Eine berufliche Versetzung, die Rückkehr ins Elternhaus oder eine veränderte Lebensphase – es gibt viele Situationen, in denen man seine Eigentumswohnung verlässt. Genau dann stehen viele Eigentümerinnen und Eigentümer vor einer grundlegenden Vermögensentscheidung: verkaufen oder vermieten? Dieser Beitrag erklärt aus Sicht des Eigentümers umfassend, welche Kosten, welche steuerlichen Fallstricke und welche Risiken man kennen sollte, bevor man eine japanische Eigentumswohnung vermietet. Für Leserinnen und Leser im deutschsprachigen Raum (DACH) ist dabei wichtig: Der japanische Wohnungsmarkt folgt anderen rechtlichen und steuerlichen Regeln als der deutsche, österreichische oder schweizerische – wer diese Unterschiede kennt, trifft bessere Entscheidungen.
Wir, die INA&Associates Co., Ltd., begleiten täglich zahlreiche Eigentümerinnen und Eigentümer bei der Verwaltung ihrer Mietobjekte. Aus dieser Erfahrung heraus sagen wir offen: Die häufigste Ursache für Fehlentscheidungen ist, dass man nur auf die Einnahmen schaut und Ausgaben sowie Risiken ausblendet. Deshalb benennen wir in diesem Beitrag nicht nur die Vorteile, sondern ebenso ehrlich die Nachteile und die typischen Stolperfallen.
Vermieten oder verkaufen? – Der Ausgangspunkt der Entscheidung
Zunächst gilt es zu verstehen: Vermieten und Verkaufen sind kein simples Entweder-oder, bei dem eine Option grundsätzlich „besser“ wäre. Die optimale Lösung hängt von Ihrem Ziel und Ihrem Zeithorizont ab. Planen Sie, in einigen Jahren zurückzukehren, oder wollen Sie das Objekt dauerhaft abgeben? Allein an diesem Punkt teilt sich die Entscheidung. Anders als in Deutschland, wo viele Kapitalanleger von vornherein auf langfristigen Bestandshalt und die Zehn-Jahres-Spekulationsfrist ausgerichtet sind, ist die Vermietung in Japan häufig eine Übergangslösung während einer Versetzung – ein kulturell bedingter Unterschied, der die steuerliche Optimierung stark beeinflusst.
Wann sich die Vermietung eignet
Besteht die Möglichkeit, dass Sie oder Ihre Familie das Objekt künftig wieder selbst bewohnen, ist die Vermietung eine sinnvolle Wahl: Sie behalten das Vermögen und erzielen zugleich Mieteinnahmen. Auch bei Objekten in guter Lage mit stabiler Mietnachfrage kann das dauerhafte Halten langfristig zum Vermögensaufbau beitragen. Gerade Objekte, bei denen die Zeit für Sie arbeitet, eignen sich für die Vermietung. Für internationale Anleger ist dies ein zentraler Punkt: Ein Objekt in zentraler Lage in Tokio oder Osaka kann über Jahre stabile Erträge in einer Hartwährung liefern.
Wann sich der Verkauf eignet
Umgekehrt kann bei Objekten, in die man nicht zurückkehren möchte und deren Wert mit steigendem Gebäudealter voraussichtlich sinkt, ein früher Verkauf vorteilhaft sein. Insbesondere solange sich die Frist für den weiter unten erläuterten Sonderabzug von 30 Mio. JPY (3.000万円特別控除, san-zen-man-en tokubetsu kōjo; ca. 177.000 €, Umrechnung 170 JPY/EUR) noch nutzen lässt, sollte man die Verkaufsoption nicht unterschätzen. Vermietet man das Objekt und verpasst dadurch die Abzugsfrist, kann der Nettoerlös am Ende sogar geringer ausfallen. Für DACH-Leser bemerkenswert: Während in Deutschland die Steuerfreiheit privater Veräußerungsgewinne an eine zehnjährige Haltefrist geknüpft ist, arbeitet Japan hier mit einem festen Freibetrag und einer kurzen Fenster-Regel nach Auszug.
Wie hoch sind die Kosten für die Vermietung einer Eigentumswohnung?
Bevor Sie mit der Vermietung beginnen, ist es die Grundlage jeder Ertragsplanung, die anfallenden Kosten genau zu erfassen. Übersichtlicher wird es, wenn man die Kosten in drei Gruppen unterteilt: „Anfangskosten vor der Vermietung“, „Kosten für die Mietersuche“ und „laufende Kosten während der Vermietung“. Anders als im deutschsprachigen Raum, wo Instandhaltungsrücklagen und Hausgeld (WEG-Verwaltung) vielen Eigentümern vertraut sind, kommen in Japan mit reikin (礼金, Schlüsselgeld) und weiteren Posten Kostenarten hinzu, die es in dieser Form in Deutschland nicht gibt.
Anfangskosten vor der Vermietung
Um Mieter zu empfangen, ist zunächst eine professionelle Wohnungsreinigung (hausu kurīningu) unverzichtbar. Schmutz oder der Zustand von Nassbereichen, die man selbst kaum wahrnimmt, führen sonst später zu Streit oder zu einem schlechten Eindruck bei der Besichtigung. Bei beschädigten Tapeten oder veralteten Einrichtungen kommen Renovierung oder der Austausch von Ausstattung hinzu. Ein Objekt in gepflegtem Zustand zu vermieten wirkt sich unmittelbar auf eine hohe Vermietungsquote und eine angemessene Mietfestsetzung aus. In Deutschland würde man Vergleichbares unter „besenreine Übergabe“ und Schönheitsreparaturen fassen – in Japan ist der Reinigungsstandard vor der Erstvermietung jedoch typischerweise höher und wird professionell beauftragt.
Kosten bei Mietersuche und Vertragsabschluss
Die Maklerprovision an das Immobilienunternehmen, das den Mieter vermittelt, beträgt in der Regel als Richtwert eine Monatsmiete (zzgl. Verbrauchsteuer). In manchen Fällen lässt sich das vom Mieter erhaltene reikin (礼金, nicht rückzahlbares Schlüsselgeld an den Vermieter) auf diese Kosten anrechnen. Hinzu kommen mitunter Kosten für die Erstellung des Mietvertrags oder für den Austausch der Schließanlage. Zum Vergleich: In Deutschland trägt seit dem Bestellerprinzip meist der Vermieter die Maklerkosten, eine Kaution beträgt üblicherweise bis zu drei Monatsmieten und ist rückzahlbar – ein japanisches reikin gibt es im deutschen Mietrecht schlicht nicht.
Laufende Kosten während der Vermietung
Auch nach Beginn der Vermietung trägt der Eigentümer weiterhin die Reparaturkosten bei Defekten der Ausstattung, die Grundsteuer und Stadtplanungssteuer (固定資産税・都市計画税, kotei shisanzei / toshi keikaku zei) sowie das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage (管理費・修繕積立金, kanrihi / shūzen tsumitatekin) der Wohnanlage. Beauftragt man eine Verwaltung, liegt die Verwaltungsvergütung als allgemeiner Richtwert bei etwa 5 % der Miete. Im Folgenden sind die wichtigsten Kostenpunkte zusammengefasst.
| Kostenpunkt | Zeitpunkt | Richtwert |
|---|---|---|
| Wohnungsreinigung | vor der Vermietung | je nach Grundriss und Größe |
| Renovierung / Wiederherstellung | vor der Vermietung | stark je nach Zustand |
| Maklerprovision | bei Vertragsabschluss | ca. eine Monatsmiete |
| Verwaltungsvergütung | laufend (monatlich) | Richtwert ca. 5 % der Miete |
| Hausgeld / Instandhaltungsrücklage | laufend (monatlich) | je nach Wohnanlage |
| Grundsteuer / Stadtplanungssteuer | laufend (jährlich) | je nach Einheitswert |
| Reparaturkosten der Ausstattung | bei Defekt | fallweise, variabel |
Auf dieser Grundlage empfehlen wir dringend, vor dem Start eine Kalkulation des „Netto-Cashflows“ anzustellen – also der monatlichen Mieteinnahmen abzüglich der laufenden Kosten. Nicht anhand der Brutto-Rendite, sondern anhand des tatsächlichen Cashflows zu entscheiden, ist der erste Schritt, um Fehlschläge zu vermeiden. Für international investierende Leser kommt eine weitere Ebene hinzu: das Wechselkursrisiko zwischen JPY und Euro, das den effektiven Ertrag zusätzlich beeinflusst.
Grundlagen der Besteuerung von Mieteinnahmen und der Steuererklärung
Wer mit der Vermietung beginnt, kommt an einem Thema nicht vorbei: den Steuern. Mieteinnahmen gelten als „Einkünfte aus Immobilien“ (不動産所得, fudōsan shotoku) und sind steuerpflichtig; grundsätzlich ist jedes Jahr eine Steuererklärung (確定申告, kakutei shinkoku, jährliche Selbstveranlagung) erforderlich. Übersieht man diesen Punkt, drohen später unerwartete Steuerlasten. Anders als in Deutschland, wo Vermietungseinkünfte in der jährlichen Einkommensteuererklärung als „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ erfasst werden und das Finanzamt vieles voreingestellt bereithält, liegt in Japan die vollständige Selbstveranlagung stärker in der Verantwortung des Eigentümers.
Wie sich die Einkünfte aus Immobilien berechnen
Die Einkünfte aus Immobilien ergeben sich, indem man von den Gesamteinnahmen (etwa der Miete) die notwendigen Werbungskosten abzieht. Zu diesen Werbungskosten zählen Verwaltungsvergütung, Reparaturkosten, Grundsteuer, Sachversicherungsprämien, Abschreibungen (減価償却費, genka shōkyaku-hi) und Darlehenszinsen. Besonders die Abschreibung ist ein Aufwand ohne tatsächlichen Geldabfluss und damit ein wichtiger Hebel zur Steuersenkung. Das Prinzip entspricht der deutschen AfA (Absetzung für Abnutzung), doch die japanischen Nutzungsdauern und Berechnungsmethoden – insbesondere bei Stahlbeton-Wohnungen – unterscheiden sich von den deutschen Vorgaben, was für DACH-Anleger einen genaueren Blick lohnt.
Wichtige als Werbungskosten ansetzbare Posten
- Verwaltungsbezogene Kosten wie Verwaltungsvergütung und Maklerprovision
- Reparaturkosten der Ausstattung und Wiederherstellungskosten
- Grundsteuer und Stadtplanungssteuer
- Sachversicherungsprämien wie Feuer- und Erdbebenversicherung
- Abschreibungen auf Gebäude und Ausstattung
- der auf die Vermietung entfallende Anteil der Darlehenszinsen
Allerdings gelten für den Umfang der anerkennbaren Werbungskosten und für die Berechnungsmethode der Abschreibung detaillierte Regeln. Wer unsicher ist, sollte nicht im Alleingang vorgehen, sondern sich bei Fachleuten wie einem Steuerberater (税理士, zeirishi, zugelassener Steuerberater in Japan) rückversichern. Ehrlich gesagt gehört das Steuerrecht zu den Bereichen, in denen man bei der Vermietung am leichtesten stolpert. Ein Hinweis für internationale Eigentümer: Der zeirishi ist ein staatlich zugelassener Beruf, dessen Rolle in etwa der des deutschen Steuerberaters entspricht.
Worauf sollten Vermieter einer Eigentumswohnung achten?
Um den langfristigen Vermögenswert zu schützen, gibt es Punkte, die man vor dem Start der Vermietung kennen muss. Vernachlässigt man sie, kann der Verlust die kurzfristigen Mieteinnahmen deutlich übersteigen. In Deutschland prägt ein starker Mieterschutz (Kündigungsschutz, Mietpreisbremse) die Vermieterperspektive; in Japan liegen die entscheidenden Risiken eher bei Darlehensbedingungen, Wiederherstellung und Steuerfristen – die folgenden drei Punkte verdeutlichen das.
Die Umnutzung eines Wohnungsbaudarlehens erfordert die Zustimmung der Bank
Ein Wohnungsbaudarlehen (jūtaku rōn) ist an die Bedingung der „Selbstnutzung“ gebunden. Nutzt man das Objekt ohne Genehmigung zur Vermietung um, droht als Vertragsverletzung die Fälligstellung des gesamten Darlehens. Bei unvermeidbaren Gründen wie einer Versetzung sollten Sie unbedingt vorab mit der Bank sprechen und entweder die Zustimmung einholen oder eine Umschuldung in ein für Vermietung zulässiges Darlehen prüfen. Für DACH-Leser: Auch deutsche Baufinanzierungen enthalten oft Zweckbindungen und Zustimmungserfordernisse bei Nutzungsänderung – das japanische Vorgehen ist hier vergleichbar streng.
Sorgfältige Objektdokumentation bei Ein- und Auszug
Streit über die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (原状回復, genjō kaifuku) gehört zu den häufigsten Problemen der Vermietung. Wichtig ist, den Zustand der Wohnung vor dem Einzug detailliert per Foto zu dokumentieren, um ihn beim Auszug objektiv vergleichen zu können. Normale Abnutzung und altersbedingte Verschlechterung gehen grundsätzlich nicht zulasten des Mieters; daher ist es der Schlüssel zur Streitvermeidung, die Grenze der Kostentragung im Voraus klar zu ziehen. Das entspricht der deutschen Unterscheidung zwischen normaler Abnutzung und Schäden – das japanische Wirtschaftsministerium hat hierfür eigene genjō-kaifuku-Richtlinien veröffentlicht, an denen sich Gerichte orientieren.
Die Wohnungsbaudarlehen-Steuerermäßigung ruht während der Vermietungszeit
Solange Sie Ihre eigene Wohnung vermieten, können Sie die Wohnungsbaudarlehen-Steuerermäßigung (住宅ローン控除, jūtaku rōn kōjo, Sonderabzug für Darlehen zum Wohnungserwerb) nicht in Anspruch nehmen. Auch wenn Sie später wieder selbst einziehen, beginnt der Abzug grundsätzlich erst ab dem Folgejahr erneut – der Abzugszeitraum verlängert sich dadurch nicht. Ein für DACH-Leser wichtiger Kontrast: Eine direkte steuerliche Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums über einen Darlehensabzug wie in Japan existiert in Deutschland in dieser Form nicht mehr, weshalb dieser Aspekt für ausländische Käufer leicht übersehen wird.
Der Zusammenhang zwischen dem Sonderabzug von 30 Mio. JPY und dem Verkaufszeitpunkt
Wenn Sie überlegen, ob Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten oder verkaufen, ist steuerlich vor allem der „Sonderabzug von 30 Mio. JPY bei Veräußerung von selbstgenutztem Wohnvermögen“ (3.000万円特別控除; ca. 177.000 €) bedeutsam. Ob Sie dieses System richtig verstehen, entscheidet maßgeblich über Ihren endgültigen Nettoerlös. Dieser Freibetrag mindert den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn um bis zu 30 Mio. JPY – für viele Wohnungen bedeutet das faktisch eine steuerfreie Veräußerung.
Die Anwendungsfrist im Blick behalten
Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung, die Sie als Eigenheim genutzt haben, lässt sich dieser Sonderabzug grundsätzlich nutzen, wenn Sie „bis zum 31. Dezember des Jahres, in das der dritte Jahrestag nach dem Tag des Auszugs fällt“ verkaufen. Zieht sich die Vermietung in die Länge, kann diese Frist überschritten werden und der Abzug entfallen. Der Kontrast zu Deutschland ist aufschlussreich: Dort wird ein privater Veräußerungsgewinn nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, in Japan hingegen zählt ein enges Zeitfenster von rund drei Jahren nach dem Auszug – wer aus deutscher Denkweise „einfach zehn Jahre warten“ plant, kann in Japan genau das Gegenteil des Gewünschten erreichen.
Die Entscheidung zur Vermietung kann den Abzug kosten
Hier liegt die Stolperfalle der Vermietungsentscheidung. Aus einer als „ein paar Jahre“ geplanten Vermietung wird mehr, und ehe man sich versieht, ist die Abzugsfrist verstrichen – solche Fälle sind keine Seltenheit. Verliert man den Abzug, steigt die Steuerlast auf den Veräußerungsgewinn stark an; deshalb ist es unverzichtbar, bereits zum Zeitpunkt der Vermietung auch eine Exit-Strategie zu entwerfen – also „bis wann verkaufe ich?“. Da die Voraussetzungen des Systems je nach individueller Situation variieren, lassen Sie die Anwendbarkeit beim Finanzamt (税務署, zeimusho) oder bei einem Steuerberater prüfen. Für international investierende Leser ist dies ein klassischer Fall, in dem lokale steuerliche Beratung den Unterschied zwischen einem guten und einem verlustreichen Exit ausmacht.
Wie bewertet man die Vor- und Nachteile der Wohnungsvermietung?
Als Investitionsentscheidung ist es entscheidend, das Verhältnis von Ertrag und Risiko nüchtern abzuwägen. Wer nur die guten Seiten sieht und startet, gerät bei unerwarteten Ausgaben schnell in Bedrängnis. Im Folgenden sind Vor- und Nachteile zusammengefasst – aus einer Perspektive, die deutschsprachige Anleger vom heimischen Markt so nicht kennen.
Wesentliche Vorteile
- Die Haltekosten wie Grundsteuer und Versicherungsprämien lassen sich durch Mieteinnahmen decken
- Durch die Bewohnung finden Lüftung und Wasserführung ganz natürlich statt, wodurch sich das Verfallsrisiko einer leerstehenden Wohnung vermeiden lässt
- Besteht nach einer Versetzung eine Rückkehrabsicht, lassen sich Einnahmen erzielen, ohne das Vermögen abzugeben
- Über Instrumente wie die Abschreibung ist unter Umständen eine steuerliche Feinsteuerung möglich
Wesentliche Nachteile und Risiken
- Das Risiko plötzlicher Ausgaben, etwa durch Beschwerden über die Ausstattung oder Streit um die Wiederherstellung
- Während der Vermietungszeit ruht die Wohnungsbaudarlehen-Steuerermäßigung
- Bei Leerstand sind die Einnahmen null, die Haltekosten fallen jedoch weiter an
- Fortlaufender Verwaltungsaufwand wie die jährliche Steuererklärung
Vermieten und Verkaufen im Vergleich
| Blickwinkel | Vermieten | Verkaufen |
|---|---|---|
| Form der Einnahmen | fortlaufende Mieteinnahmen | einmaliger Verkaufserlös |
| Vermögensbestand | bleibt im Bestand | wird abgegeben |
| Wesentliche Risiken | Leerstand, Reparaturen, Zahlungsverzug | verpasste Chance auf spätere Preissteigerungen |
| Steuerlicher Kernpunkt | Besteuerung der Immobilieneinkünfte, Ruhen der Darlehensermäßigung | Nutzungsspielraum des Sonderabzugs von 30 Mio. JPY |
| Aufwand | Verwaltung und Steuererklärung laufend | nur beim Verkauf |
Die richtige Wahl der Hausverwaltung – um Fehler zu vermeiden
Wenn Sie weit entfernt wohnen oder Ihr Hauptberuf viel Zeit beansprucht, ist es unrealistisch, die Verwaltung allein zu stemmen. Gerade deshalb entscheidet die Wahl einer vertrauenswürdigen Hausverwaltung über Erfolg oder Misserfolg der Vermietung. Für internationale Anleger, die nicht in Japan leben, ist eine verlässliche lokale Verwaltung faktisch unverzichtbar – anders als im DACH-Raum, wo Eigentümer manches selbst regeln, ist die Distanz und die Sprachbarriere hier der ausschlaggebende Faktor.
Den Umfang der delegierbaren Aufgaben prüfen
Wie weit sich Aufgaben delegieren lassen – Mietersuche, Vertragsabwicklung, Mietinkasso, Beschwerdemanagement, Auszugsabrechnung – unterscheidet sich von Unternehmen zu Unternehmen. Prüfen Sie vor Vertragsabschluss konkret, ob Leistungsumfang und Kosten in einem angemessenen Verhältnis stehen. Wer allein nach dem Preis auswählt, bereut es womöglich bei der entscheidenden Qualität der Betreuung.
Spricht die Verwaltung ehrlich aus Sicht des Eigentümers?
Worauf wir am meisten Wert legen, ist die Frage, ob eine Verwaltung auch Nachteile und Risiken ehrlich benennt. Ein Unternehmen, das nur Gutes sagt, ist im Ernstfall keine verlässliche Stütze. Vertrauen und Ehrlichkeit sind das Fundament einer dauerhaft tragfähigen Vermietung. Das ist zugleich ein Wert, den wir bei INA&Associates täglich hochhalten. Für DACH-Anleger, die auf konservative, langfristige Vermögensverwaltung setzen, ist genau diese Transparenz das entscheidende Auswahlkriterium.
Die Sicht von INA – eine Vermietung, die Menschen und Vermögen zugleich in den Blick nimmt
Wir betrachten Immobilien nicht als bloße Ertragsmaschine. Dahinter steht das Leben der Menschen, die dort wohnen, und ebenso das Vermögen und das Leben der Eigentümer, die dies tragen. Gerade deshalb sollte man bei der Vermietung nicht nur auf die kurzfristige Rendite schauen, sondern mit langfristigem Blick eine Form anstreben, „mit der alle Beteiligten zufrieden sein können“.
Die Entscheidung, eine Eigentumswohnung zu vermieten, ist keine einmalige Wahl, sondern der Beginn eines Betriebs, der über viele Jahre fortdauert. Vielmehr entscheidet die Frage, wie man Verwaltung, Steuern und Exit-Strategie nach dem Start gestaltet, über das endgültige Ergebnis. Uns ist wichtig, Eigentümerinnen und Eigentümer so zu begleiten, dass sie ihr Vermögen langfristig und beruhigt schützen können – indem wir gute wie schlechte Seiten ehrlich benennen.
Zusammenfassung
Die Entscheidung, eine Eigentumswohnung zu vermieten, kann bei sorgfältiger Vorbereitung zu einer stabilen Vermögensanlage führen; verschätzt man sich jedoch bei Kosten, Steuern und Risiken, bleibt der erhoffte Ertrag mitunter aus. Entscheidend ist, nicht nur die oberflächliche Zahl der Mieteinnahmen zu betrachten, sondern das Gesamtbild – einschließlich laufender Kosten, Leerstandsrisiko und steuerlicher Fristen.
Zudem hängen systembezogene Punkte wie die Behandlung des Wohnungsbaudarlehens oder die Frist des Sonderabzugs von 30 Mio. JPY von der individuellen Situation ab. Wenn Sie unsicher sind, gehen Sie nicht im Alleingang vor, sondern wenden Sie sich an vertrauenswürdige Fachleute oder eine Hausverwaltung. Ausführlichere Informationen finden Sie ergänzend in der Kategorie-Übersicht von ina-network.
Häufig gestellte Fragen
Gibt es beim Vermieten einer Eigentumswohnung Probleme mit dem Wohnungsbaudarlehen?
Da ein Wohnungsbaudarlehen an die Bedingung der „Selbstnutzung“ gebunden ist, erfordert die Umnutzung zur Vermietung eine Rücksprache mit und die Zustimmung der Bank. Nutzt man es ohne Genehmigung um, droht als Vertragsverletzung die Fälligstellung des gesamten Darlehens. Bei Gründen wie einer Versetzung wenden Sie sich zunächst an Ihre finanzierende Bank.
Wie bestimmt man beim Vermieten die angemessene Miete?
Grundlage ist, die Miete gemeinsam mit einem Immobilienunternehmen anhand des Marktniveaus vergleichbarer Objekte in der Umgebung sowie von Gebäudealter, Ausstattungsstandard und Lage festzulegen. Ist sie zu hoch, zieht sich der Leerstand hin; ist sie zu niedrig, schmälert das den Ertrag. Beauftragen Sie eine Bewertung durch eine marktkundige Hausverwaltung und legen Sie die Miete unter Prüfung der Begründung fest – so gehen Sie auf Nummer sicher.
Sollte man die Verwaltung selbst übernehmen oder einer Hausverwaltung überlassen?
Wenn Sie weit entfernt wohnen oder Ihr Hauptberuf viel Zeit beansprucht, ist die Beauftragung einer Hausverwaltung realistisch. Als ein Richtwert liegen die Kosten bei etwa 5 % der Miete; da jedoch Mietersuche, Beschwerdemanagement und die Abwicklung von Ein- und Auszug übernommen werden, verringert sich der Aufwand und die psychische Belastung erheblich. Entscheiden Sie anhand des Verhältnisses von Leistungsumfang und Kosten.
Fallen auf Mieteinnahmen Steuern an?
Mieteinnahmen gelten als Einkünfte aus Immobilien und sind steuerpflichtig; grundsätzlich ist jedes Jahr eine Steuererklärung erforderlich. Verwaltungsvergütung, Reparaturkosten, Abschreibungen und Ähnliches lassen sich als notwendige Werbungskosten ansetzen. Da für den Umfang der Werbungskosten und die Berechnungsmethode detaillierte Regeln gelten, empfehlen wir bei Unsicherheit die Rücksprache mit einem Steuerberater.
Was passiert, wenn die Frist des Sonderabzugs von 30 Mio. JPY überschritten ist?
Kann der Abzug nicht mehr genutzt werden, kann die Steuerlast auf den Veräußerungsgewinn deutlich steigen. Wenn Sie einen Verkauf in Betracht ziehen, ist es wichtig, die seit dem Auszug verstrichene Zeit im Blick zu behalten und den Verkauf so einzuplanen, dass er innerhalb der Anwendungsfrist des Abzugs erfolgt. Da die Anwendbarkeit je nach individueller Situation variiert, lassen Sie dies beim Finanzamt oder bei einem Steuerberater prüfen.
