賃貸物件の多くは1年あるいは2年ごとに更新時期を迎え、入居者に更新料を求めます。更新料は管理者側にとって重要な収入源ですが、時にはこの更新料を巡って入居者とトラブルになることも少なくありません。今回は、賃貸契約における更新料の仕組み、更新手続きの方法、拒否された場合の対処法、契約更新時に起こり得るトラブルについて詳しく解説します。
賃貸借契約の更新料とは？
更新料とは、契約を更新してそのまま住み続けることを選んだ入居者に対して請求する費用です。最高裁でも高額すぎなければ不当ではないとされています。
普通借家契約と定期借家契約の違い
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つがあります。
- 普通借家契約：契約更新あり、契約期間1年以上、入居者からの中途解約可
- 定期借家契約：契約更新なし、契約期間自由、双方合意で再契約可
賃貸物件のほとんどは普通借家契約であり、更新が可能です。
更新料の相場
更新料は地域によって異なります。東京・神奈川・千葉・埼玉・京都が最も高く、家賃の0.5ヶ月分以上が一般的です。関西圏（京都除く）や九州ではそもそも更新料がない地域もあります。管理会社に委託している場合の大家さんの取り分は約50%が相場です。
契約更新の3つの種類
- 自動更新：契約期間満了と同時に自動的に更新。事前合意が必要だが事務手続き不要
- 合意更新：双方の合意のうえで更新。契約条件の変更も自由に可能
- 法定更新：更新手続きをしないまま期間満了した場合に適用。入居者保護の目的で、同条件で自動更新されるが期間の定めがない契約となる
賃貸借契約の更新手続きはどう進める？
期間満了の1〜3ヶ月前に入居者へ通知し、更新の有無を確認するのが基本的な流れです。
更新の流れ
大家さんまたは管理会社から入居者に更新案内を通知し、入居者が条件に同意すれば更新契約書に記入、更新料・手数料を支払って完了です。
必要書類
自主管理の場合は、契約書を早めに用意し、少なくとも1ヶ月前には通知を出せるよう準備しましょう。管理会社に委託している場合でも、手続きの進捗は確認しておくと安心です。
同時に更新が必要なもの
火災保険や保証会社との契約も2年契約が多いため、更新手続きの際は同時にこれらの更新も確認しましょう。火災保険の未加入は万一の際のリスクが高いです。
賃貸更新料の支払いを拒否されることはある？
契約書に更新料の記載があれば、入居者に支払い義務が生じ、原則として拒否はできません。最高裁でも家賃2〜3ヶ月分までは高額にあたらないとされています。
契約書の記載内容が重要
更新料に関する記載が契約書になく、合意の証拠もなければ、支払い根拠がないとして拒否される可能性があります。法律上、更新料は当事者間の合意によって成り立つものです。また、更新料が高額すぎる場合は消費者契約法により無効となります。
更新料の支払いを拒否されたらどう対処すべき？
更新料の不払いによる契約解除が認められるには、信頼関係が破壊されたかどうかが判断基準となります。
契約解除の可否
家賃1ヶ月分の更新料の不払いでは契約解除が認められないケースが多いですが、家賃3ヶ月分では認められる傾向があります。過去には2回分の不払いで契約解除が認められた事例もあります。
訴訟という選択肢
入居者が支払いを拒否し続ける場合、訴訟を起こすことも可能です。賃貸借契約は当事者間の信頼関係を基盤としており、不払いはそれを壊す行為と判断されます。入居者の態度次第では、家賃3ヶ月分に満たなくても契約解除が認められることがあります。
更新料の値下げや分割払いを要求された場合は？
契約書に記載があり合意済みの場合、値下げや分割払いの要求に応じる義務はありません。ただし、状況に応じた柔軟な対応も必要です。
賃貸契約締結前
契約前であれば、空室リスクを考慮して更新料を多少下げたり、分割払いに応じたりする判断もあり得ます。
賃貸契約締結後
既に合意済みのため、基本的には応じる必要はありません。ただし、入居者の金銭的事情を考慮して対応することも選択肢の一つです。
契約更新時に起こり得るトラブルにはどんなものがある？
更新料以外にも、事務手数料・契約書の記載内容・家賃の値上げ・管理会社の変更に関するトラブルが発生する可能性があります。
- 事務手数料：更新料が0円の場合、管理会社への事務手数料を入居者が負担する必要がある場合があります
- 賃貸借契約書：記載されていない費用の徴収は困難です。記載内容を入居者とともに事前確認しましょう
- 家賃の値上げ：法律上は認められていますが、入居者との合意が必要です。更新タイミングで行うケースが多いです
- 管理会社の変更：大家さんを介さず入居者と管理会社間で更新料が変更されるケースがあるため、管理会社変更時は契約内容を確認しましょう
大家さんから契約更新を拒否できるケースとは？
正当な事由がある場合、大家さん側から契約更新を拒否することが可能です。
- 債務不履行：騒音・悪臭・家賃滞納など、契約ルール違反が信頼関係の破壊と認められる場合
- 立退料の支払い：大家さんの都合で退去を求める際、十分な立退料を支払う場合
- 建物の劣化：老朽化や災害被害によるリフォーム・建て直しが必要な場合
- やむを得ない事情：大家さん自身の居住困難や経営状況の悪化など
賃貸経営のトラブル対策はどうすればいい？
入居審査の徹底・契約書の整備・弁護士相談体制の構築が効果的なトラブル対策です。
- 入居審査を徹底する：人柄・収入状況・職業・家族構成を踏まえ、トラブルを起こしにくい人を入居させましょう
- 賃貸借契約書の記載内容を確認する：更新料を拒否されたくなければ、契約書に明確に記載しておくことが絶対条件です
- トラブル発生時の対応を説明する：契約時にルール・禁止事項・違反時の対応を細かく説明しておきましょう
- 弁護士と相談できる体制を構築する：万一のトラブルに迅速対応できるよう、顧問弁護士との関係を築いておきましょう
賃貸管理全般の法的注意点については賃貸管理の法規制ガイドをご確認ください。管理業務の効率化についてはストレスフリーな賃貸管理システムも参考になります。
よくある質問（FAQ）
Q. 更新料の支払いを入居者が拒否した場合、すぐに契約解除できますか？
すぐには難しいケースが多いです。信頼関係の破壊が認められるかどうかが判断基準となり、家賃1ヶ月分の不払いでは解除が認められにくい傾向があります。家賃3ヶ月分相当が目安とされています。
Q. 更新料の相場はどのくらいですか？
東京・神奈川・千葉・埼玉・京都では家賃の0.5ヶ月分以上が一般的です。関西圏（京都除く）や九州では更新料がない地域もあります。
Q. 法定更新になった場合、更新料は請求できますか？
法定更新では契約書に法定更新時の更新料に関する明確な記載がない限り、請求が難しくなります。合意更新となるよう事前に手続きを進めることが重要です。
Q. 大家さんから契約更新を拒否できるのはどんな場合ですか？
債務不履行（家賃滞納・騒音等）、十分な立退料の支払い、建物の老朽化によるリフォーム・建て直し、やむを得ない事情がある場合に正当事由として認められます。
Q. 更新手続きを忘れた場合どうなりますか？
法定更新が適用され、これまでと同じ条件で自動的に更新されます。ただし、契約期間は「期間の定めがない契約」に変更されるため注意が必要です。
