تُعد الشقق الخشبية من أنواع العقارات التي كثيرًا ما يتم اختيارها كنقطة دخول إلى الاستثمار العقاري. فتكلفة بنائها المنخفضة تجعل تحقيق عائد مجزٍ أسهل، ولكن إذا لم يتم فهم خصائصها الإنشائية جيدًا فقد يتأثر معدل الإشغال. في هذا المقال نشرح مزايا وعيوب الشقق الخشبية من منظور استثماري، إلى جانب النقاط العملية لاختيار العقار.
لماذا تحظى الاستثمارات في الشقق الخشبية بالاهتمام؟
السبب الرئيسي لاختيار الشقق الخشبية كعقار استثماري هو انخفاض تكلفة التملك وارتفاع إمكانية تحقيق العائد. فمقارنةً بالهياكل الخرسانية المسلحة (RC) والهياكل الفولاذية (S)، تكون تكاليف البناء والشراء أقل، ولذلك يرتفع العائد الإجمالي حتى مع نفس دخل الإيجار. وإضافةً إلى ذلك، فهي غالبًا مبانٍ من طابقين لا تحتاج إلى مصاعد، ما يساعد أيضًا على إبقاء تكاليف الإدارة عند الحد الأدنى.
ما مزايا الشقق الخشبية من ناحية الاستثمار؟
- انخفاض الإيجار ورسوم الإدارة يجعل تأجيرها أسهل: كما أن التكاليف الأولية، بما في ذلك التأمين ومال المفتاح، تميل إلى الانخفاض، مما يسهل جذب المستأجرين
- تتمتع بقدرة على تنظيم الرطوبة: إذ تساعد خصائص الخشب في امتصاص الرطوبة وإطلاقها على استقرار البيئة الداخلية والحد من نمو العفن وعث الغبار. ويمكن أن يكون ذلك عامل جذب أيضًا للمستأجرين الذين يعانون من الحساسية
- تقل فيها المساحات المهدرة، لذا تبدو المساحة السكنية الفعلية أوسع: وبسبب قلة الجسور الإنشائية تكون مرونة توزيع المساحات أعلى ويكون الإحساس بالمساحة القابلة للاستخدام أكبر
ما العيوب التي ينبغي فهمها بوصفها مخاطر استثمارية؟
- ضعف العزل الصوتي: توجد مخاطر لزيادة الإخلاء بسبب مشكلات الضوضاء. ومع ذلك يمكن الحد من ذلك باستخدام مواد عازلة للصوت وأرضيات ممتصة للصدمات
- انخفاض كفاءة التدفئة والتبريد: بسبب ارتفاع التهوية تميل تكاليف التدفئة والتبريد إلى الزيادة، ما يؤثر في التكاليف التشغيلية على المستأجرين
- مخاطر الحريق والزلازل: الهياكل الخشبية أكثر عرضة للحريق، كما أن العقارات المبنية وفق المعايير الزلزالية القديمة قد تثير مخاوف تتعلق بمقاومة الزلازل. ومن المهم اختيار العقارات المبنية بعد تعديل قانون معايير البناء في يونيو 2000
نقطتا تحقق عند اختيار شقة خشبية
1. عمر المبنى (هل بُني في يونيو 2000 أو بعده)
أدى تعديل قانون معايير البناء في يونيو 2000 إلى تشديد معايير مقاومة الزلازل للمنازل الخشبية. إذا كنتم تختارون عقارًا استثماريًا، فنوصي باتخاذ العقارات المبنية بعد هذا التعديل معيارًا أساسيًا.
2. البيئة المحيطة (وجود مصادر للضوضاء من عدمه)
في الهياكل الخشبية ذات العزل الصوتي الأضعف، ترتفع مخاطر الضوضاء في العقارات القريبة من خطوط السكك الحديدية أو الطرق الرئيسية أو المصانع أو مناطق الترفيه المزدحمة. افحصوا البيئة المحيطة أثناء المعاينة، واختاروا موقعًا يمكن فيه ضبط تكاليف الإدارة.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
Q1. ما حجم الفرق في عائد الاستثمار بين الهياكل الخشبية وهياكل RC؟
في المنطقة نفسها وبالحجم نفسه، غالبًا ما يكون العائد الإجمالي في العقارات الخشبية أعلى بنحو 1% إلى 3% بسبب انخفاض تكلفة التملك. ومع ذلك، من المهم مقارنة العائد الفعلي بعد احتساب تكاليف الإصلاح ورسوم الإدارة.
Q2. ما مخاطر شراء شقة خشبية قديمة؟
تتمثل المخاطر الرئيسية في مقاومة الزلازل، وارتفاع تكاليف الإصلاح بسبب التقادم، وزيادة أقساط التأمين. وتتطلب العقارات المبنية قبل عام 1981 وفق المعايير الزلزالية القديمة حذرًا خاصًا.
Q3. كيف يمكن تحسين العزل الصوتي في الشقة الخشبية؟
يمكن تحسينه من خلال أعمال تجديد مثل إضافة مواد عازلة للصوت، وتركيب صفائح عزل صوتي، والتحول إلى أرضيات ممتصة للصدمات. وينبغي تنفيذ ذلك بعد احتساب الجدوى من حيث التكلفة.
Q4. ما العمر القانوني للاستهلاك للشقة الخشبية؟
بحسب القانون الضريبي، يبلغ العمر القانوني للاستهلاك 22 سنة. ومع ذلك، يمكن للعديد من العقارات أن تظل مستخدمة لمدة 30 إلى 40 سنة أو أكثر إذا تمت إدارتها بشكل مناسب.
Q5. هل ينبغي الاستثمار في الهياكل الخشبية أم هياكل RC؟
يعتمد ذلك على حجم رأس المال المستهدف، والعائد المطلوب، وعبء الإدارة. فالهياكل الخشبية تناسب الميزانيات الأصغر والتركيز على العائد الأعلى، بينما تناسب هياكل RC الاستقرار طويل الأجل وتخفيف عبء الإدارة.
