O interior de um imóvel para locação se desgasta à medida que o imóvel envelhece, e a taxa de ocupação cai quando ele deixa de atender às necessidades dos inquilinos. Neste artigo, explicamos em detalhes os pontos essenciais sobre custo, prazo e escolha de fornecedores para obras de interior.
Por que as obras de interior são necessárias em imóveis para locação?
Há dois principais motivos para a necessidade de obras de interior: “reparar o desgaste das instalações” e “atender às necessidades dos inquilinos”.
Para reparar o desgaste do imóvel para locação
Mesmo pequenos danos, se deixados sem tratamento, podem exigir obras de grande porte e gerar custos elevados. Realizar a obra de interior assim que o problema for identificado é uma base da gestão de imóveis para locação. As obras de interior também são eficazes para atrair novos inquilinos.
Para se adequar às necessidades dos inquilinos
As tendências de planta e interior mudam com o tempo. Hoje, o padrão mais comum é o 1LDK, e imóveis com foco em design são populares. Sem diferenciação no interior, o imóvel passa a ser comparado por aluguel e localização, entrando em uma competição por redução de preço. Eleve o nível de design e busque diferenciar seu imóvel dos demais.
Como a “vida útil” das obras de interior se relaciona com a depreciação?
Os custos de obras de interior podem ser contabilizados como ativos depreciáveis. É importante compreender o tratamento contábil correto.
O que é vida útil?
Vida útil é o período geral em que um ativo depreciável pode ser utilizado. O procedimento contábil de reconhecer esse custo como despesa a cada ano de acordo com esse período é a “depreciação”.
Pontos de atenção na depreciação
As obras de interior se dividem em dois tipos: “obras de melhoria” e “obras de restauração ao estado original”.
- Obras de melhoria: obras que aumentam o valor do ativo. Despesas de capital são registradas como “ativo imobilizado”, e despesas de reparo como “despesa necessária”
- Obras de restauração ao estado original: obras para devolver o imóvel ao estado original. Em regra, são registradas como “despesa de reparo” e reconhecidas como despesa necessária
Se houver dúvida na classificação, valores inferiores a 600 mil ienes, ou cerca de 10% ou menos do preço de aquisição, podem ser lançados como despesa necessária.
Como definir a planta para aumentar a taxa de ocupação?
Explicamos os pontos principais ao alterar a planta em uma obra de interior.
Defina a partir do público-alvo
Para solteiros, quitinetes com mais de 25㎡ são populares. Desde a pandemia, também aumentou o número de solteiros que valorizam o design. Para famílias, plantas 2LDK com cozinha integrada voltada para a sala são populares.
Defina a partir da localização
Se o imóvel estiver próximo à estação, plantas para solteiros que precisam de praticidade para ir ao trabalho ou à escola são adequadas; em áreas suburbanas, plantas para famílias tendem a ser mais apropriadas.
Exemplos de plantas populares
- Fluxo doméstico eficiente: encurtar o trajeto da entrada até a cozinha e da máquina de lavar até a área de secagem
- Separação entre banheiro e vaso sanitário: unidades integradas tendem a ser evitadas, e a obra de separação tem alta prioridade como investimento em equipamentos hidráulicos
- Espaço de armazenamento bem planejado: é importante ter a quantidade adequada de armazenamento nos locais certos
Qual é o custo médio e o prazo das obras de interior?
Troca de papel de parede
A vida útil estimada é de 5 a 10 anos. Em um studio de 6 tatames, o custo fica em torno de 50 mil a 100 mil ienes, e o trabalho é concluído em 1 dia.
| Tipo de revestimento | Preço unitário (por 1㎡) | Características |
|---|---|---|
| Revestimento padrão para produção em massa | 650 a 1.200 ienes | Baixo custo e uso amplo |
| Revestimento linha 1000 | 1.000 a 1.700 ienes | Grande variedade de design e alta funcionalidade |
Piso de madeira e tatame
A vida útil do piso de madeira é de 10 a 15 anos, e a do tatame é de 10 a 20 anos.
- Método de substituição: 90 mil a 180 mil ienes (6 tatames). Também permite verificar o estado da base
- Método de sobreposição: 60 mil a 140 mil ienes (6 tatames). Eficaz para reduzir prazo e custo
- Renovação completa do tatame: 70 mil a 200 mil ienes. Apenas a troca da superfície custa de 30 mil a 120 mil ienes
Prazo estimado da reforma
Uma reforma de interior comum leva cerca de 1 a 3 semanas. Assim que a data de desocupação for conhecida, inicie os preparativos imediatamente para encurtar o período de obra.
O que é a classificação ABC das obras de interior?
A classificação ABC divide, conforme o conteúdo da obra, quem arca com os custos e quem tem autoridade para indicar o executor.
| Classificação | Obra aplicável | Indicação do fornecedor | Responsável pelo custo |
|---|---|---|---|
| Obra A | Áreas comuns (elevador, equipamentos de combate a incêndio etc.) | Locador | Locador |
| Obra B | Obras dentro da unidade locada que afetam o edifício | Locador | Locatário |
| Obra C | Interior, cabeamento etc. da área privativa | Locatário | Locatário |
Quais pontos devem ser observados ao escolher uma empresa de reforma?
Defina o orçamento com antecedência
Esclareça o objetivo da reforma, defina prioridades e orçamento e avance de forma planejada.
Escolha uma empresa especializada em reformas de apartamentos e condomínios
Ao escolher uma empresa com ampla experiência em reformas de imóveis para locação, você tende a receber propostas alinhadas às necessidades dos inquilinos.
Solicite orçamentos de várias empresas
Mesmo para o mesmo conteúdo, os valores dos orçamentos variam conforme a empresa. Em orçamentos excessivamente baratos, confirme se não há risco de custos extras com obras adicionais.
Verifique o cuidado na vistoria do local
Uma vistoria superficial pode gerar omissão de pontos de reparo ou a necessidade de obras adicionais posteriores.
Perguntas frequentes (FAQ)
Qual obra de interior oferece o melhor custo-benefício?
A troca do papel de parede é relativamente barata e muda bastante a impressão do ambiente, por isso é uma das obras com melhor custo-benefício.
É possível fazer obras de interior com o imóvel ocupado?
A troca de papel de parede ou piso, bem como a substituição de instalações hidráulicas, geralmente é feita após a desocupação. Obras em áreas comuns podem ser realizadas mesmo com moradores no imóvel.
Quanto custa uma renovação completa?
Uma renovação completa com alteração de planta custa, em média, de 2 a 4 milhões de ienes para um studio e de 4 a 8 milhões de ienes para unidades familiares.
Qual é o período de depreciação das obras de interior?
O interior integrado ao edifício segue a vida útil do próprio edifício. Como equipamentos e instalações têm vidas úteis específicas, confirme com a administradora ou com seu contador.
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