Al finalizar un contrato de alquiler en Japón, la pregunta que más preocupa a los inquilinos es siempre la misma: ¿cuánto dinero del shikikin (敷金, el depósito de garantía) me devolverán? A diferencia del reikin (礼金, el «dinero de agradecimiento» que se entrega al propietario al firmar el contrato) o de la comisión de la inmobiliaria, el shikikin es dinero que el inquilino ha depositado como garantía, por lo que en principio debe devolverse total o parcialmente. Sin embargo, el importe real que se recupera depende en gran medida del alcance de la obligación de restauración del inmueble (原状回復, genjō-kaifuku) y del estado en que se entrega la vivienda.
Este sistema resultará a la vez familiar y extraño para un lector hispanohablante. Es familiar porque España e Iberoamérica también conocen la fianza de alquiler como garantía frente a impagos o daños. Pero es extraño porque el mercado japonés añade capas que no existen en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) española: el reikin no reembolsable, el hoshōkin (保証金) con su correspondiente shikibiki (敷引き, una deducción pactada de antemano) habitual en Kansai y Kyūshū, y una obligación de restauración regulada con un nivel de detalle normativo que no tiene equivalente directo en el mundo hispanohablante.
En nuestra experiencia como gestores inmobiliarios en Japón, hemos visto numerosos malentendidos en torno a la liquidación del depósito al finalizar el alquiler. En la mayoría de los casos no hay mala fe: el problema es que propietario e inquilino inician el contrato sin haber acordado un criterio común sobre «hasta dónde llega la responsabilidad del inquilino». Por eso, que ambas partes conozcan los mismos criterios es la forma más fiable de prevenir conflictos.
En este artículo repasamos, paso a paso, la posición legal del shikikin, los límites de la obligación de restauración, la práctica de la inspección de salida (tachiai, 立会い) y cómo actuar ante una liquidación que no resulte convincente, con las claves que todo inversor extranjero en el mercado residencial japonés debería conocer antes de firmar un contrato de alquiler.
Qué es el shikikin y en qué se diferencia del reikin y el hoshōkin
La posición legal del shikikin
El shikikin (敷金) es la suma de dinero que el inquilino entrega al propietario para garantizar las obligaciones derivadas del contrato de alquiler, como el impago de la renta o los gastos de restauración que le correspondan. El artículo 622-2 del Código Civil japonés, introducido por la reforma que entró en vigor el 1 de abril de 2020, definió por primera vez el shikikin como el dinero entregado, cualquiera que sea su denominación, con el fin de garantizar las obligaciones del arrendatario derivadas del contrato de arrendamiento, incluida la renta. La misma norma establece que, cuando el contrato termina y el propietario recupera la posesión de la vivienda (o cuando el inquilino cede legítimamente su derecho de arrendamiento), el propietario debe devolver el importe restante una vez descontadas las deudas del inquilino derivadas del contrato.
En otras palabras, el shikikin no es un ingreso del propietario, sino dinero en depósito. Si no existe un motivo justificado para descontar, la regla es la devolución íntegra, y es el propietario quien debe justificar cualquier deducción.
En qué se diferencian el reikin, el hoshōkin y el shikibiki
Para un lector acostumbrado a la fianza única de los contratos occidentales, la variedad de pagos iniciales del alquiler japonés puede sorprender. La siguiente tabla resume las cinco figuras más comunes:
| Concepto | Naturaleza | ¿Se devuelve? |
|---|---|---|
| Shikikin (敷金) | Depósito en garantía de obligaciones | Sí, en principio, tras la liquidación |
| Reikin (礼金) | Dinero de agradecimiento entregado al propietario al firmar | No |
| Hoshōkin (保証金) | Depósito equivalente al shikikin, habitual en Kansai y Kyūshū | Sí, descontado el shikibiki |
| Shikibiki (敷引き) | Importe pactado que se descuenta del hoshōkin de antemano | No |
| Comisión de la inmobiliaria | Retribución a la agencia intermediaria | No |
A diferencia de España, donde la LAU regula una única fianza legal (normalmente equivalente a una mensualidad en vivienda), en Japón coexisten hasta cinco pagos distintos con reglas de devolución diferentes, lo que exige al inversor extranjero leer el contrato con especial atención antes de dar por hecho qué importe recuperará.
Importes de referencia y el riesgo de las propiedades sin shikikin
En la vivienda residencial, el shikikin equivale habitualmente a entre una y dos mensualidades de renta. En estudios para una sola persona suele ser inferior a una mensualidad, mientras que en viviendas familiares o que admiten mascotas ronda las dos mensualidades. En la región de Kansai y en Kyūshū persiste la costumbre de depositar varias mensualidades bajo la denominación de hoshōkin, descontando al salir un importe fijo en concepto de shikibiki. Sobre la validez de esta cláusula de shikibiki, el Tribunal Supremo de Japón, en su sentencia de 24 de marzo de 2011 (Heisei 23), estableció que puede declararse nula conforme al artículo 10 de la Ley de Contratos de Consumo si el importe resulta excesivo en comparación con el coste habitual de reparar el desgaste normal, la renta pactada y la existencia de otros pagos únicos, pero aclaró que la mera existencia de una costumbre regional no basta, por sí sola, para invalidarla automáticamente ni para convalidarla sin más.
Por otro lado, en los anuncios que promocionan shiki-zero (sin shikikin), conviene tener presente que la ausencia de depósito no equivale a la ausencia de obligación de restauración. Al no existir un depósito que sirva de garantía, es más probable que los gastos de reparación se reclamen directamente en efectivo al finalizar el contrato. Para un inversor o inquilino extranjero, esto significa revisar con detalle, antes de firmar, qué dice el contrato sobre los gastos a la salida.
Hasta dónde llega la obligación de restauración del inquilino
El límite que aclaró la reforma del Código Civil
El nuevo artículo 621 del Código Civil, introducido por la reforma vigente desde el 1 de abril de 2020, establece expresamente que el desgaste y el deterioro producidos por el uso y disfrute normales del inmueble, así como el envejecimiento natural, no forman parte de la obligación de restauración del inquilino. El mismo artículo añade que tampoco existe dicha obligación cuando el daño se debe a una causa no imputable al inquilino. Esta regla no era nueva en la práctica: venía siendo el criterio de la Guía sobre problemas de restauración de la vivienda publicada por el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT) en su versión revisada de agosto de 2011 (Heisei 23); lo que hizo la reforma fue elevar ese criterio administrativo al rango de ley.
Conviene subrayar que genjō-kaifuku (原状回復) no significa devolver la vivienda exactamente al estado en que se entregó al inicio. Significa reparar únicamente los daños causados por el dolo o la negligencia del inquilino, o por un uso que exceda lo normal. Entender esta diferencia cambia por completo cómo se interpreta la factura final de liquidación, y es, probablemente, el punto donde más fricción sufren los inquilinos extranjeros habituados a sistemas de depósito más simples.
Ejemplos de reparto de responsabilidad y el papel de la antigüedad
| Estado | Responsable | Criterio |
|---|---|---|
| Marcas en el suelo por la colocación de muebles | Propietario | Desgaste propio de la vida cotidiana |
| Decoloración del papel de pared o del suelo por el sol | Propietario | Envejecimiento natural |
| Agujeros de chinchetas o alfileres (que no llegan a la base) | Propietario | Se considera uso normal |
| Manchas y olor por alquitrán de tabaco | Inquilino | Suciedad que excede el uso normal |
| Moho o corrosión por dejar la condensación sin tratar | Inquilino | Agravamiento por falta de mantenimiento |
| Arañazos de mascotas en columnas o carpintería | Inquilino | Daño que excede el uso normal |
| Agujeros de clavos o tornillos que llegan a la base | Inquilino | Intervención que excede el uso normal |
Incluso cuando el daño se atribuye al inquilino, esto no significa que deba pagar el coste íntegro de un elemento nuevo. La guía del MLIT plantea reducir la proporción a cargo del inquilino en función de la antigüedad del elemento. Por ejemplo, para el papel de pared se toma una vida útil de referencia de seis años, calculando el reparto sobre una línea que llega a un valor residual de 1 yen (aprox. 0,006 €, al tipo de referencia de 170 JPY/EUR) al cabo de esos seis años. Cuanto más tiempo se haya residido en la vivienda, menor es la proporción a cargo del inquilino, y a partir de seis años de residencia el coste de reposición del papel de pared que le corresponde pagar es, en la práctica, casi nulo. Ahora bien, elementos consumibles como el papel de las puertas fusuma o de los shōji, así como la limpieza profesional (hausu kurīningu), se excluyen de este cálculo por antigüedad: no todos los conceptos se amortizan de la misma manera.
Aunque el daño afecte solo a una parte de una pared, por razones de ejecución de la obra a veces se sustituye el paño completo. La guía admite, en principio, calcular el reparto del papel de pared por metro cuadrado, pero también permite cargar al inquilino el paño completo que contiene el daño cuando existen razones de ejecución, como la necesidad de igualar color y motivo. Por ello, cuando una factura indica sustitución de papel de pared en toda la habitación, vale la pena pedir que se justifique el motivo.
Cláusulas especiales que amplían la responsabilidad del inquilino y su validez
Es habitual encontrar en el contrato una cláusula que dice: los gastos de limpieza profesional a la salida correrán a cargo del inquilino. El Tribunal Supremo de Japón, en su sentencia de 16 de diciembre de 2005 (Heisei 17), estableció que para poder trasladar al inquilino la reparación de un desgaste normal es necesario que el alcance de esa reparación esté especificado concretamente en el propio contrato, o que, al menos, se haya explicado verbalmente de forma clara y que conste que el inquilino comprendió y aceptó su contenido.
Dicho de otro modo, una cláusula ambigua que no precisa importe ni alcance, o una que impone unilateralmente una carga excesiva, puede impugnarse desde la perspectiva de la Ley de Contratos de Consumo. No obstante, cada caso depende del contenido concreto del contrato y de las circunstancias, por lo que no conviene decidir por cuenta propia de forma tajante: lo recomendable es consultar con un profesional.
Además, en Tokio, la Ordenanza de Prevención de Conflictos en el Arrendamiento de Vivienda (nombre oficial: Ordenanza relativa a la prevención de conflictos en el arrendamiento de vivienda en Tokio, vigente desde octubre de 2004) obliga a los agentes inmobiliarios que intermedian o representan en un contrato nuevo de vivienda residencial en la ciudad a explicar por escrito, antes de la firma, los principios legales y jurisprudenciales sobre restauración a la salida y reparaciones durante el arrendamiento (quedan excluidos los contratos de renovación y los locales de uso comercial). La prefectura de Osaka, entre otras, publica directrices propias similares. Para un inversor extranjero, ese documento explicativo que se entrega antes de firmar se convierte, en la práctica, en la prueba más importante a la hora de liquidar el depósito al finalizar el contrato, algo que conviene conservar desde el primer día y que rara vez se advierte a quien alquila por primera vez en Japón.
Puntos prácticos que revisar en la inspección de salida (tachiai)
Qué preparar antes de la inspección
- Fotografías del interior tomadas al entrar y la lista de comprobación del momento de entrada
- El contrato de arrendamiento, el documento de explicación de condiciones importantes (jūyō jikō setsumei-sho) y una copia de las cláusulas especiales
- Correos o registros de las incidencias de instalaciones comunicadas a la administradora de la finca
Sin un registro del estado inicial, no hay forma de distinguir un desperfecto ya existente de un daño nuevo. Conservar las fotografías con fecha verificable las convierte, incluso años después, en un documento de gran valor probatorio, un hábito que en muchos países hispanohablantes no forma parte de la costumbre habitual al alquilar, pero que en Japón resulta decisivo.
Tres puntos clave el día de la inspección
- Comprobar cada observación físicamente, una por una. No basta con escuchar la explicación del encargado: hay que ver el estado con los propios ojos y, si es necesario, fotografiarlo.
- Preguntar por el desglose de costes y la base de cada precio unitario. Conviene confirmar la cantidad, el precio unitario y si se ha tenido en cuenta la antigüedad del elemento.
- No cerrar el importe en el momento. Lo adecuado es recibir el presupuesto por escrito más adelante, estudiarlo con calma y responder después.
El documento de la inspección suele mezclar un apartado para dejar constancia de los hechos observados y otro en el que se manifiesta la conformidad con el reparto de costes. Para las partidas con las que no se está de acuerdo, la práctica recomendada es anotarlo por escrito en el margen antes de firmar. Negarse a firmar suele complicar las cosas; dejar constancia por escrito de la reserva facilita, en cambio, seguir negociando después.
El proceso de liquidación del shikikin y el plazo hasta su devolución
| Fase | Contenido principal | Plazo orientativo |
|---|---|---|
| Aviso de rescisión | Notificación según el plazo de preaviso fijado en el contrato | Lo habitual es un mes antes de la salida (algunos contratos exigen de dos a tres meses) |
| Inspección de salida (tachiai) | Revisión del interior y acuerdo sobre el reparto de responsabilidad | Alrededor de la fecha de entrega de llaves |
| Elaboración del presupuesto y la liquidación | Cálculo del importe a cargo según el presupuesto de la constructora | Entre 2 y 4 semanas tras la inspección |
| Envío y explicación de la liquidación | Presentación de las partidas descontadas y el importe a devolver | Poco después de calcularlo |
| Devolución del shikikin | Transferencia a la cuenta indicada | Según la fecha pactada en el contrato (habitualmente, alrededor de un mes) |
No existe una ley que fije de manera uniforme el plazo de devolución. Sin embargo, conforme al artículo 622-2 del Código Civil, la obligación de devolver nace con la finalización del contrato y la entrega de la vivienda (la devolución del bien arrendado), por lo que, si el pago se demora sin motivo razonable, cabe reclamarlo por escrito. Conviene comprobar, ya en el momento de firmar, si el contrato fija una fecha concreta para la devolución.
Qué hacer ante una liquidación que no resulta convincente
Responder desde la emoción aleja la solución. El primer paso es solicitar por escrito, partida por partida, la cantidad, el precio unitario, el motivo por el que se atribuye la responsabilidad al inquilino y si se ha tenido en cuenta la antigüedad del elemento. En muchos casos, este simple paso basta para que la propia administradora reordene sus cálculos y, en ocasiones, revise el importe a la baja.
A quién acudir y la opción del juicio de menor cuantía
- La línea directa de consumo (Shōhisha Hotline, teléfono 188), que deriva al centro de defensa del consumidor más cercano
- Las ventanillas de consulta de las asociaciones sectoriales de gestión de alquiler
- Las consultas jurídicas gratuitas que organizan los colegios de abogados locales
- Los mecanismos de resolución alternativa de conflictos (ADR) o la mediación civil en el juzgado de menor cuantía (kan'i saibansho)
Cuando la cuantía reclamada no supera los 600.000 yenes (aprox. 3.530 € al tipo de referencia de 170 JPY/EUR; 1 yen ≈ 0,006 €), es posible acudir al juicio de menor cuantía (shōgaku soshō) del juzgado de menor cuantía, un procedimiento pensado para resolverse, en principio, en una sola vista y con sentencia inmediata. Ahora bien, su uso está limitado a diez veces al año por persona en un mismo juzgado, y si la sentencia no resulta favorable, el único recurso posible es una objeción ante ese mismo juzgado, no cabe apelación ante un tribunal de distrito superior, a diferencia de lo habitual en los sistemas procesales de muchos países hispanohablantes, donde la apelación a una instancia superior suele ser la vía natural. Si el litigio resulta complejo, el caso puede derivar hacia un procedimiento ordinario. Es posible presentar la demanda uno mismo, pero solo tiene sentido si se cuenta con pruebas sólidas: ordenar cronológicamente las fotos de entrada, el contrato, la liquidación y el historial de comunicaciones es el punto de partida imprescindible.
Nuestra visión sobre cómo debería gestionarse la liquidación del shikikin
La liquidación del shikikin es el momento en que termina la relación entre propietario e inquilino. Sin embargo, en INA&Associates creemos que es precisamente en ese último momento donde más se revela la actitud de una administradora. Una liquidación que solo presenta un importe, sin explicar la base de cada deducción, erosiona silenciosamente la confianza en la gestión del alquiler, incluso cuando no llega a generar un conflicto formal.
En INA&Associates Co., Ltd. damos prioridad a dejar constancia del estado del interior en el momento de entrada y a explicar, ya en el momento de firmar el contrato, el criterio de reparto de responsabilidad. Lo hacemos partiendo de la idea de que comunicar por adelantado incluso la información que pueda parecer desfavorable reduce, a la larga, la carga de ambas partes. Con una perspectiva de largo plazo, los inmuebles que acumulan liquidaciones transparentes son los que siguen siendo elegidos, tanto por inquilinos como por propietarios.
Y quien sostiene esa explicación no es el sistema, sino las personas del equipo sobre el terreno, nuestro jinzai (人財, literalmente talento como activo, un término que en Japón se prefiere a recurso humano para subrayar que las personas son valor, no coste). Que exista una cultura de criterios compartidos, y de consulta cuando surge la duda, es lo que determina la calidad de una liquidación. Puede consultar el resto de nuestros artículos prácticos en el listado de columnas.
Resumen
El shikikin es dinero en depósito, y la regla general es su devolución cuando no existe un motivo justificado para descontarlo. La obligación de restauración no consiste en devolver la vivienda al estado exacto de entrada, sino que se limita a reparar los daños causados por dolo o negligencia. La guía del MLIT también establece con claridad que la responsabilidad del inquilino disminuye en función de la antigüedad de cada elemento.
Conservar un registro del estado de entrada, revisar las cláusulas especiales del contrato y exigir por escrito la justificación de cada partida en la inspección de salida: estos tres puntos reducen notablemente la incertidumbre al finalizar el alquiler. Lo mismo vale para el propietario: prepararse para ofrecer una liquidación que se pueda justificar evita conflictos innecesarios.
Preguntas frecuentes
¿Se devuelve siempre el shikikin en su totalidad?
Si no hay impago de renta ni daños atribuibles al inquilino, la regla es la devolución íntegra. Sin embargo, si el contrato incluye una cláusula clara y aceptada que atribuye al inquilino el coste de la limpieza profesional, ese importe puede descontarse. Conviene revisar la cláusula correspondiente en el propio contrato.
¿Qué hacer si no tomé fotografías al entrar en la vivienda?
No tener fotografías no significa quedarse sin argumentos. El artículo 621 del Código Civil y la guía del MLIT establecen que la reparación del desgaste normal y del envejecimiento natural corresponde, en principio, al propietario, por lo que es posible, partiendo de ese criterio, pedir la justificación de cada partida. Conviene además comprobar si el reparto tiene en cuenta la antigüedad de cada elemento.
Han pasado varios meses desde mi salida y todavía no me han devuelto el shikikin
Lo primero es comprobar si el contrato fija una fecha de devolución, y reclamar por escrito o por correo electrónico la entrega de la liquidación y la devolución del importe. Es importante reclamar dejando constancia por un medio verificable. Si aun así no hay avance, es el momento de considerar consultar con el centro de defensa del consumidor o de estudiar el juicio de menor cuantía.
Como propietario, ¿por dónde empezar para reducir los conflictos de liquidación?
Lo más eficaz es empezar por registrar en fotografías y por escrito el estado del interior antes de la entrada, y compartir esa información con el inquilino. Conviene además explicar con detalle, ya en el momento de firmar, el criterio de reparto de responsabilidad, y presentar el presupuesto de salida especificando partida, cantidad, precio unitario y la consideración de la antigüedad. Requiere esfuerzo, pero es una inversión pequeña comparada con el tiempo que exige gestionar un conflicto.
