在考虑购买二手公寓时，能否使用住房贷款是一个重要的判断标准。提前了解与新房不同的审核条件，以及全额贷款较难获批的现实，是避免资金规划失误的关键。
二手公寓也可以使用住房贷款吗？
二手公寓同样可以使用住房贷款。也适用于住房贷款减税制度，年末贷款余额的1%相当金额可连续10年抵扣。对于2014年4月以后购买的二手公寓，扣除上限为2,000万日元，获认定的长期优良住宅上限为3,000万日元。
为什么二手公寓很难申请到全额贷款？
所谓全额贷款，是指在没有自有资金的情况下，通过融资支付全部购房款。二手公寓难以申请全额贷款的主要原因，在于金融机构的担保评估额与房产价格之间存在差距。
翻新后的二手公寓市场价格往往较高，但金融机构在进行担保评估时会扣除建筑物因年限产生的折旧，因此会出现评估额低于成交价格的情况。无法为这部分差额获得融资，正是全额贷款被拒的主要原因。
住房贷款审核无法通过的7个原因是什么？
即使收入和还款记录没有问题，审核也可能无法通过。建议提前检查以下7点。
1. 留有逾期记录
消费金融或手机费用的逾期记录会在个人信用信息中保留3至10年。只要存在逾期记录，住房贷款审核通常都会较难通过。
2. 其他贷款余额较多
如果仍有车贷等未结清贷款，金融机构会对还款能力产生疑虑，审核也会更加严格。在申请住房贷款之前，先整理其他贷款更为稳妥。
3. 连同各项附带费用一起申请贷款
如果将维修费、定金等附带费用也纳入贷款，审核会更加严格。将附带费用以现金准备好，有助于提高审核通过率。
4. 申请时年龄较高
贷款结清时年龄越大，审核越不利。40岁申请35年期贷款，到还清时已是75岁，由于默认需要依靠养老金偿还，审核自然会更加严格。
5. 属于非正式雇佣
对于30至35年的长期贷款，是否有持续稳定的雇佣前景非常重要。如果属于非正式雇佣，积极说明续约年限和稳定的工作实绩会更有效。
6. 转职次数较多，或刚刚转职
转职经历过多，容易让金融机构对持续任职产生疑虑。转职后先积累一定工龄再申请，通常更有利于提高审核通过率。
7. 健康状况存在顾虑
住房贷款通常需要加入团体信用生命保险。如果有既往病史，可能无法投保，从而导致贷款本身也无法办理。
关于二手公寓投资的贷款策略，也建议一并阅读二手公寓投资定金指南。
常见问题（FAQ）
Q1. 购买二手公寓也可以享受住房贷款减税吗？
可以。可适用的扣除上限为2,000万日元（长期优良住宅为3,000万日元），适用期限为10年。
Q2. 二手公寓的全额贷款是否完全不可能？
并非完全不可能，但很多情况下确实较难。如果担保评估额与成交价格一致，仍有实现的可能。
Q3. 如果审核被拒，需要等多久才能再次申请？
逾期记录会在3至10年后消除。在工龄、其他贷款余额等条件改善后再重新申请，会更有效。
Q4. 需要准备多少自有资金？
如果能准备相当于房价10%至20%的自有资金，通常更容易通过审核。此外，还需要另行准备附带费用部分（房价的5%至10%）。
Q5. 非正式雇佣也有办法办理住房贷款吗？
例如Flat 35等部分住房贷款，对雇佣形式的要求相对宽松。以书面形式清楚说明收入实绩，并主动向金融机构进行说明，也会有所帮助。
