A maioria dos imóveis alugados passa por um período de renovação a cada 1 ou 2 anos, solicitando aos inquilinos uma taxa de renovação. A taxa de renovação é uma importante fonte de renda para o lado do gestor, mas às vezes não são poucos os problemas com os inquilinos em torno dessa taxa de renovação. Desta vez, explicamos em detalhes o mecanismo da taxa de renovação no contrato de aluguel, o método de procedimento de renovação, como lidar quando é recusado e os problemas que podem ocorrer na renovação do contrato.
O que é a taxa de renovação no contrato de aluguel?
A taxa de renovação é o custo cobrado ao inquilino que escolheu renovar o contrato e continuar morando. Até o Supremo Tribunal determinou que, desde que não seja excessivamente alto, não é indevido.
Diferença entre contrato de aluguel ordinário e contrato de aluguel de prazo fixo
Existem 2 tipos de contratos de aluguel: "contrato de aluguel ordinário" e "contrato de aluguel de prazo fixo".
- Contrato de aluguel ordinário: com renovação de contrato, período de contrato de 1 ano ou mais, rescisão antecipada possível pelo inquilino
- Contrato de aluguel de prazo fixo: sem renovação de contrato, período de contrato livre, possível novo contrato por consenso mútuo
A maioria dos imóveis alugados são contratos de aluguel ordinários, onde a renovação é possível.
O custo médio da taxa de renovação
A taxa de renovação varia dependendo da região. Tóquio, Kanagawa, Chiba, Saitama e Kyoto são as mais altas, com 0,5 meses ou mais de aluguel sendo o padrão. Na região de Kansai (exceto Kyoto) e em Kyushu, há também regiões onde não há taxa de renovação. Quando a empresa de gestão está encarregada, a parcela do proprietário é de cerca de 50% como custo médio.
3 tipos de renovação de contrato
- Renovação automática: Renovação automática ao mesmo tempo que o vencimento do período do contrato. Acordo prévio é necessário, mas não há necessidade de procedimentos administrativos
- Renovação por consenso: Renovação com consenso mútuo. Também é possível alterar livremente as condições do contrato
- Renovação legal: Aplicada quando o período vence sem fazer os procedimentos de renovação. Com o propósito de proteção do inquilino, é renovado automaticamente nas mesmas condições, mas torna-se um contrato sem prazo determinado
Como avançar com os procedimentos de renovação do contrato de aluguel?
O fluxo básico é notificar o inquilino com 1 a 3 meses antes do vencimento do prazo e confirmar a presença ou ausência de renovação.
Fluxo da renovação
O proprietário ou empresa de gestão notifica o inquilino do aviso de renovação; se o inquilino concordar com as condições, preenche o contrato de renovação, paga a taxa de renovação e a taxa e está concluído.
Documentos necessários
No caso de autogestão, prepare o contrato o mais cedo possível e se prepare para poder emitir a notificação pelo menos 1 mês antes. Mesmo quando está delegado a uma empresa de gestão, é mais tranquilizante confirmar o progresso dos procedimentos.
O que também precisa de renovação ao mesmo tempo
Os contratos com seguro contra incêndio e empresa de garantia também são frequentemente contratos de 2 anos, portanto no momento dos procedimentos de renovação, confirme também a renovação desses ao mesmo tempo. Não ter seguro contra incêndio tem alto risco em caso de emergência.
Pode acontecer de o pagamento da taxa de renovação ser recusado?
Se houver registro da taxa de renovação no contrato, o inquilino tem a obrigação de pagar, e em princípio não pode recusar. O Supremo Tribunal também determinou que até 2 a 3 meses de aluguel não é considerado alto.
O conteúdo do registro no contrato é importante
Se não houver registro sobre a taxa de renovação no contrato e não houver evidência de acordo, pode ser recusada como não havendo base para o pagamento. Legalmente, a taxa de renovação é constituída pelo acordo entre as partes. Além disso, se a taxa de renovação for excessivamente alta, é inválida pela Lei de Contratos com Consumidores.
Como lidar quando o pagamento da taxa de renovação é recusado?
Para que a rescisão do contrato por não pagamento da taxa de renovação seja reconhecida, se a relação de confiança foi destruída torna-se o critério de julgamento.
Possibilidade de rescisão do contrato
Em muitos casos a rescisão do contrato não é reconhecida pelo não pagamento da taxa de renovação de 1 mês de aluguel, mas há tendência de ser reconhecida para 3 meses de aluguel. No passado, houve exemplos de rescisão do contrato reconhecida por 2 vezes de não pagamento.
A opção de processo judicial
Se o inquilino continuar recusando o pagamento, também é possível entrar com um processo judicial. O contrato de aluguel é baseado na relação de confiança entre as partes, e o não pagamento é julgado como um ato que destrói isso. Dependendo da atitude do inquilino, mesmo que não chegue a 3 meses de aluguel, a rescisão do contrato pode ser reconhecida.
Quando a redução ou pagamento parcelado da taxa de renovação for solicitado?
Se houver registro no contrato e já estiver acordado, não há obrigação de atender à solicitação de redução ou pagamento parcelado. No entanto, também é necessária uma resposta flexível de acordo com a situação.
Antes da celebração do contrato de aluguel
Antes do contrato, considerando o risco de vacância, há também julgamentos de reduzir um pouco a taxa de renovação ou de atender ao pagamento parcelado.
Após a celebração do contrato de aluguel
Como já está acordado, em princípio não há necessidade de atender. No entanto, atender à situação financeira do inquilino também é uma das opções.
Quais são os problemas que podem ocorrer na renovação do contrato?
Além da taxa de renovação, há possibilidade de ocorrência de problemas relacionados à taxa administrativa, conteúdo do registro no contrato, aumento do aluguel e mudança de empresa de gestão.
- Taxa administrativa: Quando a taxa de renovação é 0, em alguns casos o inquilino precisa arcar com a taxa administrativa para a empresa de gestão
- Contrato de aluguel: É difícil cobrar custos não registrados. Confirme o conteúdo do registro com o inquilino com antecedência
- Aumento do aluguel: Embora seja legalmente permitido, o consenso com o inquilino é necessário. Há muitos casos de ser feito no timing da renovação
- Mudança de empresa de gestão: Há casos em que a taxa de renovação é alterada entre o inquilino e a empresa de gestão sem intermediário do proprietário, portanto, no momento da mudança de empresa de gestão, confirme o conteúdo do contrato
Quais são os casos em que o proprietário pode recusar a renovação do contrato?
Quando há justa causa, é possível o proprietário recusar a renovação do contrato.
- Inadimplência: Quando violações das regras do contrato como barulho, mau cheiro e atraso de aluguel são reconhecidas como destruição da relação de confiança
- Pagamento de indenização por despejo: Quando o proprietário exige a saída por conveniência própria, pagando indenização suficiente por despejo
- Deterioração do edifício: Quando é necessária reforma ou reconstrução por deterioração ou danos por desastre
- Circunstâncias inevitáveis: Como dificuldades de residência própria do proprietário ou piora da situação de gestão
Como são as medidas contra problemas na gestão de imóveis alugados?
A rigorosa triagem de entrada, a preparação do contrato e a construção de um sistema de consulta a advogados são medidas eficazes contra problemas.
- Rigorosa triagem de entrada: Considerando a personalidade, situação financeira, profissão e composição familiar, faça entrar pessoas que dificilmente causam problemas
- Confirmar o conteúdo do registro no contrato de aluguel: Se não quiser que a taxa de renovação seja recusada, registrá-la claramente no contrato é uma condição absoluta
- Explicar a resposta em caso de problema: No momento do contrato, explique detalhadamente as regras, proibições e a resposta em caso de violação
- Construir um sistema de consulta com advogados: Para responder rapidamente a problemas em caso de emergência, construa um relacionamento com um advogado consultor
Para os pontos legais gerais da gestão de aluguel, confirme o guia de regulamentações legais de gestão de aluguel. Para a eficiência das operações de gestão, o sistema de gestão de aluguel sem estresse também é uma boa referência.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Se o inquilino recusar o pagamento da taxa de renovação, o contrato pode ser rescindido imediatamente?
Em muitos casos, é difícil imediatamente. Se a destruição da relação de confiança for reconhecida torna-se o critério de julgamento, e há tendência de a rescisão ser difícil de reconhecer pelo não pagamento de 1 mês de aluguel. O equivalente a 3 meses de aluguel é considerado uma estimativa.
Q. Qual é o custo médio da taxa de renovação?
Em Tóquio, Kanagawa, Chiba, Saitama e Kyoto, 0,5 meses ou mais de aluguel é o padrão. Na região de Kansai (exceto Kyoto) e em Kyushu, há também regiões sem taxa de renovação.
Q. Em caso de renovação legal, é possível cobrar a taxa de renovação?
Na renovação legal, é difícil cobrar, a menos que haja um registro claro sobre a taxa de renovação na renovação legal no contrato. É importante avançar os procedimentos com antecedência para que seja uma renovação por consenso.
Q. Em quais casos o proprietário pode recusar a renovação do contrato?
É reconhecida como justa causa em casos de inadimplência (atraso de aluguel, barulho etc.), pagamento de indenização suficiente por despejo, reforma ou reconstrução por deterioração do edifício e circunstâncias inevitáveis.
Q. O que acontece quando se esquece dos procedimentos de renovação?
A renovação legal é aplicada, sendo renovado automaticamente nas mesmas condições até então. No entanto, é necessário atenção pois o período do contrato muda para "contrato sem prazo determinado".
