No campo da gestão de condomínios, os problemas relacionados às áreas comuns continuam ocorrendo com frequência. Compreender corretamente a definição de áreas comuns, como corredores, elevadores e varandas, e ter o conhecimento necessário para agir de forma adequada como membro da equipe de gestão constitui a base das operações de administração de locação.
A que partes se referem as áreas comuns de um condomínio?
Um condomínio é composto por duas partes: a "área privativa" e a "área comum". Tudo o que não pertence a cada unidade residencial (área privativa) é considerado área comum. Além do lobby, corredores, elevadores e escadas, a porta de entrada, os vidros das janelas e a varanda também se enquadram como áreas comuns. Como há muitos pontos que os moradores podem interpretar equivocadamente como "parte do seu próprio apartamento", é importante que a equipe de gestão esteja preparada para explicar isso com cuidado.
Dois tipos de áreas comuns: áreas comuns legais e áreas comuns definidas por convenção
- Áreas comuns legais: partes que, por lei, são consideradas comuns, como corredores, elevadores e a estrutura do edifício
- Áreas comuns definidas por convenção: estacionamento, sala do zelador e jardim, entre outros, definidos como comuns pela convenção da associação de condôminos
Em algumas áreas comuns definidas por convenção, o direito de uso pode ser concedido a moradores específicos. É importante compreender o conteúdo da convenção do condomínio antes de orientar os residentes.
Como deve ser feito o procedimento para alterar uma área comum?
Alterações em áreas comuns, com base no artigo 17 da Lei de Propriedade Horizontal japonesa, exigem a aprovação de pelo menos três quartos dos condôminos e dos direitos de voto em assembleia geral da associação de condôminos. Mesmo no caso de abrir um furo na parede para uma obra de tubulação, não há exceção. Cabe à equipe de gestão transmitir com clareza aos moradores que "fazer alterações por conta própria pode gerar problemas".
Quem arca com os custos de manutenção das áreas comuns?
Os custos de manutenção das áreas comuns são divididos igualmente entre todos os moradores. A taxa mensal de condomínio é a fonte desses recursos. Em condomínios para venda, também é necessário haver um fundo de reserva para reparos. Além disso, se alguém danificar um equipamento da área comum, a própria pessoa que causou o dano deverá arcar com os custos. Em alguns casos, é possível utilizar o seguro de responsabilidade civil pessoal, e a confiabilidade aumenta quando a equipe de gestão também consegue orientar sobre como utilizá-lo.
Crescem os condomínios com espaço de trabalho
Com a expansão do teletrabalho, aumenta o número de condomínios que instalam espaços de trabalho nas áreas comuns. Como equipe de gestão, é importante conhecer as principais vantagens de imóveis com espaço de trabalho.
- Pode ser utilizado como um ambiente de trabalho com mais concentração do que em casa
- Contribui para aumentar a satisfação e a retenção dos moradores
- Fortalece a competitividade do imóvel como valor agregado
Por outro lado, do ponto de vista da estratégia de diferenciação na gestão de locação, a qualidade das instalações comuns é um fator importante nas medidas contra vacância. Espera-se que a administradora também participe ativamente da gestão do estado das instalações comuns, da limpeza e da definição das regras de uso.
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Perguntas frequentes (FAQ)
P. É proibido colocar objetos na varanda?
Como a varanda é uma área comum, é proibido deixar objetos que obstruam a rota de evacuação. Como os detalhes são definidos na convenção do condomínio, é necessário informar adequadamente os moradores.
P. Se houver vazamento de água em uma área comum, quem é o responsável?
Se o vazamento vier das tubulações de água e esgoto (área comum), a associação de condôminos será responsável. Vazamentos causados por descuido do morador são de responsabilidade do próprio morador. Identificar a causa é uma etapa inicial essencial no trabalho da equipe de gestão.
P. Onde são definidas as regras de uso do espaço de trabalho?
A associação de condôminos as estabelece nas regras detalhadas de uso. Quando a administradora coopera na criação de regras sobre horário de uso, ruído e método de reserva, é possível prevenir problemas antes que ocorram.
P. Se a iluminação de uma área comum queimar, quem arca com o custo?
Os custos de eletricidade e reparos das áreas comuns são cobertos pela taxa de condomínio. A equipe de gestão mantém a confiança dos moradores ao acompanhar regularmente o estado dos equipamentos e agir com rapidez.
P. Como devemos responder quando uma pessoa solicita uma alteração em uma área comum?
É preciso explicar que a aprovação em assembleia geral da associação de condôminos é necessária e orientar que a proposta seja apresentada como pauta. Também é importante transmitir que alterações feitas por conta própria podem causar problemas.
