Para quienes están considerando la compra de un apartamento en Japón, la "explicación de puntos importantes" (Jūyō Jikō Setsumei) previa a la firma del contrato es un proceso absolutamente fundamental. Aunque la explicación corre a cargo de un agente inmobiliario certificado (宅地建物取引士), la abundancia de tecnicismos puede resultar abrumadora para quienes compran por primera vez y no saben en qué fijarse.
Tras muchos años de trayectoria en el sector inmobiliario, he comprobado de primera mano que el grado de comprensión de la explicación de puntos importantes influye directamente en la satisfacción del comprador después de adquirir la propiedad. En este artículo explico los 13 puntos que deben verificarse en dicha explicación, basándome en transacciones reales de compraventa de apartamentos.
1. Información básica del inmueble
Lo primero que debe comprobarse es el nombre oficial del inmueble, su ubicación, su estructura y su superficie. Verifique que estos datos coincidan con lo registrado en el extracto del registro de la propiedad (touki-bo tohon).
En cuanto a la superficie, existen dos medidas distintas: la «superficie de eje de muros» (hekishin menseki) y la «superficie interior neta» (uchinori menseki). La superficie de eje de muros se mide desde el centro de los muros y es la que suele figurar en los folletos publicitarios. La superficie interior neta se mide desde el interior de los muros y es la que consta en el registro. La superficie utilizada para calcular el impuesto sobre bienes inmuebles puede diferir aún más, ya que incluye la cuota correspondiente de las áreas comunes.
2. Verificación de la titularidad y las hipotecas
Confirme mediante el registro de la propiedad que el vendedor es efectivamente el titular registrado del inmueble. Si el vendedor adquirió el bien mediante un préstamo hipotecario, es posible que exista una hipoteca inscrita. En ese caso, el vendedor deberá gestionar su cancelación antes de la entrega del inmueble.
3. Zonificación y restricciones de edificación
Compruebe la zona de planificación urbana y la clasificación de uso del suelo en que se encuentra el inmueble. En una zona comercial de vecindad pueden construirse edificios de apartamentos de cierto tamaño y establecimientos comerciales. Los índices de edificabilidad y de aprovechamiento urbanístico son datos relevantes de cara a una posible reconstrucción futura.
Si el inmueble cuenta con una «designación de sitio unificado» (ichidanchi nintei), varios edificios y parcelas se consideran una sola entidad. Esto puede conllevar relajaciones en las exigencias de acceso a vía pública y en el índice de aprovechamiento, pero también implica que los edificios individuales no pueden reconstruirse de forma independiente. Esta situación es relativamente habitual en grandes complejos residenciales.
4. Acceso a vía pública y tipo de vía
Compruebe desde qué orientación y hacia qué tipo de vía tiene acceso la parcela. El régimen jurídico según la Ley de Normas de Edificación varía en función del tipo de vía. Si la parcela da a una vía exclusiva para peatones, no será posible el acceso en vehículo. Si linda con una vía inscrita en el plan urbanístico, infórmese sobre posibles futuros ensanches.
5. Suministros (agua, electricidad, gas)
Verifique si el abastecimiento de agua es público o privado, si el gas es gas natural de red o gas propano, y quién es el suministrador de electricidad.
En los edificios de apartamentos, algunos utilizan un sistema de compra de electricidad en bloque (ikkatsu juuden). En ese caso, los residentes no pueden elegir libremente su compañía eléctrica y deben contratar con el suministrador designado. Asegúrese de conocer los trámites a seguir tras la mudanza.
6. Reglamento de la comunidad y restricciones de uso
El reglamento de la comunidad (kanri kiyaku) es el documento que más directamente rige la convivencia diaria en los edificios de apartamentos. Los cuatro puntos principales a verificar son los siguientes.
Restricciones de uso
Las partes de uso privativo suelen estar definidas como destinadas «exclusivamente a uso residencial». El uso como oficina, vivienda compartida o alojamiento turístico de corta duración está prohibido en la gran mayoría de los casos.
Normas sobre mascotas
Incluso en edificios que permiten animales de compañía, existen restricciones sobre las especies y el tamaño de los animales autorizados. Para perros y gatos, suele especificarse un límite de tamaño en edad adulta. Generalmente es obligatorio solicitar autorización al consejo de propietarios antes de tener una mascota.
Normativa sobre revestimientos de suelo
Si desea sustituir el revestimiento del suelo durante una reforma, el reglamento de la comunidad suele establecer un nivel mínimo de aislamiento acústico a impactos ligeros (índice LL). Comunicar este requisito a su empresa constructora garantizará que las obras cumplan con el reglamento.
Restricciones de ruido e instrumentos musicales
Aunque el uso de instrumentos musicales no esté expresamente prohibido, no se toleran los niveles de ruido que perjudiquen a los vecinos. En algunos casos también se prohíbe instalar objetos pesados que puedan afectar a la estructura del edificio, como un piano de cola.
7. Derechos de uso exclusivo
Algunas partes de las zonas comunes pueden estar asignadas al uso exclusivo del propietario de un determinado piso. Las más habituales son la terraza, la puerta de entrada, los marcos de ventana y los cristales. Si el inmueble dispone de una azotea privativa, suele aplicarse una cuota mensual de uso; inclúyala en su presupuesto mensual.
Las plazas de aparcamiento y los espacios para bicicletas no están sujetos a derechos de uso exclusivo, sino a contratos individuales con el consejo de propietarios. Los derechos de uso del anterior propietario no son transmisibles, por lo que deberá realizar una nueva solicitud tras recibir las llaves.
8. Fondo de reserva y cuotas de comunidad
Compruebe los importes mensuales del fondo de reserva y de las cuotas de comunidad, así como el saldo acumulado del fondo de reserva de todo el edificio.
En los últimos años, muchos edificios de apartamentos han abordado revisiones al alza de sus aportaciones al fondo de reserva, en previsión de obras de rehabilitación importantes en un plazo de 10 a 15 años. Un consejo de propietarios que mantiene un fondo de reserva adecuado es precisamente señal de una buena gestión. Un fondo insuficiente puede dar lugar a derramas extraordinarias de cientos de miles de yenes cuando lleguen las grandes obras.
Compruebe también si existen impagos de cuotas o aportaciones al fondo de reserva. Un índice elevado de morosidad puede indicar problemas en la gestión del consejo de propietarios.
9. Precio de compraventa y arras
Verifique el precio total del inmueble y el importe de las arras (tetsukekin). Las arras se imputarán al precio de compraventa, pero tienen una relevancia fundamental en caso de resolución del contrato.
La fecha límite para el pago del saldo (precio de compraventa menos arras) también es importante, ya que constituye en la práctica el plazo final para la entrega del inmueble.
10. Condiciones de rescisión del contrato
Esta es una de las secciones más importantes para el comprador. Asegúrese de entender con precisión los tipos de rescisión posibles y las condiciones de cada uno.
Rescisión mediante las arras
El comprador puede rescindir el contrato perdiendo las arras; el vendedor puede hacerlo devolviendo el doble de las arras. Sin embargo, existe un plazo para ello, generalmente de algunas semanas a un mes tras la firma. Si la entrega se produce en una fecha lejana, puede establecerse un plazo más largo.
Rescisión por denegación de financiación
Si no se obtiene la aprobación definitiva del préstamo hipotecario, el contrato puede rescindirse sin penalización y las arras serán devueltas íntegramente. Compruebe siempre el plazo de ejercicio de esta cláusula.
Rescisión por incumplimiento
Una vez vencido el plazo de rescisión mediante arras, cualquier resolución del contrato por motivo distinto a la denegación del préstamo conlleva una penalización importante, equivalente al 10-20 % del precio de compraventa. En la práctica, las transacciones entre particulares rara vez llegan a este punto, pero el comprador debe ser consciente de este riesgo.
11. Aspectos importantes del préstamo hipotecario
Tras la aprobación definitiva del préstamo y hasta la entrega del inmueble, evite contratar cualquier nuevo préstamo. Los créditos para automóviles, el crédito revolving e incluso la financiación a plazos del teléfono móvil cuentan como deudas para las entidades prestamistas.
Las entidades financieras siguen revisando su situación económica periódicamente tras la aprobación y podrían revocarla si se produce algún cambio. También es fundamental mantener el estado de salud requerido para la adhesión al seguro de vida colectivo vinculado a la hipoteca (danshin).
12. Prorrateo del impuesto sobre bienes inmuebles
El impuesto sobre bienes inmuebles se gira anualmente sobre el titular registrado a 1 de enero. En la compraventa, se prorratea a diario tomando como referencia la fecha de entrega del inmueble.
Si la entrega se produce a principios de año (aproximadamente entre enero y marzo), es posible que la cuota del año en curso aún no esté determinada. En ese caso, lo habitual es calcular el prorrateo sobre la base del impuesto del año anterior. Las cuotas de comunidad y otros gastos periódicos se prorratean de la misma manera.
13. Proyectos de construcción cercanos y mapas de riesgos naturales
Compruebe si hay obras en curso o planificadas en los alrededores del inmueble. La construcción de nuevos edificios de apartamentos o establecimientos comerciales podría afectar a la luz solar, los niveles de ruido y las vistas.
Los mapas de riesgos naturales (ハザードマップ) son otro elemento imprescindible a revisar. Verifique si el inmueble se encuentra en zona de inundación, zona de riesgo de deslizamiento de tierras o zona de riesgo de tsunami, e identifique el punto de evacuación más cercano. No se confíe por el hecho de estar fuera de una zona de riesgo de inundación: ante la creciente frecuencia de fenómenos meteorológicos extremos en los últimos años, la preparación es esencial.
Lista de documentos a llevar el día de la firma
Por último, un resumen de los documentos y elementos necesarios el día de la firma del contrato.
- Documento de identidad (carnet de conducir, tarjeta My Number, etc.)
- Sello personal (generalmente basta con un sello ordinario, pero compruebe de antemano si se requiere uno registrado)
- Timbres fiscales (importe proporcional al precio: 10 000 ¥ para precios entre 10 y 50 millones de yenes; 30 000 ¥ para precios entre 50 millones y 100 millones de yenes)
- Forma de pago para las arras (banca online, etc.)
- En caso de copropiedad: certificado de registro del sello del copropietario, poder notarial y sello registrado
Conclusión
La explicación de puntos importantes es el momento de mayor trascendencia en materia de divulgación de información en cualquier transacción inmobiliaria. La densidad de los tecnicismos puede resultar intimidante, pero entender cada punto uno a uno le permitirá tomar su decisión de compra con plena tranquilidad.
En INA&Associates Co., Ltd. consideramos prioritario eliminar la asimetría de información en las transacciones inmobiliarias. Estamos convencidos de que, cuando se comparte la misma información, se llega a las mismas conclusiones. Si está considerando la compra de un apartamento, le animamos a utilizar este artículo como guía y a formular todas las preguntas que necesite durante la explicación de puntos importantes.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Cuándo tiene lugar la explicación de puntos importantes?
Se realiza antes de la firma del contrato de compraventa. La ley exige que sea impartida en persona o por videoconferencia por un agente inmobiliario certificado. Le recomendamos no esperar al día de la firma para conocer el contenido: solicite los documentos con antelación y estúdielos detenidamente.
P. ¿Son inevitables las subidas del fondo de reserva?
Dado que los edificios se deterioran con el tiempo, las grandes obras de rehabilitación son inevitables. Un consejo de propietarios que revisa sus aportaciones de forma planificada es precisamente señal de una gestión rigurosa. Existen dos métodos: el de aumentos progresivos y el de cuota fija; compruebe cuál aplica su comunidad.
P. ¿Qué precauciones debo tomar tras la aprobación definitiva de la hipoteca?
Evite contraer nuevas deudas (crédito para automóvil, crédito revolving, financiación del teléfono, etc.), no cambie ni abandone su empleo y mantenga su estado de salud. Las entidades financieras consultan periódicamente su historial crediticio hasta el momento del desembolso del préstamo.
