En la gestión de condominios, los problemas relacionados con las áreas comunes no cesan. Comprender correctamente la definición de áreas comunes como pasillos, ascensores y balcones, y contar con el conocimiento necesario para responder adecuadamente como personal de gestión, constituye la base misma de las operaciones de administración de alquileres.
¿Qué partes se consideran áreas comunes en un condominio?
Un condominio se compone de dos partes: la "unidad privativa" y las "áreas comunes". Todo lo que no sea cada unidad habitacional (unidad privativa) corresponde a áreas comunes. Por supuesto, el vestíbulo, los pasillos, los ascensores y las escaleras, pero también la puerta de entrada, los cristales de las ventanas y los balcones, se consideran áreas comunes. Como hay muchos puntos que los residentes tienden a malinterpretar como "parte de su propia vivienda", el personal de gestión debe estar preparado para explicarlo con claridad y respeto.
Dos tipos de áreas comunes: áreas comunes legales y áreas comunes establecidas por reglamento
- Áreas comunes legales: Partes consideradas comunes por la ley, como pasillos, ascensores y la estructura del edificio
- Áreas comunes establecidas por reglamento: Estacionamientos, cuarto del conserje y jardines, entre otros, definidos como comunes por el reglamento de la asociación de propietarios
En las áreas comunes establecidas por reglamento, en algunos casos puede reconocerse el derecho de uso a determinados residentes. Es importante conocer el contenido del reglamento de gestión antes de dar explicaciones a los residentes.
¿Cómo se tramitan las modificaciones en las áreas comunes?
Las modificaciones en las áreas comunes, de conformidad con el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, requieren la aprobación de al menos tres cuartas partes de los copropietarios y de los derechos de voto en la asamblea general de la asociación de propietarios. Incluso cuando se trata de abrir un orificio en una pared para realizar obras de tuberías, no hay excepción. El personal de gestión tiene la responsabilidad de transmitir con cuidado a los residentes que "hacer cambios por cuenta propia puede generar problemas".
¿Quién asume los costos de gestión de las áreas comunes?
Los costos de mantenimiento de las áreas comunes son asumidos de manera equitativa por todos los residentes. La cuota mensual de administración constituye la fuente de esos fondos. En los condominios en propiedad también se requiere un fondo de reserva para reparaciones. Además, si se dañan instalaciones de las áreas comunes, la persona que las haya dañado deberá asumir el costo. En algunos casos puede utilizarse un seguro de responsabilidad civil personal, y la confianza aumenta cuando el personal de gestión también puede orientar sobre cómo aprovecharlo.
El aumento de los condominios con espacios de trabajo
Con la expansión del teletrabajo, están aumentando los condominios que incorporan espacios de trabajo en sus áreas comunes. Como personal de gestión, conviene conocer las principales ventajas de este tipo de inmuebles.
- Pueden utilizarse como un entorno de trabajo en el que es más fácil concentrarse que en casa
- Contribuyen a mejorar la satisfacción y la permanencia de los residentes
- Aumentan la competitividad en la captación de inquilinos como valor añadido
Por otro lado, desde la perspectiva de las estrategias de diferenciación en la gestión de alquileres, la calidad de los equipamientos comunes es un elemento importante en las medidas para reducir la vacancia. A las empresas de gestión se les exige participar activamente también en el control del estado de los equipamientos comunes, la limpieza y la organización de las normas de uso.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Está prohibido dejar objetos en el balcón?
Dado que el balcón es un área común, está prohibido dejar objetos que obstruyan una ruta de evacuación. Los detalles están establecidos en el reglamento de gestión, por lo que es necesario informar adecuadamente a los residentes.
Q. Si se produce una fuga de agua en un área común, ¿quién asume la responsabilidad?
Si la fuga proviene de tuberías de suministro o desagüe (área común), la asociación de propietarios asume la responsabilidad. Si la fuga se debe a una falta de cuidado del residente, la carga corresponde al residente. Identificar la causa es una labor inicial clave para el personal de gestión.
Q. ¿Dónde se establecen las normas de uso del espacio de trabajo?
La asociación de propietarios las establece en las normas de uso detalladas. Cuando la empresa de gestión colabora en la elaboración de reglas sobre horarios, ruido o métodos de reserva, es posible prevenir problemas antes de que ocurran.
Q. Si se funde la iluminación de un área común, ¿quién asume el costo?
El costo de la electricidad y de las reparaciones de las áreas comunes se cubre con la cuota de administración. El personal de gestión mantiene la confianza de los residentes al conocer el estado de las instalaciones mediante rondas periódicas y responder con rapidez.
Q. Si una persona solicita un cambio en un área común, ¿cómo debe actuarse?
Debe explicarse que se requiere la aprobación de la asamblea general de la asociación de propietarios y orientarle para que lo presente como un punto del orden del día. También conviene transmitir, junto con ello, que hacer cambios por cuenta propia es una fuente de problemas.
