A medida que los inmuebles en alquiler envejecen, sus interiores se quedan anticuados y, si dejan de responder a las necesidades de los inquilinos, la tasa de ocupacion disminuye. En este articulo, explicamos en detalle los puntos clave sobre los costos, los plazos y la seleccion de contratistas para obras interiores.
¿Por que son necesarias las obras interiores en inmuebles de alquiler?
Las obras interiores se consideran necesarias por dos motivos: reparar el deterioro de las instalaciones y responder a las necesidades de los inquilinos.
Para reparar el desgaste del inmueble de alquiler
Si se deja sin atender incluso un pequeno deterioro, pueden ser necesarias obras de gran envergadura y los costos se elevan.Realizar obras interiores en cuanto se detectan problemas es una base de la gestion de alquileres. Tambien resulta eficaz para captar nuevos inquilinos.
Para adaptarse a las necesidades de los inquilinos
Las tendencias de distribucion e interiorismo cambian con el tiempo. Hoy en dia, el formato predominante es el 1LDK y gozan de popularidad los inmuebles con un diseno cuidado.Si no hay diferencias en el interior, la comparacion se centra en la renta o la ubicacion, y el inmueble acaba entrando en una competencia de rebajas.Mejore el diseno y diferencie su inmueble de las demas opciones.
¿Como se relacionan la vida util y la depreciacion en las obras interiores?
Los gastos de obras interiores pueden contabilizarse como activos depreciables. Conviene comprender el tratamiento contable correcto.
¿Que es la vida util?
La vida util es el periodo general de uso posible de un activo depreciable. El tratamiento contable por el que se registra cada ano como gasto segun ese periodo se denomina depreciacion.
Aspectos a tener en cuenta en la depreciacion
Las obras interiores se dividen en dos categorias: obras de mejora y obras de reposicion al estado original.
- Obras de mejora: obras que incrementan el valor del activo. Las inversiones de capital se registran como activo fijo y los gastos de reparacion como gasto deducible.
- Obras de reposicion al estado original: obras para devolver el inmueble a su estado previo. En principio, se registran como gasto de reparacion deducible.
Si tiene dudas sobre la clasificacion, puede registrarse como gasto deducible cuando el importe sea inferior a 600,000 yenes o represente aproximadamente el 10 % o menos del precio de adquisicion.
¿Como decidir la distribucion para aumentar la tasa de ocupacion?
Explicamos los puntos clave al modificar la distribucion en una obra interior.
Decidir segun el publico objetivo
Para personas solteras, suelen ser populares los estudios de 25 m2 o mas.Desde la pandemia, tambien ha aumentado el numero de personas solteras que priorizan el diseno.Entre las familias, gozan de popularidad los 2LDK con cocina abierta al salon.
Decidir segun la ubicacion
Si el inmueble esta cerca de la estacion, conviene una distribucion para personas solteras que facilite el desplazamiento al trabajo o a la escuela; en zonas suburbanas, resulta adecuada una distribucion para familias.
Ejemplos de distribuciones populares
- Flujo domestico eficiente: acortar los recorridos desde la entrada hasta la cocina y desde la lavadora hasta la zona de tendido.
- Separacion entre bano y aseo: las unidades integradas tienden a evitarse, y las obras para separarlas tienen alta prioridad como inversion en instalaciones hidraulicas.
- Espacio de almacenamiento suficiente: es importante contar con la cantidad adecuada de almacenamiento en los lugares adecuados.
¿Cual es el costo aproximado y el plazo de las obras interiores?
Sustitucion del papel pintado (revestimiento mural)
La vida util orientativa es de 5 a 10 anos.Entre 50,000 y 100,000 yenes para un estudio de 6 tatamis, y el trabajo se completa en un dia.
| Tipo de revestimiento mural | Precio unitario (por m2) | Caracteristicas |
|---|---|---|
| Revestimiento mural de produccion masiva | 650 a 1,200 yenes | Economico y de uso generalizado |
| Revestimiento mural serie 1000 | 1,000 a 1,700 yenes | Amplia variedad de disenos y funciones avanzadas |
Suelo de madera y tatami
La vida util del suelo de madera es de 10 a 15 anos y la del tatami, de 10 a 20 anos.
- Metodo de sustitucion: 90,000 a 180,000 yenes (6 tatamis). Permite comprobar tambien el estado de la base.
- Metodo de superposicion: 60,000 a 140,000 yenes (6 tatamis). Eficaz para acortar el plazo de obra y reducir costos.
- Renovacion completa del tatami: 70,000 a 200,000 yenes. Si solo se cambia la superficie, entre 30,000 y 120,000 yenes.
Plazo orientativo de la reforma
Una reforma interior general suele requerir aproximadamente entre 1 y 3 semanas. En cuanto conozca la fecha de salida del inquilino, inicie de inmediato los preparativos para acortar el periodo de obra.
¿Que es la clasificacion ABC de las obras interiores?
La clasificacion ABC consiste en dividir, segun el contenido de la obra, quien asume el costo y quien tiene la facultad de designar al contratista.
| Clasificacion | Obra aplicable | Designacion del contratista | Responsable del costo |
|---|---|---|---|
| Obra A | Zonas comunes (ascensor, equipos contra incendios, etc.) | Arrendador | Arrendador |
| Obra B | Obras dentro del local del inquilino que afectan al edificio | Arrendador | Arrendatario |
| Obra C | Interior, cableado, etc. de la parte privativa | Arrendatario | Arrendatario |
¿Que puntos conviene tener en cuenta al elegir una empresa de reformas?
Definir el presupuesto
Aclare el objetivo de la reforma, establezca prioridades y presupuesto, y avance de forma planificada.
Elegir una empresa especializada en reformas de apartamentos y condominios
Una empresa con amplia experiencia en reformas de inmuebles de alquiler permite recibir propuestas ajustadas a las necesidades de los inquilinos.
Solicitar presupuestos a varias empresas
Incluso con el mismo contenido, el importe presupuestado varia segun la empresa.En los presupuestos excesivamente baratos, existe el riesgo de obras adicionales; conviene confirmarlo.
Comprobar el cuidado de la inspeccion in situ
Una inspeccion deficiente puede provocar omisiones en los puntos a reparar o generar obras adicionales posteriores.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Que obra interior ofrece la mejor relacion costo-beneficio?
Sustituir el papel pintado es una de las obras con mejor relacion costo-beneficio, ya que su costo es relativamente bajo y cambia de forma notable la impresion de la estancia.
¿Es posible realizar obras interiores con inquilinos viviendo en el inmueble?
Lo habitual es sustituir el papel pintado o el suelo y renovar las instalaciones hidraulicas despues de la salida del inquilino. Las obras en zonas comunes pueden realizarse incluso con residentes en el inmueble.
¿Cual es el costo de una renovacion integral?
Como referencia, una renovacion integral con cambio de distribucion cuesta entre 2 y 4 millones de yenes para un estudio y entre 4 y 8 millones de yenes para una vivienda familiar.
¿Cual es el periodo de depreciacion de las obras interiores?
Si el interior forma parte inseparable del edificio, sigue la vida util del propio edificio. En el caso de los equipos, se aplica una vida util individual, por lo que conviene consultar con la empresa administradora o con un asesor fiscal.
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