Unter Renovierung versteht man die Modernisierung älterer Wohnimmobilien, um ihnen Funktionen zu verleihen, die einem Neubau nahekommen. Charakteristisch ist, dass dabei umfangreichere bauliche Veränderungen als bei einer Sanierung vorgenommen werden und so Leistung und Wert der Immobilie steigen. Der Kauf einer Bestandsimmobilie plus Renovierung erhält sowohl unter Renditegesichtspunkten als auch im Hinblick auf den Wohnwert viel Aufmerksamkeit.
Was sind die drei Vorteile einer Renovierung?
1. Deutlich günstiger als der Kauf eines Neubaus
Laut einer Untersuchung des Japan Housing Research Center liegen bei Eigentumswohnungen rund 70 % der Renovierungskosten bei 3 Millionen Yen oder weniger. Nach einer Studie der Mizuho Trust Bank erreichte der Preisunterschied zwischen neuen und gebrauchten Eigentumswohnungen in den 23 Bezirken Tokios im Jahr 2018 rund 26 Millionen Yen. In manchen Fällen lassen sich durch den Kauf einer Bestandsimmobilie plus Renovierung mehr als 20 Millionen Yen einsparen. Die Preisdifferenz zwischen Bestands- und Neubauimmobilien vergrößert sich von Jahr zu Jahr, wodurch der wirtschaftliche Vorteil der Renovierung weiter zunimmt.
2. Der Vermögenswert sinkt weniger stark als bei Neubauten
Bei Neubauten gilt, dass ihr Vermögenswert in dem Moment, in dem sie zu Bestandsimmobilien werden, um etwa 20 % sinkt und danach weiter leicht nachgibt. Dagegen steigt bei renovierten Bestandsimmobilien der Vermögenswert häufig an und lässt sich anschließend leichter stabil halten. Das ist besonders vorteilhaft für Menschen, die einen späteren Umzug oder Verkauf im Blick haben.
3. Immobilien in guter Lage sind leichter zu finden
Bei Neubauten ist das Angebot in guten Lagen begrenzt, während Bestandsimmobilien häufig in attraktiven Lagen wie in Bahnhofsnähe oder nahe Schulen verfügbar sind. Wer den Standort priorisieren möchte, hat mit Bestandsimmobilien plus Renovierung mehr Optionen als mit einem Neubau.
Was sind die drei Nachteile einer Renovierung?
1. Probleme wie Regen- oder Wasserschäden können auftreten
Bei älteren Immobilien kommt es mitunter zu Wasserschäden, wenn nur die Optik aufgearbeitet wurde, ohne die Abwasserrohre auszutauschen. Vor dem Kauf sollten Fachleute daher den Zustand der Leitungen und der tragenden Struktur prüfen.
2. Durch veraltete Ausstattung kann die Kostenbelastung hoch werden
Insbesondere bei Immobilien, die älter als 40 Jahre sind, liegen die Renovierungskosten nicht selten über 10 Millionen Yen. Es ist sinnvoll, vorab eine Gebäudeinspektion durchzuführen und die Kosten zu kalkulieren, bevor eine Entscheidung getroffen wird.
3. Bis zum Einzug vergeht Zeit
Für eine Renovierung ist eine Bauzeit von ein bis drei Monaten erforderlich. Im Vergleich zu schlüsselfertigen Häusern oder neuen Eigentumswohnungen dauert es länger, bis die Immobilie tatsächlich bezogen werden kann. Auch die Kosten für eine Zwischenunterkunft sollten in der Finanzplanung berücksichtigt werden.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Worin besteht der Unterschied zwischen Renovierung und Sanierung?
Während eine Sanierung in erster Linie die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zum Ziel hat, geht es bei einer Renovierung um einen größeren Umbau, der die Funktion und Leistungsfähigkeit der Immobilie über den aktuellen Zustand hinaus verbessert.
F. Steigt der Vermögenswert, wenn man eine gebrauchte Eigentumswohnung renoviert?
Im Allgemeinen ja. Wenn eine Bestandsimmobilie, deren Preis sich nach dem Erstverkauf bereits beruhigt hat, renoviert wird, kann ihr Marktwert steigen, während die Anschaffungskosten deutlich unter denen eines Neubaus bleiben.
F. Wie hoch sind die üblichen Renovierungskosten?
Bei Eigentumswohnungen liegen rund 70 % der Fälle bei 3 Millionen Yen oder weniger. Bei stark veralteter Ausstattung können die Kosten jedoch auch 10 Millionen Yen überschreiten. Es empfiehlt sich, die Kosten durch eine vorherige Inspektion zu erfassen, bevor die Kaufentscheidung getroffen wird.
F. Wie findet man eine Immobilie, die sich für eine Renovierung eignet?
Wichtig ist, vorab zu prüfen, ob die Immobilie die Erdbebenstandards erfüllt (die nach der Reform von 1981 geltenden neuen Standards), ob der Verwaltungszustand gut ist und wie stark die Leitungen veraltet sind.
