임대 부동산의 대부분은 1년 또는 2년마다 갱신 시기를 맞이하며, 입주자에게 갱신료를 청구합니다. 갱신료는 관리자 측에게 중요한 수입원이지만, 때로는 이 갱신료를 둘러싸고 입주자와 분쟁이 발생하는 경우도 적지 않습니다. 이번에는 임대차계약에서의 갱신료 구조, 갱신 절차 방법, 거부당했을 때의 대처법, 계약 갱신 시 발생할 수 있는 분쟁에 대해 자세히 해설합니다.
임대차계약의 갱신료란?
갱신료란 계약을 갱신하여 그대로 계속 거주하기로 선택한 입주자에게 청구하는 비용입니다. 일본 최고재판소에서도 지나치게 고액이 아니라면 부당하지 않다고 판시되었습니다.
보통임대차계약과 정기임대차계약의 차이
임대차계약에는 '보통임대차계약'과 '정기임대차계약' 두 가지가 있습니다.
- 보통임대차계약: 계약갱신 있음, 계약기간 1년 이상, 입주자의 중도해지 가능
- 정기임대차계약: 계약갱신 없음, 계약기간 자유, 쌍방 합의로 재계약 가능
임대 부동산의 대부분은 보통임대차계약이며, 갱신이 가능합니다.
갱신료 시세
갱신료는 지역에 따라 다릅니다. 도쿄·가나가와·치바·사이타마·교토가 가장 높으며, 월세의 0.5개월분 이상이 일반적입니다. 간사이권(교토 제외)이나 규슈에서는 애초에 갱신료가 없는 지역도 있습니다. 관리회사에 위탁한 경우 임대인의 취득분은 약 50%가 시세입니다.
계약 갱신의 3가지 종류
- 자동갱신: 계약기간 만료와 동시에 자동으로 갱신. 사전 합의가 필요하지만 사무 절차 불필요
- 합의갱신: 쌍방의 합의 하에 갱신. 계약조건 변경도 자유롭게 가능
- 법정갱신: 갱신 절차 없이 기간이 만료된 경우 적용. 입주자 보호 목적으로 동일 조건으로 자동 갱신되지만 기간의 정함이 없는 계약이 됨
임대차계약의 갱신 절차는 어떻게 진행하나?
기간 만료 1~3개월 전에 입주자에게 통지하고 갱신 여부를 확인하는 것이 기본적인 절차입니다.
갱신 절차
임대인 또는 관리회사가 입주자에게 갱신 안내를 통지하고, 입주자가 조건에 동의하면 갱신계약서에 기입하며, 갱신료·수수료를 지불하면 완료됩니다.
필요 서류
자주 관리의 경우, 계약서를 미리 준비하고 최소한 1개월 전에는 통지를 발송할 수 있도록 준비합시다. 관리회사에 위탁한 경우에도 절차 진행 상황을 확인해두면 안심입니다.
동시에 갱신이 필요한 것들
화재보험이나 보증회사와의 계약도 2년 계약이 많기 때문에, 갱신 절차 시에는 이들의 갱신도 함께 확인합시다. 화재보험 미가입은 만일의 경우 리스크가 높습니다.
임대 갱신료 지불을 거부당하는 경우가 있나?
계약서에 갱신료 기재가 있다면 입주자에게 지불 의무가 발생하며, 원칙적으로 거부할 수 없습니다. 일본 최고재판소에서도 월세 2~3개월분까지는 고액에 해당하지 않는다고 판시되었습니다.
계약서의 기재 내용이 중요
갱신료에 관한 기재가 계약서에 없고, 합의의 증거도 없다면 지불 근거가 없다고 하여 거부될 가능성이 있습니다. 법률상 갱신료는 당사자 간의 합의에 의해 성립하는 것입니다. 또한 갱신료가 지나치게 고액인 경우는 소비자계약법에 의해 무효가 됩니다.
갱신료 지불을 거부당했다면 어떻게 대처해야 하나?
갱신료 미지급에 의한 계약해지가 인정되려면 신뢰관계가 파괴되었는지 여부가 판단기준이 됩니다.
계약해지 가부
월세 1개월분의 갱신료 미지급으로는 계약해지가 인정되지 않는 경우가 많지만, 월세 3개월분에서는 인정되는 경향이 있습니다. 과거에는 2회분 미지급으로 계약해지가 인정된 사례도 있습니다.
소송이라는 선택지
입주자가 지불을 계속 거부하는 경우, 소송을 제기하는 것도 가능합니다. 임대차계약은 당사자 간의 신뢰관계를 기반으로 하며, 미지급은 이를 파괴하는 행위로 판단됩니다. 입주자의 태도에 따라서는 월세 3개월분에 미치지 못해도 계약해지가 인정되는 경우가 있습니다.
갱신료 인하나 분할납부를 요구받은 경우는?
계약서에 기재가 있고 합의가 완료된 경우, 인하나 분할납부 요구에 응할 의무는 없습니다. 다만 상황에 따른 유연한 대응도 필요합니다.
임대차계약 체결 전
계약 전이라면 공실 리스크를 고려하여 갱신료를 다소 인하하거나 분할납부에 응하는 판단도 있을 수 있습니다.
임대차계약 체결 후
이미 합의가 완료되었기 때문에 기본적으로 응할 필요는 없습니다. 다만 입주자의 금전적 사정을 고려하여 대응하는 것도 선택지 중 하나입니다.
계약 갱신 시 발생할 수 있는 분쟁에는 어떤 것들이 있나?
갱신료 외에도 사무수수료·계약서 기재 내용·월세 인상·관리회사 변경에 관한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.
- 사무수수료: 갱신료가 0엔인 경우, 관리회사에 대한 사무수수료를 입주자가 부담해야 하는 경우가 있습니다
- 임대차계약서: 기재되지 않은 비용의 징수는 어렵습니다. 기재 내용을 입주자와 함께 사전 확인합시다
- 월세 인상: 법률상으로는 인정되지만, 입주자와의 합의가 필요합니다. 갱신 타이밍에 진행하는 경우가 많습니다
- 관리회사 변경: 임대인을 거치지 않고 입주자와 관리회사 간에 갱신료가 변경되는 경우가 있으므로, 관리회사 변경 시에는 계약 내용을 확인합시다
임대인이 계약 갱신을 거부할 수 있는 경우란?
정당한 사유가 있는 경우, 임대인 측에서 계약 갱신을 거부하는 것이 가능합니다.
- 채무불이행: 소음·악취·월세 체납 등 계약 규칙 위반이 신뢰관계 파괴로 인정되는 경우
- 퇴거료 지불: 임대인의 사정으로 퇴거를 요구할 때 충분한 퇴거료를 지불하는 경우
- 건물의 노후화: 노후화나 재해 피해로 인한 리모델링·재건축이 필요한 경우
- 부득이한 사정: 임대인 자신의 거주 곤란이나 경영 상황 악화 등
임대 경영의 분쟁 대책은 어떻게 하면 좋을까?
입주 심사 철저·계약서 정비·변호사 상담체제 구축이 효과적인 분쟁 대책입니다.
- 입주 심사를 철저히 한다: 인품·소득 상황·직업·가족구성을 바탕으로 분쟁을 일으키기 어려운 사람을 입주시킵시다
- 임대차계약서의 기재 내용을 확인한다: 갱신료를 거부당하고 싶지 않다면 계약서에 명확히 기재해두는 것이 절대 조건입니다
- 분쟁 발생 시 대응을 설명한다: 계약 시 규칙·금지사항·위반 시 대응을 자세히 설명해둡시다
- 변호사와 상담할 수 있는 체제를 구축한다: 만일의 분쟁에 신속 대응할 수 있도록 고문변호사와의 관계를 구축해둡시다
임대 관리 전반의 법적 주의사항에 대해서는 임대 관리의 법규제 가이드를 확인하시기 바랍니다. 관리업무 효율화에 대해서는 스트레스 프리 임대관리 시스템도 참고가 됩니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 갱신료 지불을 입주자가 거부한 경우, 즉시 계약을 해지할 수 있나요?
즉시는 어려운 경우가 많습니다. 신뢰관계의 파괴가 인정되는지 여부가 판단기준이 되며, 월세 1개월분의 미지급으로는 해지가 인정되기 어려운 경향이 있습니다. 월세 3개월분 상당이 기준으로 여겨집니다.
Q. 갱신료 시세는 어느 정도인가요?
도쿄·가나가와·치바·사이타마·교토에서는 월세의 0.5개월분 이상이 일반적입니다. 간사이권(교토 제외)이나 규슈에서는 갱신료가 없는 지역도 있습니다.
Q. 법정갱신이 된 경우, 갱신료를 청구할 수 있나요?
법정갱신에서는 계약서에 법정갱신 시 갱신료에 관한 명확한 기재가 없는 한, 청구가 어려워집니다. 합의갱신이 되도록 사전에 절차를 진행하는 것이 중요합니다.
Q. 임대인이 계약 갱신을 거부할 수 있는 것은 어떤 경우인가요?
채무불이행(월세 체납·소음 등), 충분한 퇴거료 지불, 건물의 노후화로 인한 리모델링·재건축, 부득이한 사정이 있는 경우에 정당사유로 인정됩니다.
Q. 갱신 절차를 잊어버린 경우 어떻게 되나요?
법정갱신이 적용되어 지금까지와 같은 조건으로 자동으로 갱신됩니다. 다만 계약기간은 '기간의 정함이 없는 계약'으로 변경되므로 주의가 필요합니다.
함께 읽으면 좋은 글
- 스트레스 프리 임대관리 시스템이란?
- 일본의 임대 관리 법규제 가이드
