La rénovation consiste à réaménager un logement ancien afin de lui apporter des fonctionnalités proches de celles d’un bien neuf. Elle se distingue d’une simple remise en état par une transformation plus importante du bien et par l’amélioration de ses performances et de sa valeur. L’achat d’un bien ancien suivi d’une rénovation suscite de l’intérêt à la fois pour son rendement d’investissement et pour sa valeur d’usage résidentielle.
Quels sont les trois avantages de la rénovation ?
1. Un coût nettement inférieur à l’achat d’un bien neuf
Selon une enquête du Japan Housing Research & Advancement Foundation, environ 70 % des coûts de rénovation d’un appartement sont inférieurs ou égaux à 3 millions de yens. Une étude de Mizuho Trust & Banking a montré qu’en 2018, l’écart de prix entre les appartements neufs et anciens dans les arrondissements centraux de Tokyo atteignait environ 26 millions de yens. Dans certains cas, l’achat d’un bien ancien puis sa rénovation permettent d’économiser plus de 20 millions de yens. L’écart de prix entre l’ancien et le neuf s’élargit d’année en année, ce qui renforce l’avantage économique de la rénovation.
2. La valeur de l’actif a tendance à moins diminuer que pour un bien neuf
On considère qu’un bien neuf perd environ 20 % de sa valeur patrimoniale dès qu’il devient un bien ancien, puis qu’il continue à se déprécier relativement facilement. En revanche, les biens anciens déjà rénovés ont tendance à voir leur valeur patrimoniale augmenter et à mieux la préserver par la suite. Cela est particulièrement avantageux pour les personnes qui envisagent un futur déménagement ou une revente.
3. Il est plus facile d’acquérir un bien bien situé
L’offre de logements neufs dans les emplacements recherchés est limitée, mais les biens anciens sont nombreux dans les secteurs attractifs, par exemple à proximité des gares ou des écoles. Les personnes qui souhaitent privilégier l’emplacement disposent de davantage d’options avec l’ancien plus rénovation qu’avec le neuf.
Quels sont les trois inconvénients de la rénovation ?
1. Des problèmes comme des infiltrations de pluie ou des fuites d’eau peuvent survenir
Dans les biens anciens, il arrive que seule l’apparence extérieure ait été remise en état sans remplacement des canalisations d’évacuation, ce qui peut entraîner des fuites d’eau. Il est important de faire vérifier l’état des canalisations et de la structure par un spécialiste avant l’achat.
2. Le vieillissement des équipements peut alourdir fortement les coûts
En particulier, il n’est pas rare que le coût de rénovation d’un bien de plus de 40 ans dépasse 10 millions de yens. Il convient d’effectuer au préalable une inspection du bâtiment et de prendre une décision après estimation des coûts.
3. Il faut du temps avant de pouvoir emménager
La rénovation nécessite une durée de travaux de 1 à 3 mois. Par rapport à une maison construite pour la vente ou à un appartement neuf, il faut plus de temps avant de pouvoir réellement y habiter. Un plan de financement tenant compte du coût d’un logement temporaire est également nécessaire.
Questions fréquentes (FAQ)
Q. Quelle est la différence entre rénovation et remise en état ?
Alors que la remise en état vise principalement à restaurer le bien à son état d’origine, la rénovation correspond à des travaux de grande ampleur destinés à améliorer les fonctions et les performances du logement au-delà de son état actuel.
Q. Rénover un appartement ancien augmente-t-il sa valeur patrimoniale ?
En règle générale, oui. En ajoutant une rénovation à un bien ancien dont le prix s’est déjà stabilisé par rapport à celui du neuf, il est possible d’en accroître la valeur de marché tout en l’acquérant à un coût nettement inférieur à celui d’un bien neuf.
Q. Quel est le budget moyen à prévoir pour une rénovation ?
Pour les appartements, environ 70 % des cas restent sous les 3 millions de yens, mais lorsque les équipements sont très dégradés, le montant peut dépasser 10 millions de yens. Nous recommandons de décider de l’achat après avoir identifié les coûts grâce à une inspection préalable.
Q. Comment trouver un bien adapté à une rénovation ?
Il est important de vérifier à l’avance s’il respecte les normes parasismiques (nouvelles normes révisées en 1981), si l’immeuble est bien géré et quel est le degré de vieillissement des canalisations.
