租赁物业的室内装修会随着房龄增长而逐渐老化，一旦与租客需求不匹配，入住率就会下降。本文将详细解读室内装修工程的费用、工期以及施工方选择要点。
为什么租赁物业需要进行室内装修工程？
室内装修工程之所以必要，主要有两个原因：“修复设备损耗”和“满足租客需求”。
为了修复租赁物业的损耗
即使是小问题，如果放任不管，也可能发展为需要大规模施工的情况，导致高额费用。一旦发现问题就尽早进行室内装修工程，是租赁经营的基本原则。室内装修工程对于吸引新租客也很有效。
为了贴合租客需求
户型和室内装修的趋势会随着时代变化。如今主流是1LDK，注重设计感的房源更受欢迎。如果室内没有差异化，房源就只能在租金和地段上被比较，并被卷入降价竞争。应提升设计感，打造与其他房源的差异化。
室内装修工程的“耐用年限”和折旧有什么关系？
室内装修工程费可以作为折旧资产入账。应当理解正确的会计处理方式。
什么是耐用年限？
耐用年限是指折旧资产通常可以使用的期间。按照这一年限逐年计入费用的会计处理方式，就是“折旧”。
折旧中需要注意的事项
室内装修工程分为“改修工程”和“恢复原状工程”两类。
- 改修工程：提升资产价值的工程。资本性支出计入“固定资产”，修缮费计入“必要经费”
- 恢复原状工程：将房屋恢复到原有状态的工程。原则上作为“修缮费”计入必要经费
如果难以判断，金额低于60万日元，或不超过取得价格约10%的，可以计入必要经费。
为了提高入住率，应如何确定户型？
下面介绍在室内装修工程中变更户型时的要点。
从目标客群出发确定
面向单身人士时，25㎡以上的一居室较受欢迎。新冠疫情之后，重视设计感的单身租客也在增加。对于家庭客群，带开放式厨房的2LDK更受欢迎。
从地段出发确定
如果靠近车站，适合通勤通学便利的单身客群户型；如果位于郊区，则更适合家庭客群户型。
受欢迎的户型示例
- 顺畅的家务动线：缩短从玄关到厨房、从洗衣机到晾晒区的动线
- 浴室与卫生间分离：一体式格局往往不受欢迎，而分离施工作为水区设备投资具有较高优先级
- 充足的收纳空间：在合适的位置配置适量收纳空间非常重要
室内装修工程的费用区间和工期大概是多少？
墙纸更换
使用寿命通常为5至10年。以6帖单间为例，费用约为5万至10万日元，施工1天即可完成。
| 墙纸种类 | 单价（每1㎡） | 特点 |
|---|---|---|
| 量产型墙纸 | 650至1,200日元 | 价格低，应用广泛 |
| 1000系列墙纸 | 1,000至1,700日元 | 设计丰富，功能性强 |
木地板和榻榻米
木地板的寿命为10至15年，榻榻米为10至20年。
- 拆换工法：9万至18万日元（6帖）。也可确认基层状态
- 叠铺工法：6万至14万日元（6帖）。有助于缩短工期、降低成本
- 新做榻榻米：7万至20万日元。若仅更换表面，则为3万至12万日元
装修工期参考
一般室内装修的工期约为1至3周。一旦确定退租日期，就应立即开始准备，尽量缩短施工周期。
室内装修工程中的ABC分类是什么？
所谓ABC分类，是指按工程内容划分费用承担方以及施工方指定权限的方式。
| 分类 | 适用工程 | 施工方指定 | 费用承担 |
|---|---|---|---|
| A工程 | 公共区域（电梯、消防设备等） | 房东 | 房东 |
| B工程 | 租户区域内会影响建筑物的工程 | 房东 | 租户 |
| C工程 | 专有部分的室内装修、布线等 | 租户 | 租户 |
选择装修公司时应把握哪些要点？
先确定预算
明确装修目的，确定优先顺序和预算，并有计划地推进。
选择擅长公寓、住宅楼改造的公司
选择拥有丰富租赁物业装修经验的公司，更容易获得符合租客需求的方案建议。
向多家公司询价
即使施工内容相同，不同公司的报价也会不同。对于明显过低的报价，应确认是否存在追加施工风险。
确认现场勘查是否细致
如果勘查过于草率，可能会遗漏需要修理的部位，或在后续产生追加施工。
常见问题（FAQ）
哪种室内装修工程的性价比最高？
更换墙纸的费用相对较低，却能显著改变房间印象，因此是性价比较高的工程之一。
在有租客居住的情况下可以做室内装修工程吗？
更换墙纸、地板以及水区设备，通常是在退租后进行。公共区域施工则可以在有住户的情况下实施。
全面翻新大概需要多少钱？
包含户型调整的全面翻新，单间房约需200万至400万日元，家庭户型约需400万至800万日元。
室内装修工程的折旧期间大概多久？
与建筑物一体化的室内装修，通常按照建筑物本身的耐用年限处理。设备类项目则适用各自的耐用年限，因此建议向物业管理公司或税务师确认。
