Sur le terrain de la gestion de copropriete, les litiges lies aux parties communes ne cessent pas. Bien comprendre la definition des parties communes telles que les couloirs, les ascenseurs et les balcons, et disposer des connaissances permettant d’y repondre de maniere appropriee en tant que personnel de gestion, constitue le fondement meme des operations de gestion locative.
Que designe exactement une partie commune dans une copropriete ?
Une copropriete se compose de deux elements : les « parties privatives » et les « parties communes ». Tout ce qui n’est pas chaque logement individuel (partie privative) releve des parties communes. Bien entendu, le hall, les couloirs, les ascenseurs et les escaliers, mais aussi la porte d’entree, les vitres et le balcon, entrent dans les parties communes. Comme de nombreux occupants ont tendance a croire a tort qu’il s’agit d’elements « de leur propre logement », le personnel de gestion doit etre prepare a l’expliquer avec soin.
Les deux types de parties communes : parties communes legales et parties communes conventionnelles
- Parties communes legales : les couloirs, les ascenseurs, la structure du batiment et les autres parties juridiquement considerees comme communes
- Parties communes conventionnelles : les parkings, la loge du gardien, le jardin et les autres espaces definis comme communs par le reglement de la copropriete
Pour les parties communes conventionnelles, un droit d’usage peut parfois etre reconnu a un occupant specifique. Il est important d’intervenir aupres des residents en ayant bien compris le contenu du reglement de copropriete.
Quelle procedure faut-il suivre pour modifier une partie commune ?
La modification d’une partie commune exige, en application de l’article 17 de la loi sur la copropriete, l’approbation d’au moins trois quarts des coproprietaires et des droits de vote lors de l’assemblee generale du syndicat de copropriete. Il n’y a pas d’exception, y compris lorsqu’il faut percer un mur pour des travaux de canalisation. Le personnel de gestion a pour role d’expliquer avec soin aux residents que « proceder a une modification sans autorisation peut engendrer des litiges ».
Qui prend en charge les frais de gestion des parties communes ?
Les frais d’entretien des parties communes sont supportes a parts egales par l’ensemble des occupants. Les charges de copropriete mensuelles en constituent la ressource financiere. Dans les coproprietes en pleine propriete, un fonds de reserve pour les reparations est egalement necessaire. Par ailleurs, lorsqu’un equipement des parties communes est endommage, la personne a l’origine du dommage doit en assumer le cout. Dans certains cas, l’assurance responsabilite civile privee peut etre mobilisee ; si le personnel de gestion est aussi en mesure d’en expliquer l’utilisation, cela renforce la confiance.
La progression des coproprietes equipees d’espaces de travail
Avec la generalisation du teletravail, de plus en plus de coproprietes amenagent des espaces de travail dans les parties communes. En tant que personnel de gestion, il convient de bien comprendre les principaux avantages de ces immeubles equipes d’espaces de travail.
- Possibilite de les utiliser comme environnement de travail plus propice a la concentration que le domicile
- Contribution a l’amelioration de la satisfaction et du taux de retention des occupants
- Renforcement de la competitivite commerciale comme valeur ajoutee
En revanche, si l’on se place du point de vue de la strategie de differenciation en gestion locative, la qualite des equipements communs constitue un element important de la lutte contre la vacance. En tant que societe de gestion, il est demande de s’impliquer activement dans le suivi de l’etat des equipements communs, leur nettoyage et la definition des regles d’utilisation.
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Questions frequentes (FAQ)
Q. Est-il interdit de poser des objets sur le balcon ?
Le balcon faisant partie des parties communes, il est interdit d’y laisser des objets susceptibles d’obstruer une voie d’evacuation. Les details sont definis dans le reglement de copropriete ; il est donc necessaire d’en informer les residents.
Q. En cas de fuite d’eau dans une partie commune, qui en assume la responsabilite ?
S’il s’agit d’une fuite provenant des canalisations d’alimentation ou d’evacuation (parties communes), c’est le syndicat de copropriete qui en assume la responsabilite. Une fuite due a la negligence d’un occupant reste a sa charge. L’identification de la cause constitue une intervention initiale essentielle pour le personnel de gestion.
Q. Ou les regles d’utilisation de l’espace de travail sont-elles decidees ?
Elles sont definies par le syndicat de copropriete dans le reglement d’usage detaille. En cooperant a l’elaboration de regles telles que les horaires d’utilisation, le bruit ou les modalites de reservation, la societe de gestion peut prevenir les litiges en amont.
Q. Si l’eclairage des parties communes tombe en panne, qui prend en charge les frais ?
Les frais d’electricite et de reparation des parties communes sont couverts par les charges de copropriete. En surveillant regulierement l’etat des equipements et en intervenant rapidement, le personnel de gestion maintient la confiance des residents.
Q. Comment faut-il reagir lorsqu’un particulier demande une modification des parties communes ?
Il convient d’expliquer qu’une approbation en assemblee generale du syndicat de copropriete est necessaire et d’indiquer que la demande doit etre presentee comme point a l’ordre du jour. Il faut egalement rappeler qu’une modification arbitraire est source de litiges.
