Au Japon, la plupart des baux d'habitation arrivent à échéance de renouvellement tous les un ou deux ans, et le bailleur demande alors au locataire de verser des « frais de renouvellement » (更新料, kōshinryō). Cette pratique n'existe pas en France : lorsqu'un bail français de location vide ou meublée arrive à échéance, il se reconduit tacitement aux mêmes conditions, sans qu'aucune somme ne soit exigée du locataire pour ce seul fait de rester dans les lieux. Ces frais de renouvellement constituent pourtant, au Japon, une source de revenus importante pour les gestionnaires, mais ils donnent aussi régulièrement lieu à des litiges avec les locataires. Cet article détaille, dans le contexte juridique japonais, le mécanisme de ces frais de renouvellement, la procédure de renouvellement du bail, la conduite à tenir en cas de refus de paiement, ainsi que les difficultés qui peuvent survenir au moment du renouvellement d'un bail.
Que sont les frais de renouvellement d'un bail au Japon ?
Les frais de renouvellement sont une somme réclamée au locataire qui choisit de renouveler son bail pour continuer à occuper le logement. La Cour suprême japonaise a jugé que cette pratique n'est pas abusive tant que le montant demandé reste raisonnable. Il s'agit d'une singularité du marché locatif japonais : en France, un tel paiement serait juridiquement impossible à justifier, la loi encadrant strictement les sommes pouvant être exigées d'un locataire en cours de bail.
La différence entre bail ordinaire et bail à durée déterminée
Le droit japonais du bail d'habitation distingue le « bail ordinaire » (futsū shakuya keiyaku) du « bail à durée déterminée » (teiki shakuya keiyaku).
- Bail ordinaire : renouvelable, durée minimale d'un an, résiliation anticipée possible à l'initiative du locataire
- Bail à durée déterminée : non renouvelable de plein droit, durée libre, un nouveau bail peut être signé si les deux parties sont d'accord
La grande majorité des logements loués au Japon relèvent du bail ordinaire, qui est donc renouvelable. Ce mécanisme diffère profondément du droit français, où le bail d'habitation se reconduit automatiquement à son terme sans qu'un nouveau contrat ne soit nécessaire, et où le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement que dans des cas très encadrés par la loi de 1989.
Le montant habituel des frais de renouvellement
Le montant des frais de renouvellement varie selon les régions du Japon. Il est le plus élevé à Tokyo, Kanagawa, Chiba, Saitama et Kyoto, où l'équivalent d'au moins un demi-mois de loyer est courant. Dans certaines zones du Kansai (hors Kyoto) et de Kyūshū, il n'existe même pas de frais de renouvellement. Lorsque la gestion est confiée à une agence, celle-ci conserve généralement environ la moitié de ce montant, le reste revenant au propriétaire.
Les trois types de renouvellement de bail
- Renouvellement automatique : le bail se renouvelle automatiquement à son échéance. Un accord préalable est nécessaire, mais aucune formalité administrative n'est requise au moment du renouvellement
- Renouvellement par accord mutuel : le renouvellement intervient avec l'accord des deux parties, qui peuvent librement modifier les conditions du contrat à cette occasion
- Renouvellement légal : ce régime s'applique lorsque le bail arrive à échéance sans qu'aucune démarche de renouvellement n'ait été effectuée. Dans un objectif de protection du locataire, le bail se poursuit alors automatiquement aux mêmes conditions, mais devient un contrat sans durée déterminée.
Comment se déroule la procédure de renouvellement d'un bail japonais ?
La procédure de base consiste à informer le locataire un à trois mois avant l'échéance, afin de confirmer s'il souhaite ou non renouveler. Ce délai de préavis n'a pas d'équivalent en France, où la reconduction du bail est automatique et ne nécessite aucune notification préalable de la part du bailleur.
Le déroulement du renouvellement
Le propriétaire ou l'agence de gestion notifie au locataire les conditions de renouvellement. Si le locataire les accepte, il signe le nouveau contrat de renouvellement et règle les frais de renouvellement ainsi que les éventuels frais de dossier, ce qui finalise la procédure.
Les documents nécessaires
En cas de gestion directe par le propriétaire, il convient de préparer le contrat à l'avance et de pouvoir adresser la notification au moins un mois avant l'échéance. Même lorsque la gestion est confiée à une agence, il est prudent de vérifier l'avancement de la procédure.
Les autres contrats à renouveler en même temps
L'assurance habitation contre l'incendie et le contrat avec l'organisme de garantie locative sont souvent souscrits pour deux ans également ; il convient donc de vérifier leur renouvellement au même moment que celui du bail. L'absence d'assurance habitation expose à un risque important en cas de sinistre, une préoccupation que partagent d'ailleurs les bailleurs français, chez qui l'assurance habitation du locataire est une obligation légale distincte du loyer.
Un locataire japonais peut-il refuser de payer les frais de renouvellement ?
Si le contrat mentionne les frais de renouvellement, le locataire est tenu de les payer et ne peut, en principe, pas refuser. La Cour suprême a également jugé que des frais représentant jusqu'à deux ou trois mois de loyer ne sont pas considérés comme excessifs.
L'importance de la mention dans le contrat
Si le contrat ne mentionne pas les frais de renouvellement et qu'aucune preuve d'un accord n'existe par ailleurs, le locataire peut refuser de payer en l'absence de fondement contractuel. En droit japonais, les frais de renouvellement reposent en effet sur l'accord des parties. Par ailleurs, des frais de renouvellement d'un montant excessif peuvent être annulés en vertu de la loi japonaise sur la protection des consommateurs. En France, cette question ne se pose tout simplement pas, puisqu'aucune clause de bail ne pourrait valablement imposer une telle somme au locataire lors d'une reconduction.
Que faire si le locataire refuse de payer les frais de renouvellement ?
Pour qu'un non-paiement des frais de renouvellement justifie une résiliation du bail, le critère déterminant est de savoir si la relation de confiance entre les parties a été rompue.
Les conditions de la résiliation
Le non-paiement d'un montant équivalent à un mois de loyer ne suffit généralement pas à justifier une résiliation, tandis qu'un montant équivalent à trois mois de loyer est plus souvent reconnu comme suffisant. Dans certains précédents, deux impayés successifs ont même suffi à faire admettre la résiliation.
La voie judiciaire
Si le locataire persiste dans son refus de payer, une action en justice reste possible. Le bail d'habitation japonais repose sur la relation de confiance entre les parties, et un non-paiement est interprété comme une atteinte à cette confiance. Selon l'attitude du locataire, une résiliation peut être admise même si le montant impayé est inférieur à trois mois de loyer.
Que faire si le locataire demande une réduction ou un paiement échelonné ?
Si le contrat mentionne les frais de renouvellement et que l'accord a déjà été donné, le bailleur n'est pas tenu d'accepter une réduction ou un paiement échelonné. Une certaine souplesse selon les situations reste néanmoins recommandée.
Avant la signature du bail
Avant la signature, il est envisageable, pour limiter le risque de vacance locative, de consentir une légère réduction des frais de renouvellement ou d'accepter un paiement échelonné.
Après la signature du bail
L'accord ayant déjà été donné, il n'y a en principe pas d'obligation d'y répondre favorablement. Il reste toutefois possible de tenir compte de la situation financière du locataire par souci d'accompagnement.
Quels autres litiges peuvent survenir lors du renouvellement d'un bail ?
Au-delà des frais de renouvellement eux-mêmes, des litiges peuvent également porter sur les frais de dossier, le contenu du contrat, l'augmentation du loyer ou le changement d'agence de gestion.
- Frais de dossier : lorsque les frais de renouvellement sont nuls, le locataire peut être amené à supporter des frais de dossier facturés par l'agence de gestion
- Le contrat de bail : il est difficile de facturer un montant qui n'y figure pas. Il convient de vérifier son contenu avec le locataire en amont
- L'augmentation du loyer : légalement possible, mais elle nécessite l'accord du locataire. Elle intervient souvent au moment du renouvellement
- Le changement d'agence de gestion : les frais de renouvellement peuvent parfois être modifiés directement entre le locataire et la nouvelle agence, sans passer par le propriétaire ; il convient donc de vérifier les conditions du contrat lors d'un changement d'agence
Dans quels cas un bailleur japonais peut-il refuser le renouvellement ?
Un bailleur peut refuser le renouvellement du bail lorsqu'il dispose d'un motif légitime. Sur ce point, le droit japonais rejoint en partie le droit français, qui exige lui aussi un motif légitime et sérieux (reprise pour habiter, vente, motif légitime et sérieux tel qu'un impayé) pour permettre au bailleur de s'opposer au renouvellement.
- Manquement contractuel : nuisances sonores, odeurs, impayés de loyer, lorsque la violation des règles du contrat est reconnue comme une rupture de la relation de confiance
- Versement d'une indemnité d'éviction : lorsque le bailleur demande le départ du locataire pour convenance personnelle, moyennant le versement d'une indemnité suffisante
- Dégradation du bâtiment : nécessité de travaux de rénovation ou de reconstruction en raison de la vétusté ou de dégâts liés à une catastrophe
- Circonstances contraignantes : difficulté du bailleur lui-même à se loger, dégradation de sa situation économique, etc.
Comment prévenir les litiges dans la gestion locative ?
Une sélection rigoureuse des locataires, un contrat de bail bien rédigé et la mise en place d'un accompagnement juridique constituent des mesures de prévention efficaces.
- Renforcer la sélection des candidats locataires : tenir compte de la personnalité, des revenus, de la profession et de la composition familiale pour privilégier des locataires peu susceptibles de générer des litiges
- Vérifier le contenu du contrat de bail : pour pouvoir facturer les frais de renouvellement sans contestation possible, leur mention explicite dans le contrat est une condition absolue
- Expliquer la conduite à tenir en cas de litige : détailler dès la signature les règles, les interdits et les conséquences en cas de manquement
- Mettre en place un accompagnement juridique : entretenir une relation avec un avocat conseil afin de pouvoir réagir rapidement en cas de litige
Pour les points de vigilance juridique plus généraux de la gestion locative, consultez notre guide de la réglementation de la gestion locative. Pour optimiser vos processus de gestion, notre article sur un système de gestion locative sans stress peut également vous être utile.
Foire aux questions (FAQ)
Q. Si le locataire refuse de payer les frais de renouvellement, peut-on résilier immédiatement le bail ?
Dans la plupart des cas, une résiliation immédiate est difficile. Le critère déterminant reste la rupture de la relation de confiance, et un impayé équivalent à un mois de loyer suffit rarement à la justifier. Un montant équivalent à trois mois de loyer sert généralement de référence.
Q. Quel est le montant habituel des frais de renouvellement au Japon ?
À Tokyo, Kanagawa, Chiba, Saitama et Kyoto, l'équivalent d'au moins un demi-mois de loyer est courant. Dans certaines zones du Kansai (hors Kyoto) et de Kyūshū, il n'existe pas de frais de renouvellement.
Q. En cas de renouvellement légal, peut-on quand même réclamer des frais de renouvellement ?
En cas de renouvellement légal, la réclamation devient difficile à moins que le contrat ne mentionne explicitement des frais de renouvellement applicables dans ce cas précis. Il est préférable d'anticiper les démarches pour aboutir à un renouvellement par accord mutuel.
Q. Dans quels cas un bailleur peut-il refuser le renouvellement du bail ?
Un motif légitime est reconnu en cas de manquement contractuel (impayé de loyer, nuisances sonores, etc.), de versement d'une indemnité d'éviction suffisante, de nécessité de travaux liés à la vétusté du bâtiment, ou de circonstances contraignantes propres au bailleur.
Q. Que se passe-t-il si la procédure de renouvellement est oubliée ?
Le renouvellement légal s'applique alors, et le bail se poursuit automatiquement aux mêmes conditions. Il convient toutefois d'être vigilant, car la durée du contrat devient alors indéterminée.
