大多數租賃物件每1年或2年會迎來更新期，向房客收取更新費用。更新費用對管理方而言是重要的收入來源，但有時也會因為這筆更新費用與房客發生糾紛。本文將詳細解說租賃合約中的更新費用機制、更新程序方法、被拒絕時的應對方法、合約更新時可能發生的糾紛。
租賃合約的更新費用是什麼？
更新費用是指向選擇更新合約並繼續居住的房客收取的費用。最高法院也認為只要金額不過高就不構成不當收費。
普通租賃合約與定期租賃合約的差異
租賃合約有「普通租賃合約」和「定期租賃合約」兩種類型。
- 普通租賃合約：可更新合約、合約期間1年以上、房客可中途解約
- 定期租賃合約：無合約更新、合約期間自由、雙方同意可重新簽約
大多數租賃物件採用普通租賃合約，可以更新。
更新費用的行情
更新費用因地區而異。東京、神奈川、千葉、埼玉、京都最高，一般為租金的0.5個月以上。關西地區（京都除外）和九州有些地區根本沒有更新費用。若委託管理公司，房東的收入約佔50%為行情。
合約更新的3種類型
- 自動更新：合約期滿後自動更新。需事前同意但無需辦理手續
- 合意更新：雙方同意後更新。合約條件也可自由變更
- 法定更新：合約期滿但未辦理更新手續時適用。以保護房客為目的，在相同條件下自動更新但成為無期限合約
租賃合約的更新程序如何進行？
基本流程是在期滿前1~3個月通知房客，確認是否續約。
更新流程
房東或管理公司向房客發送更新通知，房客同意條件後填寫更新合約書，支付更新費用和手續費即完成。
必要文件
若為自行管理，應提前準備合約書，至少在1個月前發出通知。即使委託管理公司，確認程序進度也較為安心。
同時需要更新的項目
火災保險和保證公司的合約多為2年制，因此更新程序時應同時確認這些項目的更新。未加入火災保險在意外發生時風險很高。
租賃更新費用會被拒付嗎？
若合約書中有記載更新費用，房客就有支付義務，原則上不能拒絕。最高法院也認為租金2~3個月以內不算過高。
合約書的記載內容很重要
若合約書中沒有更新費用的記載，且無合意證據，可能因缺乏支付依據而被拒絕。法律上，更新費用是基於當事人之間的合意而成立。此外，若更新費用過高，可能因消費者合約法而無效。
被拒付更新費用時該如何應對？
因不支付更新費用而解除合約是否被認可，判斷標準在於信賴關係是否破裂。
合約解除的可行性
租金1個月份的更新費用未付，合約解除多不被認可，但租金3個月份則傾向被認可。過去也有2次未付就被認可解除合約的案例。
訴訟這個選項
若房客持續拒絕支付，也可提起訴訟。租賃合約以當事人之間的信賴關係為基礎，不支付被判定為破壞關係的行為。視房客態度而定，即使未達租金3個月份也可能被認可解除合約。
被要求降低更新費用或分期付款時該怎麼辦？
若合約書有記載且已達成合意，沒有義務接受降價或分期付款的要求。但也需要根據情況靈活應對。
租賃合約簽訂前
簽約前可考慮空置風險，適度降低更新費用或接受分期付款。
租賃合約簽訂後
既已達成合意，基本上無需接受。但考慮房客的經濟狀況予以應對也是一個選項。
合約更新時可能發生哪些糾紛？
除了更新費用，行政手續費、合約書記載內容、租金調漲、管理公司變更等也可能發生糾紛。
- 行政手續費：若更新費用為0元，房客可能需負擔支付給管理公司的行政手續費
- 租賃合約書：徵收未記載的費用很困難。應與房客事先確認記載內容
- 租金調漲：法律上雖被認可，但需與房客達成合意。多在更新時進行
- 管理公司變更：有時會發生不經房東而由房客與管理公司之間變更更新費用的情況，因此變更管理公司時應確認合約內容
房東可以拒絕合約更新的情況有哪些？
若有正當理由，房東可拒絕合約更新。
- 違約：噪音、惡臭、拖欠租金等違反合約規則，被認定為破壞信賴關係的情況
- 支付搬遷費：因房東方便要求搬離時，支付充足的搬遷費的情況
- 建築物老化：因老舊或災害損壞需要翻修或重建的情況
- 不得已的事由：房東自身居住困難或經營狀況惡化等
租賃經營的糾紛對策該怎麼做？
徹底入住審查、完善合約書、建立律師諮詢體制是有效的糾紛對策。
- 徹底入住審查：綜合考量人品、收入狀況、職業、家庭組成，讓不易引起糾紛的人入住
- 確認租賃合約書的記載內容：若不希望被拒付更新費用，在合約書中明確記載是絕對條件
- 說明糾紛發生時的應對：簽約時應詳細說明規則、禁止事項、違反時的處理
- 建立可諮詢律師的體制：為能迅速應對萬一的糾紛，應與常年法律顧問建立關係
關於租賃管理整體的法律注意事項，請參閱租賃管理的法規指南。關於管理業務的效率化，無壓力的租賃管理系統也值得參考。
常見問題（FAQ）
Q. 房客拒付更新費用時，可以立即解除合約嗎？
立即解除在許多情況下很困難。判斷標準在於是否被認定為破壞信賴關係，租金1個月份的未付傾向不被認可解除。租金3個月份相當為基準。
Q. 更新費用的行情是多少？
東京、神奈川、千葉、埼玉、京都一般為租金0.5個月以上。關西地區（京都除外）和九州有些地區沒有更新費用。
Q. 發生法定更新時，可以請求更新費用嗎？
法定更新時，除非合約書中明確記載法定更新時的更新費用，否則請求會變得困難。重要的是事先進行程序以達成合意更新。
Q. 房東可以拒絕合約更新的情況有哪些？
違約（拖欠租金、噪音等）、支付充足的搬遷費、建築物老舊需翻修或重建、有不得已的事由時，可被認定為正當理由。
Q. 忘記辦理更新手續會怎麼樣？
將適用法定更新，以相同條件自動更新。但合約期間會變更為「無期限合約」，需要注意。
