Die Innenausstattung von Mietobjekten altert mit zunehmendem Gebäudealter. Wenn sie nicht mehr zu den Bedürfnissen der Mieter passt, sinkt die Vermietungsquote. In diesem Beitrag erläutern wir ausführlich die wichtigsten Punkte zu Kosten, Dauer und Auswahl eines geeigneten Unternehmens für Innenausbauarbeiten.
Warum sind Innenausbauarbeiten bei Mietobjekten notwendig?
Innenausbauarbeiten werden im Wesentlichen aus zwei Gründen erforderlich: zur „Behebung von Abnutzung an der Ausstattung“ und zur „Anpassung an die Bedürfnisse der Mieter“.
Um Schäden am Mietobjekt zu beheben
Selbst kleinere Schäden können, wenn sie unbeachtet bleiben, umfangreiche Arbeiten erforderlich machen und hohe Kosten verursachen. Innenausbauarbeiten frühzeitig nach Feststellung eines Problems durchzuführen, gehört zu den Grundlagen einer soliden Vermietungsbewirtschaftung. Auch für die Gewinnung neuer Mieter sind Innenausbauarbeiten wirksam.
Um den Bedürfnissen der Mieter gerecht zu werden
Grundriss- und Einrichtungstrends verändern sich mit der Zeit. Heute ist 1LDK der gängige Standard, und Objekte mit einem hohen gestalterischen Anspruch sind gefragt. Wenn sich die Innenausstattung nicht unterscheidet, wird ein Objekt nach Miete oder Lage verglichen und gerät leicht in einen Preiswettbewerb. Verbessern Sie die Gestaltung und schaffen Sie eine klare Differenzierung zu anderen Objekten.
Wie hängen „Nutzungsdauer“ und Abschreibung bei Innenausbauarbeiten zusammen?
Kosten für Innenausbauarbeiten können als abschreibungsfähige Vermögenswerte verbucht werden. Es ist sinnvoll, die korrekte buchhalterische Behandlung zu kennen.
Was ist die Nutzungsdauer?
Die Nutzungsdauer bezeichnet den allgemein erwarteten Zeitraum, in dem ein abschreibungsfähiger Vermögenswert verwendet werden kann. Die buchhalterische Behandlung, bei der die Kosten entsprechend dieser Dauer jährlich als Aufwand erfasst werden, heißt „Abschreibung“.
Worauf man bei der Abschreibung achten sollte
Innenausbauarbeiten lassen sich in zwei Arten unterteilen: „Modernisierungsarbeiten“ und „Wiederherstellungsarbeiten“.
- Modernisierungsarbeiten: Arbeiten, die den Vermögenswert erhöhen. Investive Ausgaben werden als „Anlagevermögen“, Reparaturkosten als „betrieblich notwendige Aufwendungen“ erfasst
- Wiederherstellungsarbeiten: Arbeiten, die den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Sie werden grundsätzlich als „Reparaturkosten“ unter den betrieblich notwendigen Aufwendungen verbucht
Wenn die Einordnung schwierig ist, kann der Betrag als Aufwand verbucht werden, wenn er unter 600.000 Yen liegt oder etwa 10 % oder weniger des Anschaffungspreises ausmacht.
Wie legt man einen Grundriss fest, um die Vermietungsquote zu erhöhen?
Hier erläutern wir die wichtigsten Punkte, wenn im Zuge von Innenausbauarbeiten der Grundriss geändert wird.
Vom Zielmieter aus denken
Für Alleinstehende sind Einzimmerwohnungen ab 25㎡ besonders beliebt. Seit der Corona-Pandemie achten zudem mehr Alleinstehende stärker auf die gestalterische Qualität. Für Familien sind 2LDK-Wohnungen mit offener Küche besonders gefragt.
Vom Standort aus denken
In Bahnhofsnähe eignen sich Grundrisse für Alleinstehende, die bequem zur Arbeit oder zur Schule pendeln. In Vororten sind dagegen familiengerechte Grundrisse passender.
Beispiele für beliebte Grundrisse
- Effiziente Wege im Haushalt: Kurze Wege von der Eingangstür zur Küche und von der Waschmaschine zum Trockenbereich
- Trennung von Bad und WC: Kombinierte Einheiten werden tendenziell gemieden; und Investitionen in Sanitäranlagen haben hohe Priorität
- Ausreichend Stauraum: Entscheidend ist, dass an den richtigen Stellen ausreichend Stauraum vorhanden ist
Wie hoch sind die Kosten und wie lange dauern Innenausbauarbeiten?
Austausch von Tapeten
Die Lebensdauer liegt in der Regel bei 5 bis 10 Jahren. Für ein Einzimmerapartment mit 6 Tatami beträgt der Preis etwa 50.000 bis 100.000 Yen, und die Arbeiten sind in einem Tag abgeschlossen.
| Art der Tapete | Einzelpreis (pro 1㎡) | Merkmale |
|---|---|---|
| Standardtapete für Massenproduktion | 650 bis 1.200 Yen | Günstig und breit einsetzbar |
| Tapete der 1000er-Klasse | 1.000 bis 1.700 Yen | Vielfältige Designs, hohe Funktionalität |
Holzboden und Tatami
Die Lebensdauer von Holzböden liegt bei 10 bis 15 Jahren, die von Tatami bei 10 bis 20 Jahren.
- Kompletter Austausch: 90.000 bis 180.000 Yen (6 Tatami). Dabei kann auch der Zustand des Untergrunds geprüft werden
- Überbelagsmethode: 60.000 bis 140.000 Yen (6 Tatami). Wirksam zur Verkürzung der Bauzeit und Senkung der Kosten
- Neuanschaffung von Tatami: 70.000 bis 200.000 Yen. Beim bloßen Austausch der Oberfläche 30.000 bis 120.000 Yen
Richtwert für die Renovierungsdauer
Eine übliche Innenrenovierung dauert etwa 1 bis 3 Wochen. Sobald der Auszugstermin feststeht, sollte die Vorbereitung unmittelbar beginnen, um die Bauzeit zu verkürzen.
Was bedeutet die ABC-Klassifizierung bei Innenausbauarbeiten?
Die ABC-Klassifizierung teilt je nach Art der Arbeiten auf, wer die Kosten trägt und wer das Recht hat, das ausführende Unternehmen zu bestimmen.
| Klassifizierung | Betroffene Arbeiten | Vorgabe des Unternehmens | Kostenträger |
|---|---|---|---|
| A-Arbeiten | Gemeinschaftsflächen (Aufzug, Brandschutzeinrichtungen usw.) | Vermieter | Vermieter |
| B-Arbeiten | Arbeiten innerhalb der Mieteinheit mit Auswirkungen auf das Gebäude | Vermieter | Mieter |
| C-Arbeiten | Innenausbau, Leitungen usw. im Sondereigentum | Mieter | Mieter |
Welche Punkte sollte man bei der Auswahl eines Renovierungsunternehmens beachten?
Das Budget im Voraus festlegen
Definieren Sie das Ziel der Renovierung klar, setzen Sie Prioritäten und Budget fest und gehen Sie planvoll vor.
Ein Unternehmen wählen, das auf Apartment- und Wohnungsrenovierungen spezialisiert ist
Die Wahl eines Unternehmens mit umfangreicher Erfahrung bei der Renovierung von Mietobjekten erhöht die Wahrscheinlichkeit, Vorschläge zu erhalten, die den Bedürfnissen der Mieter entsprechen.
Angebote von mehreren Unternehmen einholen
Selbst bei identischem Leistungsumfang unterscheiden sich die Angebotssummen je nach Unternehmen. Bei auffallend günstigen Angeboten sollte geprüft werden, ob ein Risiko zusätzlicher Arbeiten besteht.
Die Sorgfalt der Vor-Ort-Besichtigung prüfen
Bei einer oberflächlichen Prüfung können Reparaturstellen übersehen werden oder später zusätzliche Arbeiten erforderlich werden.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche Innenausbauarbeit bietet das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis?
Der Austausch von Tapeten gehört zu den Maßnahmen mit besonders gutem Kosten-Nutzen-Verhältnis, da er vergleichsweise günstig ist und den Eindruck des Raums deutlich verändert.
Können Innenausbauarbeiten durchgeführt werden, während ein Mieter noch in der Wohnung lebt?
Der Austausch von Tapeten, Böden und Sanitäranlagen wird in der Regel nach dem Auszug durchgeführt. Arbeiten in Gemeinschaftsbereichen können auch während der Bewohnung erfolgen.
Wie hoch sind die Kosten für eine Komplettsanierung?
Eine Komplettsanierung einschließlich Grundrissänderung kostet bei einem Einzimmerapartment als Richtwert 2 bis 4 Millionen Yen und bei Familieneinheiten 4 bis 8 Millionen Yen.
Wie lang ist der Abschreibungszeitraum für Innenausbauarbeiten?
Wenn der Innenausbau fest mit dem Gebäude verbunden ist, richtet er sich nach der Nutzungsdauer des Gebäudes. Für technische Ausstattungen gelten eigene Nutzungsdauern, daher sollte dies mit der Verwaltungsgesellschaft oder einem Steuerberater abgestimmt werden.
