Con el debilitamiento del yen, la inversión de los ricos del mundo chino en inmuebles de lujo de Tokio, especialmente en penthouses del centro urbano, se está intensificando. Las compras con fines de rendimiento de inversión y protección de activos van en aumento, y la estabilidad jurídica y la transparencia del mercado japonés son muy valoradas. En este artículo, explicamos las últimas tendencias del mercado de penthouses en Tokio y las estrategias de inversión de los inversores chinos.
¿Por qué los ricos chinos eligen inmuebles japoneses?
Las razones por las que los ricos del mundo chino eligen inmuebles de lujo japoneses se dividen principalmente en dos: propósito de inversión y protección de activos y residencia.
En términos de inversión, los inmuebles japoneses son atractivos como fuente estable de ingresos con un rendimiento esperado de alrededor del 3,5-4%, superior al menos del 2% de las principales ciudades chinas. El debilitamiento del yen crea la sensación de que los precios son bajos, y hay estudios que muestran que desde 2022 el 87,5% de los inversores del mundo chino consideran que "ahora es el momento de comprar".
En términos de protección de activos, aumentan los casos de compra de inmuebles japoneses, percibidos como "activos seguros" por su seguridad y estabilidad política, como base para estancias de negocios o viajes. También se observan movimientos de trasladar fondos a Japón, geográficamente cercano, ante el aumento de las fricciones antichinas en Occidente.
¿Cuáles son las áreas populares en Tokio?
Las áreas de inmuebles populares entre los ricos del mundo chino se concentran en los distritos premium del centro de Tokio.
- Minato-ku (Akasaka, Roppongi, Aoyama): abundan los rascacielos con excelentes vistas y marca
- Shibuya-ku (Hiroo, Ebisu, Daikanyama): altamente valorado como barrio residencial de lujo
- Chiyoda-ku (Banchō, alrededores de Kasumigaseki): ubicación escasa en el corazón del centro
Para la clase ultra-rica, los inmuebles de entre 300 y 500 millones de yenes son el centro, y los compran casi siempre en efectivo. Los penthouses amplios de más de 120 m² son especialmente populares, y pertenecer a un "área de marca" en sí mismo es un símbolo de estatus.
¿Qué tipos de inmuebles son preferidos?
El propósito de uso de los inmuebles se divide principalmente en inversión y residencia.
Para inversión: edificios completos de renta
Consiste en adquirir edificios de apartamentos, condominios o edificios de oficinas completos para obtener ingresos por alquiler. El mercado de alquiler residencial japonés tiene una baja tasa de desocupación y es posible obtener rendimientos del 3-4% que no están disponibles en el país de origen.
Para residencia: penthouses de lujo
Aumentan los casos de compra de penthouses de más de 120 m² en los pisos superiores de rascacielos como segunda residencia. Entre los ricos del mundo chino, muchos que viven en casas unifamiliares de 300-500 m² tienden a buscar espacios más amplios que los japoneses. También se observan compras con miras a la educación de los hijos y a una futura migración.
¿Qué ejemplos de compras hay en INA?
INA&Associates Co., Ltd. tiene un extenso historial como especialista que conecta inversores extranjeros con inmuebles nacionales. Recientemente intermedió y recibió la gestión de la adquisición de un edificio de apartamentos por un inversor chino en Shinjuku-ku, Tokio. La empresa es valorada por su capacidad de tasación de alquileres usando IA y de mantener altas tasas de ocupación, logrando tanto rendimientos garantizados como mantenimiento del valor de los activos. Ha acumulado resultados atendiendo las necesidades de inversores extranjeros, centrados en propiedades del centro urbano como la compraventa de derechos de propiedad compartida de un condominio de lujo en Hatagaya, Shibuya-ku.
¿Dónde radica la estabilidad del mercado inmobiliario japonés?
El mercado inmobiliario japonés es muy estable y transparente, lo que representa un gran atractivo para los inversores extranjeros.
- Propiedad plena del suelo posible: a diferencia de China, donde la propiedad privada del suelo no está permitida, los derechos legales están claros
- Tendencia alcista de precios en zonas urbanas: los precios inmobiliarios de las grandes ciudades encabezadas por Tokio muestran una tendencia alcista moderada
- Marco legal establecido: protección de contratos y propiedad bien establecida, con alta previsibilidad
- Proximidad geográfica y cultural: a pocas horas en avión, afinidad como zona de cultura de caracteres chinos
¿Cuáles son los puntos del sistema legal y fiscal para inversores extranjeros?
En Japón, en principio no hay restricciones para la adquisición de inmuebles por extranjeros. Se pueden obtener los mismos derechos de propiedad que los japoneses.
Principales impuestos
| Impuesto | Tasa/Referencia |
|---|---|
| Impuesto sobre adquisición de inmuebles | 3-4% del valor catastral |
| Impuesto de registro | 0,4-2% |
| Impuesto sobre bienes inmuebles | 1,4% del valor catastral (anual) |
| Impuesto de planificación urbana | 0,3% del valor catastral (anual) |
| Impuesto sobre renta inmobiliaria de no residentes | 20,42% |
| Impuesto sobre plusvalías (tenencia superior a 5 años) | Aprox. 20% |
Como el sistema fiscal cambia con frecuencia, se recomienda verificar la información actualizada y consultar con un especialista.
¿Cómo evolucionará el mercado en el futuro?
Según el análisis de expertos, se prevé que las compras de inmuebles japoneses por parte de los ricos del mundo chino continúen en el futuro. El mantenimiento de la tendencia a un yen débil, el estancamiento del mercado inmobiliario en China continental y la necesidad de diversificar activos en el extranjero sustentan la demanda.
INA también tiene previsto fortalecer la intermediación entre inversores extranjeros e inmuebles nacionales japoneses, aprovechando su experiencia en intermediación de compraventa de inmuebles de lujo y gestión de alquileres. Las consultas desde el mundo chino van en aumento, especialmente el interés en condominios ultra-lujosos en Tokio.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Hay restricciones para que los extranjeros compren inmuebles en Japón?
En principio no hay restricciones. Se pueden obtener los mismos derechos de propiedad que los japoneses, y se pueden comprar libremente desde un piso hasta un edificio completo.
P. ¿Pueden los no residentes obtener ingresos por alquiler?
Sí. Se gravan como renta inmobiliaria en Japón a un tipo del 20,42%, pero si se encomienda la gestión a una empresa administradora, es posible una operación estable a distancia.
P. ¿El inmueble japonés sigue siendo atractivo aunque se acabe la ventaja del yen débil?
Incluso si se reduce la ventaja del yen débil, se prevé que la valoración del inmueble japonés se mantenga por su estabilidad jurídica, nivel de rendimiento y buena calidad de vida.
P. ¿Cuál es el rango de precios de los penthouses populares en Tokio?
En las áreas premium del centro como Minato-ku y Shibuya-ku, el centro está en torno a los 300-500 millones de yenes. Los ultra-ricos tienden a comprar casi siempre en efectivo.
