Für die Vermietung in Japan ist Versicherungsschutz unverzichtbar. Neben den Policen des Vermieters gibt es Versicherungen, die auch die Mieterschaft tragen sollte.
Dieser Beitrag erläutert den Unterschied zwischen der japanischen Privathaftpflicht (個人賠償責任保険, kojjin baishō sekinin hoken) und der Mieterhaftpflicht gegenüber dem Vermieter (借家人賠償責任補償, shakuyanin baishō sekinin hoshō), welche Policen Mieter abschließen sollten und welche Feuerversicherung samt Zusatzbausteinen der Vermieter braucht. Ergänzend folgen die Punkte bei Naturgefahren und Schadenfällen.
Für DACH-Investoren ist dies ein japanisches Sonderregime: Privathaftpflicht, Hausrat und Mietsachschäden stehen hier als ein Feuerversicherungspaket der Mieterschaft, nicht als drei getrennte DACH-Produkte. Fehlt einer der drei Teile, ist die Lücke oft schon im Vertrag.
Was ist die japanische Privathaftpflichtversicherung?
Die Privathaftpflicht deckt die gesetzliche Schadensersatzpflicht, wenn jemand fremde Sachen beschädigt oder andere verletzt. Ersetzt werden Heilbehandlung und Reparatur; auch Prozesskosten fallen unter den Schutz.
Üblich ist nicht der Abschluss als eigenständige Police, sondern die Anbindung als Zusatz an eine Feuer- oder Kfz-Versicherung; die meisten Tarife kosten nur einige hundert Yen im Monat (rund 2–3 EUR). Versichert sind neben der versichernden Person auch Partner, Haushaltsangehörige und nicht verheiratete Kinder mit eigenem Wohnsitz.
Ausgeschlossen bleiben vorsätzliche Körperverletzungen und Schäden an Sachen, die von Dritten geliehen oder gemietet wurden.
Worin unterscheidet sie sich von der Mieterhaftpflicht gegenüber dem Vermieter?
Während die Privathaftpflicht für Streitigkeiten unter Bewohnern gedacht ist, deckt die Mieterhaftpflicht gegenüber dem Vermieter Schäden, die dem Vermieter entstehen.
Verursacht die Mietpartei in der Wohnung einen Brand, leistet die Privathaftpflicht dafür nicht. Mit der Mieterhaftpflicht sind dagegen Ansprüche des Vermieters aus Brand, Verpuffung, Explosion und Leitungswasser gedeckt. Weil sich das Objekt dann ohne Belastung des Vermieters wiederherstellen lässt, sollte die Mieterschaft zum Abschluss bewegt werden.
Im DACH-Raum sind Mietsachschäden oft in der Privathaftpflicht mitversichert. In Japan nicht: gegenüber dem Vermieter braucht es den Baustein shakuyanin baishō sekinin hoshō. Wer nur „Haftpflicht“ verlangt, steht bei einem Küchenbrand ohne Deckung da.
Sollte die Mieterschaft eine Hausratversicherung abschließen?
Der Abschluss einer Hausratversicherung (家財保険, kazai hoken) gilt als praktisch unverzichtbar. Der Grund liegt im shikka sekinin hō (失火責任法), dem Gesetz über die Haftung bei fahrlässiger Brandverursachung.
Selbst wenn ein Brand auf die Nachbarwohnung übergreift und deren Hausrat unbrauchbar wird, kann die geschädigte Partei den Verursacher nicht in Anspruch nehmen. Ohne Hausratversicherung müssen Möbel und Elektrogeräte aus eigener Tasche neu beschafft werden.
Nach § 823 BGB und parallelen Regeln in Österreich und der Schweiz haftet schon einfache Fahrlässigkeit; der Nachbarversicherer nimmt Regress. Das shikka sekinin hō kehrt das um: Ohne grobe Fahrlässigkeit bleibt der Schaden bei der geschädigten Partei. DACH-Investoren machen die Mieter-Feuerversicherung deshalb zur Einzugsbedingung – in Japan üblich und ohne Zwang zulässig.
Die Hausratversicherung ist Teil der Feuerversicherung
Die Hausratversicherung ist im Feuerversicherungspaket enthalten. Die Feuerversicherung der Mieterschaft besteht aus drei Bausteinen: Privathaftpflicht, Mieterhaftpflicht gegenüber dem Vermieter und Hausratversicherung.
Eine vertragliche Versicherungspflicht ist möglich
Ein gesetzlicher Versicherungszwang besteht nicht. Es ist zulässig, den Mietvertrag an die Bedingung zu knüpfen, dass ohne Feuerversicherung kein Abschluss zustande kommt.
Welche Schadenereignisse sind gedeckt?
Gedeckt sind nicht nur Brände, sondern auch Blitzschlag, Explosion, Sturm, Hagel, Überschwemmung, Leitungswasser, Diebstahl sowie Bruch und Beschmutzung.
Was zum Hausrat zählt – und was nicht
Möbel, Elektrogeräte, Geschirr, Kleidung, Computer, Fahrräder und Edelmetalle zählen zum Hausrat. Kraftfahrzeuge, Tiere, Pflanzen, Kreditkarten, Bargeld und Wertpapiere gehören nicht dazu.
Bei möblierten Objekten
Möbel und Geräte in möblierten Wohnungen gelten als Eigentum des Vermieters. Deshalb muss der Vermieter selbst eine Hausratversicherung für diese Sachen abschließen.
Worauf bei Naturgefahren und Schadenfällen vorzubereiten ist
Selbst wenn die Mieterschaft eine Feuerversicherung unterhält, bleibt dem Vermieter im Katastrophenfall ein eigener Aufwand. Die folgenden Punkte sollten festgehalten werden.
Die vom Vermieter empfohlene Police abschließen lassen
Versicherungen, die die Mieterschaft selbst sucht, decken den Bedarf oft unzureichend. Nach Prüfung der Inhalte sollte die vom Vermieter empfohlene Police abgeschlossen werden. Wichtig ist, Doppelversicherungen zu vermeiden.
Den Verlängerungsstand prüfen
Beim Einzug besteht oft eine Police, deren Verlängerung unterbleibt; die Wohnung ist dann unversichert. Bei Naturgefahren und Unfällen sind die Deckungsumfänge von Mieterschaft und Vermieter stets zu prüfen.
Im Schadenfall schnell handeln
Polizei- und Feuerwehreinsatz, Unversehrtheit der Mieterschaft, Ersatzunterkunft, Meldung an den Versicherer und Entschuldigung gegenüber der Nachbarschaft: Die Aufgaben sind vielfältig. Ein vorbereitetes Handbuch macht den Ablauf ruhiger. Wer die Verwaltungsstrukturen der Mietobjekte im Voraus festigt, steigert die Handlungsfähigkeit im Ernstfall.
Die Reparaturpflicht klar zuordnen
Wer instand setzen muss, hängt von der Schadensursache ab. Bei Verschulden der Mieterschaft trägt diese die Kosten (über die Mieterhaftpflicht); bei Einbruch oder Verschleiß trägt der Vermieter (über dessen Feuerversicherung).
Welchen Deckungsumfang die Feuerversicherung des Vermieters braucht
Die Feuerversicherung der Mieterschaft deckt das Gebäude nicht; deshalb braucht auch der Vermieter eine eigene Feuerversicherung.
Gebäudebrand
Nach dem shikka sekinin hō lässt sich auch bei Übergreifen des Feuers kein Schadensersatz verlangen. Mit einer Feuerversicherung des Vermieters sind Reparatur und Wiederaufbau des Gebäudes sowie Mietausfall gedeckt.
Naturgefahren außer Erdbeben
Auch Schäden durch Taifun, Blitzschlag, starken Schneefall und Starkregen sind erfasst. Weil Schäden durch Sturzregen in den letzten Jahren zunehmen, ist der Abschluss einer Feuerversicherung unverzichtbar. Schäden, deren Ursache ein Erdbeben ist, bleiben außen vor.
Sonstige Schäden
Zum Deckungsumfang gehören Leitungswasser, Diebstahl, Anprall fliegender Gegenstände sowie Bruch- und Beschmutzungsschäden.
Welche Zusatzbausteine die vermieterseitige Feuerversicherung bietet
Um die besonderen Risiken vermieteter Objekte abzufangen, empfehlen sich die folgenden drei Zusatzbausteine.
Gebäudehaftpflicht-Zusatz (施設賠償責任特約)
Leistungen werden fällig, wenn mangelhafte Gebäudeverwaltung Dritte verletzt oder fremde Sachen beschädigt. Personenschäden erreichen oft hohe Summen; in der Vermietung sollte dieser Baustein stets geprüft werden.
Mietausfall-Zusatz (家賃収入特約)
Entstehen durch eine Katastrophe Gebäudeschäden, wird der entgangene Mietzins für einen bestimmten Zeitraum ersetzt. Die Leistungsdauer ist auf den bei Vertragsschluss festgelegten Zeitraum begrenzt.
Vermieterkosten-Zusatz (家主費用特約)
Er ersetzt Wiederherstellungskosten und Mietausfall nach einem Todesfall in der Wohnung. Die Jahresprämie liegt bei rund 10.000 Yen (ca. 61 EUR) und ist günstig.
Was die vermieterseitige Feuerversicherung im Markt kostet
Die Grundprämie liegt marktüblich bei 50.000 bis 100.000 Yen im Jahr (ca. 310–610 EUR). Zusatzbausteine erhöhen den Betrag.
Gebäudehaftpflicht-Zusatz und Mietausfall-Zusatz kosten je rund 350.000 Yen im Jahr (ca. 2.150 EUR), der Vermieterkosten-Zusatz rund 10.000 Yen (ca. 61 EUR). Werden alle drei Bausteine angefügt, ergibt sich ein Jahresaufwand von etwa 750.000 bis 800.000 Yen (ca. 4.600–4.900 EUR). Kommt eine Erdbebenversicherung hinzu, sind weitere 100.000 bis 150.000 Yen (ca. 610–920 EUR) einzuplanen.
Ohne Zusatzbausteine lässt sich Prämie sparen; für den Ernstfall fehlt dann der Schutz vor hohen Einmalausgaben. Die Entscheidung sollte sich am Risikoprofil des Objekts orientieren.
Wie die vermieterseitige Feuerversicherung auszuwählen ist
Die passende Feuerversicherung findet man in den folgenden sechs Schritten.
Nach dem Umfang der Grunddeckung wählen
Brand, Blitzschlag, Verpuffung und Explosion gehören in den meisten Produkten zur Grunddeckung; Überschwemmung und Diebstahl können Zusatzbausteine sein. Die nötige Deckung richtet sich nach dem Standort- und Objektrisiko.
Die Zusatzbausteine festlegen
Grundlegend sind Gebäudehaftpflicht-, Mietausfall- und Vermieterkosten-Zusatz. Die Auswahl erfolgt nach Budget und Priorität.
Den Abschluss einer Erdbebenversicherung prüfen
In erdbebenreichen Lagen oder bei Tsunamigefahr sollte die Erdbebenversicherung zusammen mit der Feuerversicherung geprüft werden. Eine Erdbebenversicherung lässt sich nicht allein abschließen.
Die Vertragslaufzeit festlegen
Längere Laufzeiten senken die Prämie. Üblich sind mindestens ein Jahr und höchstens fünf Jahre.
Die Unterstützung im Schadenfall prüfen
Zu prüfen sind Reaktionsgeschwindigkeit im Ernstfall und die zügige Auszahlung der Entschädigung.
Angebote mehrerer Versicherer einholen
Der Schlüssel zur passenden Police ist der Vergleich mehrerer Versicherer unter denselben Bedingungen.
Für Versicherungsschutz und Mieterbetreuung liefert der Leitfaden zu den gesetzlichen Regeln der Mietverwaltung die rechtliche Grundlage.
Häufige Fragen (FAQ)
Sollte jede Mietpartei eine Privathaftpflichtversicherung abschließen?
Ja. Es ist ratsam, den Abschluss einer Feuerversicherung (Paket aus Privathaftpflicht, Mieterhaftpflicht und Hausrat) zur Einzugsbedingung zu machen. Im Ernstfall senkt das die Belastung für Mieterschaft und Vermieter.
Welche Versicherungssumme sollte die Mieterhaftpflicht gegenüber dem Vermieter haben?
Die Summe sollte die voraussichtlichen Wiederherstellungskosten abdecken. Als Orientierung gelten 10 bis 20 Millionen Yen (ca. 61.000–123.000 EUR); je nach Größe und Bauweise weicht der Bedarf ab.
Haftet der Vermieter, wenn die Mieterschaft die Feuerversicherung nicht verlängert hat?
Rechtlich trifft den Vermieter keine unmittelbare Pflicht; unversicherte Mietparteien können im Schadenfall seinen Aufwand erhöhen. Ein Hinweis zur Verlängerung zum jeweiligen Termin ist empfehlenswert.
Lassen sich Zusatzbausteine der vermieterseitigen Feuerversicherung nachträglich anfügen?
Viele Versicherer erlauben die Anfügung von Zusatzbausteinen auch während der Laufzeit; die Bedingungen unterscheiden sich je nach Produkt. Auskunft gibt der Versicherer.
