخل تعديل عام 2023 على القانون الخاص بتدابير المنازل الشاغرة نظام تصنيف «المنزل الشاغر المُدار بشكل غير كافٍ»، ما جعل خطر إلغاء المعاملة الخاصة بالأراضي السكنية في ضريبة الأصول الثابتة أمراً واقعياً
- بموجب إلزامية تسجيل الميراث التي دخلت حيز التنفيذ في أبريل 2024، أصبح تقديم طلب التسجيل خلال ثلاث سنوات من وقوع الميراث إلزامياً، ويترتب على الإهمال مخاطر الغرامة وتحول العقار إلى أرض مجهولة المالك
- تختلف خطورة مشكلة المنازل الشاغرة وسبل التعامل معها كثيراً بين المدن الكبرى والريف والضواحي. ولذلك هناك حاجة إلى استراتيجية تتلاءم مع خصائص المنطقة المملوكة
- يبقى «تجميد الأصل» أكبر المخاطر. فالحسم المبكر بشأن الاستفادة أو البيع أو تخطيط الميراث، إلى جانب التعاون مع الخبراء، هو أفضل وسيلة لحماية الأصول
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س1. إذا صُنّف العقار على أنه «منزل شاغر مُدار بشكل غير كافٍ»، فإلى أي مدى سيزداد العبء الضريبي تحديداً؟
تُطبق على الأراضي السكنية معاملة خاصة تخفض أساس احتساب ضريبة الأصول الثابتة إلى السدس بالنسبة إلى الأراضي السكنية الصغيرة وإلى الثلث بالنسبة إلى الأراضي السكنية العامة. وعند تصنيف العقار على أنه «منزل شاغر مُدار بشكل غير كافٍ» وتلقي توصية بذلك، تُلغى هذه المعاملة الخاصة. فعلى سبيل المثال، قد ترتفع ضريبة الأصول الثابتة التي كانت 100 ألف ين سنوياً بعد تطبيق المعاملة الخاصة إلى ما يعادل 600 ألف ين كحد أقصى. ويختلف المبلغ الفعلي بحسب مساحة الأرض وقيمتها التقديرية، لذلك نوصي بالتحقق من ذلك لدى البلدية أو مستشار الضرائب.
س2. هل تنطبق إلزامية تسجيل الميراث أيضاً على العقارات التي وقع ميراثها بالفعل؟
نعم، تنطبق. فحتى بالنسبة إلى العقارات التي وقع ميراثها قبل بدء التطبيق في أبريل 2024، يجب إتمام تسجيل الميراث بحلول 31 مارس 2027، خلال فترة التدابير الانتقالية. وتشمل هذه القاعدة أيضاً العقارات التي تُركت من دون تسجيل في الماضي، لذلك نوصي بالإسراع في التحقق واتخاذ الإجراءات. ويمكنكم مراجعة الموقع الإلكتروني لوزارة العدل أو استشارة كاتب عدل قضائي للحصول على التفاصيل.
س3. من المقرر أن أرث منزل العائلة في منطقة ريفية، لكن ماذا أفعل إذا تعذر بيعه؟
حتى في حال «صعوبة البيع»، توجد عدة خيارات. منها: 1) التسجيل في بنك المنازل الشاغرة التابع للبلدية لبيع العقار أو تأجيره للراغبين في الانتقال، 2) تحويله إلى عقار للإيجار من خلال التجديد مع دراسة الاستفادة من الإعانات المخصصة للمناطق قليلة السكان، 3) التنازل عن الميراث، مع ضرورة الحذر لأن ذلك يشمل التخلي عن الأصول الأخرى أيضاً، و4) التبرع به للبلدية أو إسناد إدارته إلى جمعية لإدارة المنازل الشاغرة، وغير ذلك. ولكل خيار مزاياه وعيوبه، ويختلف الحل الأنسب بحسب حالة العقار وموقعه ووضع الورثة. ونوصي بالبدء أولاً بالتشاور مع مختص.
س4. بدأت المنازل الشاغرة تزداد قرب المبنى السكني الذي أملكه. ما نوع التأثيرات المتوقعة؟
إن ازدياد المنازل الشاغرة في المناطق المحيطة يشكل عاملاً يضغط نزولاً على قيمة الأصول ومستويات الإيجار في المنطقة كلها. ولا سيما أن المنازل الشاغرة المتدهورة من الخارج تضعف لدى السكان شعور «أنها منطقة يرغبون في السكن فيها». ومن جهة أخرى، فإن المناطق التي تكثر فيها المنازل الشاغرة تكون أكثر قابلية للاستفادة من إعانات تنشيط المناطق، وقد تبدأ فيها مشاريع إعادة إحياء بالتعاون مع البلديات والجهات الإدارية. ومن المهم مواصلة جمع المعلومات بالتعاون مع شركة الإدارة والجهات الإدارية بدلاً من الاكتفاء بالانتظار والمراقبة.
مقالات يُنصح بقراءتها مع هذا المقال
المراجع والمواد المستند إليها
- وزارة الشؤون الداخلية والاتصالات «نتائج مسح الإسكان والأراضي لعام ريوا 5»
- وزارة الشؤون الداخلية والاتصالات «نتائج التجميع الأولية لمسح الإسكان والأراضي لعام ريوا 5 (بيان صحفي)»
- مكتب مجلس الوزراء «الكتاب الأبيض للمجتمع المتقدم في السن لعام ريوا 7 (الوضع الحالي للشيخوخة وآفاقها المستقبلية)»
- وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة «بشأن التعديل الجزئي للقانون الخاص بتعزيز تدابير المنازل الشاغرة (قانون ريوا 5 رقم 50)»
- معهد نومورا للأبحاث «من المتوقع أن ينخفض عدد المساكن الجديدة التي يبدأ إنشاؤها في السنة المالية 2040 إلى 580 ألف وحدة، وأن ترتفع نسبة المنازل الشاغرة في عام 2043 إلى نحو 25%» (13 يونيو 2024)
- المعهد الياباني للأبحاث «تقديرات عدد المنازل الشاغرة ونسبتها على مستوى البلاد والمحافظات في أربعينيات هذا القرن» (28 مارس 2025)
- وزارة العدل «بشأن إلزامية تقديم طلب تسجيل الميراث»https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
