Im Bereich der Immobilienverwaltung reißen Probleme rund um Gemeinschaftsflächen in Wohnanlagen nicht ab. Die Definitionen von Gemeinschaftsflächen wie Fluren, Aufzügen und Balkonen korrekt zu verstehen und als Verwaltungsmitarbeitende sachgerecht reagieren zu können, bildet das Fundament professioneller Mietverwaltungsaufgaben.
Welche Bereiche gelten in einer Wohnanlage als Gemeinschaftsflächen?
Eine Wohnanlage besteht aus zwei Bereichen: dem „Sondereigentum“ und den „Gemeinschaftsflächen“. Alles außerhalb der einzelnen Wohneinheiten (Sondereigentum) zählt zu den Gemeinschaftsflächen. Neben Lobby, Fluren, Aufzügen und Treppen gelten auch Eingangstüren, Fensterglas und Balkone als Gemeinschaftsflächen. Da es viele Bereiche gibt, die Bewohner leicht als „Teil ihrer eigenen Wohnung“ missverstehen, müssen Verwaltungsmitarbeitende darauf vorbereitet sein, dies sorgfältig zu erläutern.
Zwei Arten von Gemeinschaftsflächen: gesetzliche Gemeinschaftsflächen und durch die Gemeinschaftsordnung festgelegte Gemeinschaftsflächen
- Gesetzliche Gemeinschaftsflächen: Bereiche, die gesetzlich als gemeinschaftlich gelten, etwa Flure, Aufzüge und die Gebäudekonstruktion
- Durch die Gemeinschaftsordnung festgelegte Gemeinschaftsflächen: Parkplätze, Hausmeisterräume und Gärten, die durch die Regelungen der Eigentümergemeinschaft als gemeinschaftlich festgelegt sind
Bei durch die Gemeinschaftsordnung festgelegten Gemeinschaftsflächen kann das Nutzungsrecht in manchen Fällen bestimmten Bewohnern eingeräumt werden. Es ist wichtig, den Inhalt der Gemeinschaftsordnung zu kennen und Bewohner entsprechend zu informieren.
Wie werden Änderungen an Gemeinschaftsflächen verfahrensmäßig umgesetzt?
Änderungen an Gemeinschaftsflächen erfordern auf Grundlage von Artikel 17 des Wohnungseigentumsgesetzes die Zustimmung von mindestens drei Vierteln der Wohnungseigentümer und der Stimmrechte in der Eigentümerversammlung. Auch wenn etwa für Leitungsarbeiten Löcher in Wände gebohrt werden müssen, gilt hiervon keine Ausnahme. Verwaltungsmitarbeitende übernehmen die Aufgabe, Bewohnern sorgfältig zu vermitteln, dass eigenmächtige Änderungen zu Problemen führen können.
Wer trägt die Verwaltungskosten für Gemeinschaftsflächen?
Die Kosten für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen werden von allen Bewohnern gleichmäßig getragen. Die monatlichen Verwaltungsgebühren dienen als Finanzierungsquelle. Bei Eigentumswohnungen ist zusätzlich eine Instandhaltungsrücklage erforderlich. Wenn jedoch Einrichtungen in Gemeinschaftsflächen beschädigt werden, trägt die verursachende Person die Kosten. In manchen Fällen kann eine private Haftpflichtversicherung genutzt werden. Wenn Verwaltungsmitarbeitende auch hierzu informieren können, stärkt das die Vertrauensbasis zusätzlich.
Zunehmende Zahl von Wohnanlagen mit Arbeitsbereichen
Mit der Verbreitung von Remote-Arbeit nimmt die Zahl der Wohnanlagen zu, die Arbeitsbereiche in den Gemeinschaftsflächen einrichten. Als Verwaltungsmitarbeitende sollten Sie die wichtigsten Vorteile solcher Objekte mit Arbeitsbereichen kennen.
- Kann als Arbeitsumgebung genutzt werden, in der man sich besser als zu Hause konzentrieren kann
- Trägt zu höherer Bewohnerzufriedenheit und besseren Bindungsraten bei
- Erhöht als Mehrwert die Wettbewerbsfähigkeit bei der Vermietung
Andererseits ist aus der Perspektive von Differenzierungsstrategien im Mietmanagement die Qualität gemeinschaftlicher Einrichtungen ein wichtiger Faktor bei Maßnahmen gegen Leerstand. Von Hausverwaltungen wird erwartet, sich aktiv auch an Zustandsmanagement, Reinigung und der Ausgestaltung von Nutzungsregeln für Gemeinschaftseinrichtungen zu beteiligen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Ist es verboten, Gegenstände auf dem Balkon abzustellen?
Da Balkone zu den Gemeinschaftsflächen gehören, ist es untersagt, Gegenstände abzustellen, die Fluchtwege versperren könnten. Da die Details in der Gemeinschaftsordnung festgelegt sind, ist eine entsprechende Information der Bewohner erforderlich.
F. Wer trägt die Verantwortung, wenn in einer Gemeinschaftsfläche ein Wasserschaden auftritt?
Handelt es sich um austretendes Wasser aus Zu- oder Abwasserleitungen (Gemeinschaftsflächen), trägt die Eigentümergemeinschaft die Verantwortung. Bei einem Wasserschaden durch Unachtsamkeit eines Bewohners trägt der Bewohner die Kosten. Die Ermittlung der Ursache gehört zu den wichtigen Erstmaßnahmen von Verwaltungsmitarbeitenden.
F. Wo werden die Nutzungsregeln für Arbeitsbereiche festgelegt?
Diese werden von der Eigentümergemeinschaft in den Nutzungsbestimmungen festgelegt. Wenn die Hausverwaltung bei der Ausarbeitung von Regeln zu Nutzungszeiten, Lärm oder Reservierungsmethoden unterstützt, lassen sich Probleme im Vorfeld vermeiden.
F. Wer trägt die Kosten, wenn die Beleuchtung in einer Gemeinschaftsfläche ausfällt?
Strom- und Reparaturkosten für Gemeinschaftsflächen werden aus den Verwaltungsgebühren gedeckt. Verwaltungsmitarbeitende erhalten durch regelmäßige Rundgänge einen Überblick über den Zustand der Anlagen und sichern durch frühzeitiges Handeln das Vertrauen der Bewohner.
F. Wie sollte man reagieren, wenn eine Einzelperson Änderungen an Gemeinschaftsflächen verlangt?
Erklären Sie, dass eine Genehmigung in der Eigentümerversammlung erforderlich ist, und weisen Sie darauf hin, den Punkt als Tagesordnungsvorschlag einzubringen. Vermitteln Sie zugleich, dass eigenmächtige Änderungen eine Ursache für Probleme sein können.
