在考慮購買中古公寓時，能否使用住宅貸款是重要的判斷基準。事先掌握與新成屋不同的審查條件，以及全額貸款較難核准的現實，是避免資金規劃失誤的關鍵。
中古公寓也可以使用住宅貸款嗎？
中古公寓同樣可以使用住宅貸款。也適用於住宅貸款減稅制度，年末貸款餘額的1%相當金額可連續10年扣除。對於2014年4月以後購買的中古公寓，扣除上限為2,000萬日圓，獲認定的長期優良住宅上限為3,000萬日圓。
為什麼中古公寓很難申請全額貸款？
所謂全額貸款，是指在沒有自有資金的情況下，以融資支付全部購屋款。中古公寓難以申請全額貸款的主要原因，在於金融機構的擔保評估額與房屋價格之間存在落差。
翻修完成的中古公寓市場價格通常較高，但金融機構在進行擔保評估時，會扣除建物隨屋齡產生的折舊，因此會出現評估額低於成交價格的情況。無法為這部分差額取得融資，正是全額貸款遭否決的主要原因。
住宅貸款審查無法通過的7個原因是什麼？
即使收入與還款紀錄沒有問題，審查仍可能無法通過。建議事先確認以下7點。
1. 留有逾期紀錄
消費金融或手機費用的逾期紀錄，會在信用資訊中保留3至10年。只要存在逾期紀錄，住宅貸款審查通常都較難通過。
2. 其他貸款餘額較多
如果仍有車貸等未清償貸款，金融機構會對還款能力產生疑慮，審查也會更嚴格。在申請住宅貸款之前，先整理其他貸款會比較穩妥。
3. 將各項附帶費用一併納入貸款申請
若將修繕費、訂金等附帶費用也納入貸款，審查會更加嚴格。將附帶費用以現金準備妥當，有助於提高審查通過率。
4. 申請時年齡較高
貸款清償時年齡越高，審查越不利。若在40歲申請35年期貸款，到清償時已是75歲，由於預設需以退休金償還，審查自然會更嚴格。
5. 屬於非正職雇用
對於30至35年的長期貸款，是否具備持續穩定的雇用前景相當重要。若屬於非正職雇用，積極說明續約年數與穩定的工作實績會更有效。
6. 轉職次數較多，或剛轉職不久
轉職經歷過多，容易讓金融機構對持續任職產生疑慮。轉職後先累積一定年資再提出申請，通常更有助於提高審查通過率。
7. 健康狀況有疑慮
住宅貸款通常需要加入團體信用生命保險。若有既往病史，可能無法投保，進而導致貸款本身也無法辦理。
關於中古公寓投資的貸款策略，也建議一併閱讀中古公寓投資訂金指南。
常見問題（FAQ）
Q1. 購買中古公寓也可以享有住宅貸款減稅嗎？
可以。可適用的扣除上限為2,000萬日圓（長期優良住宅為3,000萬日圓），適用期間為10年。
Q2. 中古公寓的全額貸款是否完全不可能？
並非完全不可能，但在許多情況下確實較為困難。如果擔保評估額與成交價格一致，仍有實現的可能。
Q3. 如果審查被拒，需要等多久才能再次申請？
逾期紀錄會在3至10年後消除。在年資、其他貸款餘額等條件改善後再重新申請，會更有效。
Q4. 需要準備多少自有資金？
若能準備相當於房價10%至20%的自有資金，通常更容易通過審查。此外，還需要另行準備附帶費用部分（房價的5%至10%）。
Q5. 非正職雇用也有辦法辦理住宅貸款嗎？
例如Flat 35等部分住宅貸款，對雇用形式的條件相對寬鬆。以書面方式清楚說明收入實績，並主動向金融機構進行說明，也會有所幫助。
