Der jüngste Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen in den Stadtzentren wurde in den Medien häufig thematisiert und ist für viele Menschen zu einem Grund zur Sorge geworden.
Es ist unbestritten, dass der starke Kaufappetit ausländischer Investoren, insbesondere vor dem Hintergrund des schwachen Yen, diese Marktentwicklung maßgeblich beeinflusst hat. Doch keine Blase hält ewig, und eine Anpassungsphase oder ein "Ausstieg" wird irgendwann kommen. Der Schlüssel zum Erfolg bei Immobilieninvestitionen liegt darin, diesen Ausstieg zu erkennen und zum optimalen Zeitpunkt zu handeln.
In diesem Artikel analysiert INA & Associates Ltd. als Immobilienexperte die aktuelle Situation auf dem Markt für Eigentumswohnungen im Stadtzentrum und erläutert die fünf wichtigsten Anzeichen dafür, dass sich ausländische Investoren möglicherweise zum "Verkauf" entschließen.
Ausgehend von seinem Fachwissen erläutert er auch, wie man den richtigen Zeitpunkt für einen Verkauf festlegt, um sein Vermögen zu schützen und zu maximieren, sobald man die Anzeichen erkannt hat. Wir hoffen, dass dies Immobilieninvestoren dabei hilft, eine Ausstiegsstrategie zu entwickeln, die auf einem objektiven Urteil beruht.
Der aktuelle Stand des Marktes für innerstädtische Eigentumswohnungen: Daten zeigen einen "außergewöhnlichen Anstieg
Verschiedene Daten zeigen deutlich, dass der aktuelle Markt für innerstädtische Eigentumswohnungen in einem noch nie dagewesenen Ausmaß boomt. Der vom Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr (MLIT) veröffentlichte Immobilienpreisindex zeigt einen besonders deutlichen Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen. In den letzten zehn Jahren haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in den Stadtzentren verdoppelt und liegen damit weit über dem Preisanstieg bei Einfamilienhäusern und Wohngebieten. Dies ist auf die niedrigen Zinssätze infolge der lockeren Geldpolitik und vor allem auf die Präsenz ausländischer Investoren zurückzuführen.
Insbesondere die rasche Abwertung des Yen seit 2022 hat dazu geführt, dass japanische Immobilien für ausländische Investoren extrem unterbewertet sind. So ist beispielsweise eine Immobilie, die bei einem Kurs von 115 Yen pro Dollar 100 Millionen Yen wert war, bei einem Kurs von 150 Yen pro Dollar etwa 770.000 Yen wert, was bedeutet, dass sie in US-Dollar gerechnet mehr als 20 % günstiger zu haben ist. Diese "Schnäppchen"-Situation hat die Investitionen in extrem hochpreisige Immobilien in Stadtzentren, so genannte "Milliarden-Chonaikons", beschleunigt.
Nach einer Erhebung des Real Estate Economic Institute lag der Durchschnittspreis für neue Eigentumswohnungen in den 23 Bezirken Tokios im GJ2024 bei 116,32 Mio. JPY und überstieg damit im zweiten Jahr in Folge die 100-Millionen-JPY-Marke. Die Präsenz ausländischer Investoren hat bei dieser Preisbildung ein Ausmaß erreicht, das nicht zu übersehen ist, und es wurde darauf hingewiesen, dass viele Immobilien, wie z. B. Turm-Eigentumswohnungen in der Bucht, im Besitz ausländischer Investoren sind.
Diese Begeisterung wird jedoch nicht ewig anhalten. Der Markt wird einen Wendepunkt erreichen, wenn sie ihr Geld aus dem japanischen Immobilienmarkt abziehen. Wir müssen genau auf die Anzeichen für diesen "Ausverkauf" achten.
Fünf Anzeichen dafür, dass Investoren aus Übersee verkaufen
Es gibt eine Reihe üblicher wirtschaftlicher und marktbezogener Auslöser, wenn ausländische Investoren ihre Gewinne sichern, d. h. verkaufen wollen. Im Folgenden erläutern wir fünf Anzeichen, auf die Sie besonders achten sollten.
| Anzeichen | Spezifische Indikatoren | Erläuterung |
|---|---|---|
| 1. eine Trendwende zu einem stärkeren Yen | Wechselkurs (z. B. gegenüber dem US-Dollar) | Da die Abschwächung des Yen der Hauptanreiz für "Käufer" war, ist ein Trendwechsel zu einem stärkeren Yen ein starker Anreiz für "Verkäufer". Der Wert von Vermögenswerten in US-Dollar steigt, und die Möglichkeit, sowohl von Devisengewinnen als auch von steigenden Immobilienpreisen zu profitieren, beschleunigt Gewinnmitnahmen. |
| 2. Steigende Zinssätze in Japan | Langfristige Zinssätze (Renditen 10-jähriger Staatsanleihen) | Steigende Zinsen aufgrund der geänderten Geldpolitik der Bank of Japan werden die Attraktivität von Immobilieninvestitionen mindern. Steigende Kreditzinsen werden die Inlandsnachfrage verringern und auch zu Mittelabflüssen in den J-REIT-Markt und andere Märkte führen, wodurch die Immobilienpreise unter Druck geraten. |
| 3. sinkende Mietrenditen | Flächen- und Realrenditen | Wenn die Mietsteigerungen nicht mit den steigenden Immobilienpreisen mithalten können und die Renditen sinken, werden die Immobilien für Investoren, die auf der Suche nach Einkommensgewinnen sind, weniger attraktiv. Insbesondere in Japan sind die Mieten im weltweiten Vergleich nach wie vor niedrig, und wenn der Abstand zwischen Mieten und Preisen seine Grenze erreicht, werden sich die Investmentfonds den Märkten mit höheren Renditen zuwenden. |
| 4. strengere Besteuerung und regulatorische Änderungen im Heimatland | Steuer- und Immobiliengesetze und -vorschriften in verschiedenen Ländern. | So können beispielsweise politische Änderungen im Heimatland, wie die Verschärfung der Besteuerung von Gewinnen aus Auslandsinvestitionen durch die chinesische Regierung oder die Verschärfung der Beschränkungen für die Verbringung von Geldern ins Ausland, die Stimmung der Anleger schnell abkühlen und eine direkte Ursache für den Abzug von Geldern sein. |
| 5. rückläufige Marktliquidität | Anzahl der Transaktionen und Abschlussquote | In dem Maße, in dem die Gesamtzahl der Transaktionen auf dem Immobilienmarkt zurückgeht und die Abschlussquote zu sinken beginnt, beginnen die Anleger, sich vor dem Risiko zu fürchten, nicht verkaufen zu können, wenn sie es wollen. Es kann zu einer Kettenreaktion von Verkaufsversuchen kommen, bevor die Liquidität abnimmt, und ein Verkauf kann zu weiteren Verkäufen führen. |
Diese Anzeichen können isoliert auftreten, aber auch ineinandergreifen und einen Wendepunkt am Markt anzeigen. Es ist wichtig, die makroökonomischen Trends und die Mikrodaten des Immobilienmarktes stets im Auge zu behalten, um Anzeichen für Veränderungen so früh wie möglich zu erkennen.
Wie man den besten Verkaufszeitpunkt erkennt: Exit-Strategie-Techniken
Wenn Sie die oben genannten Anzeichen erkannt haben, wann genau sollten Sie sich für einen Verkauf entscheiden? Dies ist eine der wichtigsten Entscheidungen für jeden Immobilieninvestor. Zwar hängt der optimale Zeitpunkt von den individuellen Investitionszielen und den Immobilienbedingungen ab, doch gibt es einige allgemeingültige Punkte, die die Grundlage für eine Entscheidung bilden können.
Erstens gilt es, die steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen. Die Besteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von Wohneigentum (Handänderungsgewinne) ist je nach Dauer des Eigentums sehr unterschiedlich.
- Kurzfristiger Veräußerungsgewinn: wenn die Immobilie für eine Besitzdauer von fünf Jahren oder weniger verkauft wird. Der Steuersatz beträgt 39,63 % (30,63 % Einkommensteuer, 9 % Wohnsteuer).
- Langfristiger Veräußerungsgewinn: wenn eine Immobilie mit einer Besitzdauer von mehr als fünf Jahren verkauft wird. Der Steuersatz beträgt 20,315 % (15,315 % Einkommenssteuer, 5 % Einwohnersteuer).
Der Unterschied zwischen den Steuersätzen ist beträchtlich, und die Verschiebung des Verkaufszeitpunkts um nur einen Tag kann einen erheblichen Unterschied für den Gewinn ausmachen, der in Ihrem Besitz bleibt. Grundsätzlich besteht die grundlegende Ausstiegsstrategie darin, einen Zeitpunkt abzuwarten, an dem die Besitzdauer fünf Jahre übersteigt und der langfristige Grunderwerbsteuersatz gilt.
Zweitens sollte das Marktumfeld nüchtern analysiert werden. Zusätzlich zu den fünf oben genannten Anzeichen sollten Sie Marktdaten wie die Preissteigerungsrate von Immobilien, die Anzahl der Lagerbestände und die Anzahl der neu angebotenen Einheiten umfassend analysieren und einen Zeitpunkt anvisieren, an dem der Markt seinen Höhepunkt erreicht hat oder Anzeichen für eine Überschreitung zeigt. Wenn Sie jedoch zu sehr darauf fixiert sind, "zum höchsten Preis zu verkaufen", verpassen Sie möglicherweise den besten Zeitpunkt für den Verkauf. Auch ein "Grenzpreis"-Ansatz ist wirksam, bei dem Sie in aller Ruhe entscheiden, zu verkaufen, wenn Sie den von Ihnen festgelegten Zielgewinn erreicht haben.
Drittens: Berücksichtigen Sie den individuellen Charakter der Immobilie. Stehen beispielsweise größere Reparaturen an, kann es vorteilhaft sein, die Immobilie zu verkaufen, bevor der Reparaturrücklagenfonds geäufnet oder eine einmalige Gebühr erhoben wird, da dies eine Belastung für den Käufer darstellt. Sie können sich auch dafür entscheiden, mit dem Verkauf noch etwas zu warten, wenn es positive Faktoren gibt, die den Wert Ihrer Immobilie in Zukunft steigern werden, wie z. B. Sanierungspläne in der Umgebung oder die Eröffnung eines neuen Bahnhofs. Ein genaues Verständnis des Potenzials und der Risiken Ihrer Immobilie ist für die Bestimmung des besten Zeitpunkts unerlässlich.
Zukunftsprognose: der polarisierte Markt für innerstädtische Eigentumswohnungen
Auf der Grundlage unserer bisherigen Analyse gehen wir davon aus, dass sich der Markt für innerstädtische Eigentumswohnungen zwischen "sehr hochwertigen Objekten" und "familiengerechten Objekten für das eigentliche Nachfragesegment" polarisieren wird.
Der Markt für sehr hochwertige Immobilien im Wert von mehreren hundert Millionen Yen wurde weitgehend durch den Zufluss von Geldern ausländischer Investoren gestützt und ist das Segment, das am ehesten betroffen sein wird, wenn diese sich zurückzuziehen beginnen. Es ist nicht auszuschließen, dass externe Faktoren wie Wechselkurs- und Zinsschwankungen innerhalb kurzer Zeit eine Preisanpassung in Höhe von mehreren zehn Millionen Yen bewirken können. Eigentümer von Immobilien in diesem Preissegment sollten besonders auf Anzeichen für Tendenzen bei ausländischen Investoren achten.
Andererseits wird erwartet, dass Familienimmobilien im Bereich von einigen zehn Millionen Yen bis zu niedrigen ¥100 Millionen, die auf die so genannte reale Nachfrage abzielen, von einer soliden Nachfrage unterstützt werden. Dies liegt daran, dass Faktoren wie der Anstieg der Kaufkraft aufgrund der Zunahme von Doppelverdienerhaushalten, der Trend zur Rückkehr in die Stadtzentren und die Angebotsverknappung aufgrund der steigenden Bau- und Arbeitskosten die Preise stützen werden. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Preise bedingungslos weiter steigen werden. Wenn die Zinssätze in eine echte Aufwärtsphase eintreten, wird es in diesem Segment unweigerlich zu Preisanpassungen kommen, da die Belastung durch die Rückzahlung von Hypotheken zunimmt.
In Bezug auf die Fläche besteht die Möglichkeit, dass sich die Selektivität gegenüber der bisher gleichmäßig steigenden Situation erhöht. Es wird mehr Wert auf Fundamentaldaten wie Verkehrsanbindung, Lebensbedingungen und Zukunftsperspektiven gelegt werden, und es ist zu erwarten, dass die Preise in weniger attraktiven Gebieten und Objekten sinken werden.
Schlussfolgerung.
In diesem Artikel wurden der aktuelle Stand der Eigentumswohnungsblase in den Innenstädten und die Trends ausländischer Investoren, die ihre Zukunft beeinflussen werden, erläutert. Die wichtigsten Punkte werden im Folgenden zusammengefasst.
- Die Preise für Eigentumswohnungen im Zentrum Tokios haben sich in den letzten zehn Jahren verdoppelt, wobei vor allem der Zustrom von Geldern ausländischer Investoren den Markt antreibt.
- Es gibt fünf Anzeichen dafür, dass ausländische Investoren "verkaufen": ein stärkerer Yen, höhere Zinssätze, niedrigere Renditen, eine strengere Besteuerung in ihren Heimatländern und eine geringere Marktliquidität.
- Der optimale Zeitpunkt für den Verkauf muss durch eine umfassende Bewertung der "Verwendung langfristiger Transfereinkommen", eine Analyse des Marktumfelds und der individuellen Merkmale der Immobilie bestimmt werden.
- Es ist zu erwarten, dass sich der Markt in Zukunft zwischen sehr hochwertigen Objekten und Objekten für den tatsächlichen Bedarf polarisieren wird.
Langfristige Strategien sind für Immobilieninvestitionen unabdingbar, nicht nur für den Einstieg (Kauf), sondern auch für den Ausstieg (Verkauf). Gerade wenn der Markt in Aufruhr ist, gilt es, die eigene Anlagestrategie auf der Basis objektiver Daten in Ruhe zu überdenken. Wir würden uns freuen, wenn die in diesem Artikel dargestellten Perspektiven Ihnen bei Ihrem Vermögensaufbau helfen könnten.
Der kürzeste Weg zum Erfolg besteht darin, den Verkauf oder Kauf von Immobilien und die Umstrukturierung von Vermögenswerten Fachleuten anzuvertrauen, die über Fachwissen und einen großen Erfahrungsschatz verfügen. Bei INA & Associates K.K. bieten wir optimale Lösungen, die auf die individuellen Umstände jedes einzelnen Kunden zugeschnitten sind. Bitte zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.
Häufig gestellte Fragen
Q1: Warum haben ausländische Investoren so viele japanische Immobilien gekauft?
A1: Die Hauptgründe sind: (1) die langfristige Abwertung des Yen, die zu einer Unterbewertung der Preise geführt hat; (2) die weltweit niedrigen Zinssätze; (3) die Stabilität der politischen und sozialen Verhältnisse; und (4) die hohe Qualität der Immobilien und der Verwaltungssysteme. Die kombinierte Wirkung dieser Faktoren hat dazu geführt, dass japanische Immobilien als attraktives Investitionsziel angesehen werden.
F2: Wird die Blase bei innerstädtischen Eigentumswohnungen wie in den 1990er Jahren platzen?
A2: Die Situation unterscheidet sich von der Blase in den 1990er Jahren. Damals basierten die spekulativen Transaktionen hauptsächlich auf dem Mythos des Grundstücks und ließen die Rentabilität außer Acht, während heute Investitionen auf der Grundlage von Mieteinnahmen die Regel sind. Daher ist es schwierig, sich einen totalen Crash wie damals vorzustellen, aber wie bereits erwähnt, besteht ein ausreichendes Risiko einer größeren Preisanpassung, insbesondere auf dem Markt für sehr hochwertige Immobilien, der stark von ausländischen Investoren beeinflusst wird.
F3: Wann sollte ich konkret über einen Verkauf nachdenken?
A3: Das ist schwer zu sagen, aber ein Anhaltspunkt für Immobilien in Privateigentum ist, wenn die Besitzdauer fünf Jahre überschreitet und ein "langfristiges Übertragungseinkommen" erzielt wird, wenn die Steuersätze günstiger sind. Es ist dann ratsam, sich über die Einzelheiten Gedanken zu machen, wenn die in diesem Artikel beschriebenen Anzeichen für einen Marktumschwung sichtbar zu werden beginnen. Es wird empfohlen, einen Experten für Ihre individuelle Situation zu konsultieren.
F4: Fallen die Immobilienpreise immer, wenn der Yen aufwertet?
A4: Ein starker Yen verteuert die japanischen Immobilienpreise für ausländische Investoren, was deren Kaufbereitschaft verringert und die Preise unter Druck setzt. Andererseits kann er für inländische Investoren eine gute Kaufgelegenheit darstellen, da die Konkurrenz aus dem Ausland abnimmt. Insgesamt wirkt sich ein starker Yen jedoch tendenziell negativ auf die Immobilienpreise aus.
F5: Ist es vorteilhafter, eine Immobilie über einen langen Zeitraum zu halten und weiterhin Mieteinnahmen zu erzielen, oder kurzfristig auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien zu setzen?
A5: Das hängt von den Zielen des Anlegers und seiner Risikobereitschaft ab. Wenn stabile Einkommenszuwächse wichtig sind, ist es am besten, die Immobilie über einen langen Zeitraum zu halten, während ein kurzfristiger Verkauf (mit steuerlichen Nachteilen) die beste Option ist, wenn man auf den Wellen des Marktes reiten und die Kapitalgewinne maximieren möchte. Das Wichtigste ist, dass Sie Ihren Anlagestil vor dem Kauf festlegen und eine dazu passende Ausstiegsstrategie entwickeln.
