في مواقع إدارة المباني السكنية، لا تتوقف المشكلات المتعلقة بالأجزاء المشتركة. إن الفهم الصحيح لتعريف الأجزاء المشتركة مثل الممرات والمصاعد والشرفات، وامتلاك المعرفة التي تمكّن موظفي الإدارة من التعامل المناسب معها، يشكّلان أساس أعمال إدارة الإيجارات.
إلى أي أجزاء يشير مصطلح الأجزاء المشتركة في المبنى السكني؟
يتكوّن المبنى السكني من قسمين هما "الجزء المملوك حصرياً" و"الجزء المشترك". وكل ما عدا كل وحدة سكنية (الجزء المملوك حصرياً) يُعد جزءاً مشتركاً. ولا يقتصر ذلك على الردهة والممرات والمصاعد والسلالم فحسب، بل يشمل أيضاً باب المدخل والزجاج الخارجي والشرفة. ولأن هناك كثيراً من المواضع التي قد يسيء السكان فهمها على أنها "جزء من غرفتهم الخاصة"، فمن الضروري أن يكون موظفو الإدارة مستعدين لشرح ذلك بعناية.
نوعا الأجزاء المشتركة: الأجزاء المشتركة القانونية والأجزاء المشتركة التنظيمية
- الأجزاء المشتركة القانونية: الأجزاء التي تُعد مشتركة بحكم القانون، مثل الممرات والمصاعد والهيكل الإنشائي للمبنى
- الأجزاء المشتركة التنظيمية: مواقف السيارات وغرفة الحارس والحديقة وغيرها من الأجزاء التي تنص لوائح اتحاد الملاك على اعتبارها مشتركة
قد يُمنح حق استخدام بعض الأجزاء المشتركة التنظيمية لسكان محددين. ومن المهم أن يطّلع موظفو الإدارة على مضمون لوائح الإدارة قبل شرحها للمقيمين.
كيف تُتخذ إجراءات تعديل الأجزاء المشتركة؟
يتطلّب تعديل الأجزاء المشتركة، استناداً إلى المادة 17 من قانون الملكية المشتركة، موافقة ما لا يقل عن ثلاثة أرباع الملاك وأصواتهم في الجمعية العامة لاتحاد الملاك. ولا يُستثنى من ذلك حتى فتح ثقوب في الجدران لأعمال تمديدات الأنابيب. ويتحمّل موظفو الإدارة مسؤولية توضيح أن "إجراء التعديل من دون موافقة يفضي إلى مشكلات" للسكان بصورة دقيقة ومحترمة.
من يتحمّل تكاليف إدارة الأجزاء المشتركة؟
يتحمّل جميع السكان تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة على قدم المساواة. ويُعد رسم الإدارة الشهري المصدر المالي لذلك. وفي المباني السكنية المملوكة، تكون هناك أيضاً حاجة إلى صندوق احتياطي للإصلاحات. كما أن من يتسبب في إتلاف تجهيزات الأجزاء المشتركة يتحمّل تكلفة ذلك بنفسه. وقد يمكن الاستفادة من تأمين المسؤولية الشخصية في بعض الحالات، وكلما استطاع موظفو الإدارة إرشاد السكان إلى كيفية الاستفادة منه، ازداد مستوى الثقة.
تزايد المباني السكنية المزوّدة بمساحات عمل
مع انتشار العمل عن بُعد، يزداد عدد المباني السكنية التي توفّر مساحات عمل ضمن الأجزاء المشتركة. ومن المهم لموظفي الإدارة الإلمام بالمزايا الرئيسية للعقارات التي تحتوي على مساحات عمل.
- يمكن استخدامها كبيئة عمل تتيح تركيزاً أكبر من المنزل
- تسهم في رفع رضا السكان وتحسين معدلات استقرارهم
- تعزّز القدرة التنافسية في التسويق العقاري بوصفها قيمة مضافة
ومن ناحية أخرى، إذا نظرنا إلى الأمر من منظور استراتيجيات التميّز في إدارة العقارات المؤجرة، فإن جودة المرافق المشتركة تُعد عنصراً مهماً في الحد من الشواغر. ويُنتظر من شركة الإدارة أن تشارك بشكل استباقي أيضاً في إدارة حالة المرافق المشتركة وتنظيفها ووضع قواعد استخدامها.
مقالات يُنصح بقراءتها مع هذا الموضوع
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. هل يُحظر وضع الأغراض في الشرفة؟
بما أن الشرفة تُعد جزءاً مشتركاً، يُحظر ترك الأغراض التي قد تسد مسار الإخلاء. ولأن اللوائح الإدارية تحدد التفاصيل، فمن الضروري توعية السكان بذلك.
س. إذا وقع تسرّب مياه في جزء مشترك، فمن يتحمّل المسؤولية؟
إذا كان التسرّب ناتجاً عن أنابيب المياه والصرف (وهي من الأجزاء المشتركة)، تتحمّل جمعية الملاك المسؤولية. أما إذا كان التسرّب بسبب إهمال من الساكن، فتقع التكلفة عليه. ويُعد تحديد السبب من أهم المهام الأولية لموظفي الإدارة.
س. أين تُحدَّد قواعد استخدام مساحة العمل؟
يحدّدها اتحاد الملاك ضمن اللوائح التفصيلية للاستخدام. وعندما تتعاون شركة الإدارة في وضع قواعد مثل ساعات الاستخدام والضوضاء وآلية الحجز، يمكن الوقاية من المشكلات قبل وقوعها.
س. من يتحمّل تكلفة استبدال إنارة الأجزاء المشتركة عند تعطلها؟
تُغطّى تكاليف الكهرباء والإصلاح في الأجزاء المشتركة من رسوم الإدارة. ويحافظ موظفو الإدارة على ثقة السكان من خلال متابعة حالة التجهيزات في الجولات الدورية والاستجابة المبكرة.
س. كيف ينبغي التعامل إذا طلب أحد الأفراد تعديل جزء مشترك؟
يجب شرح أن الأمر يتطلب موافقة الجمعية العامة لاتحاد الملاك، وإرشاده إلى طرحه بوصفه بنداً على جدول الأعمال. ومن المهم أيضاً توضيح أن التعديل من دون موافقة قد يكون سبباً مباشراً للمشكلات.
