Avec le vieillissement des immeubles locatifs, leurs interieurs se datent et, s'ils ne correspondent plus aux besoins des locataires, le taux d'occupation baisse. Dans cet article, nous expliquons en detail les points cles concernant les couts, les delais et le choix des entreprises pour les travaux interieurs.
Pourquoi les travaux interieurs sont-ils necessaires dans un bien locatif ?
Les travaux interieurs sont juges necessaires pour deux raisons : reparer la deterioration des equipements et repondre aux besoins des locataires.
Pour reparer l'usure d'un bien locatif
Meme une deterioration mineure, si elle est laissee en l'etat, peut necessiter des travaux d'ampleur et entrainer des couts eleves.Intervenir rapidement des que le probleme est constate est un principe de base de la gestion locative. Ces travaux sont egalement efficaces pour attirer de nouveaux locataires.
Pour repondre aux besoins des locataires
Les tendances en matiere d'agencement et d'interieur evoluent avec le temps. Aujourd'hui, le 1LDK est le format dominant, et les biens au design soigne sont apprecies.S'il n'y a pas de difference au niveau de l'interieur, la comparaison se fait sur le loyer ou l'emplacement, et le bien risque d'entrer dans une concurrence par les prix.Renforcez la qualite du design afin de differencier votre bien des autres offres.
Quel est le lien entre la duree d'utilite et l'amortissement des travaux interieurs ?
Les depenses de travaux interieurs peuvent etre comptabilisees comme des immobilisations amortissables. Il est important de bien comprendre le traitement comptable approprie.
Qu'est-ce que la duree d'utilite ?
La duree d'utilite correspond a la periode generale pendant laquelle une immobilisation amortissable peut etre utilisee. Le traitement comptable qui consiste a enregistrer chaque annee une charge en fonction de cette duree est appele amortissement.
Points d'attention concernant l'amortissement
Les travaux interieurs se repartissent en deux categories : les travaux d'amelioration et les travaux de remise en etat.
- Travaux d'amelioration: travaux qui augmentent la valeur de l'actif. Les depenses en capital sont comptabilisees en immobilisations et les frais de reparation en charges deductibles.
- Travaux de remise en etat: travaux visant a remettre le bien dans son etat initial. En principe, ils sont comptabilises en frais de reparation deductibles.
En cas d'hesitation, la depense peut etre comptabilisee en charge deductible si le montant est inferieur a 600 000 yens ou represente environ 10 % ou moins du prix d'acquisition.
Comment determiner l'agencement pour augmenter le taux d'occupation ?
Voici les points essentiels a considerer lors d'une modification d'agencement dans le cadre de travaux interieurs.
Decider selon la cible de locataires
Pour les personnes seules, les studios de 25 m2 ou plus sont populaires.Depuis la pandemie, le nombre de personnes seules accordant de limportance au design a egalement augmente.Pour les familles, les 2LDK avec cuisine ouverte sont populaires.
Decider selon l'emplacement
Si le bien est proche d'une gare, un agencement adapte aux personnes seules qui se deplacent pour le travail ou les etudes convient bien ; en zone periurbaine, un agencement destine aux familles est plus approprie.
Exemples d'agencements populaires
- Circulation domestique fluide: raccourcir les trajets entre l'entree et la cuisine, ainsi qu'entre la machine a laver et l'espace de sechage.
- Separation de la salle de bains et des toilettes: les ensembles combines ont tendance a etre evites, et les travaux de separation sont prioritaires comme investissement dans les equipements sanitaires.
- Espaces de rangement bien dimensionnes: il est important de disposer du volume de rangement adapte aux bons endroits.
Quel est le cout indicatif et le delai des travaux interieurs ?
Remplacement du papier peint (revetement mural)
La duree de vie indicative est de 5 a 10 ans.Environ 50 000 a 100 000 yens pour un studio de 6 tatamis, et les travaux sont termines en une journee.
| Type de revetement mural | Prix unitaire (par m2) | Caracteristiques |
|---|---|---|
| Revetement mural standard | 650 a 1 200 yens | Economique et largement utilise |
| Revetement mural serie 1000 | 1 000 a 1 700 yens | Grand choix de designs et fonctions avancees |
Parquet et tatami
La duree de vie du parquet est de 10 a 15 ans, et celle du tatami de 10 a 20 ans.
- Methode de remplacement: 90 000 a 180 000 yens (6 tatamis). Permet egalement de verifier letat du support.
- Methode de pose par recouvrement: 60 000 a 140 000 yens (6 tatamis). Efficace pour raccourcir la duree des travaux et reduire les couts.
- Remplacement complet du tatami: 70 000 a 200 000 yens. Pour le simple remplacement de la surface, compter 30 000 a 120 000 yens.
Duree indicative de renovation
Une renovation interieure classique prend en general environ 1 a 3 semaines. Des que la date de depart du locataire est connue, commencez immediatement la preparation afin de reduire la duree du chantier.
Qu'est-ce que la classification ABC des travaux interieurs ?
La classification ABC consiste a distinguer, selon le contenu des travaux, la partie qui supporte le cout et celle qui dispose du pouvoir de designer lentreprise executante.
| Classification | Travaux concernes | Choix de l'entreprise | Prise en charge du cout |
|---|---|---|---|
| Travaux A | Parties communes (ascenseur, equipements de securite incendie, etc.) | Bailleur | Bailleur |
| Travaux B | Travaux realises dans le local du locataire et ayant un impact sur le batiment | Bailleur | Preneur |
| Travaux C | Interieur, cablage, etc. des parties privatives | Preneur | Preneur |
Quels points faut-il retenir pour choisir une entreprise de renovation ?
Definir le budget
Clarifiez lobjectif de la renovation, fixez les priorites et le budget, puis avancez de maniere planifiee.
Choisir une entreprise specialisee dans la renovation dappartements et de coproprietes
Une entreprise disposant de nombreuses references en renovation de biens locatifs permet de recevoir des propositions adaptees aux besoins des locataires.
Demander des devis a plusieurs entreprises
A prestation identique, le montant du devis varie selon l'entreprise.Un devis anormalement bas peut cacher un risque de travaux supplementaires ; il convient de le verifier.
Verifier le serieux de la visite sur site
Une inspection approximative peut entrainer des oublis sur les points a reparer ou provoquer des travaux supplementaires ulterieurs.
Questions frequentes (FAQ)
Quels travaux interieurs offrent la meilleure rentabilite ?
Le remplacement du papier peint fait partie des travaux au meilleur rapport cout-efficacite, car il reste relativement abordable tout en transformant nettement limpression de la piece.
Peut-on realiser des travaux interieurs avec un locataire en place ?
Le remplacement du papier peint, du revetement de sol ou des equipements sanitaires est generalement realise apres le depart du locataire. Les travaux dans les parties communes peuvent etre effectues meme lorsque des residents occupent l'immeuble.
Quel est le cout d'une renovation complete ?
A titre indicatif, une renovation complete avec modification d'agencement coute entre 2 et 4 millions de yens pour un studio, et entre 4 et 8 millions de yens pour un logement familial.
Quelle est la duree d'amortissement des travaux interieurs ?
Lorsque l'interieur fait corps avec le batiment, il suit la duree d'utilite de celui-ci. Pour les equipements, une duree d'utilite propre s'applique ; il convient donc de consulter la societe de gestion ou un expert-comptable.
