عند التفكير في شراء شقة سكنية مستعملة، فإن إمكانية استخدام قرض سكني تُعد معيارًا مهمًا في اتخاذ القرار. إن فهم شروط الفحص المختلفة عن العقارات الجديدة، وصعوبة الحصول على تمويل كامل مقدمًا، هو المفتاح لتجنب الإخفاق في التخطيط المالي.
هل يمكن استخدام قرض سكني حتى مع الشقق السكنية المستعملة؟
يمكن استخدام القرض السكني حتى مع الشقق السكنية المستعملة.كما أنها تندرج ضمن نطاق خصم القرض السكني (الخصم الخاص لقروض السكن وغيرها)، ويُخصم ما يعادل 1% من رصيد القرض في نهاية السنة لمدة 10 سنوات. الحد الأقصى للخصم للشقق السكنية المستعملة المشتراة منذ أبريل 2014 هو 20 مليون ين، وللعقارات المعتمدة كمساكن عالية الجودة طويلة الأجل 30 مليون ين.
لماذا يصعب الحصول على تمويل كامل للشقق السكنية المستعملة؟
التمويل الكامل يعني الشراء بالحصول على قرض يغطي كامل المبلغ من دون أي رأس مال ذاتي. السبب الرئيسي لصعوبة الحصول على تمويل كامل في الشقق السكنية المستعملة هو الفجوة بين قيمة التقييم الضماني لدى المؤسسة المالية وسعر العقار.
ترتفع الأسعار السوقية للشقق السكنية المستعملة المجددة، لكن تقييم الضمان لدى المؤسسة المالية يُخصم منه تقادم المبنى، لذلك قد تنخفض قيمة التقييم عن سعر البيع. وعدم القدرة على الحصول على قرض يغطي هذا الفارق هو السبب الرئيسي لرفض التمويل الكامل.
ما الأسباب السبعة لعدم اجتياز فحص القرض السكني؟
قد لا يمر طلب القرض في الفحص حتى إذا لم تكن هناك مشكلة في الدخل أو سجل السداد. من المهم التحقق مسبقًا من النقاط السبع التالية.
1. وجود سجل تأخر في السداد
يبقى سجل التأخر في سداد قروض المستهلكين أو رسوم الهاتف المحمول في المعلومات الائتمانية لمدة تتراوح بين 3 و10 سنوات. وطالما بقي سجل التأخر قائمًا، يستمر الوضع الذي يصعب معه اجتياز فحص القرض السكني.
2. كثرة الرصيد المتبقي من قروض أخرى
إذا كان هناك رصيد متبقٍ من قرض سيارة أو غيره، فقد تُثار الشكوك بشأن القدرة على السداد، ويصبح الفحص أكثر تشددًا. ومن الحكمة ترتيب القروض الأخرى قبل التقدم بطلب قرض سكني.
3. التقدم بطلب يشمل الرسوم الجانبية ضمن القرض
إذا أُدرجت الرسوم الجانبية مثل تكاليف الإصلاح والعربون ضمن القرض، يصبح الفحص أكثر صعوبة. ويؤدي تجهيز هذه الرسوم نقدًا إلى رفع احتمال اجتياز الفحص.
4. التقدم في العمر وقت تقديم الطلب
كلما ارتفع العمر عند السداد الكامل، أصبح ذلك أقل ملاءمة في الفحص. فعند الحصول على قرض لمدة 35 عامًا في سن الأربعين، يكون السداد الكامل عند سن الخامسة والسبعين، وبما أن السداد بعد التقاعد يصبح مفترضًا، يزداد الفحص صعوبة.
5. العمل غير النظامي
في القروض طويلة الأجل الممتدة من 30 إلى 35 عامًا، يُنظر باهتمام إلى احتمال استمرار التوظيف. وفي حالة العمل غير النظامي، يكون من المفيد إبراز سنوات التجديد والسجل المستقر.
6. كثرة مرات تغيير الوظيفة أو التقدم مباشرة بعد تغييرها
إذا كثرت سوابق تغيير الوظيفة، تنشأ شكوك بشأن الاستمرار في العمل. وبعد تغيير الوظيفة، ترتفع نسبة اجتياز الفحص إذا تم التقديم بعد تراكم سنوات الخدمة.
7. وجود قلق بشأن الحالة الصحية
يتطلب القرض السكني عادةً الانضمام إلى التأمين الجماعي على الحياة والائتمان (団信). وإذا كانت هناك أمراض سابقة، فقد يتعذر الانضمام، وفي بعض الحالات لا يمكن الحصول على القرض نفسه.
للاطلاع على استراتيجية القروض في استثمار الشقق السكنية المستعملة، يرجى الاطلاع أيضًا على دليل العربون في استثمار الشقق السكنية المستعملة.
مقالات موصى بها مع هذا الموضوع
الأسئلة الشائعة (FAQ)
Q1. هل يمكن الحصول على خصم القرض السكني عند شراء شقة سكنية مستعملة؟
نعم، يمكن ذلك. الحد الأقصى للمبلغ المؤهل للخصم هو 20 مليون ين (30 مليون ين للمساكن عالية الجودة طويلة الأجل)، ويُطبق لمدة 10 سنوات.
Q2. هل التمويل الكامل للشقق السكنية المستعملة مستحيل تمامًا؟
ليس مستحيلًا، لكنه صعب في كثير من الحالات. وإذا كان العقار من النوع الذي تتطابق فيه قيمة التقييم الضماني مع سعر البيع، فهناك إمكانية لذلك.
Q3. إذا رُفض الطلب في الفحص، فكم يجب الانتظار قبل إعادة المحاولة؟
يختفي سجل التأخر في السداد خلال 3 إلى 10 سنوات. ومن الفعال إعادة التقديم بعد تحسين الشروط مثل سنوات الخدمة والرصيد المتبقي من القروض الأخرى.
Q4. ما مقدار رأس المال الذاتي الذي ينبغي إعداده؟
إذا توفر رأس مال ذاتي يعادل 10% إلى 20% من سعر العقار، يصبح اجتياز الفحص أسهل. كما يلزم أيضًا تجهيز الرسوم الجانبية بشكل منفصل (5% إلى 10% من سعر العقار).
Q5. هل توجد طريقة للحصول على قرض سكني حتى مع العمل غير النظامي؟
تتسم بعض القروض السكنية مثل フラット35 بشروط أكثر مرونة من حيث نوع التوظيف. كما أن تقديم سجل الدخل كتابيًا وإبراز الوضع بشكل استباقي أمام المؤسسة المالية أمر مفيد أيضًا.
