Die Funktion, Badewasser erneut aufzuheizen – in Japan Oifuki (追い焚き) – gehört in Mietobjekten zu den beliebtesten Ausstattungen. Die Nachrüstung gilt als Mittel gegen Leerstand; die Kosten im Bestand bleiben jedoch die offene Frage.
Dieser Beitrag fasst Kostenrahmen, Vorteile, Nachteile und Hinweise zur Nachrüstung der Oifuki-Funktion in japanischen Mietobjekten vollständig zusammen. Sie erfahren, wie sich die Ausgaben begrenzen lassen und woran Sie einen verlässlichen Fachbetrieb erkennen; wer die Arbeiten plant, sollte bis zum Ende lesen.
Für DACH-Investoren gilt zuerst: Das ist japanisch und nirgendwo sonst so selbstverständlich. In Japan sitzt man in der gefüllten Wanne und nutzt dasselbe Badewasser nacheinander in der Familie; Oifuki wärmt es wieder auf. In DACH-Wohnungen ist Duschen der Normalfall, auf japanischen Portalen ist Oifuki ein Suchfilter.
Wie funktioniert die Oifuki-Nachheizung? Die Zirkulationsarten im Überblick
Oifuki bedeutet: erkaltetes Wasser in der Wanne wird im Warmwasserbereiter (給湯器, Kyūtōki) erneut erhitzt und über Leitungen zurückgeführt. Bevor Sie Arbeiten beauftragen, sollten Sie die Zirkulationsarten kennen.
Naturumlauf (Zwei-Öffnungen-Typ)
Die Wanne hat oben und unten je eine Öffnung: unten wird kälteres Wasser angesaugt, oben tritt erwärmtes Wasser aus. Das nutzt, dass warmes Wasser oben und kaltes unten steht. Oft wird nur der obere Bereich heiß, Ablagerungen setzen sich leichter fest; der Typ ist heute rückläufig.
Pumpenumlauf (Ein-Öffnung-Typ)
Die Wanne hat nur eine Öffnung, im Inneren verlaufen jedoch zwei Leitungen für Ansaugen und Ausstoß. Weil das Wasser zwangsweise umgewälzt wird, entstehen kaum Temperaturunterschiede; dieser Typ ist heute der Standard.
Unterschied zwischen Auto-Funktion und Full-Auto-Funktion
Die Auto-Funktion füllt die Wanne, heizt nach und hält die Temperatur automatisch; die Full-Auto-Funktion ergänzt das automatische Nachfüllen von Heißwasser sowie die Leitungsspülung. Der Preisunterschied liegt bei etwa 10.000 bis 50.000 Yen (ca. 60–310 Euro), sodass Sie Budget und Mieterbedarf gegeneinander stellen sollten.
Welche Vorteile bringt die Nachrüstung der Oifuki-Funktion?
Die Oifuki-Funktion verbessert den Mieterkomfort und hilft Eigentümern gegen Leerstand sowie bei einer höheren Neuvertragsmiete. Die wichtigsten Vorteile im Überblick.
Wer aus dem DACH-Raum investiert, muss umdenken: § 559 BGB erlaubt, Modernisierungskosten auf die Bestandsmiete umzulegen. In Japan fehlt dieses Instrument. Nach dem Miet- und Pachtrecht (借地借家法, Shakuchi-shakuya-hō) entsteht der Ertrag über Leerstandsvermeidung, kürzere Vermarktung und höhere Neuvertragsmiete.
Baden zum selbst gewählten Zeitpunkt
In Mehrpersonenhaushalten unterscheiden sich die Heimkehrzeiten und damit der Badezeitpunkt. Mit Oifuki lässt sich erkaltetes Wasser rasch wieder aufheizen, sodass niemand auf eine bestimmte Uhrzeit angewiesen ist.
Ersparnis bei Wasser- und Gasrechnung
Erkaltetes Wasser nachzuheizen ist bei Gas- und Wasserkosten günstiger, als die Wanne vollständig neu zu füllen. Besonders in Objekten mit Flüssiggas (プロパンガス, Propan) fällt die Ersparnis groß aus.
Weniger Aufwand durch automatische Wannenbefüllung
Hahn schließen, Taste drücken: Temperatur und Wassermenge werden automatisch eingestellt. Die Kontrolle, ob die Wanne überläuft, entfällt, und der Alltag der Bewohner wird einfacher.
Kein Platzverlust im Bad
Bei der Oifuki-Funktion steht der Warmwasserbereiter außen, sodass im Bad kein zusätzlicher Platz verloren geht. Anders als bei einem mobilen Nachheizgerät entsteht kein Stauraumproblem.
Welche Nachteile hat die Nachrüstung der Oifuki-Funktion?
Die Vorteile überwiegen häufig, dennoch sollten Sie die Nachteile kennen, bevor Sie beauftragen.
Die Nachrüstkosten können hoch ausfallen
Als Richtwert für die Nachrüstung gelten 200.000 bis 600.000 Yen (ca. 1.230–3.680 Euro). Wer alle Einheiten eines Mehrfamilienhauses ausstattet, kommt auf eine hohe Gesamtsumme und sollte das Kosten-Nutzen-Verhältnis prüfen.
Leitungen brauchen regelmäßige Wartung
In den Leitungen lagern sich Kalk und Keime leicht ab, deshalb wird etwa einmal im Monat eine Kessel- und Leitungsspülung (風呂釜洗浄) empfohlen. Die Mieterinnen und Mieter müssen das kennen und umsetzen.
Bestimmte Badezusätze sind unzulässig
Saure, schwefelhaltige und Badesalz-Zusätze können Leitungen und Metall angreifen. Weisen Sie die Bewohner an, solche Mittel nicht zu verwenden.
Oifuki allein hebt die Vermietungsquote nicht zwingend
Objekte mit Oifuki werden tendenziell teurer inseriert; passt das nicht zur Zielgruppe, kann die Maßnahme ins Gegenteil umschlagen. Treffen Sie die Entscheidung erst, wenn Sie die Zielgruppe belastbar kennen.
Welche Mietergruppen schätzen Oifuki besonders?
Damit die Wirkung maximal ausfällt, muss die Funktion zur Mietergruppe passen.
- Paare und Ehepaare mit unterschiedlichen Badezeiten: Auch mit Zeitversatz bleibt das Bad warm
- Familien mit drei oder mehr Personen: Alle baden bei angenehmer Temperatur
- Mieter, die lange in der Wanne sitzen: Die Warmhaltefunktion hält die Temperatur konstant
- Personen, die mindestens zweimal täglich baden: Ohne Wasserwechsel sinkt die Wasserrechnung deutlich
Kostenvergleich: Nachheizen, Wasserwechsel und Nachfüllen
Vergleicht man die Verfahren, mit denen sich Badewasser warm halten lässt, schneidet Oifuki beim Kosten-Nutzen-Verhältnis am besten ab.
| Verfahren | Gaskosten (Richtwert) | Wasserkosten (Richtwert) |
|---|---|---|
| Oifuki-Nachheizen | ca. 159 Yen (rund 0,98 Euro) | 0 Yen |
| Vollständiger Wasserwechsel | ca. 169 Yen (rund 1,04 Euro) | ca. 48 Yen (rund 0,29 Euro) |
| Nachfüllen von Heißwasser (足し湯) | ca. 160 Yen (rund 0,98 Euro) | ca. 12–24 Yen (rund 0,07–0,15 Euro) |
※Berechnung auf Basis der Flüssiggas-Preise in Tokio 2022. Bei Nutzung eines EcoCute (エコキュート, CO2-Wärmepumpen-Warmwasserbereiter) ist das Nachfüllen von Heißwasser effizienter.
Arten der Oifuki-Nachrüstung im Mietobjekt und Kostenrahmen
Inhalt und Kosten der Nachrüstung hängen vom Zustand des Objekts ab. Die drei typischen Muster decken den Großteil der Fälle ab.
Ein weiterer Japan-spezifischer Punkt: Viele Mietwohnungen besitzen eine Unit Bath (ユニットバス), eine vorgefertigte Badzelle, nicht ein gefliestes Nasszimmer wie in DACH. Sitzt die Wanne fest in der Zelle, bleibt oft nur der Komplettaustausch; die dritte Variante kostet 800.000 bis 1.000.000 Yen (ca. 4.910–6.130 Euro).
Muster 1: nur Austausch des Warmwasserbereiters
Lassen sich vorhandene Leitungen und Öffnungen weiter nutzen, genügt der Tausch gegen einen Oifuki-fähigen Warmwasserbereiter.
- Kostenrichtwert: 200.000–400.000 Yen (ca. 1.230–2.450 Euro)
- Bauzeit: halber Tag bis ein Tag
Muster 2: Leitungsarbeiten plus Austausch des Warmwasserbereiters
Dieser Fall liegt vor, wenn in die Wanne gebohrt, eine Kernbohrung durch die Außenwand gesetzt oder eine neue Leitung verlegt werden muss.
- Kostenrichtwert: 300.000–600.000 Yen (ca. 1.840–3.680 Euro)
- Bauzeit: etwa ein Tag
Muster 3: Austausch der gesamten Unit Bath
Lässt sich die Wanne nicht einzeln tauschen, muss die gesamte Unit Bath erneuert werden.
- Kostenrichtwert: 800.000–1.000.000 Yen (ca. 4.910–6.130 Euro)
- Bauzeit: fünf bis sieben Tage
Beauftragen Sie vorab eine Ortsbegehung durch einen Fachbetrieb und klären Sie die für Ihr Objekt passende Leistung und die Kosten.
Hinweise zur Oifuki-Nachrüstung
Die folgenden Punkte sollten Sie klären, bevor die Arbeiten beginnen.
In manchen Objekten ist eine Nachrüstung unmöglich
Aufstellort des Warmwasserbereiters und Leitungsführung können eine Nachrüstung ausschließen. Dann kommen ein mobiles Nachheizgerät oder eine Komplettsanierung des Bades in Betracht.
Die Mieter müssen vorab informiert werden
Bohr- und Leitungsarbeiten erzeugen erheblichen Lärm und Vibrationen. Teilen Sie Termin und Inhalt den Bewohnern rechtzeitig mit und weisen Sie den Betrieb an, frühe Morgen- und späte Abendstunden zu vermeiden.
Fünf Punkte für die Auswahl eines verlässlichen Fachbetriebs
Die Wahl des Betriebs entscheidet über Erfolg oder Misserfolg der Arbeiten. Prüfen Sie die folgenden Punkte zwingend.
- Mehrere Betriebe vergleichen: Holen Sie immer Vergleichsangebote ein und stellen Sie Kosten, Leistungsumfang und Garantie gegeneinander
- Qualifikationen prüfen: Arbeiten an Gasleitungen und Elektroinstallation erfordern in Japan Fachqualifikationen
- Qualität der Betreuung: Werden Fragen zügig und präzise beantwortet?
- Garantie und Nachbetreuung: Klären Sie, wie Störungen nach der Abnahme behandelt werden
- Klarheit des Angebots: Stehen Modellname, Leistungsstufe in 号 (Gō, Nennleistung) und der Arbeitsumfang, statt nur „pauschal“?
Wer Kosten begrenzen will, kann ein mobiles Nachheizgerät wählen
Lassen sich mehrere hunderttausend Yen nicht darstellen, ist ein mobiles Nachheizgerät ohne Bauarbeiten einführbar.
- Warmhaltetyp: Hält die Wassertemperatur über einen bestimmten Zeitraum. Gut geeignet für Single-Objekte
- Heiztyp: Heizt erkaltetes Wasser erneut auf. Empfohlen für Familienobjekte
Sicherheitshalber sollten Sie Geräte mit Schutz gegen Stromschlag und Trockenheizen wählen.
Häufige Fragen (FAQ)
Q. Was kostet die Nachrüstung der Oifuki-Funktion?
Als Marktspanne gelten 200.000 bis 400.000 Yen (ca. 1.230–2.450 Euro) beim reinen Tausch des Warmwasserbereiters, 300.000 bis 600.000 Yen (ca. 1.840–3.680 Euro) inklusive Leitungsarbeiten und 800.000 bis 1.000.000 Yen (ca. 4.910–6.130 Euro) beim Austausch der gesamten Unit Bath.
Q. Lässt sich die Oifuki-Funktion auch in einem Mietobjekt nachrüsten?
In den meisten Mietobjekten ist eine Nachrüstung möglich; Aufstellort und Leitungsführung können die Arbeiten jedoch ausschließen. Lassen Sie vorab eine Ortsbegehung durch einen Fachbetrieb durchführen.
Q. Was ist günstiger: Oifuki oder Nachfüllen von Heißwasser?
Beim Gas-Warmwasserbereiter ist Oifuki bei Gas- und Wasserkosten günstiger. Nutzen Sie jedoch ein EcoCute, ist das Nachfüllen von Heißwasser effizienter.
Q. Um wie viel lässt sich die Miete anheben, wenn Oifuki vorhanden ist?
Das hängt von Lage und Objekt ab; Wohnungen mit Oifuki lassen sich gegenüber Einheiten ohne die Funktion im Neuvertrag um etwa 5.000 bis 10.000 Yen monatlich (ca. 31–61 Euro) höher ansetzen.
Q. Was ist ein mobiles Nachheizgerät?
Ein Gerät, das ohne Bauarbeiten in die Wanne gesetzt wird und Wasser warm hält oder erneut aufheizt. Es gibt Warmhalte- und Heiztypen; die Einführung ist kostengünstiger als eine fest verlegte Nachrüstung.
