La mayoría de las propiedades de alquiler se renuevan cada uno o dos años, solicitando a los inquilinos el pago de una tarifa de renovación. Esta tarifa es una fuente de ingresos importante para los administradores, pero a veces puede generar conflictos con los inquilinos. En este artículo, explicamos detalladamente el funcionamiento de la tarifa de renovación en los contratos de alquiler, los procedimientos de renovación, cómo actuar si se rechaza el pago y los conflictos que pueden surgir en la renovación del contrato.
¿Qué es la tarifa de renovación de un contrato de alquiler?
La tarifa de renovación es el cargo que se solicita al inquilino que opta por renovar el contrato y seguir viviendo en la propiedad. El Tribunal Supremo ha determinado que no es injusta siempre que no sea excesivamente elevada.
Diferencia entre contrato de arrendamiento ordinario y contrato de arrendamiento de plazo fijo
Existen dos tipos de contratos de arrendamiento: el "contrato de arrendamiento ordinario" y el "contrato de arrendamiento de plazo fijo".
- Contrato de arrendamiento ordinario: Con renovación, plazo de un año o más, el inquilino puede rescindir anticipadamente
- Contrato de arrendamiento de plazo fijo: Sin renovación, plazo libre, posibilidad de renegociación por acuerdo mutuo
La mayoría de las propiedades de alquiler utilizan contratos de arrendamiento ordinario, que permiten la renovación.
Tarifa de renovación habitual
La tarifa de renovación varía según la región. En Tokio, Kanagawa, Chiba, Saitama y Kioto suele ser de al menos 0,5 meses de alquiler. En algunas regiones de Kansai (excepto Kioto) y Kyushu no existe tarifa de renovación. Cuando se gestiona a través de una empresa administradora, la parte correspondiente al propietario suele ser alrededor del 50%.
Los tres tipos de renovación de contrato
- Renovación automática: Se renueva automáticamente al vencer el contrato. Requiere acuerdo previo pero no gestiones adicionales
- Renovación por acuerdo: Se renueva con el acuerdo de ambas partes. Es posible modificar libremente las condiciones del contrato
- Renovación legal: Se aplica cuando el contrato vence sin que se realice el trámite de renovación. Con el fin de proteger al inquilino, se renueva automáticamente en las mismas condiciones, pero el contrato pasa a ser de duración indefinida
¿Cómo se realiza el trámite de renovación del contrato de alquiler?
El procedimiento básico es notificar al inquilino de 1 a 3 meses antes del vencimiento del plazo y confirmar si desea renovar.
Proceso de renovación
El propietario o la empresa administradora notifica al inquilino la renovación, y si el inquilino acepta las condiciones, completa el formulario de renovación del contrato, paga la tarifa de renovación y los honorarios de gestión, y el proceso se completa.
Documentación necesaria
En caso de gestión propia, prepare el contrato con antelación y organícese para enviar la notificación al menos un mes antes. Incluso si ha delegado en una empresa administradora, conviene verificar el progreso del trámite.
Otros contratos que también deben renovarse
El seguro contra incendios y los contratos con empresas de garantía también suelen ser de dos años, por lo que compruebe su renovación simultáneamente al tramitar la renovación del contrato. No tener seguro contra incendios supone un gran riesgo en caso de emergencia.
¿Puede el inquilino negarse a pagar la tarifa de renovación?
Si la tarifa de renovación está indicada en el contrato, el inquilino tiene obligación de pagarla y, en principio, no puede negarse. El Tribunal Supremo ha determinado que hasta 2-3 meses de alquiler no se considera una cantidad excesiva.
La importancia del contenido del contrato
Si no hay mención de la tarifa de renovación en el contrato y no hay prueba de acuerdo, es posible que se rechace su pago alegando falta de base legal. Desde el punto de vista legal, la tarifa de renovación se basa en el acuerdo entre las partes. Además, si la tarifa de renovación es excesivamente alta, puede ser invalidada por la Ley de Contratos con Consumidores.
¿Qué hacer si el inquilino se niega a pagar la tarifa de renovación?
Para que la rescisión del contrato por impago de la tarifa de renovación sea reconocida, el criterio es si se ha destruido la relación de confianza.
Posibilidad de rescisión del contrato
El impago de la tarifa de renovación equivalente a un mes de alquiler generalmente no es reconocido como motivo de rescisión, mientras que el equivalente a tres meses tiende a ser reconocido. En el pasado ha habido casos en que el impago de dos meses fue reconocido como motivo de rescisión.
La opción de litigar
Si el inquilino continúa negándose a pagar, también es posible presentar una demanda. Los contratos de arrendamiento se basan en la relación de confianza entre las partes, y el impago se considera un acto que destruye esa relación. Dependiendo de la actitud del inquilino, puede reconocerse la rescisión incluso antes de alcanzar el equivalente a tres meses de alquiler.
¿Qué hacer si el inquilino pide una reducción o el pago en cuotas?
Si está indicado en el contrato y se acordó previamente, no hay obligación de aceptar la reducción ni el pago en cuotas. Sin embargo, puede ser necesaria una respuesta flexible según las circunstancias.
Antes de formalizar el contrato de alquiler
Antes de firmar el contrato, puede ser razonable reducir ligeramente la tarifa o aceptar el pago en cuotas considerando el riesgo de vacancia.
Después de formalizar el contrato de alquiler
Al haberse acordado previamente, en principio no es necesario aceptar. Sin embargo, también es una opción tener en cuenta la situación económica del inquilino.
¿Qué tipo de conflictos pueden surgir en la renovación del contrato?
Además de la tarifa de renovación, pueden surgir conflictos relacionados con los honorarios de gestión, el contenido del contrato, el aumento del alquiler y el cambio de empresa administradora.
- Honorarios de gestión: Cuando la tarifa de renovación es 0 yenes, puede ser necesario que el inquilino pague los honorarios de gestión a la empresa administradora
- Contrato de arrendamiento: Es difícil cobrar gastos no especificados en el contrato. Verifique el contenido con el inquilino de antemano
- Aumento del alquiler: Está permitido legalmente, pero requiere el acuerdo del inquilino. Es frecuente realizarlo en el momento de la renovación
- Cambio de empresa administradora: Puede ocurrir que la tarifa de renovación cambie entre el inquilino y la empresa administradora sin pasar por el propietario, por lo que al cambiar de empresa administradora, verifique el contenido del contrato
¿En qué casos puede el propietario negarse a renovar el contrato?
Si existe causa justificada, el propietario puede negarse a renovar el contrato.
- Incumplimiento de contrato: Cuando el incumplimiento de las normas del contrato como ruidos, malos olores o impago del alquiler se considera que ha destruido la relación de confianza
- Pago de indemnización por desalojo: Cuando el propietario solicita el desalojo por su propia conveniencia, pagando una indemnización suficiente
- Deterioro del edificio: Cuando es necesario reformar o reconstruir por envejecimiento o daños causados por desastres naturales
- Circunstancias inevitables: Cuando el propio propietario tiene dificultades para encontrar vivienda o la situación económica empeora
¿Cómo prevenir conflictos en la gestión de alquileres?
La revisión exhaustiva de los inquilinos, la preparación del contrato y el establecimiento de un sistema de consulta con abogados son medidas efectivas de prevención de conflictos.
- Revisión exhaustiva de los inquilinos: Seleccione inquilinos con menos probabilidad de causar problemas teniendo en cuenta su personalidad, situación económica, profesión y composición familiar
- Verificación del contenido del contrato de arrendamiento: Si no quiere que rechacen la tarifa de renovación, es absolutamente necesario especificarla claramente en el contrato
- Explicación del procedimiento en caso de conflicto: En el momento de la firma, explique detalladamente las normas, las prohibiciones y las medidas ante incumplimientos
- Establecimiento de un sistema de consulta con abogados: Establezca una relación con un abogado asesor para poder responder rápidamente ante posibles conflictos
Para conocer las precauciones legales relacionadas con la gestión de alquileres en general, consulte la Guía de regulaciones de gestión de alquileres. Para la optimización de las operaciones de gestión, también puede ser útil consultar el artículo sobre sistema de gestión de alquileres sin estrés.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Se puede rescindir el contrato inmediatamente si el inquilino se niega a pagar la tarifa de renovación?
En muchos casos no es inmediato. El criterio es si se considera que se ha destruido la relación de confianza, y el impago de un mes de alquiler tiende a no ser reconocido como motivo de rescisión. El equivalente a tres meses de alquiler se suele tomar como referencia.
P. ¿Cuál es la tarifa de renovación habitual?
En Tokio, Kanagawa, Chiba, Saitama y Kioto suele ser de al menos 0,5 meses de alquiler. En algunas regiones de Kansai (excepto Kioto) y Kyushu no existe tarifa de renovación.
P. ¿Se puede cobrar la tarifa de renovación en una renovación legal?
En una renovación legal, es difícil cobrarla a menos que haya una mención clara en el contrato sobre la tarifa de renovación en caso de renovación legal. Es importante avanzar en los trámites de antemano para que se produzca una renovación por acuerdo.
P. ¿En qué casos puede el propietario negarse a renovar el contrato?
Se reconoce como causa justificada el incumplimiento de contrato (impago de alquiler, ruidos, etc.), el pago de una indemnización suficiente por desalojo, la necesidad de reformar o reconstruir el edificio por envejecimiento, y las circunstancias inevitables.
P. ¿Qué ocurre si se olvida tramitar la renovación?
Se aplica la renovación legal, y el contrato se renueva automáticamente en las mismas condiciones que hasta entonces. Sin embargo, tenga en cuenta que el plazo del contrato cambia a "contrato de duración indefinida".
