Al considerar una inversión en un apartamento de segunda mano, muchos inversores se preguntan cómo se maneja el "depósito en garantía". Si comprende correctamente los tipos de depósito, el monto de referencia, el momento del pago y qué ocurre en caso de cancelación, podrá llevar a cabo una operación inmobiliaria sin contratiempos.
¿Por qué la rentabilidad de la inversión en apartamentos de segunda mano es alta?
El mayor atractivo de invertir en apartamentos de segunda mano es su alta rentabilidad. Como el precio de adquisición es más bajo que el de una propiedad nueva, la rentabilidad real aumenta incluso con un nivel de alquiler similar.
Rentabilidad real = (ingresos anuales por alquiler − gastos diversos) ÷ precio de compra del inmueble
En inmuebles usados relativamente nuevos, también es posible fijar alquileres equivalentes a los de una propiedad nueva, por lo que en algunos casos se logra una rentabilidad del 5 al 8%.
¿Qué es el depósito en garantía en la inversión inmobiliaria?
El depósito en garantía es una suma que el comprador paga al vendedor al celebrar un contrato de compraventa inmobiliaria para acreditar la formalización del contrato. Su entrega constituye una manifestación de voluntad por ambas partes. Existen tres tipos de depósito en garantía.
Depósito de desistimiento
El depósito de desistimiento sirve para reservar el derecho de cancelar el contrato mediante la entrega del depósito. Mientras el contrato no se haya ejecutado, el comprador puede cancelar renunciando al depósito y el vendedor puede cancelar devolviendo el doble del importe. Es la modalidad más habitual.
Depósito por incumplimiento
El depósito por incumplimiento es un depósito que se confisca por separado de la indemnización por daños y perjuicios cuando se produce un incumplimiento contractual. Si el incumplimiento es por parte del vendedor, este debe pagar el doble del depósito.
Depósito probatorio
El depósito probatorio sirve para acreditar la celebración del contrato, y su importe suele fijarse en una cuantía reducida. Rara vez se utiliza por sí solo; lo habitual es combinarlo con un depósito de desistimiento o un depósito por incumplimiento.
¿Cómo se determinan el importe orientativo y el momento de pago del depósito en garantía?
Importe orientativo general y límite legal
El importe orientativo del depósito en garantía es el 10% del precio de compraventa. Si el vendedor es un agente inmobiliario autorizado, la ley establece un límite máximo del 20% del precio de venta.
Principio sobre el momento de pago
En principio, el depósito en garantía se liquida deduciéndolo del precio de compraventa en el momento del pago final del saldo. Para simplificar la operación, en muchos casos se formaliza el contrato por el importe resultante de restar el depósito al precio total. En algunos casos puede requerirse un pago intermedio, pero no es obligatorio y se decide por acuerdo entre las partes.
Tres puntos de atención sobre el depósito en garantía
1. Diferencia frente al dinero de solicitud y al pago inicial
El dinero de solicitud se paga a la agencia inmobiliaria para mostrar la intención de compra y, por lo general, una vez celebrado el contrato se aplica al depósito en garantía. El pago inicial es una cantidad que se prepara con fondos propios y, aunque no tiene una definición legal específica, en la práctica se trata como depósito en garantía.
2. Comprender el plazo dentro del cual puede cancelarse
La cancelación incondicional mediante el depósito de desistimiento está permitida "hasta que una de las partes haya comenzado a cumplir el contrato". Una vez que se inicia la entrega o el registro de la transferencia de propiedad, la cancelación incondicional deja de ser posible. Por eso, es importante tomar una decisión a tiempo.
3. Diferencia frente a la cláusula de financiación
La "resolución por cláusula de financiación" en caso de que no se apruebe el préstamo y la "cancelación mediante depósito" son mecanismos distintos. La cláusula de financiación es una disposición especial para proteger al consumidor y no exige renunciar al depósito.
Para la planificación financiera de la inversión en apartamentos de segunda mano, también puede ser útil consultar las competencias integrales necesarias para la inversión inmobiliaria.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Es siempre necesario un depósito en garantía para invertir en un apartamento de segunda mano?
En las compraventas inmobiliarias, el pago de un depósito en garantía es una práctica habitual. No es una obligación legal, pero en la práctica es casi indispensable como prueba del contrato.
P2. ¿Cuánto debería preparar como depósito en garantía?
Como referencia general, suele ser entre el 5 y el 10% del precio de compraventa. Si el vendedor es un agente inmobiliario autorizado, el límite legal es del 20%.
P3. ¿Puedo dejar de comprar después de haber pagado el depósito en garantía?
Si todavía no ha comenzado la ejecución del contrato, es posible resolverlo incondicionalmente renunciando al depósito de desistimiento. Sin embargo, una vez iniciada la ejecución, normalmente será necesario indemnizar los daños.
P4. Si no me aprueban el préstamo, ¿me devuelven el depósito en garantía?
Si la cláusula de financiación está claramente indicada en el contrato, el depósito en garantía será devuelto cuando la resolución se deba a la denegación del préstamo.
P5. ¿Qué es un pago intermedio?
Es un pago fraccionado opcional que se realiza entre el depósito en garantía y el pago del saldo restante. Se utiliza para nivelar el flujo de fondos en operaciones de gran importe, pero no es obligatorio y se determina por acuerdo entre las partes.
