Umfassender Leitfaden für Immobilieninvestitionen mit hohem Vermögen

Immobilieninvestitionen sind Investitionen in Sachwerte, die sowohl für den langfristigen Vermögensaufbau als auch für den Erhalt von Vermögen eine wichtige Rolle spielen. Insbesondere bei der Vermögensverwaltung für vermögende Privatpersonen verlagert sich der Fokus von der „Vermögensaufbauphase” hin zur „Vermögenssicherungsphase”, was eine andere Perspektive und Strategie als bei allgemeinen Anlegern erfordert. Immobilien sind als Sachwerte inflationsresistent und zeichnen sich dadurch aus, dass ihr Wert und die Mieten in Zeiten der Inflation tendenziell mit den Preissteigerungen steigen.Darüber hinaus unterliegen Immobilien anderen Marktfaktoren als Aktien und Anleihen und sind daher ein wirksames Mittel zur Diversifizierung des Portfoliorisikos und erfüllen eine Absicherungsfunktion in Zeiten instabiler Finanzmärkte.

Einer der Hauptgründe, warum Vermögende auf Immobilieninvestitionen setzen, ist die Stabilität der Erträge. Mieteinnahmen aus Immobilien sind wenig konjunkturabhängig und generieren langfristig einen stabilen Cashflow. Bei guter Lage und hoher Mietnachfrage ist das Risiko von Leerständen gering, sodass die Immobilie eine kontinuierliche Einnahmequelle darstellt. Darüber hinaus ermöglichen Immobilieninvestitionen eine Hebelwirkung (die Nutzung von Fremdkapital), d. h. durch Bankkredite kann mehr investiert werden, als man an Bargeld zur Verfügung hat. Bei richtiger Nutzung ermöglicht die Hebelwirkung eine Steigerung der Eigenkapitalrendite (ROE) und eine schnellere Vergrößerung des Vermögens. Vermögende Personen verfügen in der Regel über eine hohe Bonität, sodass sie tendenziell günstige Konditionen wie lange Finanzierungslaufzeiten und niedrige Zinssätze erhalten. Darüber hinaus hat die Immobilieninvestition steuerliche Aspekte, die bei richtiger Handhabung zur Senkung der Steuerlast beitragen können.

Andererseits zeichnen sich Immobilieninvestitionen auch durch eine geringe Liquidität aus (sie können nicht schnell in Bargeld umgewandelt werden). Immobilien können nicht wie Aktien täglich gekauft und verkauft werden, sondern ihre Veräußerung erfordert Zeit und Formalitäten. Um diesem Liquiditätsrisiko zu begegnen, ist es unabdingbar, bereits in der Investitionsplanungsphase eine klare Ausstiegsstrategie zu definieren. Die Ausstiegsstrategie ist der Plan, der festlegt, wann und wie die investierte Immobilie verkauft (oder veräußert) wird, um schließlich das Ergebnis der Investition zu ermitteln. Wenn bei einer Immobilieninvestition der Verkauf, also der Ausstieg, scheitert, sind die Auswirkungen so groß, dass die bis dahin durch Mieteinnahmen (Kapitalgewinne) erzielten Gewinne auf einen Schlag zunichte gemacht werden. Mit anderen Worten: Der Erfolg oder Misserfolg der Investition entscheidet sich beim endgültigen Ausstieg. In diesem Artikel erklären wir Ihnen alle Phasen der Immobilieninvestition, von den Grundlagen bis zur Praxis, wobei wir uns auf die Perspektive der Ausstiegsstrategie konzentrieren.

1. Grundlegendes Wissen über Immobilieninvestitionen (Arten, Risiken und Rendestruktur)

Betrachten wir zunächst die grundlegenden Mechanismen von Immobilieninvestitionen. Die Renditen aus Immobilieninvestitionen lassen sich in zwei große Kategorien einteilen. Die eine ist der Ertragsgewinn, der als Ertragsgewinn bezeichnet wird, und die andere ist der Kapitalgewinn, der als Kapitalgewinn bezeichnet wird. Der Ertrag ist die Differenz zwischen den monatlich aus der Vermietung erzielten Mieteinnahmen und den Aufwendungen und Zinsen für das Darlehen, während der Kapitalgewinn die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis ist, wenn die Immobilie zu einem höheren Preis als dem Kaufpreis verkauft wird.Das Endergebnis der Investition wird als „kumulierter Ertrag aus Einnahmen + Kapitalgewinn” bewertet, aber wie später erläutert wird, kann dieser Gesamtgewinn je nach Ausstiegsstrategie erheblich variieren. Selbst wenn die Mieteinnahmen während der Verwaltung sehr gut sind, macht dies keinen Sinn, wenn beim Verkauf große Verluste entstehen. Daher ist es wichtig, vom Kauf bis zum Verkauf zu denken und eine Strategie zu verfolgen, die den Gesamtgewinn maximiert, indem Mieteinnahmen und Verkaufsgewinne addiert werden.

Es gibt verschiedene Arten von Immobilien, die für Immobilieninvestitionen in Frage kommen, aber die gängigsten unter vermögenden Privatanlegern sind Wohnimmobilien zur Vermietung (Wohnungen, Appartements, Einfamilienhäuser usw.). Es gibt auch andere Optionen, wie z. B. Investitionen in Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Einkaufszentren oder Logistikimmobilien oder indirekte Investitionen über spezielle Immobiliengesellschaften oder REITs (Immobilieninvestmentfonds). In diesem Artikel konzentrieren wir uns jedoch hauptsächlich auf Mietobjekte in Direktbesitz. Anlageimmobilien lassen sich in „komplette Immobilien (Wohnungen und Wohngebäude)”, „Teileigentum (Wohnungen in Wohngebäuden)” sowie „Neubauten” und „Gebrauchtimmobilien” unterteilen. Jede Kategorie hat unterschiedliche Merkmale sowie unterschiedliche Rentabilitätsniveaus, Verwaltungsanforderungen und Anfangsinvestitionsbeträge. Beispielsweise erfordern ganze Immobilien eine hohe Anfangsinvestition, haben aber den Vorteil, dass das gesamte Grundstück erworben werden kann und die Verwaltungspolitik ganzheitlich festgelegt werden kann. Auf der anderen Seite kann die Investition in Wohnungen in Teilbesitz mit einer relativ geringen Investition begonnen werden, aber die Verwaltungspolitik des Gebäudes hängt von der Eigentümergemeinschaft ab und die Maßnahmen zur Wertsteigerung, die man selbst ergreifen kann, sind begrenzt. Neubauten sind zudem neu und verfügen über eine moderne Ausstattung, sodass kurzfristig keine größeren Reparaturen anfallen, aber sie sind in der Regel teurer, da der Kaufpreis den Gewinn des Bauträgers und die Werbekosten enthält.Gebrauchte Immobilien haben in der Regel niedrigere Preise und höhere Renditen, aber man muss das Risiko einer Wertminderung durch Alterung und steigende Reparaturkosten berücksichtigen. Wie weiter unten erläutert, unterscheiden sich auch die Ausstiegsstrategien für neue und gebrauchte Immobilien.

Es ist wichtig, die mit Immobilieninvestitionen verbundenen Risiken zu verstehen. Die wichtigsten Risiken sind die folgenden.

Leerstandsrisiko: Das Risiko, keine Mieter zu finden und keine Mieteinnahmen zu erzielen. Leerstand ist wahrscheinlicher, wenn die Lage ungünstig ist oder es viele konkurrierende Immobilien gibt. Bei längerem Leerstand bleiben nur die Hypothekenbelastungen und die Kosten, daher ist es wichtig, bereits bei der Auswahl der Immobilie ein Gebiet mit potenzieller Nachfrage zu wählen.
Risiko sinkender Mieten: Dies ist das Risiko, dass die Mieten im Laufe der Zeit und aufgrund von Veränderungen des Marktumfelds sinken. Die Mieten, die bei der Errichtung der Immobilien hoch sind, sinken in der Regel im Laufe der Jahre. Der Rückgang der Mieten ist bei neu erbauten Immobilien besonders ausgeprägt, sodass die Einnahmen bei einer langen Haltedauer möglicherweise geringer ausfallen als erwartet.
Bonitätsrisiko der Mieter (Zahlungsausfallrisiko): Das Risiko, dass Mieter die Miete nicht zahlen oder dass die Kosten für die Wiederherstellung der Immobilie nach dem Auszug hoch sind. Das Zahlungsausfallrisiko variiert je nach den Merkmalen der Mieter, wie z. B. ihrem Beruf oder ihrem Einkommen. Im Allgemeinen gilt: Je höher die Miete, desto besser die Eigenschaften der Mieter und desto geringer das Zahlungsausfallrisiko. Das Zahlungsausfallrisiko kann auch durch die Inanspruchnahme einer Bürgschaftsgesellschaft abgesichert werden.
Zinsänderungsrisiko: Bei der Aufnahme eines Darlehens besteht das Risiko, dass steigende Zinsen die Tilgungsbelastung erhöhen und den Cashflow belasten. Besondere Aufmerksamkeit sollte Darlehen mit variablen Zinssätzen gewidmet werden, und Maßnahmen wie die Berücksichtigung langfristiger Festzinssätze oder die Sicherung der vorzeitigen Rückzahlungsfähigkeit können in Betracht gezogen werden, um zu verhindern, dass sich die Einnahmen und Ausgaben verschlechtern, wenn die Zinsen in eine Phase des Anstiegs eintreten.
Liquiditätsrisiko: Wie bereits erwähnt, sind Immobilien keine schnell veräußerbaren Vermögenswerte, sodass das Risiko besteht, dass sie nicht zum gewünschten Zeitpunkt und zum gewünschten Preis in Bargeld umgewandelt werden können. Je nach Marktlage kann es vorkommen, dass sich kein Käufer findet und sich der Verkauf verzögert oder dass nur zu einem niedrigeren als dem erwarteten Preis verkauft werden kann. Um dieses Risiko zu minimieren, ist es unerlässlich, im Voraus eine Ausstiegsstrategie zu entwickeln. Konkret bedeutet dies, dass Immobilien ausgewählt werden müssen, die in Zukunft leicht zu verkaufen sind, und dass sie so verwaltet werden müssen, dass ihr Wert während der Haltedauer nicht sinkt.

Wie bereits erwähnt, bieten Immobilieninvestitionen eine stabile Rendite, sind aber auch mit verschiedenen Risikofaktoren verbunden. Die meisten davon lassen sich jedoch durch vorherige Recherchen, sorgfältige Planung und angemessenes Management kontrollieren. Im folgenden Kapitel erläutern wir Schritt für Schritt, was vermögende Anleger in jeder Phase der Immobilieninvestition beachten sollten, wobei wir ein besonderes Augenmerk auf die Ausstiegsstrategie legen.

2. Methode zur Auswahl der Investition (Lage, Art der Immobilie, Prognose der Mietnachfrage)

2.1 Markt- und Standortanalyse

Der erste Schritt bei der Auswahl einer Investition ist die Analyse des Marktes und die Bewertung des Standorts. Der Wert und die Rentabilität von Immobilien hängen in hohem Maße von ihrer Lage ab. Immobilieninvestitionen für vermögende Anleger bieten eine breite Palette von Optionen, von den besten zentralen Lagen bis hin zu regionalen Städten, die jeweils ihre eigenen Vor- und Nachteile haben.Im Allgemeinen haben städtische und gut gelegene Immobilien eine hohe Mietnachfrage und ein geringes Leerstandsrisiko. Außerdem bleibt ihr Wert als Vermögenswert leicht erhalten, sodass sie sehr liquide sind und im Falle eines Verkaufs relativ leicht Käufer zu finden sind. Dies bietet Sicherheit bei der Planung eines zukünftigen Verkaufs, da sich eine Ausstiegsstrategie leicht festlegen lässt. Auf der anderen Seite haben Immobilien in Stadtzentren in der Regel einen hohen Kaufpreis und eine geringere Bruttorendite (Jahresmieteinnahmen geteilt durch den Kaufpreis der Immobilie). Der Wert der Immobilie und die Rentabilität stehen in umgekehrtem Verhältnis zueinander, sodass ein ausgewogenes Verhältnis zum Anlageziel gefunden werden muss.

Auf der anderen Seite weisen ländliche und vorstädtische Immobilien in der Regel niedrigere Anschaffungskosten und höhere Nominalrenditen auf als städtische Immobilien. Mit dem gleichen Budget kann eine größere Anzahl von Einheiten erworben werden, was sie für Investitionen geeignet macht, bei denen der Cashflow im Vordergrund steht. In Gebieten mit begrenzter Mietnachfrage ist jedoch das Risiko von Leerstand und Mietrückgängen höher, was das Wertwachstum der Immobilie in der Zukunft verlangsamen kann. Aus Sicht der Ausstiegsstrategie ist zu berücksichtigen, dass die Zahl der potenziellen Käufer in ländlichen und vorstädtischen Gebieten begrenzt ist. Bei hochpreisigen Immobilien ist die Zahl der Investoren, die diese erwerben können, gering, sodass das Risiko eines langwierigen Verkaufs oder des Nichterreichens des gewünschten Preises steigt. Ist der Preis der Immobilie extrem hoch, kann es sein, dass die Finanzierungsgrenze privater Investoren überschritten wird und kein Käufer gefunden wird. Daher ist es auch für vermögende Investoren ratsam, ein Portfolio mit einer Ausstiegsstrategie im Hinterkopf aufzubauen und die Anlageziele zu diversifizieren.

Bei der Auswahl des Investitionsgebiets müssen die zukünftigen demografischen Trends und die Entwicklungspläne für das Gebiet berücksichtigt werden. Aus Sicht der Prognose der Mietnachfrage ist es unerlässlich, die zukünftige Entwicklung der Bevölkerung und der Haushaltsstruktur sowie das Wirtschaftswachstum des Gebiets, in dem sich die Immobilie befindet, zu untersuchen. In Gebieten, die in eine Phase des Bevölkerungsrückgangs eintreten oder in denen die Bevölkerung rapide altert, ist beispielsweise langfristig mit einem Rückgang der Mietnachfrage zu rechnen. In Gebieten, in denen Sanierungs- oder Infrastrukturverbesserungspläne umgesetzt werden oder in denen die Eröffnung neuer Bahnhöfe geplant ist, kann die Nachfrage hingegen in Zukunft steigen.Eine vorausschauende Marktanalyse ermöglicht es, Entscheidungen zu treffen, wie beispielsweise „Immobilien mit derzeit moderater Rendite, aber stabiler Nachfrage in der Zukunft” anstelle von „Immobilien mit derzeit hoher Rendite, aber wahrscheinlich sinkender Nachfrage in der Zukunft” zu wählen. Bei der Ausarbeitung einer Ausstiegsstrategie ist es auch wichtig zu prüfen, ob das Kaufgebiet Wachstumsperspektiven hat und ob das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage gut ist.

Allerdings sind dem, was man selbst über demografische Trends und das Zukunftspotenzial eines Gebiets recherchieren kann, Grenzen gesetzt. Für vermögende Investoren kann es sinnvoll sein, mit Immobilienberatern oder Expertenteams zusammenzuarbeiten, um verschiedene statistische Daten und Marktberichte zu erhalten. Durch die Teilnahme an Seminaren von Fachorganisationen und die Erweiterung der Informationsquellen über Marktstudien lassen sich Nachfrageprognosen erstellen und Gebiete genauer auswählen.

2.2 Bewertung der Art und der Merkmale der Immobilien

Nach der Auswahl der Region folgt die Auswahl der konkreten Immobilientypen und der einzelnen Immobilien. An dieser Stelle werden die zu berücksichtigenden Aspekte entsprechend den Merkmalen der zu investierenden Immobilien, wie z. B. ihrer Struktur, Größe und ob es sich um neue oder gebrauchte Immobilien handelt, zusammengestellt.

Freistehende Immobilien gegenüber Teilobjekten: Für vermögende Investoren kommen auch groß angelegte Investitionen wie der Erwerb ganzer Gebäude wie Apartmenthäuser oder Wohnblocks in Frage. Die Vorteile freistehender Immobilien bestehen darin, dass das gesamte Objekt einschließlich des Grundstücks erworben wird und die Verwaltung des gesamten Gebäudes selbst bestimmt werden kann. Dies ist effizient, da mehrere Wohnungen gleichzeitig vermietet werden können und das Risiko von Leerständen auf alle Wohnungen verteilt wird. Allerdings ist die Anfangsinvestition hoch und auch die Darlehenssumme ist hoch, sodass ein sorgfältiger Einnahmen- und Ausgabenplan erstellt werden muss. Auf der anderen Seite hat die Investition in Eigentumswohnungen (Kauf einer Wohnung in einem Gebäude und Vermietung) den Reiz, dass man mit einer Wohnung in der Innenstadt beginnen kann. Die Verwaltung wird weitgehend der Eigentümergemeinschaft überlassen, sodass kein großer Aufwand entsteht, aber andererseits besteht die Einschränkung, dass man keinen Einfluss auf den Reparaturplan und die Politik des gesamten Gebäudes hat. Darüber hinaus bieten Immobilien in Teilbesitz die Möglichkeit, sie in Zukunft an einen Endnutzer (reale Nachfrage) für Wohnzwecke zu verkaufen. Bei Familienwohnungen beispielsweise kann ein hoher Preis erzielt werden, wenn sie nicht nur an Investoren, sondern auch an Privatpersonen verkauft werden, die dort wohnen möchten (siehe unten das Muster für die Ausstiegsstrategie). Bei Immobilien in einem einzigen Gebäude wird der nächste Käufer in der Regel ein Investor sein, daher ist es wichtig, bereits beim Kauf zu berücksichtigen, ob die Immobilie „für den nächsten Investor attraktiv ist”. Konkret ist zu prüfen, ob eine Bewirtschaftung mit allen Zimmern belegt möglich ist, ob eine angemessene Rendite gewährleistet werden kann und ob eine Finanzierung leicht zu bekommen ist.
Neubauobjekte vs. Altbauobjekte: Neubauobjekte haben den Vorteil, dass sie aufgrund ihrer neueren Bauweise vorerst nur geringe Reparaturkosten verursachen und dank ihrer modernen Ausstattung leicht vermietet werden können. Wie bereits erwähnt, sind jedoch die Gewinne des Bauträgers im Preis von Neubauobjekten enthalten, sodass sie in Bezug auf den Marktwert nach dem Kauf tendenziell schnell an Wert verlieren. Tatsächlich ist es selten möglich, sie unmittelbar nach dem Kauf über dem Kaufpreis wieder zu verkaufen, sodass sie für einen kurzfristigen Ausstieg nicht geeignet sind. Es ist notwendig, einen Einnahmen- und Ausgabenplan zu erstellen, der den Wert auf dem Sekundärmarkt nach Wegfall des Neubauzuschlags sowie die künftige Mietrückgangskurve berücksichtigt. Auf der anderen Seite weisen Gebrauchtimmobilien aufgrund ihres niedrigeren Preises tendenziell eine höhere Rentabilität (Verhältnis der Mieteinnahmen zum investierten Kapital) auf. Darüber hinaus können bei Altbauten höhere Abschreibungskosten geltend gemacht werden, da sie die gesetzliche Nutzungsdauer überschritten haben, was für Personen mit hohem Einkommen einen Steuervorteil darstellt. Allerdings haben ältere Immobilien in der Regel kürzere Finanzierungslaufzeiten und je nach Finanzinstitut kann es schwierig sein, eine Finanzierung zu erhalten. Darüber hinaus ist das Risiko einer Gebäudeverschlechterung und der Möglichkeit umfangreicher Reparaturen höher, weshalb es wichtig ist, vor dem Kauf gründliche Recherchen anzustellen, beispielsweise durch Einholung eines Baugutachtens. Was die Ausstiegsstrategie betrifft, so ist das Risiko eines erheblichen Preisverfalls zwar geringer, da der Preis für gebrauchte Immobilien zum Zeitpunkt des Erwerbs günstiger ist, jedoch müssen die Nutzungsdauer der Immobilie und das Risiko der Veralterung berücksichtigt werden. Es ist ratsam, einen Plan zu haben, der den Zeitraum bis zum Ausstieg berücksichtigt und festlegt, ob innerhalb der Nutzungsdauer des Gebäudes verkauft werden soll oder ob man abwartet, bis sich der Wert stabilisiert.

Wie wir gesehen haben, variieren die zu berücksichtigenden Punkte in Bezug auf die Verwaltung und das Risikoprofil je nach Art und Merkmalen der Immobilie. Die Strategie vermögender Anleger sollte darin bestehen, die für ihre Anlageziele am besten geeignete Immobilienart auszuwählen (je nachdem, ob der Schwerpunkt auf Erträgen oder der Erhaltung des Vermögens liegt). Wenn beispielsweise stabile Erträge erzielt und der Wert des Vermögens erhalten werden soll, könnte ein hochwertiges Altbauobjekt in der Innenstadt eine gute Option sein. Wenn hingegen eine hohe Rendite angestrebt wird, auch wenn der Wert der Immobilie leicht schwankt, kann eine diversifizierte Anlagestrategie mit mehreren gebrauchten Wohnungen in ländlichen Gebieten in Betracht gezogen werden. In dieser Phase ist es wichtig, die Kaufentscheidung zu treffen, nachdem ein Szenario entworfen wurde, das auch beinhaltet, wie und an wen die Immobilie schließlich verkauft werden soll. Investoren, die Immobilien mit Blick auf den Ausstieg kaufen, sind diejenigen, die nicht scheitern, und die Einbeziehung einer Ausstiegsstrategie in die Auswahl der Immobilien erhöht die Erfolgschancen der Investition erheblich.

3. Finanzierung und Hebelstrategie (Kredite für vermögende Privatpersonen und Einsatz von Eigenkapital)

Nach der Auswahl der geeigneten Immobilie ist der nächste Schritt die Finanzierungsplanung der Investition. Obwohl vermögende Privatpersonen in der Regel über reichlich Eigenkapital verfügen, ist es nicht immer die beste Option, alles aus Eigenmitteln zu finanzieren. Bei Immobilieninvestitionen ermöglicht der intelligente Einsatz von Krediten von Finanzinstituten dank des Hebeleffekts eine hohe Rendite bei geringem Eigenkapital. Im Folgenden erläutern wir die Finanzierungsstrategien und die wichtigsten Punkte beim Einsatz von Eigenkapital, die vermögende Anleger beachten sollten.

3.1 Finanzierungsstrategie (Kredite)

Kredite für vermögende Privatpersonen weisen mehrere Merkmale auf. Erstens ist es aufgrund ihrer hohen Bonität einfacher, Kredite zu günstigeren Konditionen zu erhalten als allgemeine Anleger. Konkret profitieren sie von Vorteilen wie niedrigen Zinsen, langen Laufzeiten und in einigen Fällen von überdurchschnittlich hohen Beleihungsquoten (LTV: Verhältnis zwischen Kreditbetrag und Wert der Sicherheit). Für Finanzinstitute sind vermögende Kunden aufgrund ihres geringen Kreditrisikos und ihres beträchtlichen Vermögens aus geschäftlicher Sicht hervorragende Kunden. Daher werden ihnen in einigen Fällen sehr umfassende Dienstleistungen angeboten, wie „Finanzierungsprodukte für vermögende Kunden” oder Immobilienkredite über den Private-Banking-Bereich. Aus Sicht der Investoren ist die Nutzung dieser Bonität zur Erlangung einer Finanzierung zu vorteilhaften Konditionen der Schlüssel zur Steigerung der Rentabilität der Investitionen.

Bei fremdfinanzierten Immobilieninvestitionen kann die Eigenkapitalrendite (CCR: Cash on Cash Return) im Vergleich zum Kauf aus Eigenmitteln erheblich steigen. Wenn beispielsweise eine Immobilie im Wert von 100 Millionen Yen mit 100 Millionen Yen Eigenkapital gekauft wird und ein jährlicher Nettogewinn von 5 % (5 Millionen Yen) erzielt wird, beträgt die Eigenkapitalrendite 5 %.Wird dieselbe Immobilie jedoch mit 50 Millionen Yen Eigenkapital und 50 Millionen Yen Fremdkapital erworben und beträgt der Nettogewinn nach Abzug der Zinsen 3 Millionen Yen pro Jahr, beträgt der Gewinn auf das Eigenkapital von 50 Millionen Yen 3 Millionen Yen pro Jahr und die CCR 6 % (die Zahlen sind reine Beispiele). Auf diese Weise kann durch die Nutzung von Finanzmitteln die Eigenkapitalrendite gesteigert und die Investition auf mehrere Immobilien diversifiziert werden.

Bei der Aufnahme von Krediten ist jedoch Vorsicht geboten, da eine übermäßige Fremdkapitalaufnahme das Risiko erhöht. Sind die monatlichen Kreditraten zu hoch, kann der verfügbare Cashflow erschöpft sein und es müssen Einnahmen aus dem Kerngeschäft zum Ausgleich herangezogen werden. Insbesondere Vollfinanzierungen (100 %-Kredite mit fast keinem Eigenkapital) werden von Finanzinstituten manchmal vermögenden Kunden angeboten, aber man muss bei der Ausstiegsstrategie vorsichtig sein. Wenn eine Immobilie mit einer Vollfinanzierung und fast ohne Eigenkapital erworben wird, muss der Restbetrag beim Verkauf auf einmal bezahlt werden. Wenn der Wert der Immobilie nicht wie erwartet steigt und der Verkaufspreis unter dem Restbetrag des Darlehens liegt, kann die Immobilie nicht verkauft werden, es sei denn, die Differenz wird aus Eigenkapital gedeckt. Aus Sicht der Ausstiegsstrategie ist dies eine sehr gefährliche Situation, da sie keinen Handlungsspielraum lässt. Tatsächlich gibt es Fälle, in denen eine neue Wohnung mit einem Vollkredit gekauft wurde und nach einigen Jahren aufgrund eines Umzugs verkauft werden sollte, aber der Restbetrag des Kredits höher war, sodass sie widerwillig weiter gehalten werden musste. Wie man sieht, können Kredite eine Waffe oder ein Sprengkörper sein, je nachdem, wie sie eingesetzt werden, weshalb auch vermögende Personen sorgfältig planen sollten.

3.2 Optimierung des Eigenkapitaleinsatzes und des Verschuldungsgrades

Für vermögende Anleger ist die bloße Verfügbarkeit von reichlich Bargeld (Eigenkapital) eine Art Waffe. Wichtig ist es, eine Strategie zu entwickeln, um „dieses Eigenkapital effektiv in Investitionen zu lenken”. Selbst wenn man den Hebeleffekt nutzt, besteht, wenn das investierte Eigenkapital zu gering ist, die Gefahr, dass man sich, wie bereits erwähnt, beim Ausstieg keinen Spielraum mehr lässt. Je mehr Eigenkapital hingegen investiert wird, desto geringer ist die Gefahr, beim Verkauf einen Fehlbetrag zu erzielen, und desto größer ist die Flexibilität hinsichtlich des Verkaufszeitpunkts und des Verkaufspreises. Die ideale Eigenkapitalquote (d. h. der Anteil der Anzahlung) hängt von der Politik und der Vermögenslage des jeweiligen Investors ab, aber im Allgemeinen werden zwischen 20 % und 30 % des Immobilienpreises in Eigenkapital investiert und der Rest mit Krediten finanziert.Durch die Einbringung eines bestimmten Eigenkapitalanteils verringert sich das Risiko, dass die Hypothek einen höheren Wert als die Immobilie erreicht (Überschuldung), selbst wenn der Marktpreis vorübergehend sinkt. Dadurch kann eine flexible Ausstiegsstrategie verfolgt werden, beispielsweise das Abwarten einer Erholung des Marktes.

Einige Mitglieder der Oberschicht gründen Vermögensverwaltungsgesellschaften und nehmen Kredite im Namen dieser Gesellschaften auf, um höhere Steuervorteile und Vorteile bei der Verwaltung ihres Vermögens zu erzielen. Durch die Nutzung von Unternehmensstrukturen können Mieteinnahmen mit einem effektiven Steuersatz erzielt werden, der unter dem von Steuerzahlern mit hohem Einkommen liegt, und es können ausgeklügelte Pläne umgesetzt werden, wie beispielsweise die Kontrolle des Wertes von Aktien als Maßnahme zum Vermögensschutz. Wenn jedoch ein Kredit über eine Gesellschaft aufgenommen wird, legen die Finanzinstitute großen Wert auf die Bonität der Gesellschaft selbst, sodass die Kreditbedingungen zum Zeitpunkt der Gründung in einigen Fällen streng sein können. In jedem Fall sollten der Eigenkapitalanteil und der Finanzierungsplan im Rahmen einer langfristigen Vermögensaufteilung (Asset Allocation) betrachtet werden. Vermögende Privatpersonen diversifizieren ihre Anlagen wahrscheinlich in verschiedene Anlageklassen wie Aktien, Anleihen, Hedgefonds, Bargeld und Einlagen sowie Unternehmensbeteiligungen und Immobilien. Immobilien bieten Vorteile wie Hebelwirkung, Einkommensstabilität und Steuervorteile, haben aber auch Nachteile wie geringe Liquidität und das Risiko einer Konzentration der Anlagen. Daher ist es wichtig, den Anteil des Eigenkapitals, der in Immobilien investiert wird, und den Verschuldungsgrad unter Berücksichtigung des Gleichgewichts mit anderen Anlageklassen zu optimieren.

Schließlich dürfen in der Finanzierungsstrategie auch die Entwicklung der Zinssätze und das Wechselkursrisiko nicht vergessen werden. Die Zinssätze für Kredite variieren je nach nationaler und internationaler Finanzlage. In Zeiten niedriger Zinsen ist es ratsam, langfristige Darlehen mit festen Zinssätzen aufzunehmen, und in Zeiten hoher Zinsen sollte eine vorzeitige Tilgung oder eine Neuverhandlung der Zinssätze in Betracht gezogen werden. Bei Investitionen in ausländische Immobilien wirken sich Wechselkursschwankungen zudem auf die tatsächliche Tilgungsbelastung und den Wert der Vermögenswerte aus, sodass Maßnahmen zur Absicherung des Wechselkursrisikos erforderlich sind. Für vermögende Anleger ist die Finanzierung nicht nur ein Mittel, sondern ein strategisches Element, das die Rendite und das Risiko der Investition bestimmt. Es ist wichtig, günstige Finanzierungsbedingungen zu erhalten und eine angemessene Fremdkapitalquote anzuwenden, um eine stabile und effiziente Finanzstruktur aufzubauen.

4. Immobilienverwaltung und Maßnahmen zur Wertsteigerung (Immobilienmanagement und Renovierungsstrategie)

Die stabile Verwaltung der erworbenen Immobilien sowie die Erhaltung und Wertsteigerung ihres Wertes entscheiden über den Erfolg oder Misserfolg einer Immobilieninvestition. Die Qualität der Immobilienverwaltung (Property Management) hat nicht nur direkten Einfluss auf den Cashflow, sondern auch einen großen Einfluss auf den zukünftigen Verkaufspreis, sodass selbst vermögende Anleger diese Phase nicht vernachlässigen dürfen. Im Folgenden werden die wichtigsten Punkte der Mietverwaltung und Maßnahmen zur Wertsteigerung von Immobilien erläutert.

4.1 Bedeutung der Immobilienverwaltung

Die Immobilienverwaltung (PM) im Rahmen von Immobilieninvestitionen bezieht sich auf die allgemeine Verwaltung der Vermietung einer Immobilie. Konkret umfasst sie ein breites Spektrum an Aufgaben, wie die Suche nach Mietern, die Verwaltung von Verträgen, das Einziehen von Mieten, das Beschwerdemanagement, die Abwicklung von Auszügen und die Instandhaltung der Gebäudeanlagen. Vermögende Eigentümer delegieren die detaillierten Verwaltungsaufgaben in der Regel an eine Immobilienverwaltungsgesellschaft oder einen vertrauenswürdigen Immobilienverwalter, anstatt sie selbst zu erledigen.Durch die Zusammenarbeit mit einem kompetenten PM-Unternehmen können Sie eine Verbesserung der Mieterakquise, eine schnelle Reaktion auf Probleme und eine planmäßige Instandhaltung erwarten, was letztendlich zu einer Verkürzung der Leerstandszeiten und einer Maximierung der Mieteinnahmen führt.

Bei der Mietverwaltung ist es besonders wichtig, eine hohe Auslastungsrate aufrechtzuerhalten. Wenn Immobilien leer stehen, gehen nicht nur Einnahmen verloren, sondern auch die Rendite der Immobilie verschlechtert sich, was ihren Wert für potenzielle Käufer mindert. Es ist wichtig, ein System zu etablieren, um die Immobilien stets belegt zu halten und schnell Mieter zu einem angemessenen Preis zu finden. Zu den konkreten Maßnahmen zählen die Analyse der Mietmarktentwicklung in der Region, um die Mieten flexibel anzupassen, intensive Werbekampagnen in der Hochsaison und die persönliche Betreuung von Interessenten, die die Immobilie besichtigen möchten. Bei Luxusimmobilien ist es auch sinnvoll, mit Immobilienagenturen zusammenzuarbeiten, die den für diese Kundengruppe typischen Markt für hochwertige Mietobjekte gut kennen. Bei Luxuswohnungen in der Innenstadt ist beispielsweise eine auf die Zielgruppe zugeschnittene Akquisitionsstrategie erforderlich, wie z. B. die Zusammenarbeit mit Agenturen, die auf Mitarbeiter ausländischer Unternehmen spezialisiert sind.

Darüber hinaus ist die Steigerung der Mieterzufriedenheit für die langfristige Stabilität von entscheidender Bedeutung. Bei Immobilien mit hohen Mieten sind auch die Anforderungen der Mieter an den Service hoch. Die schnelle Behebung von Problemen mit den Einrichtungen und die Sauberkeit und der gute Zustand der Gemeinschaftsräume können dazu beitragen, die Aufenthaltsdauer der Mieter zu verlängern und die Vertragsverlängerungen zu erhöhen. Für vermögende Investoren ist es wichtig, administrative Aufgaben an Fachleute zu delegieren, aber auch regelmäßig Berichte über den Zustand der Immobilien und die Verwaltungskennzahlen zu erhalten.Arbeiten Sie mit einem Team von vertrauenswürdigen Experten (Immobilienverwaltungsgesellschaft, Steuerberater, Immobilienagentur usw.) zusammen und bemühen Sie sich, den Wert und die Rentabilität Ihrer Vermögenswerte zu erhalten.

4.2 Maßnahmen zur Wertsteigerung von Immobilien (Aufwertungsstrategie)

Bei Immobilieninvestitionen kann die Investition in eine Aufwertung zum richtigen Zeitpunkt große Gewinne bringen. Die hier gemeinten Aufwertungsmaßnahmen sind Initiativen zur Steigerung der Rentabilität und des Marktwerts von Immobilien durch Renovierungen, Sanierungen, Investitionen in die Ausstattung und die Optimierung der Verwaltungsmethoden.

Renovierungen und Sanierungen: Wenn eine Verschlechterung der Ausstattung oder eine Veralterung der Innenausstattung aufgrund des Alters festzustellen ist, kann durch geeignete Sanierungsmaßnahmen eine Erhöhung des Mietpreises und eine Verkürzung der Leerstandszeiten erwartet werden. Bei älteren Wohnungen kann beispielsweise durch Renovierungen wie die Erneuerung der Sanitäranlagen, den Austausch von Bodenbelägen durch langlebigere Materialien oder die Änderung der Raumaufteilung zur Anpassung an aktuelle Bedürfnisse ein Mehrwert geschaffen werden.Bei Luxusmietobjekten für Menschen mit hoher Kaufkraft kann die Immobilie durch die Installation modernster IoT-Geräte (Smart-Home-Ausstattung) und die Verbesserung der Innenausstattung attraktiver für diese Art von Mietern gemacht werden. Das Kriterium für die Entscheidung, ob in Renovierungen investiert wird, ist, ob eine Erhöhung der Miete oder eine Verbesserung der Auslastung zu erwarten ist, die die Investitionskosten ausgleicht. Berechnen Sie die Rentabilität der Investition und beginnen Sie mit den Teilen, die die Attraktivität der Immobilie zweifellos steigern werden.
Investitionen in Ausstattung (Verbesserung der Zusatzleistungen): Neben Renovierungsarbeiten am Gebäude selbst sind auch die Verbesserung der Zusatzleistungen und der Ausstattung der Immobilie ein Unterscheidungsmerkmal.Beispiele hierfür sind die Verbesserung der Parkmöglichkeiten, die Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge, die Einrichtung von Fahrradstellplätzen und Paketboxen oder die Verbesserung der Sicherheit durch die Installation von Überwachungskameras und automatischen Schlössern. Bei familienorientierten Immobilien können Maßnahmen wie die Schaffung von Kinderzimmern oder Arbeitsräumen in Betracht gezogen werden, bei haustierfreundlichen Immobilien die Einrichtung von Bereichen zum Waschen der Pfoten der Tiere. Diese Mehrwerte steigern nicht nur den Markenwert der Immobilie und tragen zur Senkung der Leerstandsquote bei, sondern können auch als Unterscheidungsmerkmale gegenüber anderen Immobilien zum Zeitpunkt des Verkaufs bewertet werden.
Innovation im Management: Je nach Potenzial der Immobilie ist es auch möglich, die Einnahmen durch eine Überarbeitung des Managementkonzepts zu steigern. So kann beispielsweise von einer normalen Miete zu einer monatlichen Miete oder einer Wohngemeinschaft übergegangen werden, die Miete von Immobilien mit hoher Auslastung neu verhandelt oder leerstehende Zimmer in Touristenunterkünfte (mit Genehmigung) oder Büros umgewandelt werden. Diese Änderungen in der Verwaltung müssen jedoch im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und kommunalen Verordnungen erfolgen und erfordern Fachkenntnisse. Für vermögende Investoren mit mehreren Immobilien kann eine Strategie zum Ausgleich des gesamten Portfolios in Betracht gezogen werden, bei der Immobilien mit „geringer Rentabilität, aber hohem Vermögenswert” und Immobilien mit „hohem Vermögenswert, aber geringer Rentabilität” kombiniert werden. Auch wenn dies auf der Ebene der einzelnen Immobilien schwierig ist, können Maßnahmen zur Wertsteigerung aus einer Gesamtperspektive ergriffen werden.

Bei der Umsetzung von Maßnahmen zur Wertsteigerung von Immobilien ist es wichtig, die Kohärenz mit der Ausstiegsstrategie zu berücksichtigen. Bei einer umfassenden Renovierung muss beispielsweise die Amortisationszeit und die geplante Haltedauer abgewogen werden. Es macht keinen Sinn, eine hohe Investition zu tätigen, wenn diese nicht in naher Zukunft, wenn der Verkauf geplant ist, wieder hereingeholt werden kann. Andererseits gibt es auch die Strategie, kurz vor dem Verkauf eine einfache Renovierung oder ein Home Staging durchzuführen, um die Immobilie attraktiver zu machen und einen höheren Preis zu erzielen. Um einen guten Eindruck bei potenziellen Käufern zu hinterlassen und eine schnelle Einigung zu einem hohen Preis zu erzielen, sind Maßnahmen wie das Austauschen der Tapeten, die Verbesserung der Beleuchtung und eine gründliche Reinigung sehr rentabel. Man kann sagen, dass diese Maßnahmen zur Wertsteigerung im Hinblick auf den Ausstieg eine wichtige Aufgabe in der Verwaltungsphase vermögender Anleger sind, um die endgültige Rendite zu maximieren.

5. Bedeutung der Ausstiegsstrategie (richtiger Zeitpunkt, potenzielle Käufer, Maßnahmen zur Maximierung des Kapitalgewinns)

Wir sind nun endlich in der letzten Phase der Immobilieninvestition angelangt: der Ausstiegsstrategie. Die Ausstiegsstrategie ist der Plan, der festlegt, wann und wie die gehaltenen Immobilien verkauft werden, um die Rendite der Investition zu realisieren. Wie bei Aktieninvestitionen ist der Zeitpunkt des Verkaufs ein entscheidender Faktor für den Erfolg der Investition, und das gilt auch für Immobilieninvestitionen. Da Immobilien nur eine geringe Liquidität aufweisen und ihr Preis je nach Zeitpunkt stark schwanken kann, läuft man ohne eine im Voraus festgelegte Ausstiegsstrategie Gefahr, es im letzten Moment zu bereuen. In diesem Kapitel werden die wichtigsten Elemente erläutert, die bei der Ausarbeitung einer Ausstiegsstrategie zu berücksichtigen sind (Verkaufsmoment, Käufer, Verkaufsmethode und Maßnahmen zur Gewinnmaximierung).

5.1 Die Bedeutung einer Ausstiegsstrategie

Zunächst ist zu betonen, dass es bei Immobilieninvestitionen wichtig ist, den Ausstieg bereits beim Kauf zu berücksichtigen. Viele Investoren lassen sich beim Kauf von der sofortigen Rendite blenden und denken nicht darüber nach, wie sie die Immobilie in fünf oder zehn Jahren wieder veräußern können. Doch „egal wie rentabel eine Immobilie ist”, gilt sie nur dann als Erfolg, wenn sie am Ende zu einem angemessenen Preis verkauft wird. Der Erfolg oder Misserfolg des Verkaufs ist so wichtig, dass ein Fehler beim Ausstieg die während der Haltedauer erzielten Gewinne zunichte machen kann. Umgekehrt reduziert eine vom Kauf bis zum Ausstieg geplante Investition das Risiko eines Misserfolgs erheblich. So ist beispielsweise „der Kauf einer Immobilie, die sich leicht zu einem hohen Preis verkaufen lässt” ein Faktor, der nach dem Kauf nicht mehr geändert werden kann. Egal, wie sehr Sie sich nach dem Kauf um die Verwaltung bemühen, eine Immobilie, die auf dem Markt schwer zu verkaufen ist, wird nicht zu einem hohen Preis verkauft werden.

Deshalb müssen Sie bereits in der Kaufphase Immobilien unter dem Gesichtspunkt „Kann diese Immobilie in Zukunft zu einem hohen Preis verkauft werden?” auswählen. Der Inhalt der Ausstiegsstrategie lässt sich in einem Satz zusammenfassen: „Wie kann die Immobilie zum besten Preis und ohne Probleme verkauft werden?”. Wenn der Verkauf nicht gut verläuft, kann ein einziger Fehler zu einem Verlust führen, selbst wenn während der Nutzung Mieteinnahmen erzielt werden.

Bei vermögenden Investoren ist der Umfang der Vermögenswerte enorm und der Betrag pro Immobilie ebenfalls, sodass die Effizienz der Ausstiegsstrategie einen enormen Einfluss auf das gesamte Portfolio hat. Glücklicherweise verfügen vermögende Investoren über relativ mehr Flexibilität in Bezug auf Liquidität und Investitionszeitraum, sodass sie in der Lage sind, zum gewünschten Zeitpunkt zu verkaufen. Dies ist ein großer Vorteil, da sie so die Marktsituation beurteilen und den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf wählen können. In den folgenden Abschnitten werden wir den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf und die Verkaufsstrategie im Detail betrachten.

5.2 Festlegung des Verkaufszeitpunkts

Bei der Bestimmung des Verkaufszeitpunkts einer Immobilie müssen sowohl das Marktumfeld als auch die immobilienbezogenen Faktoren berücksichtigt werden. Zum Marktumfeld zählen unter anderem die wirtschaftliche Entwicklung, die Lage auf dem Immobilienmarkt, die Zinssätze und politische Veränderungen (Steuern). Zu den spezifischen Faktoren der Immobilie zählen unter anderem das Alter, die Mietentwicklung, die Restlaufzeit, die ausstehende Hypothek und Veränderungen im Umfeld. Sehen wir uns einige der wichtigsten Entscheidungskriterien an.

Interpretation des Marktzyklus: Der Immobilienmarkt folgt einem Zyklus, der der wirtschaftlichen Entwicklung folgt. Wenn die Preise steigen, ist es ein guter Zeitpunkt zum Verkauf, aber wenn sie fallen, ist es schwierig, Käufer zu finden, und die Preise steigen nicht. Im Allgemeinen ist es ein guter Zeitpunkt zum Verkauf, wenn die Grundstücks- und Immobilienpreise steigen. Um eine Entscheidung zu treffen, sollten Sie den Immobilienpreisindex, die Entwicklung der Transaktionszahlen und den Verkaufspreis ähnlicher Immobilien in der Umgebung konsultieren. Auch die Zinssätze sind wichtig, denn wenn sie niedrig sind, können Käufer leicht Finanzierungen erhalten und die Nachfrage ist hoch, was den Verkauf begünstigt. Umgekehrt neigt der Immobilienmarkt in Zeiten hoher Zinsen oder geldpolitischer Restriktionen zur Abkühlung, sodass es besser ist, den Verkauf nach Möglichkeit zu verschieben oder eine Preisanpassung in Betracht zu ziehen.
Beachten Sie steuerliche Meilensteine: In Japan gilt die Einkommensteuer auf den Verkauf von Immobilien als langfristiger Kapitalertrag, wenn sie länger als fünf Jahre im Besitz waren, mit einem ermäßigten Steuersatz von etwa 20 %, während bei einem kurzfristigen Verkauf, d. h. weniger als fünf Jahre, der Steuersatz mit etwa 39 % erheblich höher ist.Wenn Sie also mindestens fünf Jahre nach dem Erwerb verkaufen, erzielen Sie bei Umwandlung in einen langfristigen Veräußerungsgewinn einen höheren Nettogewinn (die Differenz zwischen dem langfristigen und dem kurzfristigen Steuersatz beträgt etwa das Doppelte). Wenn Sie beispielsweise im vierten Jahr verkaufen, gehen etwa 40 % des Gewinns an den Fiskus, wenn Sie jedoch ein Jahr länger warten und nach fünf Jahren verkaufen, zahlen Sie nur etwa 20 %. Wenn also keine Notwendigkeit besteht, die Immobilie schnell zu Geld zu machen, ist es empfehlenswert, sie länger als fünf Jahre zu halten. Darüber hinaus sind der Zeitpunkt des Kaufs der Immobilie und das Ende der Abschreibungsdauer ebenfalls Zeitpunkte, die für einen Verkauf in Betracht kommen. Denn wenn die steuerlichen Vorteile aus der Abschreibung des Gebäudes ausgeschöpft sind, verringern sich die Vorteile einer weiteren Haltung. Holzgebäude haben eine gesetzliche Nutzungsdauer von etwa 22 Jahren, Stahlbetongebäude von etwa 47 Jahren. Ältere Gebäude, die ihre Nutzungsdauer überschritten haben, können nicht mehr abgeschrieben werden, verursachen aber weiterhin Kosten wie die Grundsteuer, was einen Nachteil in Bezug auf die Rentabilität darstellt.
Veränderung der Einnahmen- und Ausgabenstruktur (Phänomen des „tödlichen Kreuzes”): Bei Immobilieninvestitionen gibt es ein Phänomen, das als „tödliches Kreuz” bezeichnet wird. Es bezieht sich auf den Zeitpunkt, an dem die Abschreibungskosten für Gebäude sinken, während Kosten wie Zinsen und Reparaturkosten steigen und der verfügbare Cashflow nach Erreichen seines Höchststandes zu sinken beginnt. Die Abschreibungskosten sinken im Laufe der Jahre, und nach Ablauf der Abschreibung sinken die in den Büchern verbuchten Aufwendungen, sodass die steuerpflichtigen Einkünfte steigen und die Nettoeinkünfte sinken. Darüber hinaus erhöht die Alterung des Gebäudes die Reparaturkosten, und mit fortschreitender Tilgung des Darlehensbetrags verringert sich der Steuerminderungseffekt. Wenn diese Faktoren zusammenkommen, kann der Cashflow etwa 10 bis 15 Jahre nach dem Kauf zurückgehen. Der Zeitpunkt, an dem dieser Break-even-Punkt erreicht ist, ist auch ein Signal, über einen Verkauf nachzudenken. In vielen Fällen ist es effizienter, die Immobilie zu verkaufen und in eine andere Anlage zu wechseln, als sie weiter zu halten.
Physische und betriebliche Meilensteine der Immobilie: Zu den spezifischen Umständen der Immobilie gehören Meilensteine wie „der Zeitpunkt einer größeren Reparatur nach X Jahren“. Wenn beispielsweise eine größere Reparatur eines 15 oder 30 Jahre alten Wohnhauses ansteht, können die hohen Reparaturkosten vermieden werden, indem die Immobilie kurz vor der Reparatur verkauft wird. Auch Veränderungen in der Zusammensetzung der Mieter sind zu berücksichtigen. Wenn beispielsweise der Vertrag des Hauptmieters eines Gebäudes kurz vor dem Auslaufen steht, kann man sich für einen Verkauf entscheiden, bevor das Risiko seines Wegzugs eintritt. Ist das Gebäude hingegen seit langem vermietet und sind die Mieten stabil, kann es sinnvoll sein, es zu verkaufen, sobald sich die guten Ergebnisse bemerkbar machen. Auch die persönlichen Umstände des Eigentümers, wie Unternehmensnachfolge oder Erbschaft, beeinflussen den richtigen Zeitpunkt. Tatsächlich gibt es Fälle, in denen durch den Verkauf einer Immobilie aufgrund einer notwendigen Umstrukturierung des Unternehmens ein Gewinn erzielt wurde. Daher ist es ideal, den „richtigen Zeitpunkt für den Verkauf” aus verschiedenen Blickwinkeln zu bestimmen und die Entscheidung zum Verkauf weder zu früh noch zu spät zu treffen.

5.3 Annahmen zum Käufer (Verwendungszweck) und Verkaufsmethode

Als Nächstes wird die Strategie behandelt, an wen und wie zum Zeitpunkt des Verkaufs verkauft werden soll. Für den Verkauf einer Immobilie gibt es im Wesentlichen die folgenden Optionen.

Verkauf über einen Vermittler auf dem freien Markt: Dies ist die gängigste Methode, bei der ein Immobilienmakler beauftragt wird, unter einer Vielzahl von Interessenten Käufer zu suchen. Dies ist zwar der einfachste Weg, um den höchsten Preis zu erzielen, aber es kann sehr lange dauern, bis der Verkauf abgeschlossen ist. Bei hochwertigen Immobilien kann eine groß angelegte Marketingkampagne nicht nur im Inland, sondern auch bei ausländischen Investoren durchgeführt werden.
Verkauf an ein Immobilienunternehmen: Hierbei wird die Immobilie direkt an ein Immobilienunternehmen (Käufer) verkauft. Es fallen keine Maklerprovisionen an und man erhält schnell Bargeld, aber der Kaufpreis ist in der Regel niedriger als der allgemeine Marktpreis (aufgrund der Gewinnspanne des Unternehmens). Diese Option kommt in Betracht, wenn man schnell verkaufen und die Mittel für die nächste Investition verwenden möchte.
Verbriefung oder Blockverkauf: Hierbei handelt es sich um eine fortgeschrittene Methode, bei der mehrere Immobilien zusammen an einen Fonds oder im Rahmen eines Immobilienverbriefungsmodells verkauft werden. Wenn Sie viele hochwertige Immobilien besitzen, ist es auch möglich, das gesamte Portfolio durch Einbindung in einen REIT (Immobilienfonds) oder einen privaten Fonds zu verkaufen. Dies stellt zwar für Privatanleger eine große Hürde dar, hat aber den Vorteil, dass hochwertige Immobilien in einer einzigen Zahlung verkauft werden können.

Bei der Überlegung, wer der Käufer (der Verwendungszweck des Verkaufs) sein könnte, ist zu berücksichtigen, dass die Art der Immobilie die Art des Käufers bestimmt. Bei kleinen Wohnimmobilien sind die Käufer in der Regel Privatanleger oder Endnutzer mit tatsächlichem Bedarf. Bei großen Immobilien wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbegebäuden hingegen sind die Käufer in der Regel Unternehmensinvestoren, Fonds oder REITs. Jeder Käufer hat seine eigenen Kriterien. Für private Käufer mit tatsächlichem Bedarf sind die Lage, die Attraktivität der Immobilie und die Möglichkeit, eine Hypothek zu erhalten, entscheidende Faktoren. Bei Investoren werden die Rendite, die Situation der Mieter und die Möglichkeit der Finanzierung höher bewertet. Daher muss man sich überlegen, wer der beste Käufer für die Immobilie ist, und auf dieser Grundlage eine Verwaltungs- und Verkaufsstrategie entwickeln.

Wenn es beispielsweise darum geht, „an Investoren als Anlageobjekt zu verkaufen”, ist es wichtig, die Indikatoren aufrechtzuerhalten, die den nächsten Investor zufriedenstellen. Konkret bedeutet dies, dass eine hohe Auslastung und stabile Einnahmen durch angemessene Mieten aufrechterhalten werden müssen und die Immobilie unter Bedingungen verkauft werden sollte, die den Eindruck vermitteln: „Wenn ich diese Immobilie kaufe, werde ich dank der hohen Auslastung schnell Gewinne erzielen”. Damit der nächste Investor die Immobilie kauft, ist es in der Tat effektiv, eine vollständige Auslastung zu erreichen und eine hohe Rentabilität zu erzielen. Wichtig ist auch, dass die Immobilie leicht zu finanzieren ist. Immobilien, die aus Sicht der Finanzinstitute leicht als Sicherheit zu bewerten sind (z. B. Neubauten mit hohem Grundstücksanteil oder stabilen Erträgen), sind leichter zu verkaufen, da Käufer leichter eine Finanzierung erhalten. Der Preis der Immobilie ist ebenfalls ein wichtiger Faktor, da extrem teure Immobilien nur eine begrenzte Anzahl von Käufern finden. Immobilien, deren Preis im Finanzierungsrahmen von Privatpersonen liegt, sind aus Sicht der Ausstiegsstrategie eine sicherere Option.

Andererseits besteht auch die Möglichkeit, das Grundstück „freigebaut” zu verkaufen. Dabei werden die alten Gebäude abgerissen und das Grundstück verkauft. Diese Strategie ist bei Einfamilienhäusern oder freistehenden Gebäuden möglich und kann rentabler sein, wenn der Grundstückswert hoch ist und der Wert der Immobilie (Lagewert) den Hauptanziehungspunkt darstellt. Bei illegalen oder sehr alten Gebäuden, deren Wert praktisch null ist, ist es ebenfalls einfacher, Käufer zu finden, wenn das Grundstück unbebaut verkauft wird. Allerdings ist zu beachten, dass der Abriss des Gebäudes mit Kosten verbunden ist und dass durch die Freigabe des Grundstücks die Befreiung von der Grundsteuer für Wohnbauland entfällt, was die Steuerbelastung erhöht. Es muss nach Möglichkeiten gesucht werden, den Zeitraum zwischen Abriss und Verkauf so kurz wie möglich zu halten.

Darüber hinaus kann auch die Option „Verkauf zur Eigennutzung” in Betracht gezogen werden. Wenn beispielsweise eine Familienwohnung vermietet wird, kann sie schließlich an jemanden verkauft werden, der darin wohnen möchte. In diesem Fall wird sie als Immobilie zur tatsächlichen Nutzung und nicht als Anlageobjekt auf den Markt gebracht, sodass der tatsächliche Markt in der Region und die Möglichkeit von Hypothekenvergünstigungen berücksichtigt werden müssen. Um sie für den Endnutzer attraktiv zu machen, ist es sinnvoll, vor dem Verkauf den Innenbereich zu renovieren und sie als Musterwohnung zu gestalten.

Wie man sieht, variieren die Vorbereitungen je nachdem, an wen verkauft wird. Wenn es sich um einen vermögenden Investor handelt, verfügt dieser wahrscheinlich über gute Kontakte zu Immobilienagenturen, sodass es ratsam ist, so früh wie möglich einen vertrauenswürdigen Makler zur Verkaufsstrategie zu konsultieren. Es ist wichtig, sich professionell über den Markt beraten zu lassen, um die beste Ausstiegsstrategie zu entwickeln, z. B. „Diese Immobilie ist ideal für das Segment ◯◯, daher ist es besser, sie auf diese Weise zu verkaufen”.

5.4 Maßnahmen zur Maximierung des Kapitalgewinns

Das Endziel der Ausstiegsstrategie ist die Maximierung des Kapitalgewinns (Verkaufsgewinn). Es ist keine Übertreibung zu sagen, dass alles, was bisher erwähnt wurde, wie die Wahl des richtigen Zeitpunkts, die Auswahl potenzieller Käufer und die Bemühungen während der Verwaltungsphase, darauf abzielt, den größtmöglichen Gewinn zu erzielen. Abschließend fassen wir die konkreten Maßnahmen zusammen, die zur Maximierung des Verkaufserlöses ergriffen werden können.

Den Mehrwert der Immobilie maximal hervorheben: Zum Zeitpunkt des Verkaufs ist es wichtig, alle Vorteile der Immobilie zu vermitteln. Dabei handelt es sich nicht um ein einfaches Verkaufsargument, sondern darum, dem Käufer Informationen zu liefern, die es ihm ermöglichen, mit Vertrauen und zu einem hohen Preis zu kaufen. Handelt es sich beispielsweise um eine Mietimmobilie, erstellen Sie eine detaillierte Aufstellung der Mieten und Verwaltungsdaten und geben Sie an, dass die Immobilie seit X Jahren vermietet ist, dass es keine Mietausfälle oder Zahlungsrückstände gibt und dass die Miete im Vergleich zu den Marktpreisen in der Umgebung angemessen ist.Es ist auch ratsam, die Reparaturhistorie und die Inspektionsberichte des Gebäudes vorzulegen, um die physischen Risiken auszuräumen, die Käufer häufig beunruhigen. Bei Luxusimmobilien ist es sinnvoll, den Umfang des Marketings zu erweitern, beispielsweise durch die Erstellung von Unterlagen in englischer Sprache, um ausländische Investoren zu informieren.
Geeignete Vertriebskanäle und Verhandlung: Um einen hohen Preis zu erzielen, ist es auch wichtig, eine erfahrene Immobilienagentur auszuwählen. Agenturen mit Erfahrung im Bereich Luxusimmobilien verfügen in der Regel über eine Liste potenzieller Kunden, die bereit sind, einen hohen Preis zu zahlen. Es besteht auch die Möglichkeit, mehrere Immobilienagenturen zu kontaktieren und sie zu bitten, konkurrierende Angebote zu unterbreiten (z. B. durch allgemeine Vermittlung und Verhandlung mit dem Kandidaten, der die besten Konditionen bietet). Wenn der vom Käufer angebotene Preis das angestrebte Ziel nicht erreicht, ist es wichtig, nichts zu überstürzen und nicht nachzugeben, sondern beharrlich zu verhandeln. Vermögende Käufer verfügen über Liquidität und können es sich daher leisten, zu warten. Daher ist es einfach, die Strategie zu verfolgen, die Immobilie mit einem hohen Preis auf den Markt zu bringen und sie zu einem zufriedenstellenden Preis zu verkaufen, auch wenn dies etwas mehr Zeit erfordert.
Steuern und Kosten minimieren: Um den Verkaufserlös zu maximieren, darf die Kostenoptimierung nicht außer Acht gelassen werden. Bei der Einkommensteuer auf die Übertragung von Immobilien sollten Sie unbedingt die verfügbaren Ausnahmen nutzen, wie den oben erwähnten Wechsel zur Langzeitübertragungssteuer (mehr als 5 Jahre Eigentum) und den Freibetrag von 30 Millionen Yen für den Verkauf des Hauptwohnsitzes. Darüber hinaus sind die Maklerprovisionen für den Verkauf hoch, sodass Verhandlungsspielraum besteht. Bei Transaktionen im Wert von mehreren hundert Millionen Yen kann ein Rabatt auf die Provision gewährt werden, daher ist eine Rücksprache empfehlenswert. Wenn die Immobilie auf eine Firma eingetragen ist, sollten Sie steuerliche Strategien berücksichtigen, wie z. B. die Aufteilung des Verkaufserlöses auf die einzelnen Eigentümer im Vergleich zur Körperschaftsteuer. Wenden Sie sich an einen spezialisierten Steuerberater und erarbeiten Sie einen Plan, der den Cashflow nach dem Verkauf maximiert.
Vorbereitung für die nächste Investition: Die Ausstiegsstrategie ist sowohl ein Ziel als auch ein Neuanfang. Wenn Sie überlegen, wie Sie die aus dem Verkauf erzielten Mittel für die nächste Investition umschichten können, können Sie strategischer vorgehen. Ein fortschrittlicher Plan besteht beispielsweise darin, eine Immobilie zu verkaufen und die erzielten Mittel für einen 1031-Tausch (ein US-amerikanisches System, in Japan gibt es eine ähnliche Ausnahme für den Ersatz bestimmter Vermögenswerte) zu verwenden und in eine andere Immobilie zu wechseln, während die Steuerzahlung aufgeschoben wird.In Japan gibt es auch Fälle, in denen Sonderabzüge für Kapitalgewinne oder Ausnahmen für den Ersatz geltend gemacht werden können, daher ist es ratsam, sich im Voraus zu informieren. Eine weitere Möglichkeit, das Portfolio zu erweitern, besteht darin, einen Teil der Verkaufserlöse für die Tilgung der Hypothek zu verwenden, um die ausstehenden Schulden zu reduzieren, und den Rest für den Kauf einer neuen Immobilie zu verwenden. Beachten Sie, dass auf diese Weise die Ausstiegsstrategie die Kehrseite der Einstiegsstrategie ist.

Bis hierher haben wir die wesentlichen Aspekte der Ausstiegsstrategie dargelegt. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die ideale Ausstiegsstrategie darin besteht, zum richtigen Zeitpunkt, an den richtigen Käufer und mit einer einwandfreien Vorbereitung zu verkaufen. Um dies zu erreichen, muss man den Ausstieg vom Beginn der Investition an immer im Blick behalten und die Immobilie mit einer realistischen Einstellung verwalten.

6. Fallbeispiele (Erfolgs- und Misserfolgsbeispiele)

Abschließend stellen wir einige Fallbeispiele für Erfolg und Misserfolg bei Immobilieninvestitionen von vermögenden Privatpersonen vor. Lassen Sie uns anhand von realen Beispielen die Bedeutung der Ausstiegsstrategie vertiefen.

Erfolgsbeispiel: Fall, in dem der Ausstieg nach Analyse der Markttrends präzise geplant wurde

Ein vermögender Investor kaufte Anfang der 2010er Jahre ein gebrauchtes Apartmentgebäude aus Stahlbeton in einem Vorort. Die Immobilie war über 30 Jahre alt, lag jedoch in einem Wohngebiet in Funabashi in der Präfektur Chiba mit guter Anbindung an das Stadtzentrum und bot zum Zeitpunkt des Kaufs eine hohe Bruttorendite von rund 7,5 %. Der Kaufpreis betrug rund 350 Millionen Yen, der durch eine Kombination aus Eigenkapital und einem langfristigen Darlehen finanziert wurde. Der Investor verwaltete die Immobilie parallel zu seiner Haupttätigkeit sorgfältig und erzielte eine stabile Auslastung von fast 95 %. Obwohl es sich um eine gebrauchte Immobilie handelte, war sie aufgrund ihrer Stahlbetonkonstruktion sehr langlebig, sodass keine größeren Reparaturen an den tragenden Teilen erforderlich waren, um den Wert der Immobilie zu erhalten.

Zehn Jahre nach dem Kauf beschloss der Eigentümer, die Immobilie zum Zeitpunkt der Unternehmensnachfolge zu verkaufen. Zu diesem Zeitpunkt befand sich der Immobilienmarkt in einer langfristigen Aufschwungphase und die Meinung der Investoren zu gebrauchten Wohnungen begann sich zu ändern. Es verbreitete sich die Meinung, dass „auch wenn sie alt sind oder in einem Außenbezirk liegen, sie eine gute Investition sind, wenn sie Einnahmen generieren“, sodass sich die Möglichkeit ergab, die Immobilie zu einem höheren Preis als dem Kaufpreis zu verkaufen. Der Eigentümer beauftragte eine vertrauenswürdige Immobilienagentur mit dem Verkauf, und schließlich wurde der Verkauf für rund 400 Millionen Yen abgeschlossen. Dadurch wurde ein Gewinn von etwa 50 Millionen Yen erzielt, was zusammen mit den über 10 Jahre erzielten Gewinnen einen erheblichen Gewinn bedeutete.

Der Schlüssel zum Erfolg in diesem Fall war die Kombination aus günstigen Marktbedingungen und einem sorgfältigen Ausstiegsplan. Der Eigentümer hatte von Beginn an vor, die Immobilie etwa 10 Jahre lang zu halten und dann zu verkaufen, und während dieser Zeit verwaltete er die Immobilie so, dass ihr Wert erhalten blieb und sich sogar noch steigerte. Es war auch eine gute Entscheidung, zum Zeitpunkt des Abschlusses des Amortisationszyklus zu verkaufen und dabei die Verbesserung der Marktbedingungen im Auge zu behalten. Dies ist ein gutes Beispiel dafür, wie sowohl Ertrags- als auch Kapitalgewinne erzielt werden können, wenn der Kauf- und Verkaufszeitpunkt richtig gewählt werden. Mit dem Verkaufserlös hat dieser Investor einen Schritt weiter gedacht und in ein größeres Bürogebäude in der Innenstadt investiert. Dieser Fall kann als Referenz für den schrittweisen Ausbau des Immobilienportfolios dienen, wobei die Ausstiegsstrategie berücksichtigt und wie geplant umgesetzt werden sollte.

Fehlschlag: Übermäßige Investition ohne Berücksichtigung des Ausstiegs und Stagnation

Auf der anderen Seite stellen wir einen Fehlerfall vor, bei dem es zu einer schwierigen Situation kam, weil die Ausstiegsstrategie nicht berücksichtigt wurde. Herr A, ein leitender Angestellter eines Unternehmens mit hohem Einkommen, begann auf Anraten eines Verkäufers in neu gebaute Einzimmerwohnungen zu investieren, um Steuern zu sparen und zusätzliche Einnahmen zu erzielen. Er kaufte mehrere Einzimmerwohnungen in Tokio, alle mit einem Vollkredit und ohne Anzahlung. Unmittelbar nach dem Kauf fand er Mieter und erzielte Mieteinnahmen, aber nach Abzug der Verwaltungskosten und der Kreditrückzahlung blieb ihm nur ein sehr geringer Cashflow. Trotzdem setzte er seine Investition optimistisch fort, da er dachte, dass er „bei einem Verkauf in der Zukunft den Kredit zurückzahlen und Gewinne erzielen könnte”.

Einige Jahre später änderte sich die Situation jedoch, als das Unternehmen von A ihn in eine andere Region versetzte. Für den Umzug benötigte er Geld für den Kauf einer Wohnung und versuchte daher, einige seiner Investitionswohnungen zu verkaufen, um liquide zu werden. Als er die Wohnungen jedoch zum Verkauf anbot, fand er kaum welche, die über dem Kaufpreis verkauft wurden. Eine Immobilie, die er neu für 25 Millionen Yen gekauft hatte, wurde auf etwa 21 Millionen Yen geschätzt. Der Grund dafür war, dass der ursprüngliche Verkaufspreis die Gewinne und Vermarktungskosten des Bauträgers enthielt, die auf dem Gebrauchtmarkt nicht berücksichtigt werden, sodass der Marktpreis ab dem Zeitpunkt des Kaufs tendenziell sinkt. Außerdem waren die Mieten seit der Erstvermietung gesunken, was ebenfalls zu einem Rückgang der Rendite beitrug. Da der Kauf vollständig mit einem Darlehen finanziert worden war, verblieb zum Zeitpunkt des Verkaufs eine Restschuld von rund 23 Millionen Yen, was ein Darlehen über dem Verkaufswert bedeutete. Ohne Eigenkapitalbeteiligung war ein Verkauf der Immobilie nicht möglich, sodass Herr A schließlich gezwungen war, auf den Verkauf zu verzichten.

Das Problem in diesem Fall liegt in einer übereilten Kaufentscheidung und einer übermäßigen Verschuldung. Herr A dachte zum Zeitpunkt des Kaufs nicht über eine Ausstiegsstrategie nach und traf seine Entscheidung auf der Grundlage der Tatsache, dass er einen Kredit aufnehmen konnte. Infolgedessen kaufte er eine Immobilie zu einem hohen Preis, der dem Höchstpreis zum Zeitpunkt des Baus entsprach, und befand sich in einer Situation, in der er nur noch den Kredit zurückzahlen konnte. Hätte er den Ausstieg berücksichtigt, hätte er sich für eine Anzahlung entscheiden oder gar nicht erst eine schwer verkäufliche Immobilie wie eine neue Einzimmerwohnung kaufen können. Glücklicherweise verkaufte Herr A die Immobilie während seines Umzugs nicht, sondern vermietete sie weiter und nach mehreren Jahren Vorauszahlungen schließlich verkaufen, wenn auch nicht zu dem ursprünglich erwarteten Gewinn. Dieser Fall zeigt, wie gefährlich es ist, ohne Ausstiegsstrategie zu investieren. Insbesondere bei hoher Fremdfinanzierung, wie beispielsweise einem Vollkredit, kann jede kleine Änderung des Ausstiegsplans dazu führen, dass man keinen Handlungsspielraum mehr hat. Mit dem in diesem Artikel erworbenen Wissen, wie z. B. der Existenz der Neubauprämie und dem Verhältnis zwischen Darlehenssaldo und Marktpreis, hätte dieser Fehler vermieden werden können.

7. Zusammenfassung (Aufbau eines nachhaltigen Anlageportfolios)

In diesem Artikel haben wir systematisch und mit Schwerpunkt auf der Ausstiegsstrategie die Grundlagen und die Praxis der Immobilieninvestitionen aus der Sicht vermögender Anleger erläutert. Der Schlüssel zum Erfolg von Immobilieninvestitionen liegt in einer kohärenten Strategie von Anfang bis Ende. Es ist wichtig, in jeder Phase logische Entscheidungen zu treffen, von der Auswahl der Immobilie über die Finanzierung und das operative Management bis hin zum Verkauf logische Entscheidungen zu treffen und stets das Endziel (den Ausstieg) im Blick zu behalten.

In der Vermögensverwaltung vermögender Anleger ist die Immobilieninvestition ein wirksames Mittel, um stabile Erträge zu erzielen, den Wert des Vermögens zu erhalten und steuerliche Vorteile und Nachlassmaßnahmen zu erzielen. Um ihr Potenzial voll auszuschöpfen, ist es unerlässlich, die Immobilien auf der Grundlage von Marktanalysen sorgfältig auszuwählen, Risiken zu managen, Hebelwirkung intelligent einzusetzen, eine professionelle und ausgefeilte Verwaltung zu gewährleisten und über eine geeignete Ausstiegsstrategie zu verfügen. Insbesondere die Ausstiegsstrategie ist entscheidend für die Nachhaltigkeit von Immobilieninvestitionen. Durch die Berücksichtigung des Ausstiegs achten Anleger ständig auf den Vermögenswert der Immobilien und haben Anreize, diese weiter zu verwalten und die notwendigen Maßnahmen zu ergreifen. Diese Haltung führt zu einem stabilen Portfolio, wodurch Wachstum und Erhalt des Gesamtvermögens langfristig in Einklang gebracht werden können.

Um ein nachhaltiges Anlageportfolio aufzubauen, sind die folgenden Punkte zu beachten.

Festlegung klarer Anlageziele und -strategien: Die Ziele müssen klar definiert werden, z. B. ob Einkünfte, Kapitalgewinne oder Nachlassmaßnahmen im Vordergrund stehen, und die Art der Immobilie, der Finanzierungsplan und die Haltestrategie müssen im Einklang mit diesen Zielen festgelegt werden. Es ist wichtig, die Ziele und Mittel aufeinander abzustimmen, um Widersprüche zu vermeiden.
Zusammenarbeit mit Experten: Immobilieninvestitionen vermögender Kunden sind mit komplexen Faktoren wie steuerlichen und rechtlichen Fragen sowie der Lage auf dem Immobilienmarkt verbunden. Es ist schwierig, alles alleine zu bewältigen. Daher ist es ratsam, ein Team aus einem unabhängigen Finanzberater (IFA), einem Steuerberater und einem Immobilienexperten zu bilden, um sich langfristig beraten zu lassen. Der Aufbau eines Expertennetzwerks ist der erste Schritt zu einer stabilen Immobilieninvestition.
Regelmäßige Überprüfung und flexible Anpassungen: Der Immobilienmarkt und die Vermögenslage ändern sich im Laufe der Zeit. Es ist wichtig, das gesamte Portfolio regelmäßig zu überprüfen und gegebenenfalls einige Vermögenswerte zu verkaufen, um es neu auszurichten oder neue Investitionsmöglichkeiten zu nutzen. Die Ausstiegsstrategie sollte nicht feststehen, sondern entsprechend der Marktsituation aktualisiert werden.
Risikoabsicherung und Diversifizierung: Minimieren Sie die Risiken jeder Immobilie durch gründliche Recherche und umsichtiges Management und vermeiden Sie Risikokonzentrationen, indem Sie Ihre Investitionen auf mehrere Immobilien und Regionen verteilen. Als vermögender Privatkunde haben Sie die Möglichkeit, Ihre Investitionen auf nationale und internationale Immobilien sowie andere Anlageklassen zu diversifizieren. Achten Sie stets auf die Stabilität Ihres Gesamtportfolios, damit ein einziger Fehler beim Ausstieg nicht fatal ist.

Schließlich handelt es sich bei Immobilieninvestitionen keineswegs um kurzfristige Spekulationen, sondern um mittel- bis langfristige unternehmerische Aktivitäten. Wenn sie entschlossen angegangen werden, kann sie große Gewinne einbringen, die sich in wirtschaftlichem Wohlstand, Erhalt des Vermögens und sogar in der Weitergabe des Vermögens an zukünftige Generationen niederschlagen. Wir empfehlen vermögenden Anlegern, die Richtlinien dieses Artikels zu befolgen und eine strategische Immobilieninvestition mit Blick auf den Ausstieg zu tätigen, um ein nachhaltiges und solides Vermögensportfolio aufzubauen.