租賃物件的室內裝修會隨著屋齡增加而逐漸老化，一旦與租客需求不符，入住率就會下降。本文將詳細說明室內裝修工程的費用、工期與施工業者選擇重點。
為什麼租賃物件需要進行室內裝修工程？
室內裝修工程之所以有其必要，主要有兩個原因：「修補設備耗損」與「回應租客需求」。
為了修補租賃物件的耗損
即使是小範圍的耗損，若放置不理，也可能演變成需要大規模施工的情況，進而產生高額費用。一旦發現問題就及早進行室內裝修工程，是租賃經營的基本原則。室內裝修工程對於吸引新租客也很有效。
為了符合租客需求
格局與室內裝修的趨勢會隨時代改變。現今主流為1LDK，重視設計感的物件更受歡迎。如果室內沒有差異化，物件就只能在租金與地段上被比較，進而陷入降價競爭。應提升設計感，與其他物件做出明確區隔。
室內裝修工程的「耐用年限」與折舊有何關聯？
室內裝修工程費可以列為折舊資產。應先理解正確的會計處理方式。
什麼是耐用年限？
耐用年限是指折舊資產一般可使用的期間。依照這個年限逐年列支費用的會計處理方式，就是「折舊」。
折舊時需要注意的事項
室內裝修工程可分為「改修工程」與「回復原狀工程」兩種類型。
- 改修工程：提升資產價值的工程。資本性支出列為「固定資產」，修繕費列為「必要費用」
- 回復原狀工程：將物件恢復至原本狀態的工程。原則上作為「修繕費」列入必要費用
若難以判斷，金額未滿60萬日圓，或低於取得價格約10%的情況，可列為必要費用。
為了提高入住率，該如何決定格局？
以下說明在室內裝修工程中變更格局時的重點。
從目標客群開始決定
若面向單身族群，25㎡以上的一房格局較受歡迎。自疫情之後，重視設計感的單身租客也持續增加。對家庭客群而言，帶有開放式廚房的2LDK較受青睞。
從地點條件開始決定
若靠近車站，適合通勤通學便利的單身族群格局；若位於郊區，則較適合家庭客群格局。
熱門格局範例
- 順暢的家務動線：縮短從玄關到廚房、從洗衣機到曬衣區的動線
- 浴室與廁所分離：一體式格局往往較不受歡迎，而分離施工作為水區設備投資具有較高優先順序
- 完善的收納空間：在適當位置配置足夠的收納空間非常重要
室內裝修工程的費用行情與工期大約是多少？
壁紙更換
使用壽命大約為5至10年。以6帖單身套房為例，費用約為5萬至10萬日圓，施工可於1天內完成。
| 壁紙種類 | 單價（每1㎡） | 特點 |
|---|---|---|
| 量產型壁紙 | 650至1,200日圓 | 價格實惠、應用廣泛 |
| 1000系列壁紙 | 1,000至1,700日圓 | 設計選擇豐富、機能性高 |
木地板與榻榻米
木地板的壽命約為10至15年，榻榻米則為10至20年。
- 拆除重鋪工法：9萬至18萬日圓（6帖）。也能同時確認基底狀況
- 加鋪工法：6萬至14萬日圓（6帖）。有助於縮短工期、降低成本
- 榻榻米新作：7萬至20萬日圓。若僅更換表面，則為3萬至12萬日圓
裝修工期參考
一般室內裝修工期約為1至3週。一旦確定退租日期，就應立即開始準備，盡量縮短施工期間。
室內裝修工程中的ABC區分是什麼？
所謂ABC區分，是指依照工程內容劃分費用負擔方與施工業者指定權限的方式。
| 區分 | 適用工程 | 業者指定 | 費用負擔 |
|---|---|---|---|
| A工程 | 共用部分（電梯、消防設備等） | 出租方 | 出租方 |
| B工程 | 租戶空間內會影響建築物的工程 | 出租方 | 承租方 |
| C工程 | 專有部分的室內裝修、配線等 | 承租方 | 承租方 |
選擇裝修業者時應掌握哪些重點？
先決定預算
明確整理裝修目的，決定優先順序與預算，並有計畫地推進。
選擇擅長公寓、集合住宅裝修的業者
選擇擁有豐富租賃物件裝修實績的業者，更有機會獲得符合租客需求的提案。
向多家公司索取報價
即使施工內容相同，不同業者的報價金額也會有所差異。對於明顯過低的報價，應確認是否存在追加工程風險。
確認現場勘查是否細緻
若調查過於草率，可能會漏看需要修理的部位，或在後續產生追加工程。
常見問題（FAQ）
哪一種室內裝修工程的成本效益最高？
更換壁紙的費用相對較低，卻能大幅改變房間印象，因此是成本效益最高的工程之一。
在有租客居住的狀態下可以進行室內裝修工程嗎？
壁紙與木地板更換、水區設備更新，通常會在退租後進行。共用部分的工程則可在住戶仍居住時施工。
全面翻新的費用大約是多少？
包含格局變更的全面翻新，單身套房約為200萬至400萬日圓，家庭型物件約為400萬至800萬日圓。
室內裝修工程的折舊期間大約多久？
與建築物一體化的室內裝修，通常依照建築物本身的耐用年限處理。設備類則適用各自的耐用年限，因此建議向管理公司或稅務師確認。
